第一章 總則
第一條 為了規範物業管理行為，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，根據國家有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本條例適用於本市市區和各縣（市）人民政府所在地城市範圍內的住宅區物業管理。
第三條 本條例所稱住宅區，是指以住宅為主，並有相應配套共用設施設備的居住區。住宅區的範圍由縣（市）、區人民政府物業管理行政主管部門會同有關部門劃定。
本條例所稱物業，是指已建成並交付使用的房屋以及相關的共用設施設備。
本條例所稱物業管理，是指業主、業主委員會或者有關單位，委託物業管理企業對物業進行管理和為業主、使用人服務的活動。
本條例所稱業主，是指物業的所有權人。
本條例所稱使用人，是指物業的承租人或者實際使用物業的其他人。
本條例所稱物業管理企業，是指依法成立並接受委託進行專業管理服務的企業。
第四條 住宅區物業管理實行業主自治與專業服務相結合、屬地管理與行業管理相結合的模式。
住宅區物業管理應當逐步實行招投標制度。
第五條 業主、使用人有依法參加住宅區物業管理的權利，並有合理使用房屋和共用設施設備、維護住宅區公共利益的義務。
第六條 長春市房地產管理部門是本市物業管理的行政主管部門，負責組織實施本條例。
各縣（市）、區人民政府物業管理行政主管部門由市人民政府確定，依照本條例對轄區內的物業管理活動進行監督、檢查、指導。
市、縣（市）、區人民政府的其他有關部門按照各自職責，協同實施本條例。
第七條 物業管理應當逐步向社會化、專業化方向發展，通過市場競爭，提高管理水平，改善人民生活和社會環境。
第二章 前期物業管理
第八條 新建住宅區必須實行物業管理。物業管理行政主管部門應當參加住宅區規劃設計方案的論證和住宅區竣工後的綜合驗收工作。未經驗收合格的住宅區，不得交付使用。
開發建設單位應當按照規劃設計方案進行物業配套建設。
開發建設單位應當將規劃設計方案自批准之日起10日內報物業管理行政主管部門備案。
第九條 新建住宅區，在竣工驗收合格後到業主委員會成立前，由開發建設單位委託物業管理企業對住宅區進行物業管理，業主委員會成立後，由業主委員會選聘的物業管理企業對住宅區進行物業管理。
第十條 開發建設單位在銷售（含預售，下同）房屋時，應當與購房人簽訂前期物業管理服務協定，並將其作為房屋銷售契約的附屬檔案。
第十一條 新建住宅區移交物業管理企業時，開發建設單位應當按照本條例第四十四條規定移交物業檔案資料，同時應當按照住宅區總建築面積0.2%的比例，無償為物業管理企業提供管理用房，不足50平方米的按50平方米提供。
物業管理用房為全體業主共同所有，由物業管理企業出資養護維修。物業管理用房不得改變用途。
第十二條 新建住宅區實行物業管理後，未售（租）出的空置房屋，其業主為開發建設單位，由開發建設單位繳納物業管理服務費。
第三章 業主、業主大會及業主委員會
第十三條 業主的權利：
（一）參加業主大會，享有表決權；
（二）享有業主委員會委員的選舉權和被選舉權；
（三）依法監督業主委員會的工作；
（四）依法監督物業管理企業的管理服務活動。
業主的義務：
（一）遵守業主公約；
（二）遵守住宅區的物業管理制度；
（三）執行業主大會和業主委員會的有關決議、決定；
（四）依法交納物業管理服務費用和維修基金。
第十四條 業主大會由住宅區內全體業主組成。
業主大會由業主委員會負責組織召開。
業主大會每年至少召開一次，特殊情況下，經業主委員會決定，可以臨時召開業主大會。
經擁有住宅區物業30%以上投票權數的業主提議，可以召開業主大會，業主委員會應當自接到該項提議之日起20日內就其所提議內容組織召開業主大會；逾期未召開的，提議的業主可以向所在地的物業管理行政主管部門申請，由物業管理行政主管部門責令業主委員會限期組織召開業主大會。
業主大會應當邀請使用人代表列席。
第十五條 業主大會履行下列職責：
（一）選舉或者撤換業主委員會委員；
（二）審議業主委員會章程、業主公約和物業管理委託契約；
（三）審議業主委員會的工作報告；
（四）監督業主委員會工作，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；
（五）決定物業管理的其他重大事項。
第十六條 業主大會，應當有過半數投票權數的業主出席。
業主大會作出的決定，應當經住宅區內過半數投票權數的業主表決通過。
業主投票權數按照業主所擁有物業建築面積多少計算，建築面積每1平方米為1票。
第十七條 住宅區內已交付使用的物業建築面積達到70%以上的，應當依照本條例規定召開第一屆業主大會。第一屆業主大會由住宅區所在地的縣（市）、區物業管理行政主管部門組織召開。
第十八條 實行物業管理的住宅區，應當依法成立業主委員會。
業主委員會經物業管理行政主管部門核准登記，在實施物業管理工作中代表和維護全體業主的合法權益。
業主委員會應當接受物業管理行政主管部門的監督、指導和管理。
第十九條 業主委員會由業主大會選舉產生。業主委員會由5—17名委員組成。
業主委員會設主任1人，副主任1—3人，主任、副主任由業主委員會在其委員中選舉產生。
第二十條 業主委員會每屆任期三年，任期屆滿應當依照本條例規定重新選舉。
業主委員會委員可以連選連任。業主委員會委員缺額時，應當依照本條例規定進行補選。
第二十一條 業主委員會履行下列職責：
（一）召集和主持業主大會，並報告工作；
（二）草擬、修訂業主公約、業主委員會章程；
（三）選聘或者解聘物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或解除物業管理委託契約；
（四）依照法律、法規、規章規定負責維修基金的統籌，監督維修基金的使用和管理；
（五）審定物業管理企業提出的年度工作計畫、物業管理服務費的預算和決算；
（六）聽取業主、使用人的意見和建議，監督和支持物業管理企業的管理服務活動；
（七）執行業主大會的有關決議、決定；
（八）履行物業管理委託契約；
（九）監督業主公約和物業管理制度的執行；
（十）業主大會賦予的其他職責。
前款第（二）、（三）、（四）項規定的事項，應當經業主大會批准。
業主委員會不得從事本條例規定以外的其他活動。
第二十二條 業主委員會會議每季度至少召開一次，會議由主任或者受其委託的副主任主持召開，會議應當有過半數委員出席。會議作出的決定須經全體委員過半數通過。
第二十三條 業主公約是業主共同訂立的有關規範物業使用、維修和其他行為的守則。業主公約對全體業主具有約束力。使用人應當遵守業主公約。
第二十四條 業主大會、業主委員會作出的決定，應當予以公布，對住宅區內全體業主、使用人具有約束力。
業主大會、業主委員會作出的決定，不得與法律、法規、規章相牴觸。
第四章 物業管理企業
第二十五條 設立物業管理企業應當具備下列條件：
（一）有固定的辦公場所；
（二）具有相應的註冊資本；
（三）有合法的管理章程；
（四）具有進行物業管理所需相應數量的有關專業技術人員。
第二十六條 設立物業管理企業，應當到市物業管理行政主管部門進行資質審查和企業資質等級評定，未經資質審查和等級評定的，不得從事物業管理業務。
物業管理企業資質審查和等級評定辦法，按照國家和省有關規定執行。
第二十七條 物業管理企業的權利：
（一）依照法律、法規、規章規定和契約的約定，制定物業管理制度；
（二）收取物業管理服務費用；
（三）制止違反業主公約的行為；
（四）選聘專業公司承擔專項經營業務。
第二十八條 物業管理企業的義務：
（一）履行物業管理委託契約，提供物業管理服務；
（二）接受業主、業主委員會的監督；
（三）制定物業管理服務年度計畫；
（四）定期公布代管基金收支帳目，接受質詢和審計；
（五）接受政府有關部門的監督管理。
第二十九條 物業管理人員應當按照有關規定，經物業管理行政主管部門組織培訓、考核合格，取得崗位證書後方可上崗。
第三十條 物業管理企業可以在住宅區內依法開展適宜住宅區的多種經營活動，以其收益補充物業管理服務經費。
第五章 物業管理服務
第三十一條 物業管理企業實施物業管理，應當與業主委員會簽訂物業管理委託契約。
物業管理委託契約應當載明委託管理服務的事項、要求與標準，管理服務的期限與許可權，管理服務的費用，雙方的權利義務及契約終止條件，違約責任等內容。
物業管理企業應當自物業管理委託契約生效之日起15日內，將契約報住宅區所在地物業管理行政主管部門備案。
物業管理委託契約文本由市物業管理行政主管部門統一印製。
第三十二條 物業管理服務內容：
（一）房屋及其附屬的共用設施設備的使用管理、養護維修；
（二）園林綠地的管理養護；
（三）環境衛生的管理服務；
（四）公共秩序的維護及安全防範服務；
（五）車輛出入、停放管理；
（六）物業檔案資料的管理；
（七）業主、使用人委託的其他服務事項。
第三十三條 物業管理企業應當按照國家和省、市規定的技術標準和規範以及業主委員會審定的物業管理服務年度計畫，實施管理服務，定期對房屋共用設施設備進行養護維修。
第三十四條 物業管理企業應當做好物業維修和共用設施設備更新及其費用收支的各項記錄；妥善保管物業檔案資料、有關財務帳冊和公共財物；每半年向業主委員會報送一次物業維修、更新費用的收支帳目，並接受其審核。
第三十五條 物業管理企業應當定期聽取業主委員會、業主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務。
第三十六條 物業管理企業發現管理範圍內有違反有關法律、法規、規章規定行為的，應當進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，應當向有關部門報告。
第三十七條 物業管理企業自物業管理委託契約終止或者解除之日起30日內，向業主委員會結清財務，移交物業管理用房和有關資料，並報所在地縣（市）、區物業管理行政主管部門備案。
第三十八條 物業管理企業實施物業管理，可以收取物業管理服務費；物業管理服務費，除屬於雙方協商議定的價格外，應當嚴格按照批准的項目和標準收取；並提供質價相稱的服務，不得只收費不服務或者多收費少服務。
第三十九條 物業管理的公共性服務收費，是指物業管理企業按照物業管理委託契約的約定，為住宅區內的業主提供共用設施設備的養護維修、環境衛生清潔、保全和綠化等具有公共性的服務而向業主收取的費用。業主與使用人約定由使用人交納服務費的，從其約定。
第四十條 物業管理企業可以開展有償的公眾代辦性服務和特約服務。
公眾代辦性服務，是指物業管理企業受有關單位的委託，提供代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話安裝使用費等公眾代辦性質的服務。
特約服務，是指物業管理企業為住宅區內業主、使用人的個別需求提供的服務。
第四十一條 物業管理的公共性服務收費，實行政府指導價，業主應當按照規定的項目和標準交納。
公眾代辦性服務和特約服務收費標準由雙方協商議定。
第四十二條 物業管理企業收費的項目和標準應當在住宅區內公布。已按照本條例規定向業主、使用人收取物業管理服務費的，其他任何單位和個人不得重複收取性質相同的費用。
第六章 物業的使用、維護與維修基金的管理
第四十三條 物業管理企業接管物業管理項目時，應當對住宅區內的房屋、園林綠地、環境衛生和停車場地等共用設施設備進行檢查驗收，並形成驗收報告，需要委託方維修完善的，由委託方維修完善後，方可接收；雙方協定由物業管理企業維修完善的，應當就此項內容簽訂書面協定。
第四十四條 物業管理企業接管物業時，有開發建設單位的，由開發建設單位提供物業檔案資料，沒有開發建設單位的，由委託方提供物業檔案資料。物業檔案資料包括：
（一）項目規劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建築結構、設備竣工圖；
（三）附屬配套設施、地下管網工程竣工圖；
（四）設施、設備安裝、使用和維護保養技術資料；
（五）單項工程竣工驗收證明材料；
（六）物業質量保證檔案和物業使用說明檔案；
（七）房屋及配套設施的產權資料。
物業管理委託契約終止時，物業管理企業應當將物業檔案資料移交給委託方。
第四十五條 業主、使用人應當按照有利於物業使用、安全、外貌美觀整潔以及公平、合理的原則，在供水、排水、通行、通風、採光、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面不得損害公共和他人利益。
業主、使用人應當為物業管理企業、他人維護房屋及共用設施設備提供方便，因業主、使用人阻撓維修造成物業損壞及財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。
第四十六條 在住宅區內禁止有下列行為：
（一）損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌；
（二）擅自改變房屋結構和用途；
（三）占用、損壞住宅共用部位和共用設施設備；
（四）擅自搭建建築物、構築物，擅自設定攤點、市場，擅自張貼、塗抹、懸掛物品；
（五）侵占、毀壞綠地；
（六）亂倒垃圾、亂堆雜物；
（七）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有危害物質或者發出超過規定標準的噪音等；
（八）隨意停放車輛；
（九）違反規定飼養家禽、家畜和其他動物；
（十）利用房屋從事危害公共利益的行為和進行違法犯罪活動。
第四十七條 業主、使用人在戶外安裝空調器、防護網、廣告牌匾等設定物的，應當符合住宅區的統一要求。
第四十八條 住宅區內按照規劃建設的共用設施，不得改變使用性質，因特殊情況需要改變使用性質的，應當經業主委員會同意並報有關主管部門批准。
第四十九條 物業管理企業應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主、使用人。
第五十條 業主、使用人需要改變房屋結構的，應當依照有關規定，經房地產行政主管部門批准，並由房屋安全鑑定部門鑑定。
第五十一條 任何單位和個人不得擅自占用住宅區內的道路、場地。因物業維修或者公共利益需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與物業管理企業簽訂書面協定，並經業主委員會同意，且必須在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，應當予以賠償。
第五十二條 物業應當定期養護維修，在出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及影響他人正常使用時，物業管理企業應當及時養護維修。
第五十三條 住宅區內的垃圾由物業管理企業負責收集清理，垃圾運輸由各縣（市）、區環境衛生管理部門負責。
第五十四條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管理單位，可以將住宅區內有關服務事項，委託給物業管理企業實行統一服務，由委託方向物業管理企業支付委託服務費。不實行委託服務的，有關管理單位應當服務到戶。
第五十五條 建立物業共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金）制度。
維修基金專項用於房屋共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新和改造。
維修基金實行專款專用、專戶存儲，使用時需經業主委員會同意，並由物業管理行政主管部門監督使用。
第五十六條 維修基金的來源：
（一）購房人在購買商品住房（含經濟適用房）時，按規定比例交納的維修資金，該部分資金由售房單位在銷售商品住房時代收；
（二）公有住房出售單位按規定比例提取的維修資金；
（三）業主在前兩項資金使用完畢時，續繳的資金。
購房人、公有住房出售單位和業主應當按照有關規定繳納、提取維修資金。
售房單位代收維修資金時，應當在辦理《商品房銷（預）售許可證》前，與市、縣（市）物業管理行政主管部門簽訂代收協定，代收的資金應當存入市、縣（市）物業管理行政主管部門指定的帳戶。財政部門依法進行監督。
第五十七條 維修基金的使用與管理，按照國家、省、市有關規定執行。
第五十八條 物業的維修、更新費用，按下列規定承擔：
（一）房屋自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業主承擔；
（二）房屋本體的共用部位的維修、更新，由該幢物業的業主按照各自擁有的房屋建築面積比例共同承擔，依照本條例設立物業維修基金的，在物業維修基金中列支。
（三）共用設施設備的維修、更新費用，由住宅區內的業主按照各自擁有的房屋建築面積比例共同承擔；依照本條例設立物業維修基金的，在物業維修基金中列支。
房屋的共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，由物業管理企業負責維修，維修費用由物業管理企業向責任人追償。
第七章 法律責任
第五十九條 違反本條例第八條第二款規定的，由物業管理行政主管部門責令其限期進行物業配套建設，拒不進行物業配套建設的，由有關部門吊銷其商品房銷（預）售許可證。
第六十條 違反本條例第十一條第一款、第四十四條、第五十六條第三款規定之一的，由物業管理行政主管部門責令其限期改正，逾期不改正的，處以5000元以上20000元以下的罰款。
第六十一條 違反本條例第十一條第二款、第三十七條規定之一的，由物業管理行政主管部門責令其限期改正，逾期不改正的，處以5000元以上10000元以下的罰款。
第六十二條 違反本條例第二十六條第一款規定的，由物業管理行政主管部門責令其停止非法經營活動，沒收非法所得，並處以10000元以上30000元以下的罰款。
第六十三條 違反本條例第三十三條規定的，由物業管理行政主管部門責令其限期改正，逾期不改正的，處以5000元以上20000元以下的罰款；情節嚴重的，可以降低其資質等級，直至吊銷資質證書。
第六十四條 違反本條例第三十八條、第四十二條、第四十六條、第四十七條、第五十條規定之一的，由有關行政主管部門責令其限期改正，並依照有關法律、法規、規章的規定予以處罰。
第六十五條 違反本條例第四十八條規定的，由物業管理行政主管部門責令其限期改正，並處以5000元以上20000元以下的罰款。
第六十六條 業主、使用人、物業管理企業和其他單位違反本條例規定，應當承擔民事責任的，有關單位和個人可以依法提起民事訴訟。
第六十七條 對違反本條例行為由物業行政主管部門作出的行政處罰，在本市市區範圍內的（雙陽區除外），由市物業管理行政主管部門決定；在縣（市）、雙陽區範圍內的，由縣（市）、雙陽區物業管理行政主管部門決定。
第六十八條 物業管理行政主管部門執法人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位或者監察機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六十九條 當事人對物業管理行政主管部門作出的行政處罰不服的，可以依照《中華人民共和國行政複議法》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政複議或者提起行政訴訟。
當事人在法定期限內不申請複議，不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的，作出行政處罰的機關可以申請人民法院強制執行。
第八章 附則
第七十條 本條例由長春市人民代表大會常務委員會負責解釋。
第七十一條 非住宅、單體住宅物業管理可以參照本條例有關規定執行。
第七十二條 本條例自公布之日起施行。
