訊息由來
2014年初，二三線樓市似乎感覺大事不妙。繼浙江杭州某樓盤單價直降5000元在業內引起轟動後，江蘇常州一個名為“雅居樂星河灣”的樓盤也傳來大幅降價的訊息—最低價僅相當於前期均價的4.5折。
樓盤描述
該樓盤由品牌開發商雅居樂和星河灣共同打造，主要由雅居樂操盤，將於2月21日下午正式開盤，推出5、6、8、10四棟樓，最低價5380元/平方米。在這部分房源中，精裝均價13000元/平方米，毛坯均價7000元/平方米，而此前毛坯房源均價為12000元/平方米。這意味著，開發商已是“六折甩貨”。《第一財經日報》記者第一時間致電該樓盤售樓處，一位售樓人員向記者證實了上述訊息。她表示，該樓盤確實在大幅降價。“10號樓的性價比最高，價格是5380元/平方米起售，8號樓的均價是7300元/平方米，本次限時優惠活動到2月23日凌晨12點準時結束，但2月21日的優惠力度是最大的。”
“我們樓盤是常州最高端的豪宅，面積為166-427平方米。”上述售樓人員向記者表示，“今天上午有購房者凌晨5點多就來排隊搶購了。”
據開發商方面介紹，對於前期高價購買該樓盤的老業主，開發商將如數退還差價，給購房者一次性補貼。
對於大幅降價的原因，該樓盤的一位負責人對媒體稱：“我們在常州一直在打造雅居樂星河灣的口碑，這次價格的釋放是讓更多人理解這個產品，也為集團未來深耕常州亦或是再拿地做準備。”
不過，常州一位業內人士對記者表示，該樓盤大幅降價是因為項目滯銷。“該項目的戶型較大，在常州當地的接受度並不高。”
一位在常州有項目的開發商則對《第一財經日報》記者坦言，常州樓市去庫存的壓力很大。“我們的項目去年賣的還可以，但近期銷售也遇到不小的困難。”
記者調查
開發商欠債“跑路”、“鬼城”頻現……近段時間，三四線樓市再次被推到風口浪尖，“積壓”“虛火”“泡沫”“崩盤”等嗆聲不絕於耳。一些樓市遇冷，是普遍現象還是個別地方？是拐點將至還是階段性問題？記者就此進行了調研。三四線樓市疲軟呈蔓延之勢
今年1月，與一二線城市火爆的土地市場相反，不少三四線城市表現低迷，多項統計顯示，三四線城市的樓市面臨著整體下滑的趨勢。
降價促銷城市不斷增加。據中國指數研究院[微博]統計，今年1月，全國100個典型城市中有37個城市的房價環比下跌，環比增加5個。而在房價下跌的城市中，有34個是三四線城市。
三四線樓市整體銷量也延續著去年下半年以來的低迷態勢。據中原地產的監測，今年1月份，25個三線城市新建住宅成交量為11.22萬套，連續3個月走低，創6個月新低，14個四線城市新建住宅成交僅1.63萬套，創下11個月新低。
與此同時，少數房地產業曾經畸形繁榮的城市和地區則深陷泥潭，溫州房價已經連續30個月下跌，高端住宅價格幾乎“腰斬”；不僅西部三四線樓市出現“風險集中區”，江蘇、山東、安徽、遼寧等東中部省區的多個三四線城市也因房屋存量巨大而被列入“鬼城”榜單。
淮安是蘇北地級市，該市市區人口不足60萬，近年來卻湧入380多家開發商，而實際上有200家左右這個市場就飽和了。一家房地產開發商說，他這幾年在當地開發了三個項目，前兩個項目銷售不錯，第一個項目賣給了本地人，第二個項目賣給了外來投資者，第三個項目就找不到客源了。“照去年的銷售速度，需要七八年才能清盤。”
江蘇常州去年原本計畫大量推地，但乏人問津，最終只完成了當年計畫賣地目標的一半。無錫一家高端項目開發了900餘套住房，自去年6月開盤以來，至今僅成交78套，老闆因資金鍊斷裂而“跑路”，目前樓盤也被有關部門查封。
房地產“大躍進”扭曲供求關係
業內人士分析，三四線樓市近年來經歷了一輪大躍進式的狂飆，特別是2010年一二線城市限購之後，大量開發企業湧入三四線城市，直接刺激房地產業單兵突進，並推動土地的大量釋放，商品房的海量上市。
據中國指數研究院統計數據顯示，2009年以來，我國部分三四線城市住宅市場供應規模大幅增長，營口、南通、煙臺、佛山等地的土地供應總量位居全國前列，待開發量在3000萬－8000萬平方米之間。僅從2011年到2012年11月末，營口住宅用地成交面積就接近1200萬平方米，幾乎是北京同期成交面積的2倍。
土地放量後，開發商為了加速回籠資金而大量推盤，打破了樓市供求平衡。西部某箇中等規模城市，市區超千萬平方米的大盤就有三個。記者採訪的部分東部縣城，幾乎每個縣城都有大片新建住宅區閒置。有的縣地處山區，縣城人口僅有幾萬，但樓盤開發量甚至超百萬平方米，足以容納縣城所有人口。
房價快速上漲是造成三四線樓市遇冷的另一個因素。記者採訪的多個縣城，房價與幾年前相比幾乎翻番，讓一些人望房興嘆。
克而瑞研究中心近期發布的《2013年中國城市房地產發展風險排行榜》顯示，一線城市供求比僅為0.64，而三四線城市，例如甘肅武威供求比則高達8.06，山西大同供求比達到5.7，延安為4.34，均存在嚴重供過於求的現象。十堰、無錫、營口、酒泉等三線城市不乏無人問津而遭空置的樓盤。
曾是三四線房地產標桿的溫州和鄂爾多斯，房價急漲之後迎來暴跌。溫州房價自2011年9月開始，已連續30個月出現同比下降，一些高端項目價格“腰斬”。鄂爾多斯市康巴什新區部分項目崩盤，從每平方米近兩萬元降至1萬元以內，有些項目工地不僅遭遇停工，還面臨著農民工討要工資的窘境。
物極必反，短期大量開發導致部分三四線城市供求關係惡化，大型開發企業紛紛“逃離”三四線城市。中原地產研究中心監測數據顯示，去年前三季度十大標桿房企雖然購地金額創出新高，但新增購地城市三四線城市占比為0。而眾多中小開發商則深度套牢，不知何時能度過寒冬。
破解三四線樓市困局需多管齊下
“個別三四線樓市暴露的危機再次警示我們，賣地吃飯式的發展已經走到了盡頭。”江蘇省社科院助理研究員王樹華介紹，國家發改委課題組近期對12個省區的調查顯示，144個地級城市竟然要建200餘個新城新區。161個縣級城市中，提出新城新區建設的有67個，占41.6%。
“片面透支財力建新城新區醞釀巨大風險。”王樹華認為，城鎮化是國家提出的戰略，但落實過程中一定要按經濟規律來辦。對於三四線城市的政府來說，一定是產業發展在先，就業與收入增長優先。只要夯實了產業基礎，房地產自然會跟進。
中原地產的張大偉表示，不是所有三四線樓市都存在泡沫，價格波動也未必造成樓市崩盤。但是越來越多的三四線城市房屋庫存不斷走高，樓市面臨的風險加大，必須引起足夠重視。
江蘇省政府參事室主任宋林飛表示，一些三四線城市前幾年因房地產快速發展，經濟成長和財政收入對於房地產的依賴過重，而且前期土地出讓越多，地方配套支出也就越大，欠賬也越多，對土地財政依賴也越深。
當前一二線樓市與三四線樓市分化趨勢明顯，不同城市間樓市發展階段千差萬別，一刀切式的調控不合時宜。如何調動好、保護好市場積極因素是當務之急。
中國房地產行業協會副會長鬍志剛表示，三四線樓市如果處理得好，能夠走出低谷。中央對發展新型城鎮化已經進行了部署，只有端正發展方向，完善公共服務配套，提升城市功能才能抓住機遇。
