馬來西亞房產投資市場分析
2013年已然來到，回顧2012年的中國，是一段大興房地產調控和改革的時期、地方政府和中央政府博弈的時期、金融體制改革爭議四起的時期、國有企業和政府主導市場的時期，中國國內龐大的民間資本投資群體把投資目標瞄準了海外房地產。那么今天我想說說海外房地產中馬來西亞的一些存在的房地產市場倡導性政策和馬來投資存在的注意事項。我想根據幾點來表述我的看法：
一、馬來西亞的政策支持和機會
馬來西亞現今的定位是一個中等已開發國家，是東南亞地區經濟發展非常迅速的國家之一，它占據著優越的地理位置，具備完善的社會福利體制，擁有優質的教育和豐富的旅遊資源。在馬來西亞，每個民族有著相當豐富的多民族和諧相處的經驗。
馬來西亞政府提出的2020宏圖，計畫2020年步入已開發國家水平，大興城市化建設和吸收外資投資，馬來西亞就此提出了馬來西亞第二家園計畫mm2hplan。對國際人士提出了30萬令吉超低資金門檻和寬鬆審核機制的“移民”政策，並規定外籍人士可以向銀行申請最高80%的房屋貸款，將本國房屋購置的由最初不限年限的5%調整到2010年的滿五年交易免收盈利稅.
與此相對比的是中國國內的房地產政策，在2006年的市場低迷之後一直保有的是對營業稅的免除和銀行對於房地產的寬泛貸款政策，以及對購房者本身購房條件以及銀行貸款徵信寬鬆的審核制度，似乎讓我們理解為現在的馬來西亞房地產市場接近於2006年底的中國一樣，而且受世界金融危機影響巨大的馬來西亞，現在經濟完成復甦，而現在的房地產市場也才處於復甦的初期，投資的潛力相對巨大。
二、馬來西亞房產利率優勢和高回報率
我們衡量房地產投資的數據一般可以建立在幾個關鍵字上面：GDP指數、CPI指數、年存款利率、交易成本、投資回報率。
那么這就涉及到馬來西亞的一系列數據，馬來西亞的現在人均GDP指數$8617.00，CPI指數2.9左右，年存款利率2.8%，年貸款利率4.2%，在房地產交易中有很多類似甚至高於國內很多的稅收是需要注意的：1、房地產盈利稅5%，滿五年可以免收（這點與國內相同）2、印花稅1%-3%（相較而言國內的房產印花稅點數僅0.05%）3、租賃稅是房地產置業後期所付出的巨大的成本，馬來西亞的房租租賃稅是26%（國內的房地產租賃稅由先前的20%左右降至現在的5%）
先說稅率方面，中國現行貸款利率是7.05%，與此相比，馬來西亞的稅率占有絕對的優勢，而且馬來西亞吉隆坡和檳城中心的投資回報率都在5%-7%之間，低利率大大降低了我們每月房地產現金流中的支出項，我們的房地產投資中有一個可以供我們參考的公式，這個公式給我們一個可以掌握投資風險的尺度：
CPI指數和銀行貸款利率≤投資回報率≥6%
另外我們的投資有兩種常用公式：
月租金淨收益×12÷房產總值=房地產投資回報率
月租金淨收益×12÷購房首期款=房地產投資回報率
國內房地產在2009年初完全可以達到這個投資標準，但是在2010年房地產經歷了幾次大幅漲價後回報率基本已經在3%-4%之間徘徊，而中國的CPI實際徘徊在5%左右（此數據僅供參考），銀行貸款利率也一直持續在7%左右，投資回報率遠遠低於上述兩項，所以國內房地產“投資”中的投機性質相對較重，這恰恰是大家需要注意的，就是在馬來西亞有比較穩定的房地產投資收益，而投資者要拋開國內房地產投資中的投機意識，不能盲目的只看片區升值潛力，高額的稅收可能讓你在短期投機中無法獲利，這讓你不得不權衡我說的這些數據。那么關於租賃稅這一點，在國內只有商業性質物業的租賃稅是無法避免，只能做到做低交易價格而降低租賃稅，馬來西亞也同樣，在執行稅收方面，馬來西亞同樣存在很多的漏洞和監管體系，否則26%的稅率將會大大的降低我們的租金淨收益！也同樣降低了我們的投資回報率。
三、馬來西亞的經濟復甦
經歷了世界金融危機之後的馬來西亞同中國的2008年同樣，房地產價格已經步入了上升通道，政府一直在推行房地產刺激政策，我上面說的例如外籍貸款、盈利稅、以及外籍購房條件審核等等政策都是正面的在推進房地產復甦，對於我們的經歷的泡沫的產生和破滅，其實馬來的泡沫還未產生，或者說還未明顯，這就是機會。
四、投資主導型產品---小型公寓或商業地產
馬來西亞以大馬人為主，以伊斯蘭為主要教會群體，加之馬來西亞地廣人稀，這導致馬來西亞的住宅設計十分的大氣，100㎡左右通常只有一房一廳，而300㎡以上的住宅非常普遍，隨著城市化建設和經濟的發展，小戶型慢慢的開始盛行，經濟發展將會使城市中心的就業人員增多，馬來西亞雙聯教育以及它的世界移民跳板地位更加推進了臨時過渡性住宅產品的價值。小戶型會漸漸的成為嗅覺靈敏的投資者新寵，越小的戶型，相對而言，租金回報率就越高，而參考本土行情以及對升值潛力的一個評估100-200㎡左右的公寓型產品將會成為未來大眾化房地產投資市場的趨勢。
五、投資區域的細分
馬來西亞房產投資市場形勢介紹
馬來西亞政府根據國內經濟和房地產市場發展情況，採取了階段性的政策調控措施，較好地解決了局面住房的問題，並使馬來西亞房地產市場多年來呈現一種整體平穩發展的態勢。並吸引了來自全世界各地的人民前來購房居住或進行房地產投資。
政府管理，實施居住和投資兼顧的房產政策
馬來西亞憲法規定土地屬於州務問題，各州均設有土地局。各州（沙巴和沙撈越兩州除外）在聯邦政府的指導監督下，可制定本州的土地政策。憲法規定，土地是私有財產受到保護，並可自由買賣。土地所有方式分兩種，一種是永久擁有產權（freehold），另一種是租賃性產權（leasehold），獲得的是99年的土地租期。
馬來西亞政府把為所有馬來西亞公民提供充足的、負擔得起的、公共配套設施齊全的高質量房源作為住宅發展目標。多年來，馬來西亞房屋建造與銷售政策穩定，不但滿足了市場商品房需求，而且滿足了中、低收入群體的住房需求。
<一>廉價屋和廉租屋政策
馬來西亞聯邦政府早在20世紀70年代就實施了PAKR（公眾低成本房屋計畫），1985年又制定了PPR（人民房屋計畫），規定由聯邦政府撥款進行廉價房屋建設，積極發展廉價房屋。建造的廉價房屋，一部分用於出售，即所謂的“廉價屋”；一部分用於出租，即所謂“廉租屋”。廉價屋是提供給月收入低於1500令吉的家庭均可申請購買的房屋。面積一般約70平方每套，售價不超過35000令吉，為商品房市場價格的1/10。同時，政府規定廉價房屋決不因廉價而忽視人居概念，所有廉價屋因同時配備公共配套設施，如操場、幼稚園、醫院、商店、社區會所、祈禱室等。廉價屋在購買之後，十年內實行禁售。
<二>公務員優惠住房政策
公務員可以居住政府提供的公務員住宅，也可以在市場上購房。租房的公務員每月享受政府發給的房屋津貼，足夠支出當月的房租。戶型多為小型別墅。如欲在市場購房，即可向政府申請貸款，馬來土著公務員可向財政部貸到房款的110%，購房時還可以享受5%折扣。非馬來人公務員只能貸到房款的90%，貸款利率為4%，最高的還款期限為30年。
<三>商品房建造及銷售政策
馬來西亞商品房建造以私人發展商為主。每個房產項目都必須申請執照，並按已批准的條款開發，24-36個月內完工，否則會受到重罰。2007年，馬來西亞政府開始運行“先建後售”的方式，也稱10：90付款方案。該方案下，購房者在簽署房屋買賣契約時繳付10%訂金，並存放於一個“房款託管帳戶”（Stakeholder），開發商在交房後才能動用，其餘的90%房款則在竣工後交付。金融機構分階段為開發商發放貸款，使其按期推行發展計畫。落實“先建後售”的發展商得以豁免30%的廉價屋建造份額，但須異地建造中低價格房屋。此舉為發展商和購買者帶來了雙贏。它既可減輕購房者經濟負擔和購房風險，也有助於開發商提高自身競爭力，並淘汰那些實力不濟、抱有投機目的的低素質開發商。
<四>外國人購房限制政策
2006年12月起，馬來西亞政府陸續放寬了部分外資投資房地產市場條例。包括外國人可不經馬來西亞外資委員會（FIC）批准即可購買價格在25萬令吉以上的房屋（2010年1月1日起變更為50萬令吉以上）。
馬來西亞房地產市場價格變動趨勢
由於馬來西亞政府長期實施謹慎的土地和房屋政策，各級政府機構嚴格監督和規範市場發展，因此，商品房市場多年來價格穩步增長，沒有出現過房價大起大落的現象。從馬來西亞年度各類房屋價格指數來看，99年指數比90年指數上升了91.8點平均每年上升約10點。2010年比2000年上升了78.8點平均每年上升約8點。馬來西亞房屋類型除廉價房屋外，分為排屋（單層排屋、雙層排屋，也稱聯排小別墅），公寓、洋房（獨立洋房、半獨立洋房）等。各類房屋的平均價格從2006年的第4季度的164861令吉/單位上漲到2010年的約179952令吉/單位，價格排名前三名的分別是
吉隆坡、雪蘭莪、沙巴。
2014馬來西亞投資房產市場的五大絕對優勢
1)總價不多，首付較少
2)易貸易租，以房養貸
3)永久產權，基業長青
4)避寒勝地，消費低廉
5)完善體系，降低風險
