產業用地介紹
產業用地是相對產業類型劃分而言的，有第一、二、三產業用地之分，具體還有產業內部結構不同而導致的產業用地差異。舉個例子：第二產業用地一般是指的工業用地，下面還可以細分為：鋼鐵工業用地、紡織工業用地、機械製造工業用地等等。有時候有些產業用地的概念之間有交叉或者重疊。例如：高新技術產業用地中可能包含有不同產業類型。
政策法規
《關於促進低效產業用地再開發的意見》（蘇政辦發〔2016〕27號）（以江蘇省為例）
江蘇省為進一步推進供給側結構性改革，切實提高土地資源要素配置效率和產出效益，現結合江蘇實際，就促進低效產業用地再開發工作提出如下意見：
一、低效產業用地再開發的認定與範圍
（一）明確範圍。低效產業用地是指位於土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地範圍內，不符合產業政策導向、安全生產和環保要求，屬於淘汰、落後、過剩產能，布局散亂、利用粗放，用途不合理、產出效益低，未達到國有建設用地使用權出讓契約約定條件的工礦倉儲等存量建設用地。城鎮範圍內，其他類型的存量低效用地再開發可參照本意見執行。
（二）明確內容。低效產業用地再開發是指在滿足基礎設施、公共設施、公益事業等配套設施用地前提下，將低效產業用地通過政府主導再開發、市場主體實施再開發、綜合整治提升改造等多種方式進行再開發利用，促進產業轉型升級和企業提質增效。
（三）明確程式。市、縣人民政府在城鎮低效用地調查基礎上，結合本地實際情況，合理確定本地區低效產業用地認定標準，建立本地區低效產業用地再開發項目庫，穩妥有序組織實施。各地要根據當地經濟社會發展現狀，制定低效產業用地再開發的相關實施細則，報省國土資源廳和省發展改革委、經濟和信息化委備案。
二、促進低效產業用地再開發
在符合土地利用總體規劃、城鄉規劃和產業發展方向的前提下，分類明確低效產業用地再開發政策，積極推動產城融合，引導實現規模集中、要素集聚、產業集群、用地集約、效益集顯。
（一）推動產城融合。單一生產功能的開發區、產業集聚區，可按照統一配套、依法供應、統籌管理的原則，適度增加商品零售、住宿餐飲、商務金融、城鎮住宅等建設用地供應，推動相關區域從單一生產功能向城市綜合功能轉型。
（二）加快轉型升級。在符合相關規劃的前提下，經市、縣人民政府批准，利用現有房屋和土地，興辦文化創意、科技研發、健康養老、工業旅遊、眾創空間、生產性服務業、網際網路+等新業態的，可實行繼續按原用途和土地權利類型使用土地的過渡期政策，過渡期為5年。過渡期滿後需按新用途辦理用地手續的，符合劃撥用地目錄的，可以劃撥方式供地。
（三）引導要素整合。堅持市場化運作，通過聯合、兼併、收購、改制、重組等方式，有效整合資本、勞動力、技術、土地等資源要素，促進產業轉型升級，化解過剩產能和淘汰落後產能。企業兼併重組需要搬遷的工業項目確需新增建設用地的，納入年度新增建設用地計畫統籌安排，保障合理用地需求。
（四）發揮市場作用。正確處理政府與市場的關係，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用，調動土地權利人和社會各方的積極性。各地可結合本地實際，通過政府主導再開發、原土地權利人自主再開發、市場主體參與再開發等多種形式，採取收購儲備、鼓勵流轉、協定置換、“退二進三”等多種方式實施低效產業用地再開發。
（五）加大政策支持。落實國家關於進一步最佳化企業兼併重組市場環境的相關政策，企業在資產重組過程中，通過合併、分立、出售、置換等方式，轉讓全部或部分實物資產以及與其相關聯的債權、債務和勞動力的，不屬於增值稅徵收範圍，不應視同銷售而徵收增值稅。研究完善非貨幣性資產投資交易的企業所得稅、城鎮土地使用稅、企業改制重組涉及的土地增值稅等相關配套政策。
三、明確分類供地政策
（一）在不改變土地用途（二級分類）情況下，以追加投資、提高容積率、土地利用率等方式繼續開發，或確需整體、分割轉讓的，經市、縣人民政府批准，可採取協定出讓方式完善用地手續。
（二）土地用途變更為戰略性新興產業、生產性服務業等國家支持發展的新產業、新業態的，經市、縣人民政府批准，可採取協定出讓方式供地。此類土地再開發後確需分割轉讓的，應當經批准後按幢或層作為最小分割單元轉讓，且分割轉讓的建築面積不超過再開發後總建築面積的30%，相關要求須在土地有償使用契約中明確約定。
（三）不具備獨立再開發利用條件，且單宗用地面積不超過3畝，需與周邊相鄰土地統一規劃再開發的，或是原則上單宗用地面積不超過3畝的零星建設用地（包括邊角地、夾心地、插花地等），累計不超過再開發項目用地總面積10%，規劃要求與相鄰土地一併集中再開發的，經市、縣人民政府批准，可以協定出讓方式供地。
（四）低效產業用地再開發中涉及改變土地用途、提高容積率等土地使用條件，經批准採取協定方式出讓的，按新舊土地使用條件下同一基準日的地價之差核定補繳土地出讓價款。現有工業用地改造後不改變用途，提高土地利用率和增加容積率的，可不再補繳土地價款差額。
（五）對未取得合法用地手續但符合相關規劃、確需納入低效產業用地再開發範圍的，可按以下方式分類處理：用地行為發生在1986年12月31日之前的，由市、縣人民政府國土資源部門出具符合土地利用總體規劃的審核意見，依照原國家土地管理局發布的《確定土地所有權和使用權的若干規定》進行確權後，由市、縣人民政府辦理土地登記發證手續；用地行為發生在1987年1月1日之後、2009年12月31日之前的，符合現行土地利用總體規劃，已與農村集體經濟組織和農戶簽訂征地協定並確認全部補償安置到位，且未因征地補償安置等問題引發糾紛、迄今被征地農民無不同意見的，可按照土地管理法律政策落實處理（處罰）後，按土地現狀辦理用地手續；用地行為發生在2010年1月1日之後的，按現行土地管理法律法規辦理。
（六）再開發后土地用途變更為商品住宅及城市基礎設施、公共設施的，應由市、縣人民政府依法收回，納入政府土地儲備，按現行土地供應政策辦理。
四、有序組織規範實施
（一）加強組織領導。低效產業用地再開發涉及面廣、政策性強，各市、縣人民政府要高度重視，加強領導，成立領導小組，研究低效產業用地再開發工作中的重大事項，建立議事協調機制，解決再開發過程中遇到的重大問題。發展改革、經濟和信息化、財政、國土資源、住房城鄉建設（規劃）、環保、商務、財稅、金融等相關部門要各司其職，密切配合，通力協作，共同推動低效產業用地再開發工作。
（二）嚴格規範管理。各地要嚴格控制低效產業用地再開發政策的適用對象和範圍，規範工作程式，嚴格執行土地出讓相關規定，確保再開發過程的公開、公平、公正。依託低效產業用地再開發項目庫，科學編制專項規劃和年度實施計畫，制定項目實施方案。低效產業用地再開發專項規劃、年度實施計畫和項目實施方案，經市、縣人民政府批准後實施，並報省國土資源廳和省發展改革委、經濟和信息化委備案。
（三）維護合法權益。低效產業用地再開發，要堅持陽光操作，充分尊重原土地權利人的意願，防止損害原土地權利人權益。改造開發規劃、拆遷安置、收益分配等應當依法舉行聽證論證，平等協商確定，並向社會公告。建立公開暢通渠道，妥善解決民眾利益訴求，對困難民眾要有救濟措施。實施完成後，要及時將再開發基本情況、資金安排使用和收益分配等進行公示，接受監督。
江蘇省人民政府辦公廳
2016年3月24日
