不動產收益權質押的特點
1、質押標的不動產收益權的標的是公路橋樑、公路隧道、公路渡口等收益權，這些收益權實質上是投資者的一種投資回報，在實踐中表現為收費權。此類收費權受到較多的行政干預，權利人是不能與行人或通過者進行協商的，收費標準、收費辦法等內容都有強制性的規定。
2、出質人和質權人
不動產收益權質押的出質人是一些特定的主體，包括具有行政職能的國家政府部門以及依法組建的公路經營企業等。在目前，出質人主要是投資建設公路的人，而且具有收益經營權。而收費公路的收費權，是一種政府特許的權利，必須經過省(自治區、直轄市)人民政府批准才能獲得。從這個意義上講，沒有經過批准而建設收費公路，且沒有經過批准收費的人(包括法人)不能作為不動產收益權的出質人。
不動產收益權質押的質權人是貸款建設收費公路的債權人。在目前的法律規定下，只能是銀行等金融機構。不動產收益權質押不能擔保為建設公路項目貸款以外發生的債權。
不動產收益權質押的法律依據
我國《擔保法》沒有明文規定不動產收益權質押。最早規定不動產收益權質押的是1999年4月26日《國務院關於收費公路項目貸款擔保問題的批覆》，其中規定：“公路建設項目法人可以用收費公路的收費權質押方式向國內銀行申請貸款，以省級人民政府批准的收費檔案作為公路收費權的權利證書，地市級以上交通主管部門作為公路收費權質押的登記部門。質權人可以依法律和行政法規許可的方式取得公路收費權，並實現質押權。”
2000年的《擔保法解釋》第97條規定：“以公路橋樑、公路隧道或者公路渡口等不動產收益權出質的，按照《擔保法》第75條第(四)項(可以質押的其他權利)的規定處理。”
不動產收益權質押的設定
不動產收益權質押的設定是有嚴格的程式規定的，當事人必須按照這些特定的程式進行設定。從前面引用的《國務院關於收費公路項目貸款擔保問題的批覆》和《擔保法解釋》的規定可以看出，不動產收益權質押要求當事人履行兩個程式：一是完成書面契約；二是進行登記。具體來說，質權人與出質人簽訂書面契約，並向質權人交付省級人民政府批准的公路收費權憑證，同時到地市級以上的交通主管部門辦理質押登記。
由於不動產收益權質押的標的數額一般比較大，其所擔保的主債權數額也較大，所以我們提醒當事人，特別是質權人，在設定不動產收益權質押的過程中，必須防止出質人私下處分不動產收益權的做法，以防質權落空；另外還要保障質權人能夠切實獲得不動產收益權所生的價值，以充抵主債權之用。
不動產收益權質押的效力
不動產收益權質押作為權利質押的一種，其效力與一般權利質押的效力具有相同之處，在此不再贅述。需要特別予以說明的是，不動產收益權質押效力的特殊之處，主要是以下幾個方面：1、收費權的行使
不動產的收費權該由誰行使?怎么行使?由於法律沒有規定，所以理論上存在不同看法：有觀點認為，收費權應當由出質人行使，但收取的費用應當首先償還對質權人的債務；有觀點認為，收費權應當由質權人行使，這樣能夠保證質權的實現。
一般認為，參照收費權轉讓的辦法，由質權人行使不動產的收費權比較合適。但是，質權人行使收費權必須遵守以下三個條件：一是收取的費用應當首先充抵收取費用，然後充抵主債權的利息，最後充抵主債權；二是收費權只能在收費權的期限內收取；三是收費的範圍和數額只能以清償完所擔保的主債權數額和範圍為限。
2、不動產收益權的轉讓
除了當事人有特別約定，不動產收益權質押的出質人不得擅自將已經出質的不動產收益權進行轉讓。如果質權人同意轉讓的，那么出質人應當將收費經營權的轉讓費首先用來提前清償債權，或者與質權人商議向第三人提存。
對此，2004年修正的《公路法》第60條第2款規定：“有償轉讓公路收費權的公路，收費權轉讓後，由受讓方收費經營。收費權的轉讓期限由出讓、受讓雙方約定並報轉讓收費權的審批機關審查批准，但最長不得超過國務院規定的年限。”
3、保全權
不動產收益權質押的特殊之處，還在於在不動產收益權質押期間，收益權會受到高速公路上行駛的車輛數、污水處理的受益居民數等因素的影響，具有很大的不穩定性。所以，質權人的保全權對於其最後實現擔保權利是非常重要的。質權人可以在必要的時候，請求政府機關改善質物管理，從而增加不動產的收益或者代為行使收費權以控制資金流出，或者要求政府提供其他的擔保，以進一步增強不動產收益權質押的安全性。
在行使保全權之前，質權人應當首先將危險情況和保全的必要性通知出質人，徵求其意見，並可以提出提供其他擔保的要求。在出質人拒絕或怠於履行的時候，質權人方可行使保全權，採取各種保全措施。
