基本簡介
2009年9月9日，上海長風地塊以59.99億元的報價，將成為2009年新“中國地王”，這一報價高出“上屆全國地王”北京廣渠路15號地塊近20億元。多數業內人士表示，土地市場較為“瘋狂”，很難預測最終成交價格。也有業內人士預計，由於受到多家大腕企業青睞，長風地塊最終成交的樓面地價，有可能會超過上周誕生的2.3244萬元/平方米的住宅樓面單價地王。
距離上海土地出讓第54號公告中的長風6B、7C地塊（以下簡稱長風地塊）公開競買還有1天時間，但長風地塊的土地價格已經刷新至59.99億元，成為目前2009年的新“地王”。
競買信息
報價59.99億元的企業，是競買人資格證書“200905401001”的競買企業。該報價與長風地塊30.58億元的起始價格相比，溢價超過96%。有業內人士透露，競買人資格證書“200905401001”的競買企業是浙江綠城。
地塊範圍
在上海市規劃和國土資源管理局發布的土地出讓第54號公告中，6B(B6)與7C兩幅住宅地塊的出讓總面積約為14.2108萬平方米，四至範圍為：東至丹巴路、南至雲嶺東路、西至木瀆港、北至金沙江路。2008年7月，7C地塊曾以16.053億元的起拍價格掛牌，折合樓面地價為14364元/平方米。但由於當時樓市低迷，最後在9月份宣告流標。在54號公告中，7C地塊與相鄰的6B(B6)地塊“打包”聯合出讓，其出讓起始總價已直接“飆升”至30.58億元。
從 2009年9月1日開始，長風6B(B6)、7C地塊已開通了網上報價，地塊報價仍為起始價30.58億元，按照2.2的容積率計算，起始樓板價為 9749元/平方米。業內人士分析，雖然網上掛牌價格仍然停留在30.58億元的起始價格，尚未有企業明確“回響”，但從開發商們對該幅用地趨之若鶩的積極態度看，這幅起拍價已趕超趙巷“地王”總價的土地，有望刷新2009年上海土地市場的總價最高紀錄。
競價市場
長風地塊的土地出讓檔案顯示，長風地塊將於2009年9月10日下午2點公開競買，競買的增價幅度為100萬元。根據土地出讓檔案，長風地塊的土地出讓面積為142108.1平方米，地塊範圍為東至丹巴路、南至雲嶺東路、西至木瀆港、北至金沙江路。
業內人士表示，儘管長風地塊尚未公開競買，但從該地塊的報價來看，已經確定最終成交價將成為2009年以來全國土地市場的最高價。
公開資料顯示，此前被稱為“全國地王”的是北京廣渠路15號地塊。2009年6月30日，中化方興投資管理有限公司以40.6億元的價格，奪得廣渠路15號地塊的開發權。
企業心理
眾多企業青睞長風地塊，主要有三方面原因：
1、在2008年土地市場高峰時期拿地相對較少的企業，經過上半年的快速銷售後，目前存量土地已經相對不足，存在著對土地的強勁需求。
2、上半年的銷售回暖，也讓企業回籠了較多的銷售回款，緩解了之前的資金壓力；
3、融資環境相對寬鬆，開發商獲得資金的渠道也相對較多，足以滿足開發資金需求。
4、開發商普遍看好後市，因而積極儲備土地為後期開發做準備。
還未達到企業心理最高價
綠城、保利地產等地產巨頭，對長風地塊都有較為濃厚的興趣，目前競買前的報價，可能還不是企業的心理最高價。因此，目前斷言綠城將獲得該地塊，還為時尚早，但可以看出，2009年9月10日的公開競買，又將是一番“龍爭虎鬥”。
根據長風地塊59.99億元的最高報價，目前該地塊的樓面地價已經接近20000元/平方米，達到19188元/平方米。如果按照將近2萬元/平方米的樓面地價來計算，加上建安成本、稅費等支出，未來項目需賣到2.7萬元/平方米，才可以保本。獲得相對較高樓面地價土地的開發商，未來在地塊上所建設的產品，都是精裝修房，如果按照4000~5000元/平方米的裝修成本來看，那么該地塊未來銷售房源的價格需要超過3萬元/平方米。
中海70億“中國地王"
2009年9月10日下午，上海普陀長風6B、7C地塊掛牌截止現場。中海發展（即中國海外發展有限公司）以 22409元/平方米的樓面地價拿下位於長風生態商務區內面積最大的住宅土地，超過70億元的總價也成為今年以來全國最貴的土地。
中海發展70億元拿地後，22409元/平方米的樓板價也將人們對於這一區域的定義更新。據了解，由於規劃要求全裝修房交房，未來樓盤售價必須接近5萬元/平方米才能得到合理利潤。
當日參加長風地塊競標的房地產企業總共有15家，包括萬科、保利集團、綠城集團、中海發展、華潤置地、招商地產、凱德置地、仁恆地產、三林萬業、國浩地產、復地集團、蘇寧地產、杭龍置業（九龍倉）、卓力投資以及中華企業。最終參與報價的總共有5家，分別是仁恆地產、綠城集團、保利集團、中海發展及由蘇寧地產、雲南中炬地產以及上海諧和投資有限公司三家組成的聯合競買團體。
機構看長風地王
武寧板塊的房價現在大概在3.5萬元/平方米，而曹楊板塊現在在2.5萬-3萬元/平方米之間。對於這兩個板塊，第一個就是說目前住宅檔次不是特別高，第二個就是，從未來的消費人群來說，存在一些好的支撐點。而且市場往往在三五年後就有一個變化，樓市有一個預期。
對於豪宅來說，地段是一個因素，另外一個就是產品的因素。地段不夠成熟的時候，往往把產品做好，對於周邊是一個拉動。
初步計算，長風板塊房價將來有可能達到4萬元/平方米或者更加往上走，這樣做起來還是有賺的。
易居：10月後房價拉鋸
上述地塊使得長風地塊的樓盤價達到2.2萬/平方米，超過了之前長風板塊的最高房價。必然導致周邊房價的上漲，最後蔓延到全上海及至全國。但這一地塊的拍賣和今年的經濟形式非常像2007年的情況。2007年上半年出現天量信貸和通脹，樓市所交量逐月攀高，地價也快速上漲。
而實際上，在2007 年年中，國家壓縮信貸規劃和實行二套房貸新政，導致了需求的疲軟。09年長風地塊的情況與2007年的仁恆非常類似，隨著7月國家壓縮信貸和嚴格執行二套房貸政策之後，8月樓市的成交也已經出現疲乏。長風地價的過大漲幅，必將導致9月房價的大幅上漲，但已顯乏力的購買力可能難於支撐。到10月之後，成交量可能會出現下滑的局面，房價也會出現拉鋸。
美聯地產：二手房吃香
此次中海70億競得“地王”，意味著開發商對未來樓市前景是充滿信心的。
由於受到利好規劃的影響，長風板塊的“住”、“商”市場在未來相當一段時間內前景十分值得期待。隨著中海70億拿下6B7C地塊，相信如果中海利用此地塊推出高質量的小區，那未來售價可能會逼近5萬/平米。伴隨規劃的利好、便利的交通環境、不斷完善的商業環境，相信會在一定程度上快速帶動該板塊二手房的價格的提升，該板塊二手房市場未來的前景將更為廣闊。
