計算與套用
《企業會計準則21號——租賃》規定，租賃內含利率是指在租賃開始日，使最低租賃收款額的現值與未擔保余值的現值之和等於租賃資產公允價值與出租人初始直接費用之和的折現率。由此可從“最低租賃收款額現值+未擔保余值現值=租賃資產公允價值+出租人的初始直接費用”(式1)計算租賃內含利率。同時準則還規定，在租賃開始日，出租人應將最低租賃收款額與初始直接費用之和作為應收融資租賃款的入賬價值，並記錄未擔保余值。
將最低租賃收款額、初始直接費用、未擔保余值之和與其現值之和的差額記錄為未實現融資收益。準則套用指南規定，出租人按準則規定轉出租賃資產，租賃資產公允價值與其賬面價值如有差額，應記入當期損益。因此還可由“最低租賃收款額現值+未擔保余值現值=融資租賃資產公允價值”(式2)計算租賃內含利率。筆者認為出租人根據承租人的要求從第三方取得出租資產、開展融資租賃業務實質是一種投資行為，租賃資產公允價值和因租賃業務支付的初始直接費用是初始投資額；最低租賃收款額中要求承租方支付的款項是租賃期內的投資收回，主要以租金的形式取得；資產余值是租賃期滿時的投資殘值收回。
所以在租賃談判時出租方不僅應考慮租賃資產的公允價值、租賃期滿的資產余值以及出租人要求的投資收益，還應考慮出租人發生的初始直接費用。如果租賃協定中有就出租人的初始直接費用單獨要求承租方支付的規定，那么要求承租方支付的款項就是租金和從承租方收回的初始直接費用；如果沒有單獨要求，那么租金就已包含初始直接費用的收回，即最低租賃收款額都已體現了初始直接費用的彌補。因此出租人在會計處理時只應把最低租賃收款額計入應收融資租賃款，不應再加上初始直接費用。租賃內含利率作為出租人採用實際利率法確認當期租賃收入的分攤率，其實質是出租人的租賃投資報酬率，出租方會參考同行業平均投資報酬率及其自身經營目標提出其期望達到的租賃內含利率。
一項租賃投資，租賃資產公允價值與初始直接費用是現金流出，最低租賃收款額和未擔保余值是未來的現金流入，租賃內含利率就是使未來現金流入量的現值等於租賃初始投資時的折現率。按準則規定，租賃內含利率雖然沒有錯誤，但用這個正確的租賃內含利率去攤銷未實現融資收益，租賃期滿時會導致長期應收款和未實現融資收益的賬面仍有餘額，即沒能收回的初始直接費用。因此，筆者認為應採用式1計算租賃內含利率，相應地修正出租人融資租賃的賬務處理。
租賃期開始日出租人初始確認未實現融資收益時，要分別對最低租賃收款額和未擔保余值折現；採用實際利率法分配未實現融資收益，都要用租賃內含利率。當融資租賃固定資產未擔保余值減少時，應重新計算租賃內含利率，對前期已確認的融資收入不作追溯調整，只對未擔保余值減少的當期和以後各期，根據修正後的租賃投資淨額和重新計算的租賃內含利率計算應確認的融資收入。按重新計算的內含利率確認的融資收入小於按原有內含利率確認的融資收入，租賃投資淨額減少數大於原有數額，所以租賃投資淨額餘額的應有數額就小於原有數額，其差額即租賃投資淨額的減少額，就是因未擔保余值減少而應承擔的資產損失。
已確認損失的未擔保余值得以恢復，應在原先已確認的損失金額內轉回，並重新計算租賃內含利率。相應地根據修正後的租賃投資淨額和重新計算的租賃內含利率計算應確認的融資收入。增加時不作任何調整，不需重新計算租賃內含利率。
案例分析
A公司與B公司簽訂了一份租賃契約，契約主要條款如下：(1)租賃標的物為不需要安裝的生產設備。(2)起租日為2004年1月1日。(3)租賃期自2004年1月1日至2007年12月31日。(4)租賃期內，B公司每年末支付租金10萬元。(5)租賃期滿時，設備估計余值為5萬元，其中B公司擔保余值2萬元，第三方擔保余值1萬元，未擔保余值為2萬元。(6)該設備在2004年1月1日的公允價值35萬元。在洽談租賃業務中A公司發生初始直接費用1.5萬元，B公司發生初始直接費用1萬元。2004年12月31日，甲公司對未擔保余值進行定期審核時，發生減值1.5萬元；2005年12月31日，未擔保余值得以恢復1萬元；2006年12月31日，未擔保余值增值1萬元；2007年12月31日租賃期滿，A公司收回租賃設備。
(1)租賃開始日：10×PA(4，r)+2×PV(4，r)+1×PV(4，r)+2×PV(4，r)=35+1.5，用試算法和插值法求得出租人租賃內含利率r為8.34%。租賃開始日最低租賃收款額為43萬元(10×4+2+1)；長期應收款為43萬元；未擔保余值為2萬元；未實現融資收益8.5萬元[(43+2)-(35+1.5)]。
(2)2004年分配未實現融資收益3.04萬元(36.5×8.34%)，未實現融資收益餘額5.46萬元(8.5-3.04)；租賃投資淨額減少額6.96萬元(10-3.04)，租賃投資淨額餘額29.54萬元(36.5-6.96)。
(3)2004年末未擔保余值發生減值1.5萬元，重新計算租賃內含利率。10×PA(4，r)+2×PV(4，r)+1×PV(4,r)+0.5×PV(4，r)=35+1.5，r為7.05%。按新租賃內含利率2004年末租賃投資淨額餘額為29.07萬元[36.5-(10-36.5×7.05%)]；因未擔保余值減少而應承擔的資產損失額0.47萬元(29.54-29.07)記入當期損益，未實現融資收益餘額4.43萬元[5.46-1.5+0.47)]。
(4)2005年分配未實現融資收益2.04萬元(29.07×7.05%)，未實現融資收益餘額2.39萬元(4.43-2.04)，租賃投資淨額減少額7,96萬元(10-2.04)，租賃投資淨額餘額21.1萬元(29.07-7.96)。
(5)2005年末未擔保余值得以恢復1萬元，重新計算租賃內含利率，10×PA(4，r)+2×PV(4，r)+1×PV(4，r)+1.5×PV(4，r)=35+1.5，r為7.92%。按新租賃內含利率2004年末租賃投資淨額餘額29.39萬元[36.5-(10-36.5×7.92%)]，2005年末租賃投資淨額餘額21.72萬元[29.39-(10-29.39×7.92%]。租賃投資淨額恢復金額0.62萬元(21.72-21.1)，恢復金額大於資產損失額0.47萬元，只能恢復已經記入損益的0.47萬元，未實現融資收益餘額2.77萬元[2.39+(1-0.62)]。
(6)2006年分配未實現融資收益1.72萬元(21.72×7.92%)，未實現融資收益餘額1.05萬元(2.77-1.72)，租賃投資淨額減少 額8.28萬元(10-1.72)，租賃投資淨額餘額13.44萬元(21.72-8.28)。
(7)2006年末未擔保余值增值1萬元不作任何處理。
(8)2007年分配未實現融資收益1.05萬元，未實現融資收益餘額為0(1.05-1.05)，租賃投資淨額減少額8.95萬元(10-1.05)，租賃投資淨額餘額4.5萬元(13.45-8.95)。
