附屬檔案：《福建省商品住宅專項維修資金使用暫行辦法》
福建省住房和城鄉建設廳
二○○九年十一月十八日
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福建省商品住宅專項維修資金使用暫行辦法
第一條 為加強商品住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和安全使用，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》（國務院令第504號）、《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號，以下簡稱《辦法》）等法律、法規和規章的規定，結合本省實際，制定本暫行辦法。
第二條 本省行政區域內按照有關規定統一歸集並存入商品住宅專項維修資金專戶的商品住宅專項維修資金使用，適用本暫行辦法。
第三條 本暫行辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣契約，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面等基本結構部分，走廊通道、門廳、樓梯、大堂等公共通行部分，避難層、設備層或者設備間等結構部分。
本暫行辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣契約，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施、垃圾通道、排煙排氣通道、水箱、水泵、郵政信箱、避雷裝置、消防器具、消防栓、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱、規定標識、建築智慧型化系統（含安防系統）、消防控制系統等設施和共用設施設備使用的房屋等。
其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。
第四條 商品住宅專項維修資金屬於業主所有，專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造，不得挪作他用。
商品住宅專項維修資金的使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
第五條 省人民政府房地產行政主管部門負責本省商品住宅專項維修資金使用的指導和監督工作。
設區市、縣（市）人民政府房地產行政主管部門應指定專門機構並配備工作人員，負責對本行政區域內商品住宅專項維修資金使用的指導和監督工作。
商品住宅專項維修資金的使用，應當依法接受審計部門的審計監督。
第六條 使用商品住宅專項維修資金應當具備下列條件之一：
（一）住宅共用部位、共用設施設備保修期己滿且維修項目符合商品住宅專項維修資金使用範圍。
（二）法律、法規、政策規定或者業主大會通過的其他用於完善住宅共用部位、共用設施設備的決議。
第七條 住宅共用部位的維修和更新、改造範圍包括：
（一）屋頂防水、隔熱層破損或滲漏；
（二）樓房外牆出現雨水滲漏，引起外牆內表面浸濕；
（三）地下室出現滲漏、積水的；
（四）樓房外牆外裝飾層出現裂縫、脫落或空鼓率超過國家相應標準、規範的規定值；
（五）建築保溫層出現破損或脫落，或建築保溫不良引起外牆內表面出現潮濕、結露、結霜或霉變；
（六）外牆及樓梯間、公共走廊塗飾層出現開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染的；
（七）公用區域窗台、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護牆、院門等出現破損的；
（八）公共區域門窗或窗紗普遍破損的;
（九）除本辦法第十三條規定情形之外，其他住宅共用部位需要維修和更新、改造的。
第八條 住宅共用設施設備的維修和更新、改造範圍包括：
（一）電梯主要部件需要進行維修或更換的；
（二）二次供水系統設備部件磨損、鏽蝕嚴重的；
（三）避雷設施不滿足安全要求的；
（四）配電設備部分電纜、電線、配電箱（櫃）內元件損壞的；
（五）消防系統、安防系統出現功能障礙，或部分設備、部件損壞嚴重的；
（六）樓內排水（排污）設備出現故障，給、排水管道漏水、鏽蝕嚴重、排污泵鏽蝕或其他設備損壞的;
（七）除本辦法第十三條規定情形之外，其他住宅共用設施設備需要維修和更新、改造的。
第九條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。
商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。
專屬一個單元業主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該單元全體業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤；專屬一個樓層業主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該樓層全體業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。
業主對承擔維修和更新、改造費用有分歧的，應當通過協商解決。協商不成的，可以依法申請仲裁或者提起訴訟。
商品住宅專項維修資金不足支付維修和更新、改造費用的，不足部分按照物業建築面積按比例由相關業主分攤。
第十條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未出售的商品住宅、非住宅的，建設單位應當按照尚未售出商品住宅的建築面積，分攤維修和更新、改造費用。
第十一條 商品住宅專項維修資金的使用，按照以下程式辦理：
（一）業主大會成立後需要使用商品住宅專項維修資金的
1、制定方案
相關業主、業主委員會或者物業服務企業提出使用建議並制定《維修和更新、改造方案》（附屬檔案1）。
2、業主確認
《維修和更新、改造方案》應當經商品住宅專項維修資金列支範圍內專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，並在小區明顯位置和所在地住宅專項維修資金管理機構指定的網站進行公示，公示時間應不少於10個工作日。
3、辦理備案
相關業主、業主委員會或者物業服務企業到所在地設區市、縣（市）住宅專項維修資金管理機構辦理住宅專項維修資金使用備案，並提交下列資料：
（1）《維修和更新、改造方案》；
（2）《業主確認證明》（附屬檔案2）、《維修和更新、改造方案公示證明》（附屬檔案3）；
（3）業主委員會成立的相關檔案、《業主委員會情況登記表》（附屬檔案4）或者業主委員會報相關部門備案的《業主委員會成立備案表》複印件並蓋業主委員會公章（提交原件核對）。
設區市、縣（市）住宅專項維修資金管理機構受理住宅專項維修資金使用備案（要件齊全）時，應當在收件後7個工作日內出具《商品住宅專項維修資金使用備案證明》（附屬檔案5）。
4、首次開戶
首次使用商品住宅專項維修資金，相關業主、業主委員會或者物業服務企業持設區市、縣（市）住宅專項維修資金管理機構開具的《商品住宅專項維修資金使用備案證明》，到專戶管理銀行開立住宅專項維修資金使用專戶，專戶管理銀行應當出具《商品住宅專項維修資金使用專戶開戶證明》（附屬檔案6）。
5、資金劃轉
相關業主、業主委員會或者物業服務企業持《商品住宅專項維修資金使用專戶開戶證明》及經業主委員會審核簽章的工程施工契約（應標明施工單位的開戶行、賬號）、工程預算書（應有2/3以上業主委員會委員的簽字）及相關票據，到設區市、縣（市）住宅專項維修資金管理機構申請資金劃轉。設區市、縣（市）住宅專項維修資金管理機構應在7個工作日內，將維修和更新、改造工程預算金額的50%劃轉到業主委員會開立的住宅專項維修資金使用專戶。
6、竣工驗收
工程竣工後，相關業主、業主委員會或者物業服務企業應當組織相關人員對工程進行驗收，並簽署《維修和更新、改造工程驗收報告》（附屬檔案7）。
7、決算審核
相關業主、業主委員會或者物業服務企業按照決算費用填寫《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》（附屬檔案8），並在小區明顯位置和所在地住宅專項維修資金管理機構指定的網站進行公示，公示時間應不少於10個工作日。
相關業主、業主委員會或者物業服務企業到所在地住宅專項維修資金管理機構辦理工程決算審核手續，並提交下列資料：
（1）《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》及《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊公示證明》（附屬檔案9）；
（2）工程決算書（查驗原件留存複印件）；
（3）《維修和更新、改造工程驗收報告》。
設區市、縣（市）住宅專項維修資金管理機構自受理之日起5個工作日內，將維修和更新、改造工程的尾款劃轉到業主委員會開立的住宅專項維修資金使用專戶，並按照分攤清冊從相關業主個人賬戶中核減。
（二）業主大會成立前需要使用商品住宅專項維修資金的，由物業服務企業或者相關業主參照以上程式辦理使用手續，工程款項劃轉到物業服務企業或者維修單位的賬戶。
第十二條 發生屋面防水損壞造成滲漏、電梯故障危及人身安全、高層住宅水泵損壞導致供水中斷、樓房外牆立面破損可能脫落危及行人安全、消防系統（或安防系統）出現功能障礙或部分設備、部件損壞嚴重等緊急情況，經公安、消防、安全監督、技術監督等部門要求整改的或者物業共用部位、共用設施設備出現法律、法規、規章和相關強制性技術標準規定必須維修和更新、改造的，相關業主、業主委員會或者物業服務企業應當及時組織維修和更新、改造或者採取應急防範措施，並墊付相關費用，經本暫行辦法第七條第3項、第4項、第5項、第6項、第7項規定程式審核確定後從商品住宅專項維修資金中列支。
發生前款情況後，未按規定實施維修和更新、改造或者採取應急防範措施的，經設區市、縣（市）人民政府房地產行政主管部門、所在地街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府督促限期改正，仍未進行維修和更新、改造或者採取應急防範措施的，設區市、縣（市）人民政府房地產行政主管部門、所在地街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府代為組織實施，費用可直接從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支。
第十三條 下列費用不得從商品住宅專項維修資金中列支：
（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；
（二）依法應當由相關單位承擔的供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
（三）根據物業服務契約約定，屬於物業服務內容的住宅共用部位、共用設施設備的日常維修和養護費用；
（四）因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的修復費用；
（五）法律、法規和規章及有關規定，明確由有關單位和個人承擔的費用。
設區市、縣（市）人民政府房地產行政主管部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正。
第十四條 商品住宅專項維修資金的使用接受業主委員會和有關行政管理部門的監督。設區市、縣（市）住宅專項維修資金管理機構及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行覆核。
專戶管理銀行應當每年至少一次向設區市、縣（市）住宅專項維修資金管理機構傳送住宅專項維修資金對賬單;應當定期向業主委員會傳送住宅專項維修資金賬戶對賬單。
專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面餘額的查詢。
第十五條 提倡相關業主、業主委員會或者物業服務企業採取公開招標或者邀請招標方式選擇專業施工企業，並與施工企業簽訂工程施工契約。
第十六條 為保證工程質量和商品住宅專項維修資金合理使用，鼓勵相關業主、業主委員會或者物業服務企業聘請專業工程造價諮詢及工程監理機構進行工程預算和工程監理，所發生的費用計入維修和更新、改造成本。
第十七條 因維修和更新、改造工程造成業主自用部位損壞的，應當修復或者給予合理補償，費用計入維修和更新、改造成本。
第十八條 本暫行辦法由省住房和城鄉建設廳解釋。
第十九條 本暫行辦法自2010年1月1日起施行。
