集體土地房屋拆遷補償如何適用法律
集體土地房屋拆遷與土地徵收關係
北京在明律師事務所上述四類房屋均存在被拆遷的可能，按照是否涉及征地可分為兩大類：一是徵收集體土地時連同房屋等地上附著物一起徵收，由此產生土地補償及地上物的拆遷補償，房屋拆遷成為集體土地徵收的結果之一;二是不改變土地的集體所有制性質，拆遷房屋等地上附著物後騰退土地仍用於具體設施或綠化建設，如拆遷鄉鎮企業廠房建設鄉村公路，拆遷村診所建設合作醫院，拆遷農民宅基地房屋建設綠化隔離帶，拆遷鐵路沿線林木、民房，確保符合環保標準而不徵收集體土地等。北京在明律師事務所律師釋義。
集體土地房屋拆遷的法律適用
(1)對於第一類涉及征地的拆遷，由《土地管理法》、《物權法》、《土地管理法實施條例》、《徵用土地公告辦法》等法律規範調整，通過土地補償費及青苗、房屋等地上附著物補償費來解決房屋拆遷補償問題，同時進行人員安置或發放安置補助費。具體補償分配原則是：土地補償費分給農民集體並由其統籌，安置補助費分配給需要安置的人員，青苗、房屋等地上附著物補償費分配給地上附著物的所有人。需要強調的是，農村房屋是作為集體土地上的“附著物”看待的，地上附著物的補償標準依據《土地管理法》第47條第4款由省、自治區、直轄市規定。各地依據自身實際，就評估補償依據、拆遷程式、權利救濟、法律責任作出規定;實務操作中行政機關角色重疊，既決定征地拆遷，又制定補償安置方案，又裁決補償安置爭議，還是強制拆遷的申請者或執行者，制度設計的合法性很值得商榷。
(2)對於第二類不涉及征地的拆遷，由於不存在國家徵收與補償，而且目前不存在全國統一的法律、行政法規或者部門規章予以調整，對於其是否屬於徵收行為，是否需要符合公共利益，評估、補償、拆遷程式如何，權利爭議採用何種機制解決等均無統一大案。2005年。最高人民法院行政審判庭《關於農村集體土地徵用後地上房屋拆遷補償有關問題的答覆》指出：“行政機關徵用農村集體土地之後，被徵用土地上的原農村居民對房屋仍享有所有權，房屋所在地已被納入城市規劃區的，應當參照《城市房屋拆遷管理條例》及有關規定，對房屋所有權人予以補償安置。事實上，它屬於集體土地徵收後納入城市規劃區發生的拆遷補償，是在國有土地而非在集體土地上進行的。相比而言，城市規劃區內國有土地上的房屋拆遷有法可依，如《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷估價指導意見》《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》》、《物權法》第42條等。我們除了呼籲制定全國統一的集體地上附著物拆遷規範，或者制定城鄉統一的房屋拆遷管理條例，或制定徵收徵用法律外，還應關注各地的相關立法等，這些法律規範總體上參照了《城市房屋拆遷管理條例》，通過用地規劃、拆遷許可、行政裁決等方式進行管理;將集體土地拆遷分區分為征地和占地，占地拆遷實施方案、舊村改造吸納基層意見;比照引入城市房屋拆遷評估規則，貨幣補償、房屋安置、另行審批宅基地相結合，以國有土地房屋安置的，按照市場評估價款結算差價;比照引入強制拆遷，行政、司法、仲裁途徑相結合等等，這些地方法規是目前各地拆遷集體土地房屋的直接適用依據。
綜上，集體土地上的房屋或者隨土地徵收一併被徵收，作為地上附著物得到拆遷補償;或者不經過徵收通過拆遷協定、行政裁決乃至強制方式進行拆遷，用地服務於集體設施建設、農村環境整治等合法目的。目前，全國尚無統一的法律規範調整集體土地上的房屋拆遷法律關係，各地關於集體土地房屋拆遷管理的規定是直接適用依據。集體土地房屋隨土地徵收一併拆遷的，還適用有關土地管理的法律。
集體土地房屋拆遷管理條例
立法目的和依據
為加強集體土地房屋拆遷管理，維護拆遷當事人合法權益，保障城鄉建設順利進行，根據《中華人民共和國土地管理法》等有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本條例。
適用範圍
在本市行政區域內因國家建設徵收集體土地（以下簡稱征地）或者因農村建設占用集體土地（以下簡稱占地）拆遷房屋，並對被拆遷人補償、安置的，適用本條例。
拆遷人與被拆遷人定義
本條例所稱拆遷人是指經依法批准徵收或者占用集體土地並取得房屋拆遷許可證的用地單位。
本條例所稱被拆遷人是指對被拆除房屋擁有所有權的單位或者個人。
主管部門
市房屋拆遷行政管理部門（以下簡稱市拆遷管理部門）主管本市集體土地房屋拆遷管理工作；區、縣房屋拆遷行政管理部門（以下簡稱區、縣拆遷管理部門）負責本行政區域內集體土地房屋拆遷管理工作。
區縣和鄉鎮政府職責
區、縣人民政府和鄉（民族鄉）、鎮人民政府應當依照其職責，做好本行政區域內的房屋拆遷管理工作。
拆遷計畫管理
本市集體土地房屋拆遷，應當符合城市規劃、土地利用規劃和拆遷計畫，合理控制拆遷規模，有利於城市建設和村鎮建設。
拆遷當事人責任
拆遷人應當依照本條例的規定對被拆遷人進行補償安置。被拆遷人應當在規定的搬遷期限內完成搬遷。
拆遷管理
拆遷許可和拆遷方式
用地單位取得房屋拆遷許可證後，方可實施拆遷。
拆遷人可以自行拆遷，也可以委託拆遷。拆遷人委託拆遷的，受委託的拆遷單位應當具有本市房屋拆遷資格。
暫停辦理拆遷範圍內有關事項
用地單位取得征地或者占地批准檔案後，可以向區、縣拆遷管理部門申請在用地範圍內暫停辦理下列事項：
（一）新批宅基地和其他建設用地；
（二）審批新建、改建、擴建房屋；
（三）辦理入戶和分戶，但因婚姻、出生、回國、軍人退伍轉業、經批准由外省市投靠直系親屬、刑滿釋放和解除勞動教養等原因必須入戶、分戶的除外；
（四）核發工商營業執照；
（五）房屋、土地租賃；
（六）改變房屋、土地用途。
區、縣拆遷管理部門收到用地單位暫停辦理事項申請後，應當在7個工作日內審查完畢；審查核准後，應當在7個工作日內就前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續，並在用地範圍內予以公告。通知和公告應當載明拆遷範圍、暫停辦理事項和暫停期限。暫停期限自公告之日起計算，最長不超過1年。用地單位確需延長暫停期限的，應當報經區、縣拆遷管理部門批准，延長的期限不超過半年。
暫停期限內，擅自辦理本條第一款所列事項的，房屋拆遷時不予認定。
拆遷實施方案
用地單位應當根據本條例規定擬訂拆遷實施方案。拆遷實施方案應當包括以下內容：
（一）征地或者占地基本情況；
（二）拆遷範圍、拆遷方式、搬遷期限等內容；
（三）被拆除房屋基本情況；
（四）補償安置方式及其主要內容；
（五）拆遷補助辦法；
（六）其他應當在拆遷實施方案中明確的內容。
征地拆遷房屋的，用地單位應當將拆遷實施方案在拆遷範圍內進行公示，聽取被拆遷人的意見。公示的期限不少於10日。公示期限屆滿後，用地單位應當將拆遷實施方案報區、縣拆遷管理部門批准，並提交拆遷實施方案公示情況說明。區、縣拆遷管理部門應當按照本條例規定對拆遷實施方案進行審查，符合條件的，應當自受理申請之日起20日內作出批准決定。
占地拆遷房屋的，用地單位應當將拆遷實施方案提交村民會議或者村民代表會議討論通過，並報鄉（民族鄉）、鎮人民政府審核後，在拆遷範圍內進行公示。
申請許可條件
用地單位申請核發房屋拆遷許可證的，應當向被拆遷房屋所在地的區、縣拆遷管理部門提交下列檔案：
（一）征地或者占地批准檔案；
（二）建設用地規劃許可證；
（三）拆遷實施方案；
（四）安置房屋或者拆遷補償資金的證明檔案。
區、縣拆遷管理部門按照本條例規定審查用地單位拆遷許可申請，對符合條件的，應當自受理申請之日起20日核心發房屋拆遷許可證。跨區、縣項目的房屋拆遷許可證，可以分別由所涉區、縣拆遷管理部門核發，也可以由市拆遷管理部門指定其中一個區、縣拆遷管理部門核發，並將有關情況通知相關區、縣拆遷管理部門。
區、縣拆遷管理部門在實施拆遷前應當將拆遷人、拆遷範圍、搬遷期限等情況向被拆遷人公告。
第十二條[拆遷補償安置協定]
拆遷人與被拆遷人應當就房屋拆遷補償安置事宜簽訂書面協定。協定應當規定補償安置方式和標準、搬遷期限、違約責任等內容。
拆除單位
拆遷人與被拆遷人簽訂房屋拆遷補償安置協定後，應當委託有資質的拆除單位實施房屋拆除作業。拆除單位實施拆除作業時，應當按照建築施工安全作業的有關規定採取有效措施，防止安全事故發生，並做好防治揚塵污染相關工作。
行政裁決
在區、縣拆遷管理部門公告的搬遷期限內，拆遷人與被拆遷人沒有達成拆遷補償安置協定的，自搬遷期限屆滿之日起至拆遷許可證規定的拆遷期限屆滿之日前，經一方或者雙方當事人申請，由核發房屋拆遷許可證的區、縣拆遷管理部門裁決。區、縣拆遷管理部門應當按照規定的程式進行裁決，並自受理裁決申請之日起30日內作出裁決。
當事人對裁決不服的，可以依法向區、縣人民政府或者市拆遷管理部門申請行政複議，也可以直接向人民法院提起行政訴訟。
強制執行
裁決規定的搬遷期限屆滿，被拆遷人拒絕搬遷的，由裁決機關按照規定的程式向區、縣人民政府申請強制拆遷，或者由裁決機關申請人民法院強制執行。
除經區、縣拆遷管理部門依法裁決並由人民法院或者區縣政府強制執行外，在拆遷當事人未簽訂拆遷補償安置協定的情況下，任何單位和個人不得強行拆除被拆遷人的房屋。
適用程式
行政裁決程式、行政強制拆遷程式、評估程式等按照國家城市房屋拆遷的有關規定執行。
拆遷補償和安置
補償安置方式
拆遷宅基地上的房屋，可以實行貨幣補償或者房屋安置，有條件的地區也可以另行審批宅基地。
征地拆遷宅基地以外房屋的補償安置辦法，按照市人民政府有關規定執行。
占地拆遷宅基地以外房屋的補償安置辦法，參照上款規定執行。
貨幣補償
拆遷宅基地上房屋實行貨幣補償的，拆遷人應當向被拆遷人支付補償款。
征地拆遷房屋的，補償款包括被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區位補償價，具體金額由有資質的房地產價格評估機構評估確定。評估規則由市拆遷管理部門會同市土地行政管理部門制定並公布。
占地拆遷房屋的，補償標準由村民會議或者村民代表會議自行確定。
按照本條規定對被拆遷人給予貨幣補償的，不再進行房屋安置或者另行審批宅基地。
房屋安置
拆遷宅基地上房屋以國有土地上房屋安置的，拆遷人與被拆遷人應當按照本條例第十八條的規定確定拆遷補償款，並與安置房屋的市場評估價款結算差價；但按照市人民政府規定以經濟適用住房安置被拆遷人的除外。
農村集體經濟組織或者村民委員會作為拆遷人實施拆遷，以本集體建設用地範圍內的房屋安置被拆遷人的，經村民會議或者村民代表會議討論通過後，可以按照被拆除房屋建築面積安置，也可以結合被拆遷人家庭人口情況安置。
其他拆遷人委託農村集體經濟組織或者村民委員會安置被拆遷人的，可以參照本條第二款的規定執行。
集體土地上安置房屋要求
農村集體經濟組織或者村民委員會在集體土地上建設安置房屋的，應當符合城市規劃、土地利用規劃和年度計畫，依法取得用地和規劃許可。
另批宅基地安置
農村集體經濟組織或者村民委員會作為拆遷人拆遷宅基地上房屋，有條件的地區，可以按照土地管理法律、法規和規章的規定，另行審批宅基地由被拆遷人自建房屋，並對被拆除的房屋按照重置成新價給予補償。
其他拆遷人委託農村集體經濟組織或者村民委員會安置被拆遷人的，可以參照前款規定執行。
宅基地面積認定
拆遷補償中認定的宅基地面積應當經過合法批准，且不超過控制標準。未經合法批准的宅基地，不予認定。
經合法批准的宅基地超出控制標準的部分，不予補償；但1982年以前經合法批准的宅基地超出控制標準的部分，可以按照區、縣人民政府的規定給予適當補償。
每戶宅基地面積的控制標準，由區、縣人民政府根據《北京市人民政府關於加強農村村民建房用地管理若干規定》第六條確定的標準執行。
房屋面積認定
拆遷補償中認定宅基地上房屋建築面積，以房屋所有權證標明的面積為準；未取得房屋所有權證但具有規划行政主管部門批准建房檔案的，按照批准的建築面積認定。
2003年8月1日以前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有權證和規划行政主管部門批准建房檔案，但確由被拆遷人長期自住的，應當給予適當補償。屬於征地拆遷房屋的，補償標準由鄉（民族鄉）、鎮人民政府根據當地實際情況確定，報區、縣人民政府批准後執行；屬於占地拆遷房屋的，補償標準由農村集體經濟組織或者村民委員會確定，報鄉（民族鄉）、鎮人民政府批准後執行。
2003年8月1日以後宅基地上新建、改建、擴建的房屋，未取得房屋所有權證或者規划行政主管部門批准建房檔案的，拆遷房屋時不予認定。
特殊情況補助
農村村民符合審批宅基地條件但未實際取得宅基地，且按照拆遷實施方案安置確有困難的，拆遷人應當按照區、縣人民政府的規定給予適當補助。但拆遷實施方案確定以另行審批宅基地方式予以補償安置的除外。
停產停業損失補償
對利用宅基地內自有房屋從事生產經營活動並持有工商營業執照的，拆遷人除按照本條例的規定予以補償、安置外，還應當適當補償停產、停業的經濟損失。其中，征地拆遷房屋的經濟損失補償標準，由區、縣人民政府規定；占地拆遷房屋的經濟損失補償標準，由鄉（民族鄉）、鎮人民政府規定並報區、縣人民政府備案。
搬遷補助費
拆遷人應當向被拆遷人支付搬遷補助費。征地拆遷房屋的搬遷補助費標準，由區、縣人民政府規定；占地拆遷房屋的搬遷補助費標準，由鄉（民族鄉）、鎮人民政府規定並報區、縣人民政府備案。
平衡與協調
區、縣人民政府按照本章規定製定的相關標準，應當經市拆遷管理部門審核。市拆遷管理部門應當做好實施中的協調工作。
違法建築和臨時建築
拆除違法建築和超過批准期限的臨時建築不予補償；拆除未超過批准期限的臨時建築，按照重置成新價結合剩餘期限給予適當補償。
法律責任
無證拆遷
違反本條例規定，未取得房屋拆遷許可證擅自實施拆遷的，由市或者區、縣拆遷管理部門責令停止拆遷行為，並按照已經拆遷房屋的建築面積，對用地單位處以每平方米20元以上50元以下的罰款；對受委託拆遷單位處以每平方米30元以上60元以下的罰款。
騙取許可證
拆遷人違反本條例規定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由區、縣拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證，並處拆遷補償安置費用1％以上3％以下的罰款。
委託不具有拆遷資格的單位實施拆遷
拆遷人違反本條例規定，委託不具有房屋拆遷資格的單位實施拆遷的，由市或者區、縣拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，可以並處拆遷補償安置費用3％以下的罰款；情節嚴重的，由區、縣拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證。
擅自拆除被拆遷人房屋
拆遷人違反本條例規定，在未與被拆遷人簽訂補償安置協定的情況下，擅自拆除被拆遷人房屋的，由區、縣拆遷管理部門責令停止拆遷，並處以10萬元以上50萬元以下的罰款；情節嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證。直接責任人違反治安管理法律、法規的，由公安機關依法給予行政處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
委託房屋拆遷單位和拆除單位有前款規定行為的，處以10萬元以上50萬元以下的罰款；情節嚴重的，對受委託房屋拆遷單位取消房屋拆遷資格，對拆除單位取消拆除資質。直接責任人違反治安管理法律、法規的，由公安機關依法給予行政處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
行政主管部門責任
市和區、縣拆遷管理部門違反本條例規定，有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；情節嚴重，構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）違反本條例規定核發房屋拆遷許可證或者其他批准檔案的；
（二）核發房屋拆遷許可證或者其他批准檔案後不履行監督管理職責的；
（三）對違法行為不予查處的。
區縣和鄉鎮政府責任
區、縣人民政府或者鄉（民族鄉）、鎮人民政府未按照本條例規定履行職責的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分。
