杭政函〔2012〕34號
各區、縣（市）人民政府，市政府各部門、各直屬單位：
為加強農村土地管理工作，規範農村集體建設用地（以下簡稱集體建設用地）使用權流轉行為，維護農民合法權益，促進農村經濟和小城鎮建設的快速發展，根據《中共中央關於推進農村改革發展若干重大問題的決定》精神，現就我市開展農村集體建設用地使用權流轉試點工作提出以下實施意見。
一、明確集體建設用地流轉試點工作目標任務
在桐廬縣、淳安縣、建德市、富陽市、臨安市及省級農村改革試驗區[以下簡稱五縣（市）及試驗區]範圍內，開展集體建設用地流轉工作試點，探索集體建設用地使用權流轉和管理新機制，建立符合市場經濟要求的集體建設用地使用制度；研究制定符合實際、切實可行的集體建設用地流轉政策，完善集體建設用地流轉管理辦法；明晰和保護農民合法權益，增加農民收入；充分發揮集體建設用地的潛力，不斷最佳化土地資源配置，緩解城市化進程中的建設用地矛盾；正確處理國家、集體和農民之間的利益關係，合理分配集體建設用地使用權流轉收益，促進全市農村經濟可持續發展。
二、嚴格控制集體建設用地流轉試點範圍
本意見所稱集體建設用地流轉是指在集體建設用地所有權不變的前提下，集體建設用地使用權以有償方式發生轉移、再轉移的行為。凡在五縣（市）及試驗區確定的試點範圍內，依法取得集體建設用地使用權的非住宅類集體建設用地，符合土地利用總體規劃、縣（市）域總體規劃和村鎮建設規劃，且權屬合法、無爭議、界址清楚，土地權利的行使未被司法機關、行政機關依法限制的，均可依法進行流轉，主要包括鄉（鎮）、村辦集體企業用地和空閒的公益事業用地，個體工商戶生產經營性用地，已依法農轉用並建有建築物及其他附著物等設施的種植業、養殖業用地，以及有長期穩定收入來源的基礎設施建設項目用地。
農村宅基地暫不進行流轉。嚴禁使用集體建設用地進行商品房地產開發。
三、規範集體建設用地流轉形式
集體建設用地使用權可按出讓、轉讓、出租、轉租、抵押等方式進行流轉，其地上合法建築物及其他附著物隨之出讓、轉讓、出租、轉租和抵押。
（一）集體建設用地使用權出讓，是指集體建設用地所有權人將一定年限的集體建設用地使用權出讓，由集體建設用地使用權人向集體建設用地所有權人支付出讓價款的行為。以集體建設用地使用權作價入股（出資）、與他人合作、聯營等形式共同興辦企業的，集體建設用地使用權視同出讓。集體建設用地使用權的出讓年限不得超過同類用途國有土地使用權出讓的最高年限。
（二）集體建設用地使用權轉讓，是指集體建設用地使用權人將集體建設用地使用權再轉移的行為。
（三）集體建設用地使用權出租，是指集體建設用地所有權人或集體建設用地使用權人作為出租人，將集體建設用地出租，由承租人向出租人支付租金的行為。集體建設用地使用權的出租年限最高不得超過20年。
（四）集體建設用地使用權轉租，是指集體建設用地承租人將集體建設用地使用權再次租賃的行為。
（五）集體建設用地使用權抵押，是指集體建設用地使用權人在不轉移集體建設用地使用權的基礎上，將該集體建設用地使用權作為債權擔保的行為。
四、嚴格執行集體建設用地流轉審批程式
（一）集體建設用地所有權人持村民或社員（代表）會議討論通過、經公示無異議的關於同意集體建設用地使用權流轉的決議和集體建設用地使用權證，向土地所在地的縣（市）國土資源部門提出流轉申請，經縣（市）國土資源部門會同農辦、建設和規劃等部門審核並報同級人民政府批准後，由縣（市）國土資源部門核發同意流轉批准書。
（二）集體建設用地所有權人取得同意流轉批准書後，可採用招標、拍賣、掛牌或協定的方式將集體建設用地使用權進行流轉，並與取得集體建設用地使用權的使用權人簽訂《集體建設用地使用權使用契約》（以下簡稱《契約》）。《契約》中應載明集體建設用地所有權人、集體建設用地使用權人和土地位置、面積、用途、使用年限、使用條件、收益標準以及支付方式、雙方的權利義務、期限屆滿時集體建設用地使用權及地上建築物的處理辦法、違約責任等內容。集體建設用地使用權依照《契約》約定進行再次流轉的，須經集體建設用地所有權人同意，原集體建設用地使用權人與新集體建設用地使用權人簽訂《集體建設用地使用權流轉契約》（以下簡稱《流轉契約》），原《契約》載明的權利、義務隨之轉移。
（三）集體建設用地使用權人持同意流轉的決議、批准書、簽訂的《契約》或《流轉契約》等資料，到土地所在的縣（市）國土資源部門申請辦理集體建設用地使用權登記及變更手續，由登記機關頒發集體建設用地使用證。
五、加強集體建設用地流轉後續監管
（一）集體建設用地使用權人應按照批准的土地用途使用土地。如需改變土地用途，應經集體建設用地所有權人和所在縣（市）國土資源部門同意後報原批准用地的人民政府批准。其中，在城鄉規劃區內的集體建設用地改變土地用途的，在報批前還應經城鄉規划行政主管部門批准同意。經批准改變土地用途後，雙方應重新簽訂契約，調整土地出讓金或租金，併到土地所在的縣（市）國土資源部門申請辦理相關土地變更登記手續。
（二）流轉的集體建設用地不改變土地用途，但對地上建築物及其他附著物進行加層、改建、擴建、拆除重建的，應依法經建設（規劃）行政主管部門批准，取得有效的用地規劃許可檔案後，按照基建程式進行審批並按規定繳納相關稅費。增加建築面積或提高容積率的，應按《契約》或《流轉契約》的約定補繳土地出讓金或租金。
（三）集體建設用地使用期限屆滿，使用權人未提出續期申請或提出續期申請未獲批准的，由集體建設用地所有權人收回土地。其地上建築物及其他附著物應按照《契約》或《流轉契約》的約定處理。
（四）集體建設用地使用權人依法取得的集體建設用地使用權受法律保護，集體建設用地所有權人在出讓、出租契約約定的使用期限屆滿前不得收回。
因城鄉規劃或公共利益需要，政府依法對集體建設用地實行徵收或徵用的，經原批准用地的人民政府批准後，集體建設用地所有權人可提前收回土地使用權，但應對相關權益人依法予以補償，集體建設用地所有權人和使用權人應當服從。
六、規範集體建設用地流轉收益分配
各縣（市）國土資源部門應當參照國有土地基準地價的標準，制定並公布集體建設用地有償使用的指導價和最低保護價，並根據當地經濟發展和土地市場交易狀況，適時進行調整。集體建設用地使用權流轉價格不得低於政府公布的該區域的集體建設用地使用權流轉最低保護價。
集體建設用地使用權人向集體建設用地所有權人繳納的土地收益或租金，除依法上繳國家外，應遵循“誰所有，誰收益”的原則，歸村集體經濟組織所有，並嚴格按照《杭州市村經濟合作社財務管理辦法》（市政府令第180號）的有關規定，納入農村集體財務收支統一管理。
集體建設用地使用收益主要用於對原承包農戶的補償、土地資源的保護開發、基礎設施和公益事業建設以及村集體經濟組織成員的社會保障。各縣（市）財政管理部門應當加強監管。
集體建設用地使用權人按《契約》約定再次進行流轉所產生的收益，屬集體建設用地使用權轉出方投資建設的地上建築物產生的收益歸轉出方所有，其他在再次流轉中產生的增值部分按《契約》約定進行分配。
七、確保流轉試點工作平穩開展
（一）五縣（市）及試驗區必須嚴格加強集體建設用地流轉管理。嚴禁利用集體建設用地流轉進行商品房地產開發，集體建設用地上的地面建築物不得進行分割，使用權不得進行分割登記。嚴禁以流轉為名，將集體所有的農用地和未利用地變為建設用地。要確保轄區範圍內集體建設用地規模不增加、耕地面積不減少。
（二）五縣（市）及試驗區要認真組織開展集體建設用地現狀調查工作，全面掌握本轄區內集體建設用地的宗數、面積、建築規模等，摸清流轉土地的情況，為開展集體建設用地流轉試點工作奠定基礎。
（三）五縣（市）及試驗區要加快構建集體建設用地流轉平台，建立公開、公平的交易有形市場，充分發揮市場在土地資源配置中的基礎性作用，維護市場交易秩序，完善集體建設用地流轉價格體系。
（四）五縣（市）及試驗區要根據本地實際及土地利用總體規劃、縣（市）域總體規劃，加快制定和完善鄉（鎮）、村建設規劃，避免集體建設用地利用的分散性、隨意性和盲目性。凡進行流轉的農村集體建設用地，必須符合土地利用總體規劃和城鄉規劃，以實現城市空間布局合理化和土地資源節約集約利用。
（五）五縣（市）及試驗區要根據本地實際和本意見精神，儘快制定本轄區內集體建設用地流轉試點工作實施細則，明確流轉試點工作內容、流轉範圍、收益分配等，規範審批程式，確保集體建設用地流轉試點工作有序開展。
本意見由市國土資源局負責牽頭組織實施，自公布之日起30日後施行。
杭州市人民政府
二○一二年三月十二日
