不動產質權的特點
在德國法和瑞士法上，由於以流通擔保為原則，保全擔保為例外，而不動產質通常只有保全債權的功能，加之德、瑞兩國立法者認為，不動產擔保與動產擔保的主要區別，就是公示方法的不同，如果允許不動產質採用登記的方法，那么，它與保全抵押就無區別；如果允許不動產質採用交付占有的方法，那么，勢必混淆不動產擔保與動產擔保的原則界限。因此，德、瑞兩國的民法典均不承認不動產質這種擔保方式。惟有《法國民法典》和在擔保物權問題上以法國法為藍本的《日本民法典》規定了不動產質權制度。以下分別對兩國在該制度設計上的主要特點作一概述。
1．法國法
法國法上的不動產質權制度，規定在《法國民法典》第三編第十七章第二節中。從民法典的規定來看，法國法上的不動產質權具有以下幾方面的特點：
(1)法國法上的不動產質，屬於銷償質。依照民法典第2085條的規定，質押期間，質權人有權收取質物所生孳息，並可以之沖抵債權所生利息及原本。
(2)法國法上的不動產質，屬於用益質。即在質押期間，當事人若無相反的約定，質權人有權對質物加以使用收益。
(3)法國法禁止不動產流質。《法國民法典》第2088條明確規定：“債權人不得僅僅因為債務人在約定的期日未清償債務而取得該不動產的所有權，任何相反條款均無效……”
(4)法國法上的不動產質是一種約定擔保。依照該民法典第2085條的規定：“不動產質權，僅得依書面形式設定之。”
2．日本法
依照《日本民法典》第342條的規定，所謂不動產質權，是指債權人占有作為其債權擔保的、自債務人或第三人處受領的不動產，且有就該不動產先於其他債權人受自己債權清償的權利。
日本法上的不動產質權是日本古代“人質”制度與《法國民法典》中不動產質相混合的產物。從現行《日本民法典》對不動產質的規定來看，日本的不動產質具有以下幾方面的特點：
(1)日本法上的不動產質是一種用益質。《日本民法典》第356條明確規定：“不動產質權人，可以依質權標的不動產的用法，予以使用及收益。”由於受益的價值與主債權的利息視為對等價值，所以質權人不得請求其債權的利息(第358條)；同時，由於不動產質對於質權人來說，具有用益功能，因而不適用擔保物權的物上代位之規定。
(2)日本法上的不動產質是一種約定擔保物權。《日本民法典》雖然未明確規定不動產質只能依當事人的約定而產生，但從該法典第361條關於準用抵押權的規定和日本學者對此問題的闡述來看，不動產質應屆約定擔保物權的範疇。因而不動產質也必須公示，但與其他不動產擔保的公示不同，不動產質的公示方法是轉移對質物的占有和登記，其中轉移占有是不動產質的生效要件，而登記則為不動產質的對抗要件。
(3)日本法上的不動產質有法定的存續期間，因而屬有期物權的範疇。《日本民法典》第360條規定：“不動產質的存續期間不得超過10年。以長於10年期間設定不動產質權時，其期間縮短為10年。不動產質的設定可以更新，但其期間，自更新時起，不得超過10年。”這樣規定的目的，是為了督促土地的所有人及時回贖土地，以防止質權人長期占有他人土地，而剝奪其耕作權能。
(4)日本法上的不動產質在以質物清償主債權時，適用“禁止流質”的規定。但實質上不動產回贖，可能使不動產質的流質契約的禁止擺脫法律的控制，因而，關於流質禁止的規定也只是形式而已。
《日本民法典》關於不動產質的規定，條文非常簡單。這主要有兩方面的原因：一是日本法關於不動產質的規定與債法中關於“買回”制度(《日本民法典》第三編第二章第三節第三目)的規定，在內容上基本是重複的。依照日本學者的考察，這兩者確實由同一的構成、規定而形成。二是日本法將不動產質設計為用益質，不僅其功能單一(僅限於保全債權)，而且有違近代法上擔保物權價值化的發展趨勢，在日本的現實經濟生活中已失去其作用性。日本學者近江幸治指出：“在日本，雖然存在不動產質權，但因為發現了真正的非占有擔保的作用，所以不動產的擔保幾乎都是以抵押權的方式進行的。”《日本民法典》之所以規定不動產質，一是對本國法的沿襲和受法國法的影響；二是民法典制定之初，日本的市場經濟不發達，用益質在農村確有其存在的價值。
日本法上的不動產質與法國法上的不動產質的區別主要有兩點：一是法國法上的不動產質屬銷償質，質權人有權收取質物所產生的孳息，用於沖抵原本；而日本法上的不動產質由於準用抵押權之規定(第361條)，而依照《日本民法典》第371條的規定，抵押的效力原則上並不及於抵押物所生孳息，抵押人無權收取孳息，因此，日本法的不動產質不屬銷償質。二是日本的不動產質屬有期物權；而法國法對不動產質的存續期間並無限制。
不動產質權和我國典權制度的比較
一、不動產質權與典權的法律功能相似
典權是指一方支付典價，占有他方的不動產而享有的使用、收益的用益物權。支付典價者為典權人，以自己的不動產供典權人占有、使用、收益者為出典人，作為典權標的物的不動產為典物。無論典權是否有約定的期限，典權都受到期限的限制。在回贖權的有效期限內，出典人可隨時回贖典物。在約定典權期屆滿後經過一定期間，出典人仍不以原典價回贖的，典權人取得典權的所有權(視為絕賣)。當事人未定典期的，經法定期限出典人仍不回贖的，典權人取得典物的所有權。典權是我國特有的制度，為我國習慣法上的物權。法國民法典中的不動產質與我國的典權制度功能相似，有異曲同工之妙，但典權與不動產質權在制度設計上又不完全相同，
二、不動產質權與典權在制度設計上的區別
典權與不動產質權的區別主要體現在以下幾個方面：(1)權利性質上，典權為用益物權，而不動產質權為擔保物權。(2)典權屬於主權利，不依賴其他權利而存在，而不動產質權須以債權的存在為前提，屬於從權利。(3)出典人對於典權人支付的典價不負清償責任，他可拋棄回贖權而使典權人取得典物所有權，而出質人對於主債負清償責任，當質物不足於清償全部債務時，出質人對於不足部分仍負有清償責任。(4)典物因不可抗力滅失時，典權與回贖權都歸於消滅，實際上是由典權人與出典人共同分擔危險；而質權因不可抗力滅失時，由債務人或出質人負擔危險。(5)在對標的使用上，典權人可以改變典物的用途，可以就典物出租，或者設定抵押，而不動產質權人須依不動產的使用方法而進行使用收益，不得擅自改變其用途及出租或者設定抵押。
三、不動產質權和典權的存廢問題
不動產質權和我國的典權一樣都面臨著存廢之爭。有學者提出，隨著不動產抵押制度的日益健全，不動產質權幾無繼續存在之必要。的確，不動產質權與不動產抵押制度相比較，不動產抵押權具有更多的優勢。不動產抵押無需移轉不動產之占有，以登記為公示方式，既不影響抵押人對不動產之使用收益，又不影響抵押權人利用不動產用於債權之擔保，且抵押權人無需承擔任何管理之責任，不動產抵押權可謂將不動產的使用價值和價值發揮得淋漓盡致。而不動產質權則不然。從債務人角度來看，不動產質權必須移轉不動產之占有，出質人既不可能利用不動產按比例提供債權擔保，也難以利用同一不動產用於其他債權之擔保，他只能一次性用光不動產的全部價值，其必然導致不動產的價值無法得到充分的發揮；從質權人的角度觀察，質權人必須對不動產進行善良管理，並且需支付稅款和有關的費用，倘若質權人希望鰓除其義務，又必須以放棄質物之擔保為條件。由此觀之，不動產質權與不動產抵押權相比，不動產質權勢必處於相對劣勢之地位。主張廢除不動產質權的另外一個理由就是，社會生活中已經設計了一種新的制度，這就是非到期租金之讓與(cession de loyers ou fermages non échus)制度。這種制度允許債權人親自領取不動產之租金，該租金首先用來支付債權之利息，如有剩餘，再支付債權之原本。這種制度使債權人享有幾乎相當於不動產質權的利益，但債務人無須移轉不動產之占有，債權人也無需承擔保存和修繕不動產之責任。尤其是1855年3月23日的法令規定，如果債權人享有的是3年或3年以上按年償還本息的債款，那么這種非到期租金的讓與必須提交登記以確保其對第三人的對抗效力，這樣就使得租金讓與制度的可操作性大大加強。法國現行適用的1955年1月4日關於不動產公示(publicité foncière)的法令繼續沿用了不動產質權公示之規定。由於租金的受讓人可以獲得從承租人處獲得租金的權利而無需對不動產進行管理，這就使非到期租金讓與比不動產質權更為簡便易行。
儘管與不動產抵押和非到期租金之讓與相比，不動產質權有其缺陷和不足，但不動產質權並沒有被法國的社會生活全部拋棄。不動產質權也有其明顯的優勢：其一，它可以通過出質物之孳息確保債權人立即獲得債權利息之清償；其二，不動產質權可以避免遭受清除程式之損害。在實務操作中，有些債權人在同一不動產上同時設定不動產質權和不動產抵押，以加強擔保之效果。總之，不動產質權雖有其劣勢，但其仍然有自己獨特的優勢和存在的價值，歷經近兩百年的時間至今仍然作為法國物權家族的一員而存在於法國人的生活中。典權為中國特有的制度，在我國的民法典編纂和物權立法中，是保留典權制度還是廢除，一度引起中國法學界的爭論，目前保留典權制度的學說已經成為主流觀點。
