基本簡介
中央別墅區“中央別墅區”這個還比較陌生的名詞，因別墅這個舶來品而顯得神秘，因高檔別墅群的扎堆而代表出一座城市最高級別、最高居住形式而榮耀，因更居於城市中心腹地而彰顯尊貴，價值非凡。
近20年來，別墅項目從最初的零星開發，到規模化的聚集建設，經過了一個日趨完善的發展過程，目前已初現雛形，別墅項目板塊化、規模化和社區化的趨勢十分明顯。別墅區域化發展各具特色；無論哪個板塊，別墅項目的發展都帶動了整個區域品質的提升。
從目前別墅市場的發展趨勢來看，各個板塊都在蓬勃發展，但定位純粹的別墅區位屈指可數，誰將成為城市別墅市場的風向標一直都是市場關注的焦點，中央別墅區之爭一觸即發。
歷史變遷
中央別墅區1992-1995：外銷時代，開啟北京“別墅”大幕
位於順義的溫榆河沿線，是北京乃至全國發展較早的別墅區之一。從地理位置上看，溫榆河與機場高速呈相交圍合之狀，業界稱之為中央別墅區。但是1995年左右，它只是作為順義別墅區，如同其它別墅區一樣，出現混雜的局面。中央別墅區最早定位叫做天竺旅遊度假別墅區，1991年赴香港的一個招商引資項目。所以，天竺別墅區所有的別墅項目的都是方方正正的，平面圖是非常規矩的，一個個地塊劃開。最早的項目以麗京花園為代表，設計以香港模式為主，最早的客戶來自東南亞、香港的投資群體，而住客則以外國人為主。“
保利壟上項目總經理胡嘉全見證了北京第一套外銷別墅的誕生過程。“由於公司經營外貿業務，保利集團負責人得以有機會去世界各地見識各種房產，當他們在地中海看到一個別墅社區時，覺得這個產品在內地是沒有的，應該會有市場，於是就空運過來，如果沒有經常在國外活動的機會，是很難作出適合外銷的真正別墅產品。” 在胡嘉全看來，儘管在1992年之前的80年代末就已經有了自稱為“別墅”的產品，但這些都只是“土房子“，坡地，水景等設計都沒有引入，只有在後來被稱做中央別墅區出現的麗京花園真正把這些概念引進來了。在1992年，地處溫榆河的麗京花園打響了北京外銷別墅市場的第一槍，當時4小時賣了60套。
從全國而言，別墅最初進入市場時受到追捧，主要是因為在上個世紀90年代中國市場經濟快速發展，一批先富起來的人有了對別墅產品的需求，而外籍置業者也開始關注麗京花園、御京、明珠園、嘉林等老牌項目，經過一段時間的市場消化後，別墅市場開始萎縮，主要原因是市場份額小及產品盲目跟風，一些匆匆上馬的項目從產品形態上完全失去了市場方向，由於沒有專業設計師和建築材料缺乏，當時的產品比較粗糙，有一部分被人們比喻為“賓館”。種種原因造成大量積壓和一部分項目的停工、爛尾，爆破別墅成為當時常見的事情。
1996-1998：過度開發後的空白
不光中央別墅區，在北京別墅產品發展史上，1996-1998年幾乎是一片空白。由於此前高檔物業的過度開發，1995年國務院發出通知，別墅等高檔住宅及度假村原則上不再批准立項，以後建設也要嚴格審批，別墅市場開始處於徘徊不前的狀況。從此，高檔別墅在供應上出現了斷檔，亞北地區還可以看到一些中檔別墅。如王府花園、蓬萊別墅、八仙別墅等。當時供應市場的別墅主要是一二年前開工，或者因總體市場下滑而推遲入市的爛尾項目，產品的設計創新也基本處於停滯不前的狀態。別墅區呈現出一種孤島生活的狀態。
但此時的中央別墅區已經開始蓄勢成為未來的國際生活區，越來越集中的國際學校推動了別墅區的聚合。1994年成立的北京京西學校和1995年成立的力邁學校，是最早針對別墅家庭的教育機構，目前北京中央別墅區已經集中了七、八所國際學校，包括順義國際學校、德國學校、瑞典學校、韓國學校，學制從國小到高中，有的學校每年學費高達2萬美元。有意思的是，中國第一批別墅區的興起，地緣上都有相似之處。上海選擇了虹橋古北地區，同樣是比鄰機場的近郊，當時西郊別墅、皇朝別墅等是很有名的項目，集中了韓、日、美、俄、英、法等30多個國家和地區的2000多戶外籍居民。直到90年代末，才開始向浦東轉移，中央別墅區已經具備這種發展的潛質。
1999-2000：告別孤島時期
90年代中後期的中央別墅區開始告別孤島生活。中央別墅區為例，隨著越來越多的開發商的介入，整體配套開始有很大改善。每一個小區自己的會所，基本上可以滿足日常生活需要。大的會所超過1.4萬平方米，小的會所也有4000-5000千平米。可以滿足大部的日常生活，天竺鎮裡面有一個普爾斯馬特，解決更多的需要。
由於該區域內較早通過審批的別墅用地，規劃的容積率較低，所以，前幾年上市的項目多為獨棟別墅，區域的產品形態比較純粹。而在越來越集中的國際學校推動了別墅區的聚合的因素支持下，也在1998年後慢慢發展成國際別墅區，香江花園即是國際化社區的成功代表； 為了聚集人氣，開發商也開始組織社區活動。比如名都園每周末常會組織跳蚤市場，在會所前開出一片草地，700多為住戶把自己不用的東西拿出來賣，上至吉普車、機車，下至嬰兒車、小孩兒玩具。
99年，位於昌平縣小湯山地區的北京玫瑰園公開拍賣。玫瑰園1992年動工興建，占地一千零一畝，規劃建設外銷別墅857棟，總建築面積24萬平方米。1999年6月8日，北京市第一中級法院公告，因資不抵債，無力償還到期債務，玫瑰園於7月16日公開拍賣。這使其成為全國第一個破產的大型合資企業，全國破產的最大房地產公司，也是北京第一個走進拍賣場的房地產項目。
2001-2005：政策年後的市場回暖效應
中央別墅區名字的由來，2002年龐博國際的執行董事劉東為銷售溫榆河邊的“萊蒙湖”別墅和優山美地項目，給這個區域提了“中央別墅區”的說法。
2000年之後，中央別墅區越來越活躍，出現了一批較好的項目，北京別墅市場也開始漸有起色，雖然這期間政府連續針對別墅市場出台多項限制性措施，但由於需求的增加，各個區域別墅市場仍然在逐步擴大。
2001-2005，中央別墅區完成了從投資客的天下到自住時代的轉變。在金融風暴以前的典型境外購買為主，到來自國內的投資客，他們是中國先富起來的一批人，有些人在股市上或商業上賺到了錢，就把別墅作為長線投資，這兩個階段都是投資市場，所以關注度不是很高；2002年以後，別墅進入自住時代，項目更多了，產品線更長了。在一些“亞別墅”類產品如疊拼式、錯層式別墅，聯排別墅等開始出現在市場，擴大了別墅的消費層次，一直持續開發到目前。
從規模上，中央別墅區也逐漸走入大盤時代。早期中央別墅區別墅規模都不大，每個項目200-300畝，開發周期5年左右，平均一年也就幾十棟房子。而現在一期開發都要200-300畝，開盤就一兩百棟，優山美第甚至達到了300棟。2002年前劉東在中央別墅區作萊蒙湖別墅時，整個區域的面積是1000畝，他操作的“東方普羅旺斯”建築用地就有1000畝，另有4000畝的旅遊、苗圃用地。
2006-：禁限令後，順義別墅區繼續輝煌
2006年年底，國土資源部、發改委共同發布了《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》，別墅類房地產開發項目、高爾夫球場項目、賽馬場項目被明令禁止。兩部委通知同時規定，此目錄適用於新建、擴建和改建的建設項目。 對於有著15年發展歷程的中央別墅區，許多專家說，今天的順義地區隨著圍繞首都機場和境內潮白河、溫榆河沿岸的高檔商品房和別墅群的迅速崛起，以及區域內各項配套設施的進一步成熟，其中風格別致、設施高檔、功能齊備的項目將會吸引更多的中外客商。
規劃發展前景看好。
在《北京城市總體規劃(2006年-2020年)》中，順義成為北京重點發展的衛星城之一。這一訊息給順義的建設發展帶來了新機遇。區域內的開發商認為，已初步確定的“一港兩河三區四鎮”發展規劃，以及在未來幾年內機場東擴、新城建設、新國展中心等大型項目的興建和順義區農村城市化步伐加快等因素，都將對順義區房地產市場產生良性的帶動作用，業界對順義的房地產走勢也是普遍看好的。有關數據顯示，目前的順義城區面積已達15平方公里，建有37個居民小區，人口13萬人。已建成別墅式住宅165萬平方米，普通住宅734萬平米，可供購買的現房面積77萬平方米，而且在2006年就已竣工再建商品房總面積達92平米。對此，專家分析認為，經過十幾年的發展，順義區目前的總體高檔居住環境已經十分成熟，高檔消費客群對該區域也已經非常認可，目前的入住率已經達75％以上，形成了穩定的市場認知度。
潛在與後續供應相對穩定
就區域未來的項目供應量，戴德梁行住宅服務部分析說，目前順義板塊潛在與後續供應項目相對穩定，現有項目的後續供應量為108.2萬平米，中央別墅區放量最大，達到63萬平米；潮白河與馬坡相差無幾，分別為33.2萬平米河30萬平米；潛在機關競爭項目供應量為109.6萬平米，中央別墅區依然放量最大，達到79.6萬平米；馬坡放量較少，只有7萬平米；潮白河區域內無新項目。專家同時分析說，按現有項目土地規模預計，該區域未來兩年內，將會有50-200萬平方米的別墅和亞別墅放量。無論在潛在供應還是後續供應方面，中央別墅區與其他兩個片區相比較均處於絕對優勢地位。潮白河片區與馬坡片區在後續供應量上不分伯仲，說明這兩個區域將來的競爭將不會集中在產品規模上，而提高產品品質將成為項目成敗的關鍵。
而從目前的項目規模和品質來看，目前區域內的19個最具代表性別墅項目中，中高檔別墅產品將占據區域市場的主流。共有18個在售項目，1個出租項目（波特蘭花園），在售樓盤總占地面積7342250平方米。其中占地規模小於10萬平米和大於40萬平米的項目占總項目數量的50％以上，建築面積10萬平米以下的項目數量占全部項目的50％，10萬至20萬平米的項目占總數的22％。專家指出，此種情況說明本區域內雖然各種產品形態非常齊備，但是項目規模正在出現兩極分化，小型項目和大型項目的數量最多。這主要是由於順義區域內高端產品較多，各開發商並沒有盲目追求增加建築面積，而是通過合理控制開發節奏、選擇產品形態多採用組合的方式，並將開發重心放在提高產品品質上的良好結果。
項目售價大相逕庭戴德梁行的統計數據顯示，因項目所在片區以及產品形態的不同，區域內的項目售價也大相逕庭，從4000元/平米到20000元/平米之間不等，其中在7000－10000元/平米之間的項目居多，但區域別墅的銷售平均價格卻在13000元／平方米。相對於獨棟、雙拼產品每套500萬元左右/套的售價，聯排產品200至300萬元/套的價格顯示了很強的競爭力。為此專家指出，較高的銷售均價與區域內的主力產品——獨棟的價格密切相關，同時由於一些早期鄉產權的項目參與市場競爭，使得該區域別墅產品的價位浮動很大。專家預計，區域內後期開發的別墅產品將以12000元以上價位為主的中高端產品為住。
基於順義別墅區域的“天生麗質”、後天優勢以及目前銷售價位的良好走勢，富力在順義已通過公司收購方式獲得了建面約10萬平方米一個別墅地塊。萬科也以2.75億中標順義區望泉寺村東的面積179959平米的住宅及商業服務項目用地，預計總建築面積在23萬平米左右。山東銀座集團目前已在順義拿下大片土地，致力潮白河區域的經營，並攜手國際著名房地產顧問戴德梁行。以產品精細化，具有獨特文化優勢的龍湖地產也大舉進軍順義別墅區，將打造區域領先獨棟別墅產品。
區域特點
隨著近幾年全球經濟一體化的高速發展，“國際化社區”的雛形再次在CVD率先展露。並且呈現出中央別墅區獨特的區域特點。
積率最低
一個良好的居住環境，容積率的合理值是一個核心因素，但是小區之外的“區域容積率”在某種程度上影響了小區自身的容積率，一些項目表面上容積率不高，但其周圍都是高樓大廈，整體小區都像一個盆地。而中央別墅區所處的區域所有項目均為低密度項目，在最根本上解決了同類相聚而住的問題。
貧富差距最小
世界上最安全的防衛措施也比不上讓相類似的人住在一起的所帶來的安全感；“當購買小區的配套設施已經不需你考慮的時候，這時候就要考慮你的鄰居是什麼樣的人？”區域容積率低，延生出的就是片區整體的貧富差距小，聚積的都是高素質、高品味的人群。
頂級設施配套
北京中央別墅區擁有眾多高爾夫俱樂部，是屬於富人休閒的聚集地。上海佘山中央別墅區同樣擁有高爾夫球場等豪華生活配套。而深圳觀塘中央別墅區擁有的是世界第一大高爾夫球會，全球性賽事的舉辦、國際商務會議的舉行以及跨國貿易協定的簽訂使這裡成為國際商務人流聚集地和資本棲息地。
環境最好
北京中央別墅區有溫榆湖沿河生態帶和天然濕地，再加上“溫榆河綠色生態走廊”所形成的167平方公里的綠色汪洋生態區，四季長流的河水和茂密的成片樹林形成的自然環境，加之政府主導的綠色生態走廊規劃，使這一帶成為北京最適合居住的區域。
地理交通
北京的中央別墅區除了擁有優越的生態資源、頂級的配套、高端人群的聚集、低容積率等特徵外，同時他們離城市的距離也是非常的近，有快速或高速道路專線與城市核心區相連，交通十分便利。北京中央別墅區緊鄰首都機場和靠近燕莎等外國使館區的獨特的區位優勢，京承、京順、機場高速等道路便捷順暢的交通優勢。因緊鄰機場和外國使館區，使得此處的租賃市場特別活躍，吸引了大量跨國企業的精英在此居住。
自然生態
羅馬湖水域
北京中央別墅區有占地三百畝的天然水域——羅馬湖，也被稱為“中央別墅區的後海”。這裡湖光靜宜，空氣清新，是垂釣的理想場所，沿湖還興建了很多風格迥異的特色餐廳酒吧，如馬六甲傳奇、素心小築等。蜿蜒5公里的龍道河是溫榆河的支流，在龍道河北部新建了羅馬東湖， 8.91公頃水域和7公頃的濱水綠地形成了"健康的水環境，宜人的濱水區。
綠色生態走廊
溫榆河是北京唯一一條四季長流的河流，北京市政府已經投資15億打造溫榆河綠色生態走廊，沿河建有200米寬的綠化帶，綠化帶以外輻射形成1至1.5公里寬的綠色生態走廊。是集觀光旅遊、休閒度假、療養、居住為一體的優美場所。
商務配套
商業、醫院、學校
產業經濟
中央別墅區以臨空經濟和房地產經濟為主，飛速發展，臨空經濟區已初步成為以機場為依託，以北京天竺綜合保稅區、空港經濟開發區、林河經濟開發區、國門商務區、空港物流基地、北京汽車生產基地等六大功能組團和機場周邊六個重點鎮為平台，航空產業、高技術產業、現代製造業共同推動，物流、會展等生產性服務業快速發展，主導產業突出、產業集聚明顯、輻射帶動能力強的高端產業功能區，正成為首都東部發展帶最具經濟活力的新增長極。
房地產經濟主要以高端房地產為主，最近幾年，憑藉區域立體交通優勢和國際配套，已經有眾多高端地產項目落戶中央別墅區。
麗嘉花園
麗嘉花園別墅是首創集團開發的高檔涉外別墅。項目位於北京市順義天竺開發區，占地12.7 萬平方米，總建築面積6.4萬平方米，容積率僅為0.38，擬建設138棟獨棟別墅。
北京方糖
中央別墅區北京方糖，位於後沙峪中央別墅區，裕民大街北側，地理位置得天獨厚，交通出行非常便利。
一方璀璨的摩登精品，於中國國門區大器落世，為北京帶來全新的空間風尚。其藝術性光澤形成巨大能量，吸引高端層次品味圈層於此集聚，並為時代之城—北京，增添一抹摩登之甜。
麗高王府
項目占地169000平方米，位靠溫榆河3300米的河濱風景線上，項目強調幽雅寧靜的花園式生活環境，有獨立別墅、複式洋房公寓及國際公寓三種不同性質豪宅，單元面積由公寓130至275平方米和別墅323至544平方米，別墅並贈地庫、雙車庫及花園。 麗高王府樓盤實景圖
麗高王府地處北京東北市郊貴胄名流聚居之高尚別墅區域，臨近機場路楊林大道出口。一路迅弛後由高速路專設出口轉道，在藍天白雲下游經鳥語花香的青蔥翠綠，當無邊的幽香田園洗滌您心靈之際，麗高王府的巍峨門庭聳現眼前。
財富公館
財富公館坐落於京城中央別墅區----溫榆河南岸，是以法式古典貴族風格著稱的頂級別墅。公館四周為千畝以上生態綠化帶簇擁，形成天然氧吧生活區。附近有多個高標準高爾夫俱樂部，馬術俱樂部，國際學校、診所等配套設施一應俱全。主打戶型建築面積1500平米起，每套售價2000萬元起，更有 3000多平米的超大戶型打造別墅中的樓王，為至尊客戶量身定做。室內功能布局氣派豪華，由美國知名建築設計公司傾力打造。
優山美地
優山美地是美國加州的一個國家公園，英文名叫Yosemite，以其獨特的自然風光著稱。華人把其譯為“優山美地”，可謂傳神，因為這裡的“山”確實優美，這裡的“地”確實漂亮，一點也不辱沒“優山美地”這四個字。
泰禾·北京院子
泰禾·北京院子所處的中央別墅區核心區，孫河板塊，是朝陽區僅存的低密度別墅區。項目東至孫河北路，西至孫河組團七號路，南至孫河組團三號路，北至順黃路。主打中式建築風格。
分布區域
上海佘山
上海公認的佘山豪宅區，已成為上海頂級別墅的符號。這是上海唯一一塊具有山林景觀的寶地，自然資源稀缺，地區別墅的單價也從2萬元/平方米，一路攀升到10萬元/平方米。經過多年發展的佘山板塊已逐步成為高貴生活版圖的代名詞，稀有五星酒店、會所、馬球會、高爾夫、國際學校等高級配套皆匯聚此處。佘山已從原來單純的旅遊度假風景區，逐漸演變成一個綜合型、高品質、國際化的別墅居住社區。
塘朗山
深圳塘朗山生態風景區為政府“大深圳戰略”的核心區域，近30000平方米的濕地疊水湖景、15000畝塘朗山原生山脈無敵自然山湖資源……背靠綿綿青山，內擁寬闊水域，壟斷城中近86%的山景資源，以群聚城市核心低密度豪宅聖莫里斯、鴻榮源“龍一號”、信託項目、城投項目而聞名。隨著深圳新客站、國際鐵路和軌道4號線等大型公建設施的規劃與興建，使該區域成為深圳市未來最值得期待的高檔別墅群落。
牧馬山
成都牧馬山開發區是城南副中心的重要區域，距成都僅14公里，有5條道路可以直通成都。開發區的規劃性質為旅遊、居住、文體為主，休閒、療養為輔的現代化、多功能的新型山水新城。旅遊區總體規劃面積15.3平方公里，現已建成項目38個，規模較大的有國際標準化的高爾夫球場，熱帶秀美的西南日月城，幽雅恬靜的牧馬山莊，歐式風格的金湖度假村，充分利用地勢高低差的北大資源溪山樾。白河沿山環繞而過，多種常綠灌喬木復蓋其中，呈一片綠景，尤以自然分布的美國松樹林更具魅力，整個旅遊區幽雅靜謐，是度假、休閒、娛樂的好地方。
崛起理由
1、中央別墅區誕生是城市功能完善的需要
2、規模化別墅聚集區已經出現
3、自然資源將不可複製
4、占據絕佳的城市區位
獨特風情
中央別墅區NO.1外借客戶受開發商背景所吸引
據記者了解，區域裡早期開發的裕京花園是台灣開發商投資的。歐陸苑最早是德國投資的。麗斯花園、麗高王府都是香港新世界投資開發的。香江別墅是新加坡公司投資的。在早期的別墅客戶中，純粹中國身份的人還比較少。這個區域最早買房的客戶都是東南亞人，這些人對中國經濟比較了解。這些客戶更看重開發商的身份和背景，不管是投資還是自用，多數傾向於到同樣背景的開發商的項目中。比如，早期在裕京花園、麗斯花園、麗高王府，東南亞的人會多一些，現在少一些了。早期的歐陸苑的業主最多是德國人。
NO.2客戶國籍看重社區氛圍
別墅作為超低居住密度的項目，不可避免要跟鄰里發生關係。在中央別墅區里，不同的項目社區的氛圍都是不一樣的。而這些外借客戶都喜歡熱鬧、喜歡扎堆，對他們來說一個社區的氛圍是很重要的。通常他們都會尋找一個最符合其生活習慣和居住氛圍的社區。
在中央別墅區里，你會發現每個項目的氛圍和特點都不一樣。麗京花園開發的時間很久，雖然產品有些陳舊，但社區整體給人的感覺很安靜，很高尚。所以，不少客戶願意花更多的錢住在那裡。歐陸苑最早德國人住得很多，社區不大，但感覺很簡潔、溫馨、不奢華，而且社區內能收到包括美國電影台、CNN、ABB在內的多個國外電視台，受到不少外借甚至本土富豪的青睞。裕京花園的開發商非常重視維護自己的物業，加上美國大使館租下了十幾棟別墅，所以社區的安全性是無可挑剔的。
裕京花園居住的北歐人較多，麗高王府是美國人、國內的生意人多一些。歐陸苑以北歐人為主，其次是美國人。萊蒙湖別墅一開始外國客戶很多，後來中國人居多一些。據銷售人員介紹，近期不少客戶到麗嘉花園看房子，看起來都是中國外貌，實際上根本不是中國人。
3太太是選房的主體
在中央別墅區還有一個比較有意思的現象。就是這些外企高管層的平均年齡在35歲左右，他們要照顧家庭，也要在事業上有所建樹。雖然他們非常追求生活品質，但還未到可以隨意支配時間的程度。所以一般情況是，太太和孩子在家裡的時間比較多。每天早晨9：00以後，太太把孩子們送到學校。然後就逛逛家居店，或者去購物、學學插花，到售樓處看看有沒有滿意的房子。對太太們來說，買房更多可能是一種投資，因為她們有足夠的時間去了解項目的全部，另外也有一些是想看看是否有新的更舒適的地方居住。通常周六、周日先生來看房的機會多一些。
4低調並充滿文化氣息
中央別墅區項目客戶對私密性要求很高。這是因為區域內的客戶都受過很高的教育，有文化修養。他們普遍很內斂、很低調，不太願意做張揚的事情。所以，不少項目的外立面都採用暗色，但在建材使用上卻儘可能追求高檔和品味。據記者了解，在區域內某項目開盤時，因為有媒體將客戶的照片刊發，受到了客戶的強烈抗議和責備。歐陸苑的社區大門很小，甚至沒有任何明顯的標誌。從外觀看很象一個回遷房，但這一點就很受不少客戶的歡迎。他們在自己的院牆處種了各種燦爛的花草，使整個社區洋溢著快樂和時代的氣息。
5低價位的產品不受歡迎
在中央別墅區里，除非檔次不夠、地理位置很差的項目，銷售可能會慢一點，但還不會賣不出去。過去，客戶和市場選擇別墅項目的機會不是很多，中央別墅區內不少項目一開盤都賣得不錯。多數別墅客戶會挑選位置比較好的房型，所以越貴的項目賣得越快。其實，不少客戶也明白如果現在不買，當然越往後的項目會越來越好，但是價格也會越來越高。
美林香檳小鎮算是中央別墅區銷售比較慢的。其實開發商的出發點是很好的，而且項目的位置也相當不錯。產品樓間距做得非常好，也非常舒適。作為區域內目前唯一的聯排、疊拉別墅，美林香檳小鎮的價位在同區域中是最有誘惑力的。但還是沒受到市場的熱捧。所以，現在只好採取租售並舉的方式。很多人將這歸結於中央別墅區這個高端區域不認可低檔產品。
在美林香檳小鎮對面的麗嘉花園，一上市就很熱銷。當初公司針對在0.38的容積率也有很多爭議，甚至也考慮是否做一批Townhouse。但在評估之後還是毅然決然地做了純獨棟。很難解釋這個區域的市場，一些項目和產品即使降價卻一樣賣不出去。
6別墅項目中另開發公寓
在麗高王府和美林香檳小鎮中都開發有公寓產品。這可能是中央別墅區項目與其他區域別墅項目最大的不同。麗高王府從2005年才重點開始推公寓，目前，整個東南亞的房地產投資也都不很景氣。在國內的別墅投資回報達到10%以上，會吸引很多人去購買或者去投資。為此，新世界公司也找了很多大企業客戶，比如賓士公司、韓國三星等等，他們一租就是十幾套。這些客戶對區域和社區的影響力很大，同時他們對區域內的別墅、公寓讓投資非常有信心。客觀地講，這些客戶的層次很高，又有很好的回報，對應該是一件很理想的事。
7出現多次別墅置業的情況
在中央別墅區中，同一業主多次置業的情況很多。比如一位在麗嘉花園置業的客戶，就曾在麗京花園買了六套別墅。有位業主買了四套，一套自住，三套投資。據歐陸苑的開發商透露，目前項目中有兩個客戶買了四套，兩個客戶買了三套。八個客戶買了二套。一次性付款和貸款的各占一半，成交的時間很短。如此可見中央別墅區項目的受歡迎程度。
據記者了解，這些業主主要是一些大企業的老闆，他們都有知名度，但很低調。在他們的觀念里，買第一居所是為了方便，置辦第二居所是追求環境好。但是現在看來，第一居所和第二居所的概念和功能區別應該會慢慢淡化。
8戶型結構要符合西式生活
別墅區裡的開發商都會仔細地研究現有區域客戶的生活習慣和特徵。針對這部分特定人群去打造產品。首先，從戶型設計上，非常適合西方家庭的生活習慣。在對於客戶的調查了解中發現，他們對於建築風格沒有特別的偏好，可能做得和美國本土一樣，對他們也沒有太強的吸引力。
對外借人士來說，他們重點考慮的是孩子。在社區規劃和室內結構安排時，儘量不要設定一些障礙，比如說有的項目會在社區內做一些假山假山和河流，這些對孩子都有潛在的危險。開發商只要通過居室的平面布局、空間布局，把兒童室的趣味性和私密性，動靜分區做出來就足夠了。另外，後院、廚房和家庭廳也是一個很重要的部分，在設計中要將這三者連在一起。這樣主婦們可以從廚房直接看到後院。即使在做飯時，也能夠了解在院子或是家庭廳里孩子的一舉一動，這樣的設計比較人性化。同樣，考慮到北京的天氣和採光，所有的臥室都是朝南設計的。所以，在中央別墅區的項目多數採用歐式設計定位。因為這種建築形式很成熟，也符合多數西方人的生活習慣。
9迷戀中式情結
國內的人對中式風格的喜歡程度還不夠熱烈，普遍來說國內的大多數人可能連現代的東西還沒見完，所以還到不了回歸過去的層面。相比之下，在中央別墅區中，外借人士對中式建築的迷戀程度卻大大超出我們意料之外。但如果完全追求中式情結，做完之後肯定會很土。所以，開發商一定要把握好一個度的問題。目前，中式別墅買得很多的都是老外，他們對中式建築的感覺很新鮮；另外，就是一些搞藝術的人買得多一些；還有就是特別有錢的人，根本不住，而是買一些諸如鄭板橋的真跡放在那裡，做一個私人博物館。
10經常有明星出入
在中央別墅區90%的項目都是作為第一居所，如果外出、出差、子女都在這裡。在麗斯花園、麗高王府等一些別墅項目中，因為演藝界的人居住比較多，所以大大地提高了項目知名度。據了解，麗高王府和麗斯花園演藝界明星居住得比較集中。在麗高王府里王菲、李亞鵬的別墅面積比較小，連帶地下室也只有500平米。聽銷售人員介紹，他們住在社區有一年多了，經常可以看見他們在會所進餐。那英、林依倫、劉蓓、周杰、蔣雯麗，都在麗斯花園有自己的物業。此外，還有一些知名的經紀人也住在這裡。
品牌鑑賞
棋盤山別墅區地標項目NO1:瀋陽棋盤山中央別墅區
真山真水的區域。棋盤山、輝山、大洋山三峰疊嶂，渾河旖旎流淌，更有盛京高爾夫俱樂部、世博園、植物園、東陵皇家園林、鳥島分布區內，自然環境得天獨厚。加之近年來城市政策對棋盤山區域的大力傾斜，該區域的市政配套和交通系統得到了很大的發展，引來眾多品牌開發商競相進駐。棋盤山別墅項目中是唯一的一個藏山、藏水、藏生活、且具規模的資源別墅生活區目前，棋盤山板塊高端住宅項目雲集，這座沈城獨一無二的伊甸園，一致認可的“中央別墅區”。
棋盤山別墅區地標項目
項目名稱：首創·棋盤山1號
物業地址：瀋陽東陵區東陵南街16和18號
物業形態：聯排別墅
銷售電話：024-858355
項目簡介：首創·棋盤山1號位於瀋陽棋盤山中央別墅區的門戶，是該板塊中最靠近市區的位置，雙面水景，南接壯闊的渾河，北靠旖旎的新開河，與鳥島隔水相望。環繞項目左右的世博園、東陵公園不僅帶來得天獨厚的自然資源，更增添了龍脈聚集的貴雅之氣。
NO2:北京溫榆河中央別墅區
北京溫榆河別墅區，是北京最早也是最成熟高檔別墅聚集區。經過10多年的發展，已成為名副其實的CVD(中央別墅區)，形成了一處高端居住帶。在北京，中央別墅區與CBD一樣可以充分體現國際化大都市的特點，來自世界各地的精英在這些區域裡最為集中。高檔生活資源配套齊備：長時間的別墅開發，使該區域形成了自身獨特的別墅氛圍。包括日臻完善的配套設施及服務，日益成熟的別墅客戶群及社區環境以及日趨創新的別墅產品設計。
02項目名稱：清錦源別墅
地址：京承高速後沙峪出口向東800米溫榆河橋東
總價：3000萬(起)/套
形態：獨棟別墅
容積率：0.33
綠化率：70%
開發商：北京金房房地產開發有限公司
03項目名稱：財富公館
地址：朝陽葦溝村機場高速葦溝出口左轉800米
總價：4300萬-6200萬/套
形態：獨棟別墅
容積率：0.58
綠化率：45.10%
開發商：北京財富房地產開發集團有限公司
04項目名稱：格拉斯小鎮
地址：通州區機場高速楊林出口東南6公里
總價：最低1700萬元/套
形態：獨棟別墅
容積率：0.300
綠化率：60%
開發商：北京海港房地產開發有限公司
NO3:上海佘山中央別墅區
上海有公認佘山豪宅區，這是上海唯一一塊具有山林景觀的寶地，自然資源稀缺，該板塊的價值依託點為佘山國家旅遊度假區，山體、森林、水系和綠化面積高達62%，自然資源優勢突出，板塊內別墅定位多為純獨棟的豪華別墅,於是這一國際自然山水居住區成為了上海樓市上真正的豪宅區。其不可複製性和稀缺性成就了其昂貴的環境價值和居住價值，促使上海的頂級別墅紛紛選擇落戶佘山，使得佘山因多家豪宅的入駐而名聲雀起，成為上海高端別墅市場的領航員和集聚地。
05項目名稱：佘山東紫園
地址：佘山國家旅遊度假區林湖路1189號
總價：3000萬-7000萬元/套
形態：獨棟別墅
容積率：0.18
綠化率：66.5%
開發商：合生創展
06項目名稱：世茂佘山莊園別墅
地址：松江區佘山國家森林度假區佘北公路666號
平均單價：100000元/㎡
形態：獨棟別墅
容積率：0.1
綠化率：84.7%
開發商：上海世茂莊園置業業有限公司
07項目名稱：上海紫園
地址：松江區佘山環山路9號
總價：2300萬元/套起
形態：獨棟別墅
容積率：0.2
綠化率：71.2%
開發商：上海嘉城兆業房地產有限公司
NO4:深圳觀瀾湖中央別墅區
深圳的中央別墅區之所以能夠形成，與所處區域的軟硬體配套息息相關，板塊離福田中心區約5公里車程，既可集享福田中心區、香蜜湖板塊、華僑城板塊豐富、便利的配套資源，更與淳樸自然親密接觸，擁有與世界其它中央別墅區幾近相似的豐厚資源優勢；但是最為引人矚目的卻是它永久性、不可開發的私享原山賦予區域區別於深圳其它8大豪宅片區。這裡的近山富含負離子新鮮空氣和安靜的生活環境與城市CBD5分鐘車程的距離是城市內任何一處地方無可比擬的。
08項目名稱：觀瀾湖聖堤灣
地址：寶安觀瀾高爾夫大道1號
總價：2000萬/套起
形態：獨棟別墅
容積率：0.46
綠化率：80%
開發商：深圳觀瀾湖房地產開發有限公司
09項目名稱：曦城
地址：寶安廣深高速寶安出口招商華僑城
總價：1000萬/套起
形態：雙拼、聯排、獨棟別墅
容積率：0.5
綠化率：75%
開發商：深圳招商華僑城投資有限公司
10項目名稱：水榭山
地址：寶安龍華街道辦民樂路以北、外環南路以西
均價：70000元/平方米
形態：雙拼、聯排別墅
容積率：0.60
綠化率：35%
開發商：深圳市水榭花都房地產有限公司
昆明野鴨湖中央別墅區NO5:昆明野鴨湖中央別墅區
野鴨湖開創了一種人與環境和諧共生的生活方式，讓人有機會親近自然。把別墅建在群山、大湖與密林之中，不但讓建築成為土地的一部分，更讓建築的主人成為這種先進生活方式的締造者。強勢占有不可複製資源，充分享受資源帶來的生活樂趣，同時讓不可複製資源得到保護與延續。
011項目名稱：野鴨湖別墅
地址：盤龍雙龍鄉天生壩水庫旁野鴨湖渡假區
總價：70萬-230萬/套
形態：雙拼、獨棟別墅
容積率：0.40
綠化率：70%
開發商：雲南百大房地產有限公司
012項目名稱：古城高爾夫別墅
地址：麗江市玉龍縣文筆海度假區
均價：26000元/㎡
形態：雙拼、獨棟別墅
容積率：2.1
綠化率：
開發商：麗江雪山水城房地產開發有限責任公司
013項目名稱：溪麓·南郡
地址：盤龍金殿世博板塊野生動物園旁
均價：12700元/㎡
形態：獨棟、雙拼、高層
容積率：1.225
綠化率：46.7%
開發商：雲南鵬海地產開發有限公司
NO6:成都牧馬山中央別墅區
牧馬山，憑藉其與城市恰到好處的距離，背山面河的稀缺自然資源，以及長達6年的別墅開發史，一直被外界視為最有可能成為成都“中央別墅區”的熱點區域。但是，由於交通、配套、產品定位等諸多因素的限制，牧馬山卻一直未能真正“登頂”，成為最能代表成都別墅開發水平的標誌。
014項目名稱：龍湖長橋郡別墅
地址：新津縣新津花源鎮，牧馬山別墅區
總價：350萬-2200萬/套
形態：獨棟別墅
容積率：0.36
綠化率：48.5%
開發商：成都龍湖錦華置業有限公司
015項目名稱：置信牧山麗景
地址：置信牧山麗景位於新津縣牧馬山花源鎮
總價：200萬/套起
形態：獨棟別墅
容積率：0.45
綠化率：45%
開發商：成都置信實業有限公司
016項目名稱：花樣年君山
地址：新津縣君山路1號
總價：4600萬元/套
形態：雙拼、疊拼、聯排、獨棟
容積率：0.49
綠化率：41%
開發商：成都新津友幫房地產開發有限公司
NO7:武漢湯遜湖別墅區
湯遜湖片區最有價值和潛力成為武漢的又一風景區，目前這個片區的發展大多數是別墅產品，湯遜湖片區已經是城中的概念，湯遜湖將成為武漢最大的城中湖，那么湯遜湖片區的別墅產品就能更好地演繹城市別墅的概念，它的價值和價格在武漢的整個住宅市場將會走在非常前沿的序列上。
017項目名稱：納帕溪谷
地址：江夏藏龍島科技園內東南端
均價：14000元/平方米
形態：獨棟別墅
容積率：0.30
綠化率：40%
開發商：武漢瑞華置業發展有限公司
018項目名稱：美院coast
地址：江夏廟山開發區江夏大道鄔樹村-湯遜湖畔
均價：6800元/平方米
形態：獨棟、聯排別墅
容積率：0.50
綠化率：45%
開發商：湖北中天鴻源房地產開發有限責任公司
019項目名稱：保利十二橡樹莊園
地址：洪山區東湖開發區民族大道與中環線交匯處
均價：8600元/平方米
形態：獨棟別墅
容積率：0.40
綠化率：42.60%
開發商：武漢保利地產
NO8:天津西青別墅區
天津西青別墅區以檀香海別墅為中心，檀香海是天津罕有的溫泉純別墅區，做到了溫泉入戶，業主可以自由布局，可以在地下室做出湯泡池，一邊泡溫泉一邊還可以欣賞庭院景色……檀香海的景觀設計採用坡地景觀，增加景觀的趣味性和觀賞性。
020項目名稱：萬科朗潤園
地址：西青芥園西道與外環線交口西行1.5公里處
總價：400萬元/套起
形態：聯排別墅
容積率：暫無資料
綠化率：40%
開發商：天津中天萬方投資有限公司
021項目名稱：社會山獨立制別墅
地址：西青區海泰產業園區西南側
總價：200萬-230萬/套
形態：獨棟別墅
容積率：0.69
綠化率：45%
開發商：天津國民地產發展有限公司
022項目名稱：洛卡小鎮
地址：西青區友誼路延長線與外環線交口南200米
均價：23000元/㎡
形態：獨棟別墅
容積率：1.0
綠化率：40%
開發商：天津方正投資發展有限公司
NO9:大連中山別墅區
大連三面環海，中山區是東部海岸線高尚的生活居住區，東側毗鄰大連著名的海之韻公園，偎依連綿起伏的山脈在本案的南面；北向藍色的大海盡收。中山區的別墅，亭亭玉立，與青山傳情、與人文傳神，演繹出質樸、自在、優雅的山谷高貴生活。在這裡，回歸質樸、享受陽光與單純，將成為你全新的未來生活。
023項目名稱：國會山
地址：中山八一路250號
總價：900萬-1700萬/套
形態：聯排、獨棟別墅
容積率：0.28
綠化率：70%
開發商：大連永高房屋開發有限公司
024項目名稱：萬隆托斯卡納
地址：中山中山區海之韻廣場西側
總價：688萬-1408萬/套
形態：獨棟、聯排、雙拼別墅
容積率：0.7
綠化率：35%
開發商：大連萬隆房地產開發有限公司
025項目名稱：南山1910
地址：中山七七街與南山路之間
總價：待定
形態：獨棟別墅
容積率：0.8
綠化率：35%
開發商：大連華成天宇房地產開發有限公司
NO10:杭州西湖別墅區
杭州西湖別墅區是難得的風水寶地：周邊雲集了杭州久負盛名的風景度假區，像九溪煙樹、雲棲竹徑、梅家塢、龍塢、靈山風景區、西湖國際高爾夫等，還有一些全國著名的頂級院校，如中國美院象山學院、浙工大等，無論交通格局還是景觀條件、人文條件，都可謂得天獨厚。
026項目名稱：西湖陽明谷
地址：西湖之江度假區常隴路6號
總價：2000萬/套
形態：別墅、排屋別墅
容積率：0.30
綠化率：
開發商：浙江國信名盛置業有限公司
027項目名稱：溪上玫瑰園
地址：西湖西溪濕地西翼，西臨高教路
均價：30400元/㎡
形態：別墅、排屋別墅
容積率：0.62
綠化率：45.10%
開發商：杭州宏程房地產開發有限公司
028項目名稱：大華西溪風情
地址：西湖文一路延伸段，西溪風景區以西
均價：28000元/㎡
形態：別墅、排屋別墅
容積率：0.74
綠化率：50%
開發商：浙江大華房地產開發有限公司
商業調查
中央別墅區小區日常購物消費方便嗎？成為日常生活或是網路業主論壇上常被提及的問題之一。而作為高檔社區的別墅集群，目前最尷尬的現實就是，周邊商業配套嚴重不足，雖有孤標遠舉者得意於生活的“清淨自然”，但更多需要食用人間煙火的人們依然會茫然於生活的如此不便。以至於有的人乾脆自嘲別墅其實都是奉獻給自己的下下一代居住的。
開發商零散的力量遠遠不足以帶動整個區域的發展，但當需求的呼聲足夠大時，滿足需求也就成為一個新的利益增長點。當別墅區的影響力足夠大時，滿足這個區域的力量便會及時地跟進，而這時，人們需要煩惱的就是，當初的規劃里，有沒有留出足夠的空間，甚至於，當時的規劃空間有沒有被其他的別墅項目所占據。
不管怎么說，高檔的建築，必須應該擁有足夠舒適的現實生活條件。之所以選擇中央別墅區，是因為作為北京較早成型乃至成熟的高檔別墅集群，中央別墅區的現狀具有一定的代表性，而隨著北京新規出台，即將出現的國際空航城又給了中央別墅區更大的發展空間，它將如何促使中央別墅區走向更成熟，已經成為市場關注的焦點。
中央別墅：現實供應與區域需求的矛盾張力
嚴格說來，中央別墅區的社區商業還處於起步階段，功能與業態等都不全。雖有一些項目配有“會所”、“購物中心”、“生活廣場”、“娛樂休閒商業街”等諸多社區商業設施，它們可能在定位上提出超出社區服務範圍的口號，但從實際情況來看，它們多數仍是以服務社區居民為主要目的，特別是居住區內部的商業設施，遠遠解決不了區域的巨大需求。在新開發的小區里，商業形態有的雖較為齊全，但大多規模小、種類少，很難滿足居民基本生活需要。一位別墅業主的話特別具有經典性：“想吃一個饅頭都買不到。”
開發商開開發部將社區商業作為商業地產的重要形式和投資品種，追逐利潤最大化，由於租金稅費等問題，導致許多低利潤的商業服務項目無法進入。特別是生鮮蔬菜、再生資源回收等基本生活服務需求，在社區內不能得到滿足。開發商重視社區的人居規劃，缺乏對商業建築、動線、交通、規模等科學的商業規劃。
在對中央別墅區的商業調查中發現，新興社區的商業相對滯後，在形成濃厚居住氛圍已經很久的老社區里，商業形態較為齊全，但是大多規模小、種類少，只能勉強滿足居民的生活需要。
社區居民其實非常需要相關的、與社區定位相符合的商業配套。社區商業應該從社區中獨立出來，因此開發商如何進行整體規劃和後期的經營管理都顯得相當重要。社區商業的發展狀況不僅影響到社區內居民的消費滿足情況，也關係到城市商業的整體結構和布局，影響整個城市的綜合商業功能。 總的來說，中央別墅區的社區商業與國外成熟的社區商業模式相比還有很大差距。
中央別墅區商業配套現狀
自1992年第一個別墅項目麗京花園推出後，經過十幾年的發展，溫榆河區域匯集了香江花園、萊蒙湖別墅、麗高王府等十餘個大型別墅項目和順義國際學校、京西國際學校等配套設施，形成了一個相對成熟、高尚的國際社區。周邊與生活相關的各種配套設施：
購物有日祥廣場（星巴克咖啡店、禪的貓日本料理、文飾畫店、青絲繡坊、富豪高爾夫商店、康康動物醫院等）、華潤超市、京客隆超市等；
醫院有空港醫院、機場急救中心、和睦家診所等；
銀行有中國銀行、工商銀行、農業銀行等；
學校有北京順義國際學校（ISB）、北京京西學校、北京力邁國際學校、英國蒙特梭利學校（德威）、伊頓雙語幼稚園等；
運動休閒場所有金色河畔高爾夫球場、北京麗京高爾夫俱樂部（練習場）、北京鄉村俱樂部、北京鄉村賽馬場、喬波冰雪世界、大龍水上樂園、春暉園度假村等。
痛並快樂著：告別孤島生活
若社區商業與別墅的整體風格相配合，加上精心的設計與營造，會成為社區的點睛之品。社區商業的設計首先需要考慮尺度。親切宜人的尺度非常適合人們漫步其中或是停下腳步，稍做停留。從而獲得一種縮短距離感的重要視覺效果，使得行走時更加愉快與愜意。建築中的活動和街上的活動能相互融匯。夜裡，從商店建築的視窗透出友善的燈光給人一種實實在在的安全感。
——題記
從發展趨勢判斷，社區商業將是未來商業投資的重要市場機會，同時也將是商業地產發展的重要推動力。凱德置地中國控股集團副總經理毛大慶認為：將來別墅周圍的配備中很重要的就是學區，在美國買別墅，衡量房價高低，學區是一個決定因素。學區也會出現在將來北京別墅的名詞裡面，會成為一個比較熱的話題。教育、醫療、生活服務等配套會極大地提升別墅區的投資價值
而建設社區商業必須遵循商業地產的發展規律，先調研周邊環境、再選定合理業態、然後設計獨立規劃，只有如此才能做好社區商業的經營，也只有做好社區商業的經營，才能提升項目吸引力。有社區生活氛圍的別墅區與沒有形成社區生活氛圍的在單價方面相差懸殊，有“細節別墅”之稱的麥卡倫地是亞北地區價格最高的。即將在6月開盤的復地元墅，也是一個品牌項目，據說在配套方面很有特色，我們拭目以待。
中央別墅中居住的大多人是外籍人士，區域內主要客戶群體是國外駐京機構官員、各國使館人員，外企高級管理層、外資企業中國首席代表港澳台在京投資企業的高級管理人員或大型企業的高層管理人員。國際化的特性顯而易見。對比本市其他別墅產品，本區域別墅的國際性造就了其投資價值和發展前景。
社區商業既要服務社區，也要避免和減少相互干擾，社區商業服務與居住區適當分離，大型社區的商業網點的便利和居住的安靜更要處理好。高檔社區，特別是別墅區的社區商鋪，還是遠距離為好。社區商業除其自身經濟屬性外，開發商和政府都應擔負承載一定的社會責任。
十大新聞事件
中央別墅區1992年6月，麗京開始入駐中央別墅區。
1994年成立的北京京西學校和1995年成立的力邁學校，是最早針對別墅家庭的教育機構，北京中央別墅區已經集中了七、八所國際學校，包括順義國際學校、德國學校、瑞典學校、韓國學校，學制從國小到高中。
1995年國務院發出通知，別墅等高檔住宅及度假村原則上不再批准立項，以後建設也要嚴格審批，別墅市場開始處於徘徊不前的狀況。
1999年6月8日，北京市第一中級法院公告，因資不抵債，無力償還到期債務，玫瑰園於7月16日公開拍賣。1994年到1995年北京房地產市場空前低谷，讓鄧智仁終於撐不下去了，1996年6月初，鄧智仁開始清理轉讓玫瑰園別墅。1997年，苦苦經營了多年的利達行宣布破產，同時還欠下6.5億的巨債。建築商森希集團反客為主，以3．98億元拍得玫瑰園。玫瑰園的浮沉顯示了別墅魔鬼的一面。
2002年龐博國際的執行董事劉東為銷售溫榆河邊的“萊蒙湖”別墅和優山美地項目，給這個區域提了“中央別墅區”的說法。
2002年北京市政府為整治溫榆河的環境污染、促進沿河區域的社會經濟可持續發展，啟動了“溫榆河綠色生態走廊規劃”項目，在全流域範圍內進行水系整治及污水治理。
2006年12月12日，國土資源部等部委在聯合發布實施的2006年版《禁止用地項目目錄》中，將別墅類房地產開發項目、高爾夫球場項目、賽馬場項目等列為明令禁止。此前，5月31日，國土資源部就下達了“一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理”的指令。
香港珠寶大亨周大福集團，新世界發展有限公司主席鄭裕彤家族擁有的私人商業集團投資開發的麗宮別墅單套別墅成交總價近5000萬元，打破北京中央別墅區的單套成交價最高紀錄。
新國展的進入，新國展計畫在08年奧運會之前投入使用，隨著它的進入有大量的新國展的單位要進入，這種情況下對中央別墅區將有新的衝擊，那個時候會有更多的社會各界的精英進入中央別墅區。
標桿性企業龍湖地產布局北京，率先在中央別墅區推出灩瀾山項目，據悉龍湖地產隨後將在順義新城行政中心推出龍湖•香醍漫步別墅，順義中心區推出龍湖•名城天街購物中心，其來勢洶湧令京城側目，而在中央別墅區產品漸趨同質化之際，灩瀾山項目為中央別墅區帶來一股什麼樣的產品新風令人期待。
發展走勢
中央別墅區20年來，中央別墅區已成為升值潛力最大的房地產板塊。中央別墅區與城市的關係十分地微妙，如同北京的中央別墅區，它以與市區的最恰到好處的距離，成就北京最早的高檔別墅群落。
未來社區商業特點
各商業行業種類將採取超市、便利店、專賣店、連鎖店、專業店等先進業態形式，根據用戶的需求，有效開展網上銷售、電話訂購、送貨上門，送餐、送貨、上門理髮、維修等項服務。
居民日常購物消費將在居住地500米範圍內完成。
綜合性商業市場，不是大型商場，它的服務對象主要是社區居民。
社區商業將普遍位於小區的中心位置，要求必備的商業種類有：早點快餐店、美發美容店、洗染店、攝影店、日用品小超市、生鮮副食土產店、肉製品專賣店、修配服務站、物資資源回收筒、洗浴中心、服裝加工等。要有名牌企業的連鎖超市、24小時便利店、市政府推動的放心食品零售門店、放心早點快餐連鎖店和放心茶店等正規企業的連鎖店，既能滿足傳統的衣、食、住、行需要，又能適應新型的消費需求。
未來發展前景廣闊
新國展：2004年，新國展最終選址順義空港工業區B區，總建設用地153萬平方米，其中文化娛樂場館用地70萬平方米，20萬平方米迪斯尼主題公園，30萬平方米的公共綠地。一期10個展館於2005年春天動工，2006年建成並投入使用。新國展還設計了17萬平方米的配套設施，其中包括一座4萬平方米的四星級酒店，3萬平方米寫字樓及10萬平方米的綜合商業設施：內設商場、餐飲、娛樂、健身等服務。新國展按照國際先進理念，設計了人、車、貨分流互不干擾的交通形式。
奧運項目：2008年的奧運會，水上運動和馬術比賽這兩個場館落在順義。奧林匹克水上公園規劃用地320公頃，用地南北長約2900米，東西寬約1100至1300米，奧運會馬術比賽場地總占地370公頃。給順義帶來了超前的發展機會。
新城規劃：2005年1月27日，國務院正式批覆了《北京城市總體規劃》，確立了“兩軸-兩帶-多中心”的空間發展格局。北京城市發展目標是國家首都、世界城市、文化名城和宜居城市，到2020年，北京市總人口控制在1800萬人左右，形成中心城--新城--鎮的市域城鎮結構。新城是在原衛星城的基礎上承擔疏解中心城人口和功能，聚集新產業、帶動區域發展的規模化城市地區，具有相對獨立性。本次規劃了11個新城，其中重點發展的3個新城是位於東部發展帶的順義、通州和亦莊，這3個新城將共同構築中心城的反磁力系統。按照北京城市總體規劃，順義是“東部發展帶的重要節點，北京重點發展的新城之一”，主要承擔引導發展現代製造業以及空港物流會展、國際交往、體育休閒等功能。
隨著溫榆河的治理、新國展和新民航大廈的進入，對整個區域的帶動，可以起到決定性的作用，這是其它別墅區裡面所不可能有的優勢。中央別墅區的商業功能將逐漸加強，區域形態也向會展、商務的“國門經濟區”方向轉變。
