檔案背景
各縣（市）、區人民政府，市政府有關部門：
為進一步完善我市棚戶區改造（以下簡稱棚改）政策措施，切實解決棚改工作中存在的突出問題，根據國家、省相關檔案精神，現就進一步加強國有土地上棚改工作提出如下意見。
檔案全文
一、總體要求
（一）指導思想。深入貫徹落實黨的十八大和十八屆三中、四中全會精神，按照“四個全面”戰略布局，緊緊圍繞“加快科學發展、建設美麗泉城”中心工作，積極適應新型城鎮化發展需要，以改善民眾住房條件為出發點，堅持政府主導、市場運作、科學規劃、政策扶持的原則，全面加快棚改步伐，有力推動城市建設管理轉型升級。
（二）目標任務。2015-2017年，市本級計畫改造國有土地上棚戶區約2萬戶，棚戶區居民居住條件明顯改善，基礎設施和公共服務設施進一步完善，城市功能和形象全面提升，有效促進全市經濟平穩健康發展和社會和諧穩定。
二、多渠道籌集資金
（一）加大財政資金投入。認真做好中央、省級棚改獎補資金和中央預算內投資補助資金申請、使用和管理工作。同時，加大市、區財政資金投入，優先用於亟待實施改造且難以通過市場化運作的棚改項目。按照有關規定返還區政府和市投融資平台的土地出讓收入，重點用於棚改。（牽頭單位：市財政局、各區政府）
（二）積極爭取信貸支持。抓住國家實施棚改信貸扶持的政策機遇，儘快策劃整合和啟動實施一批新項目，用足用好國家開發銀行棚改專項貸款和其他金融產品。適時做好利用住房公積金貸款支持城市棚改安置房建設工作。有條件的土地儲備機構要積極通過土地儲備貸款方式融資。（牽頭單位：市政府投融資管理辦公室、濟南住房公積金管理中心）
（三）規範利用社會資金。完善社會資金參與棚改項目土地熟化工作機制，並做好與原有土地熟化方式的過渡銜接。各區政府和市投融資平台可根據土地熟化成本、熟化周期及市場情況等，對參與土地熟化投資的社會資本給予一定比例投資報酬。各區政府和市投融資平台要充分發揮各自優勢，加強配合銜接，積極採用PPP（政府與社會資本合作）、股權融資等模式，吸引和鼓勵社會資金參與棚改。（牽頭單位：市國土資源局、市政府投融資管理辦公室）
（四）提高資金使用效率。加快實施土地出讓收入分配核算，提高資金周轉使用效率，降低資金使用成本。各區政府和市投融資平台要嚴格按照有關規定核算土地熟化成本。市財政、審計部門要加強對各類棚改資金的監督和審計，確保資金使用安全。（牽頭單位：市財政局、審計局）
三、明確規劃控制
（一）統籌確定配套設施規模。結合現有配套設施情況，統籌考慮棚改項目配套設施設定。對建設用地規模受限，但確需單獨占地的配套設施（如中國小、幼稚園等），可按相關規劃控制要求的下限執行。（牽頭單位：市規劃局）
（二）適當提高配套公建比例。在滿足住宅回遷安置需求的前提下，允許棚改項目適當提高配套公建規劃建設比例，地上配套公建面積（不含配套教育設施）不超過地上總建築面積的15%；因用地條件和項目實際需要，地上配套公建比例超過15%的，按照混合用地確定規劃用地性質。（牽頭單位：市規劃局）
（三）執行舊區改建日照標準。棚改項目可執行《城市居住區規劃設計規範GB50180-93（2002年版）》確定的舊區改建日照標準，項目內住宅日照時數按照大寒日1小時控制，少數大寒日日照時間不足1小時的，可作為居住公寓。（牽頭單位：市規劃局）
（四）科學確定建築退讓距離。因客觀條件限制或項目實施需要，棚改項目內規劃建築確需減少退讓道路紅線、城市綠線等距離，且對交通和環境無明顯不利影響的，可酌情減少退讓距離。（牽頭單位：市規劃局）
四、確保用地供應
（一）保障建設用地供應。市國土資源局會同市有關部門、市投融資平台及各區政府，共同商定棚改用地年度供應計畫，並根據該計畫實行宗地供應預安排。棚改安置房用地在土地供應計畫中單列，並優先供應。（牽頭單位：市國土資源局）
（二）促進土地集約節約利用。棚改應堅持土地集約節約利用原則，通過改變土地現狀用途、最佳化用地布局、提高建設強度等方式，提高土地使用效率和城市綜合承載能力。棚戶區及周邊範圍內的零星低效用地，可根據項目實際情況一併納入改造範圍。改造後暫不具備供地條件的地塊，可先行納入政府儲備，結合區域功能需求安排臨時使用。（牽頭單位：市國土資源局、規劃局）
（三）探索土地搭配出讓模式。對收益性較差、市場化改造難度大的棚改項目，可採用“肥瘦搭配”或“新舊搭配”的方式，與舊城區內改造難度較小的項目或者新城區開發地塊合理搭配，一併出讓、同步實施。（牽頭單位：市國土資源局）
五、依法推進徵收安置
（一）強化徵收主體責任。各區政府為棚改房屋徵收工作的責任主體。市投融資平台可委託區政府在約定的徵收補償總額和時限內完成房屋徵收補償工作。超出約定補償總額部分，由區政府承擔；約定補償總額結餘部分，由區政府統籌用於轄區內房屋徵收。（牽頭單位：各區政府）
（二）合理確定徵收時序。對具備分期實施條件的棚改項目，應當按照整體規劃、安置先行、分期實施的原則，在規劃策劃時單獨劃分安置地塊，並先行實施安置地塊內的房屋徵收，啟動居民安置用房建設，再結合實際情況推動其餘地塊內的房屋徵收。（牽頭單位：市規劃局、城鄉建設委）
（三）積極推行貨幣化安置。房屋徵收部門要根據項目實際情況，適當提高貨幣補償獎勵幅度，引導和鼓勵被徵收人選擇貨幣化安置，具體獎勵標準在徵收補償方案中確定。符合條件的商品住房可作為棚改安置房。市房屋徵收部門要在摸清底數的基礎上，制定利用商品房實施棚改房屋徵收安置管理辦法，積極採取搭建購房平台、購買定製房源、發行房票等方式引導被徵收人通過購買商品住房滿足安置需求。國土資源、規劃、城鄉建設等部門要建立信息共享機制，認真做好房屋徵收貨幣化安置服務保障工作。（牽頭單位：市城鄉建設委）
（四）規範安置房建設管理。加強棚改安置房規劃建設和使用監管，建立安置房源動態信息資料庫，實現房源規範管理和充分利用。積極探索安置房聯動模式，根據全市棚改房屋徵收安置需要，統一調配使用不同主體實施的棚改項目安置剩餘房源。（牽頭單位：市城鄉建設委）
（五）探索實施模擬房屋徵收。結合棚改項目實際情況，開展模擬房屋徵收試點工作。市房屋徵收部門負責研究制定模擬房屋徵收操作辦法和程式，並做好組織實施工作。（牽頭單位：市城鄉建設委）
（六）切實提高房屋徵收效率。市、區房屋徵收部門要按照國家規定實施房屋徵收，依法維護民眾合法權益。對無正當理由拒不簽訂房屋徵收補償協定且具備法定強制執行條件的，房屋徵收部門及時啟動司法強制執行程式，報市（區）政府依法申請人民法院強制執行。房屋徵收部門要與人民法院加強工作銜接，規範相關工作程式和要件。（牽頭單位：市城鄉建設委）
六、規範物業管理
（一）明確安置房物業管理責任主體。各區政府對轄區棚改安置房及配套經營性用房的使用管理和物業管理負總責。棚改安置房竣工後，建設單位應及時與項目所在區政府辦理物業管理和相關配套用房移交手續，明確移交後的相關權利義務。各區政府應當儘快建立安置房管理服務專項資金，督促街道辦事處組織成立小區管理委員會，切實加強安置房物業管理。（牽頭單位：各區政府）
（二）合理確定物業服務等級和收費標準。在充分考慮安置居民意願和承受能力的基礎上，合理確定安置房小區物業服務等級和收費標準。市政府有關部門和各區政府要切實履行監管職責，督促物業服務企業向安置居民提供與收費標準相對應的物業等級服務。各區政府嚴格按照有關規定對符合條件的低收入家庭實行物業費減免，減免的安置房物業服務費，經審核認定後從安置房管理服務專項資金中列支，直接支付給物業服務企業。（牽頭單位：市住房保障管理局、各區政府）
七、落實稅費減免
（一）免徵行政事業性收費和政府性基金。依據國家相關規定，對參與棚改的房地產開發企業，按以下標準免徵各類行政事業性收費和政府性基金：參與前期熟化投資且代建安置房的，按照應安置面積計算；參與前期熟化投資未代建安置房的，按照應安置面積與實際建設安置面積的差額計算；未參與前期熟化投資但代建安置房的，按照實際建設安置面積計算。各區政府和市投融資平台承建安置房的，按照實際建設安置面積免徵。免徵行政事業性收費和政府性基金按照有關部門公布的目錄執行。（牽頭單位：市物價局、財政局）
（二）規範收費減免申報和審核。各區政府和市投融資平台應認真做好棚改行政事業性收費和政府性基金減免申報審核工作，嚴格按照規定標準核定棚改項目應安置面積、實際建設安置面積，並對相關申報材料的完整性和真實性負責。對虛報面積、違規擴大減免額度的，要依法依規追究責任。（牽頭單位：各區政府、市投融資平台）
（三）落實相關稅收優惠政策。按照國家有關棚改安置住房稅收優惠政策，結合我市稅收減免執行情況，進一步明確政策落實的具體標準和程式，確保棚改稅收減免、政策宣傳和納稅服務工作有效落實。（牽頭單位：市地稅局、國稅局）
八、加強組織實施
市舊城更新工作領導小組負責城區國有土地上棚改工作的組織領導和統籌協調。領導小組辦公室負責棚改政策研究、規劃計畫編報、協調推進和調度監管等工作，並組織開展棚改工作考評。市國資委負責國有企業棚改工作組織協調和督導推進，切實做好所屬國有企業職工發動、協助搬遷等工作，積極聯繫央屬、省屬國有企業參與棚改。市投融資平台、市國資委所屬投融資機構和各區政府要認真履行棚改主體責任，按照國家、省下達的棚改任務和市工作部署，創新工作思路，完善推進措施，切實提高棚改工作質量和效率。市發改、環保、國土資源、規劃、城鄉建設、住房保障管理等部門要進一步簡化棚改項目審批程式和申報材料，縮短審批時限，提高審批效率。按照提前介入、容缺受理、並聯審查、同步推進的要求，對符合相關規定的項目，在規定時限內完成項目立項、環評、土地、規劃、施工、房屋登記等審批手續。各牽頭單位要切實履行職責，按照本意見確定的任務分工，抓緊研究制定具體實施細則，推動各項政策措施落實到位。
本意見自發布之日起施行，適用於市舊城更新工作領導小組研究確定的國有土地上棚改項目。之前有關規定與本意見不一致的，按本意見執行。本意見發布之前啟動的棚改項目中已按原有規定取得的相關審批、審查意見，原則上不再依據本意見進行調整。
各縣（市）政府可參照本意見制定轄區棚改政策規定。
濟南市人民政府
2015年4月21日
