項目建築設計管理

項目建築設計管理貫穿整個項目開發建設的所有階段與過程,設計管理的任務由產品的市場定位、設計進度規劃、建築規劃與方案、擴充與施工圖設計、設計圖紙的最佳化與審查、施工過程中的設計管控等構成。設計階段是影響建築工程造價和品質最重要的環節,通過在設計階段管理過程中對設計關鍵點的有效預控,可以提高建設單位或開發商的投資效益,在設計階段為開發商控制項目工程造價,實現降低項目總投資的目的。

名詞解釋

項目project 按照英文翻譯是一個工程,方案,課題,而英文原意則是業務上或科學上一種協作的事業或計畫。通常就是指研究或設計,是為了達成特定目而經過精心計畫的工作。

而既然這裡要說的是 建築設計,那么這裡的 項目就是專指房地產項目的開發。一個房地產的項目,必須要靠 建築設計來完成,而如何能讓 建築設計達到房地產的計畫目的,就需要縝密的計畫與管理。

如果純粹就一般的 項目管理Project Management來說,就是指在項目活動中運用專門的知識、技能、工具和方法,使項目能夠在有限資源限定條件下,實現或超過設定的需求和期望。

或者簡單說是透過計畫,組織,推動及資源控制以達到特定目標的一種科學。

接著我們再把 建築設計做個定義, 建築設計就是按照指定的設計目標而想出的設計成果。在房地產項目里,一個房地產的產品,一個大樓的使用功能,一個廠房的用途等等,就是 建築設計的目標。而建築設計,就是透過合理的解讀,巧妙的安排,獨特的手法設計出功能符合,外觀出眾,而最後建成的實用建築物。

結合上面的拆開說明再予以合併,我們便可以完整的定義了:項目建築設計管理

項目建築設計管理要點

說明

因為角色跟立場的不同對於產品或者目標解讀可能不一致,所以需要制定 任務書 Design Objectives作為雙方的約定。雙方的一方指的是產品定製方,也是甲方/委託方或者就是房地產商。另一方就是產品製造方,也是乙方/受託方或者是設計方。

在房地產開發過程中,因為周期較長,難免會有條件改變的時候,或者需求甚至整個目標成果都可能修定,這就是所謂的變更設計。更多的時候變更設計是發生在建造的過程中。

為了能保障甲方的產品最終能夠達到其計畫目標,或者執行過程中能隨時符合甲方的變更,因此需要管理,也就是針對建築設計的管理。

項目設計管理目標

好的 項目建築設計管理,不但要確保甲方產品的相符性,更積極的是如何引導乙方,也就是設計方/建築師,在甲方的設計任務書下,發揮出其本身設計上的創意,把設計任務書的最低要求,提升到更優秀的層次。

項目設計管理原則

A.項目建築設計管理就像一般的管理一樣,要求的是目標清晰,進度流暢,決策快速。

B. 項目建築設計管理要有計畫,計畫內容是項目目標,項目工作,資源需求量,以及進度表與預算。也就是對一個項目的 建築設計進行:計畫-執行-管控-成果的整個流程。

C. 項目建築設計管理需要管理人具備 管理技術建築設計經驗管理技術保障有條不紊的執行,推動項目的前進。 建築設計經驗則是幫助判別設計產品的符合性及優劣性,甚至引導觸動建築師的設計創意。

項目建築設計管理內容

根據上面所說的管理要點,一個項目的建築設計管理,包括但不限於以下幾項:

產品定性

根據市場的走向,銷售部門的需求,轉化成建築設計產品的定位敘述。

任務書

根據產品的定性所描述的,寫成帶有具體數位化的任務書。比如住宅類,幾居室的占多少比例,居室面積範圍,使用率的下限。酒店需要多少客房,什麼星級的標準等。任務書不限於建築,各專業都應該要有,而且應該格式化後固定。包括結構,設備,市政,景觀園林,室內設計,弱電等。

進度表

按照項目的整體目標以及設計的前後順序,訂立個別專業的設計進度表,嚴格按照進度推動。一般是概念設計-方案設計-方案深化-初步設計-施工圖設計-招投標-施工-驗收-竣工。訂立進度時,應預留一定餘裕,一應付不可見的突髮狀況。

質量控制

對於設計的成果應隨時把控,避免質量失控後影響進度。設計設計成果應符合任務書,同樣的,如果任務書變更了,應及時通知設計單位。

審批

對於部門內的決策審批,以及跨部門的會審意見,應及時以專業立場回復,優劣點並列後的建議最佳。

綜合協調

這個工作應該是項目建築管理的最重點,因為一個項目參與設計的專業很多,例如酒店及醫院,專業顧問可能多達十幾個。各專業之間無法自己綜合,許多工作的界面也無法各自獨立,這些綜合協調的工作職能由項目的設計管理部門做統合。

不如一個酒店的吊頂,除了室內設計的各樣造型外,燈具,音響設備,空調出排風口,消防噴淋頭,偵測器,無線天線等。各專業在設計是均已各自的標準或方便安置,如果未經綜合協調,整個室內設計的效果,可能因為雜亂無章的擺放而大打折扣。

材料審核

材料審核包括了材料規格以及選色,這些可能由設計單位提出,但是最後需要設計管理部門做最後的審核確認,以確保整體的設計效果。

變更設計審核

公司因產品的變更應及時通知設計單位修改設計圖,必要時需要審核通過變更後的圖紙。因為施工而造成的變更,設計管理部門應及時處理,在保質條件下,還要評估變更造成的時間與金錢的衝擊。

驗收

配合監理單位及施工管理部門,對工程驗收進行質量驗收。

竣工圖

根據施工單位提出的竣工圖紙,配合施工管理部門進行原設計圖紙,變更設計圖紙交叉比對,以確保竣工圖的正確性。

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