簡介
商業地產投資潛力評價“PRIME模型”由清華大學中國發展規劃研究中心商業地產發展研究組袁開紅博士在“2012中國商業地產發展白皮書”中首次提出。
“PRIME模型”認為公共服務（Public Service）、資源（Resource）、市場（Market）、環境（Environment）是影響商業地產投資（Investment of Commercial Real Estate）的主要因素。一個城市的商業地產投資潛力主要反映的是該城市在未來一段時期內的商業地產市場投資的增長空間，可以從公共服務潛力、資源利用潛力、環境吸引潛力、市場發展潛力四個維度來予以衡量。具體而言，公共服務潛力可由財經運轉效率度和基礎設施完善度這兩個角度來衡量，資源利用潛力可由金融資本充實度和人力空間拓展度這兩個角度來衡量、市場發展潛力可由商業地產活躍度和居民消費水平度這兩個角度來進行衡量，環境吸引潛力可由巨觀環境適宜度和生態環境宜居度這兩個角度來衡量。由此構建起商業地產投資潛力評價的“PRIME模型”。
1.市場發展層面
商業地產的投資和發展必須要以一定規模的市場作支撐。一個城市商業地產市場的發展水平和居民消費水平是影響商業地產投資最重要的兩個因素。前者決定了商業地產投資開發的成本，後者決定了商業地產運營管理的效益。1.1商業地產市場一個城市目前的商業地產市場發展水平可以反映出該城市的消費市場和房地產市場的情況。具有較好商業地產發展基礎的城市一般來說商業氛圍會比較濃厚，居民的消費水平較高，房地產市場較為活躍，對商業地產投資的持續發展具有較強的支撐作用；商業地產基礎比較薄弱的城市並不意味著不適合商業地產投資，只不過需要更長的時間來開發和培育消費市場，因而投資的資金回收期可能會更為漫長，投資者需要深入了解該城市的經濟發展狀況、謹慎權衡投資的風險與收益後再作決策。1.2居民消費水平
城市居民的收入水平和消費能力是決定商業地產發展的核心因素。城市消費水平的高低一方面影響商業市場的發展規模和效益，另一方面也反映出該城市勞動力成本及經濟結構。有的城市雖然人口眾多，但居民的收入水平和總體消費能力較低，無法滿足商業地產投資對市場規模的需求，從而制約了城市商業地產投資發展的潛力。2.環境吸引層面
市場關係到投資的現狀，而環境則關係到投資的未來。在進行商業地產投資決策前必須要充分考慮城市的巨觀經濟環境（側重商業發展環境）和自然生態環境，因為前者決定著商業地產的發展高度，而後者影響著商業地產的發展深度。2.1巨觀經濟環境
一個城市商業地產的發展依託於該城市巨觀經濟的發展，城市的巨觀經濟環境是城市經濟發展水平和國民生活水平的資本保障和貨幣表現，是提供城市商業地產可持續發展的重要基礎。不同城市的經濟發展的水平和效益不同、產業結構的規模和效率差異較大、城鎮化的進程也不一致，這些巨觀經濟環境都會直接影響到該城市商業地產的投資與效益。2.2自然生態環境
城市的生態環境是城市資源的重要組成部分，不僅影響人才和資本的集聚，而且對城市的產業發展和產業價值體系有著深遠影響。隨著我國工業化的不斷發展和城鎮化進程的快速推進，人民的生活水平不斷提高，對生態環境質量的要求也越來越高。對於商業地產的投資選址而言，自然區域和生態環境是需要考慮的重要因素，因為宜居的環境會吸引更多的居民，而居民的數量的增加必然會帶來消費的增加，而且，良好的生態環境不僅能促進城市內居民的消費，還能推動旅遊業的發展，進而帶動城市商業市場的擴大、吸引更多的商業地產投資。3.資源利用層面
商業地產的投資運營對資源的需求量巨大，而資金和人力是影響商業地產投資和發展的戰略資源要素。一個城市金融資本的規模和融資的便利性影響著商業地產投資開發的規模和效率，而人力資源的質量和結構則影響著商業地產運營管理的水平。3.1人力資源空間
根據新古典經濟成長理論，土地、勞動力、技術是推動經濟成長的最重要的三種生產要素。對於商業地產的發展而言，人力資源雖然不是決定性因素，但也是影響一個城市商業地產投資和發展的基礎性因素之一。一個城市人力資源的質量和結構會對商業地產投資區位的選擇以及運營管理等產生深刻影響。一般而言，對於經濟發達的城市，教育水平較高，人力資源充足且質量較高，商業地產投資運營的人才選擇餘地較大，有利於商業地產的創新與發展；對於經濟較為落後的城市，教育水平較低，人力資源缺乏且質量不高，商業地產發展缺乏高層次管理人才，因而這些城市的商業地產發展水平較低，多以臨街店面或集貿市場的形式出現。3.2金融資本空間
金融資本是財富生產和創造過程中不可或缺的重要要素。商業地產的投資規模較大、投資周期較長，僅靠投資者自身的資金難以維持，還需要在金融市場上尋求權益資本和債務資本用以保證其生產經營活動的順利開展。金融市場對商業地產的作用一般體現在市場對融資需求的滿足能力和融資的方便程度上。融資成本較低、金融資本充裕、融資較為便捷的城市對商業地產投資的吸引力較大，相反則不利於商業地產投資的發展。因此，城市金融資本市場的成熟度是商業地產投資決策者關心的重要內容。4.公共服務層面
一個城市所提供的公共服務的水平和質量不僅影響到商業地產投資的成本，而且反映出一個區域的綜合競爭力，對商業地產投資項目的未來發展關係重大。主要包括城市政府財經運轉效率和城市基礎設施兩個方面。4.1財經運轉效率
財經運轉效率主要是指政府運用財政資源和行政能力來推動城市經濟發展的能力和水平。一個城市的政府對財政經濟的控制能力、工作效率和政策水平，在很大程度上直接影響了城市的社會經濟的發展，進而影響商業地產投資的吸引力。其中，城市政府的財政能力和行政能力是決定財經效率的最重要的兩大因素。具有雄厚財政基礎和高效行政決策的城市政府能較好的規劃和發展有利於商業地產發展的各項軟硬體，從而為吸引更多的商業地產投資創造良好的條件，反之則會制約商業地產投資的潛力。4.2基礎設施狀況
城市基礎設施是城市生產、生活最基本的承載體，是城市社會經濟發展的前提。它是通過提供公共服務的物質工程設施來保證國家或地區社會經濟活動的正常運行。完善的城市基礎設施在滿足人們正常生活需要的基礎上，提供了超額的非貨幣的收益價值，增強了對人才和資本的吸引力。商業地產投資項目既是城市基礎設施建設的重要一環，也需要項目周邊用水、道路、綠化、物流等基礎設施的支撐。基礎設施狀況是商業地產投資評價的硬指標，對各類投資主體做出投資決策有著十分重要的影響。指標體系1.構建原則1.1科學性
商業地產投資潛力是由一系列既相互獨立又具有一定關聯性的指標所構成的有機整體，指標系統的建立應該從投資潛力本身及經濟社會發展的內在聯繫出發，依據投資潛力評價理論和統計指標系統建立的科學理論和原則，選取定義明確、易於理解、便於計算分析的具體、可靠和實用的指標，從而客觀、公正、全面、科學地反映城市商業地產投資潛力的本質和規律。1.2系統性
商業地產投資潛力是由多因素構成的多層次的綜合性系統，是目標城市在政治、經濟、社會、文化等各方面的綜合實力的體現，具有範圍廣、影響因素多、信息量大的特點，單一或少量的指標容易產生片面性，難以準確地反映其狀況，因而要求在選取指標時必須儘可能全面、完整地選擇各個方面具有代表性的指標，綜合總量指標、相對指標和平均指標，結合定性指標和定量指標，最終使整個指標體系具有系統性。1.3可比性
在構建商業地產投資潛力評價體系時既要考慮不同領域的指標在時間和空間上的可比性，也要考慮不同規模、性質的城市之間的對比。因此，必須準確地分析和研究統計資料及其含義，充分參考統計年鑑和其他相關年鑑及文獻，對於在較長時期內變化很小的指標或在不同城市之前差別不大的指標儘量不要納入評價指標體系，同時，對已納入指標體系內的評價指標在作不同城市的比較評價時要注意運用數學方法將其口徑、範圍調整一致，以防結果出現誤差。1.4可操作性
商業地產投資潛力評價指標應該具有實用性和可行性，指標數據的獲得與計算應儘量立足於現有統計年鑑、文獻資料，或者能通過實地調研的方式取得，確保數據來源的真實、準確；同時，在指標選取上應儘可能選擇定量指標，儘量少用定性指標，以保證評價結果的客觀性和可信度。1.5導向性
部分指標與城市地產投資潛力沒有直接的因果關係，但卻能指示城市未來一段時間內的資源集聚能力，例如，城市的生態環境對吸引高端的優秀人才具有決定性的作用，與此相關的指標就是重要的商業地產投資潛力評價指標。因而，在構建指標體系時，應充分考慮這些對城市未來發展潛力影響巨大的指標，使得所構建的指標體系不僅能反映城市商業地產發展的現實狀況，還能預示城市未來商業地產的發展趨勢。2.指標體系
基於“PRIME模型”，在上文所確立的指標選取原則的指導下，同時考慮到數據的可獲性，建立了由4個一級指標、8個二級指標，19個三級指標、48個四級指標的城市商業地產綜合評價體系。
