印發通知
建設部辦公廳關於轉發《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》的通知
建辦市[2002]51號
各省、自治區建設廳，直轄市建委：
2002年6月11日，最高人民法院審判委員會第1225次會議通過了《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》(法釋[2002]16號，以下簡稱《批覆》)，答覆了上海市高級人民法院《關於契約法第286條理解與適用問題的請示》。這對採用司法途徑解決拖欠工程款問題提供了有力的司法支持。
現將《批覆》轉發給你們。請你們認真對《中華人民共和國契約法》和《批覆》進行學習、宣傳和貫徹，不斷增強建築市場各方主體的法制意識，積極引導建築業企業用法律手段解決拖欠工程款問題，維護自身合法權益。
附屬檔案：《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》
中華人民共和國建設部辦公廳
二○○二年七月二十九日
批覆全文
最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆
(2002年6月11日最高人民法院審判委員會第1225次會議通過)
法釋[2002]16號
上海市高級人民法院：
你院滬高法[2001]14號《關於契約法第286條理解與適用問題的請示》收悉。經研究，答覆如下：
一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國契約法》第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。
二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。
三、建築工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。
四、建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程契約約定的竣工之日起計算。
五、本批覆第一條至第三條自公布之日起施行，第四條自公布之日起六個月後施行。
此復。
套用
在實務中
如果建設工程為商品房，且在竣工之前發包人（開發商）已經分別與消費者訂立房屋買賣契約，在發包人拖欠承包費用時，即可能發生承包人工程價款優先受償權與消費者權利的衝突。在已經辦理產權過戶登記的情形下，消費者已經取得房屋所有權，就該房屋而言，工程價款優先受償權已歸於消滅，自不待言。在開發商尚未交房或雖交房但尚未辦理產權過戶的情形下，該房屋仍屬於開發商所有，仍在工程價款優先受償權的標的物範圍內。但考慮到，如果允許承包人行使工程價款優先受償權，無異於用消費者的資金清償開發商的債務，等於開發商將自己的債務轉嫁給廣大消費者，嚴重違背特殊保護消費者的法律政策，因此應不允許承包人行使工程價款優先受償權。實質是承包人利益與消費者利益比較，消費者屬於生存利益，應當優先，承包人屬於經營利益，應退居其次 。
批覆規定
《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》（2002年6月27日起施行）規定了這種觀點。該批覆第2條規定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人”。
