景德鎮市中心城區城市更新改造實施辦法（試行）
第一章 總則
第一條 為規範中心城區城市更新改造活動，進一步完善城市功能，建立市、區兩級共同參與城市建設體制，調動社會力量參與城市建設的積極性，形成城市發展的合力，根據國家有關規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於中心城區城市規劃區範圍內的城市更新改造活動。
本辦法所稱城市更新改造，是指由城市更新改造主體對中心城區城市規劃區範圍內“三老三線一村”（老街區、老廠區、老窯址、城市出入口沿線、城區主幹道路沿線、濱江景觀帶沿線、城中村）具有以下情形之一的，根據城市規劃和本辦法規定進行綜合整治、改造或者拆除重建的活動：
（一）城市基礎設施、公共服務設施亟需完善的；
（二）建築質量及消防存在重大安全隱患亟需改造的；
（三）現有土地用途、建築物使用功能明顯不符合社會經濟發展要求，建築風貌與周邊環境極不協調，亟需改造的；
（四）城市重大項目建設需要的；
（五）歷史城區與城市文化遺產保護範圍內需要改造的區域和建築；
（六）依法或者經市政府批准應當進行城市更新改造的其他情形。
第三條 城市更新改造應當遵循政府主導、市場運作，規劃統籌、公眾參與，成片改造、分類推進的原則，按照年度土地收儲和出讓計畫分區分片有序推進。
第四條 對歷史城區範圍、歷史文化街區保護範圍和建控地帶、全國重點文物保護單位及省級文物保護單位的保護範圍和建控地帶、傳統風貌保護區、工業遺產聚集區的更新改造項目應當按照國家法律法規的規定和控制性詳細規劃、歷史文化名城保護規劃、歷史街區保護規劃的要求，由城市規劃主管部門會同文物主管部門組織專門論證，謹慎進行。
第五條 城市更新改造由市、區政府主導，土地使用權人、市場主體共同參與城市更新改造活動。市、區兩級應當保障開展組織實施城市更新改造的工作經費，對城市更新改造項目提供適當的資金扶持。
第二章 城市更新改造重點
第六條 城市更新改造要注重將更新改造活動與老城區的歷史文化遺存保護相結合，依法保護城市更新改造範圍內的歷史文化遺存。歷史城區和歷史文化街區範圍內的更新改造，要在市規劃局、市文物局、市老城辦等歷史文化保護相關部門的指導下進行，劃定最小更新單元，嚴格保護城市肌理。
第七條 按照《景德鎮市歷史文化名城保護規劃》要求對城市規劃區範圍內的國家、省、市文物保護單位和歷史文化街區進行保護性修繕，恢復歷史街區風貌和文化業態與功能，呈現其文化生態系統特色，打造旅遊新業態、新景觀；對不符合歷史風貌的建築進行拆除改造；對棚戶區、工礦區和企事業單位進行搬遷改造，老工廠生產性功能退城入園。
第八條 城市更新改造過程中要加強休閒旅遊基礎設施建設，與發展城市旅遊相結合。以國際旅遊城市標準對城市出入口沿線、城區主幹道路沿線、濱江景觀帶沿線進行改造提升。重點對道路交通，人行道，窖井蓋，建築小品，綠化美化亮化，建築外立面，水、電、氣、通訊管線下地等方面的“三線”沿線環境提升改造，完善旅遊標識系統，設定旅遊景區標識牌；在重要交通節點設定部分能突出我市特徵的標誌性構築物。
第九條 在滿足城市總體規劃要求的前提下，市、區兩級根據城市發展需要，可以在老城區邊緣和外圍區域進行片區開發和整體打造，市、區兩級可作為實施主體，也可以通過合作形式引進其他主體進行實施。
第十條 市規劃、國土部門根據城市總體規劃和城市發展需要編制中心城區城中村改造專項規劃，劃定城中村改造禁建區、限建區和可建區域。禁建區域內城中村改造一律嚴禁原址重建，改造戶需集中上樓安置或另選址集中安置；符合改造重建條件的限建區和可建區的城中村改造，由各縣（區、管委會）和街道（鄉、鎮）根據城中村專項規劃要求編制所轄區域內村莊布局規劃和村民房屋建築統一規劃，村民按照審批的規劃設計方案統一建設。具體改造年度計畫由縣（區、管委會）摸底調查後，上報市政府確定。
第十一條 各縣（區、管委會）要儘快組織開展轄區內涉及“三老三線一村”更新改造用地的調查摸底和確權工作，全面掌握轄區內“三老三線一村”改造用地的土地、房屋、人口等基本情況，分類列表造冊、標圖建庫，建立數據信息庫，鎖定改造數據。
第三章 城市更新改造相關政策
第十二條 市規劃局、市國土資源局等相關部門負責組織編制中心城區城市更新改造“1+5+N”規劃體系。即，1箇中心城區城市更新改造專項規劃綱要，昌江區、珠山區、市高新區、市陶瓷工業園區、浮梁縣5個片區專項規劃，以及N個更新改造單元規劃。城市更新改造規劃要細化用地功能、統籌安置用地布局、編制用地和資金平衡方案、明確改造策略和模式、項目建設強度等改造要求和技術指標，報經市政府批准後，作為“三老三線一村”更新改造的剛性依據。
第十三條 由市規劃、國土部門牽頭，根據控制性詳細規劃，合理測算舊城存量土地及可更新土地，根據舊城更新的難易程度和緊迫性，劃定合理的舊城更新單元，作為土地一級開發的基本邊界。
第十四條 各縣（區、管委會）根據全市城市更新改造專項規劃制定轄區內城市更新改造年度實施計畫。城市更新改造計畫要與近期城市建設規劃相銜接，明確城市更新改造的重點區域及其更新方向、目標、時序、成本測算、總體規模和更新策略等指導性意見。年度實施計畫報市政府確定後，由各縣（區、管委會）負責具體實施。
第十五條 被依法鑑定為危房而又不在城中村整體改造計畫範圍內的單棟建築需要維修改造的，根據《景德鎮市城市規劃區內危舊房修繕管理辦法（試行）》和《景德鎮市農民住房建設管理辦法》等有關規定執行。
第十六條 鼓勵各縣（區、管委會）在交通、市政公共設施和社會事業服務設施等相關領域採取與社會資本合作的模式推進城市更新改造。對列入省、市PPP項目庫的項目，享受《景德鎮市推廣政府與社會資本合作（PPP）模式實施意見》規定的相關優惠政策。
社會資本參與城市更新改造相關項目的土地一級開發整理的，社會投資人在約定期限內完成土地一級開發整理後，在返還實際投資額和財務費用的基礎上，給予其投資回報。其中，財務費用參照銀行同期貸款基準利率據實核算；投資回報按照不高於實際投資額的同期三年期銀行貸款基準利率的1.3倍確定。
第十七條 各城市更新改造項目土地出讓“七金”要按規定全部上繳。個別更新改造項目建設資金自身難以平衡的，報經市政府研究同意後，市本級提留部分的金額，可安排專項建設資金給相關項目建設單位用於補充項目建設。
第十八條 城市更新改造項目土地出讓金在扣除土地成本和“七金”後的收益由市、區兩級進行分成。
（一）由市本級投融資建設平台主導開發建設、區級政府僅參與房屋和土地徵收的，由市、區兩級按7:3進行分成。區級政府徵收補償成本可實行“包乾制”。成本包乾價確定後，其節約部分全部獎勵區級政府，超支部分由區級承擔。
（二）區級政府通過區級財政、獨立招商引資等方式積極籌措資金，獨自承擔項目及周邊配套設施建設，不需市本級財政投入的，由市、區兩級按1:9進行分成。
（三）其他由市、區兩級共同參與建設的城建項目，按區級政府參與建設比例進行分成，分成比例適當向區級政府傾斜。
（四）市政府明確需封閉運行的城市重點建設項目，其土地出讓收益不參與分成，全部按原渠道返還給項目建設單位。
（五）各區主導建設的項目在按規定上交市級土地出讓金分成後自身難以平衡的，報經市政府研究同意後可由市財政給予適當補貼。
第十九條 各區級政府分成的土地收益主要用於城市基礎設施的建設和維護方面，同時，須安排一定比例作為對被徵用土地對農民留地安置的貨幣補償。該貨幣補償資金由鎮、村通過市場回購土地、投資入股等方式發展集體經濟，彌補失地農民基本生活保障資金的不足，解決失地農民生活、就業、養老方面的實際困難及落實村辦公用房等。各區級政府要制定嚴格的資金管理辦法及對所轄鄉鎮、街道建立徵收補償工作業績考核機制。
第二十條 各縣（區、管委會）依法開展徵收補償工作，維護城市整體利益和長遠利益，依法保障被徵收人的合法權益和參與城市更新改造開發企業的正當利益。依法依規制定徵收補償方案，嚴格履行徵收補償政策，確保徵收資金足額、及時補償到位。同時加強宣傳、教育、解釋工作，維護社會穩定。對少數被徵收人無法達成協定的，各縣、區政府要依法及時作出征收補償決定，並依程式申請法院強制執行。
第二十一條 各縣（區、管委會）要加強對“兩違”的打擊和管控力度，堅決遏制邊改造邊違建、搶建偷建的違法行為。城市更新改造項目範圍內，2011年11月17日以後新增的違法用地和違章建築按打擊“兩違”政策嚴格執行。
城市更新改造項目範圍內未辦理房地產權登記、又不屬違法用地或者違章建築的建築物、構築物或者附著物，應當根據本市有關房地產權登記歷史遺留問題處理的相關規定完善手續後，方可作為權屬確定的更新對象。
第二十二條 城市更新改造項目涉及安置的，在充分尊重被徵收人意願的基礎上，鼓勵貨幣安置和集中上樓安置。城中村整體改造或其他重大項目建設涉及搬遷村民數量較多且確需安置地安置的，實行集中統一安置，安置地規劃和選址按照城中村改造安置原則進行。
第二十三條 符合宅基地安置政策的，原則上實行以“以舊換新”的原則置換宅基地。在政府統一划定的安置區範圍內統一規劃、統一標準、統一設計、統一審批、統一建設，村民新建安置用房面積不超過每戶360㎡，占地面積不超過120㎡；一戶多宅基地被徵收的，只安置一處宅基地，其他宅基地按面積實行貨幣化補償。
第二十四條 各縣（區、管委會）在實施城市更新改造過程中，確實需要建設還建房的，應集中規劃布局，節約用地，確保動遷戶得到及時妥善安置。
第二十五條 鼓勵和支持城市更新改造範圍內的工業企業退城入園。產業發展用房的還建按企業實際生產能力在工業園區或偏遠郊區工業用地上集中配建。原有廠區用地按規劃要求實施業態更新或由國土部門統一收儲，土地收益優先用於企業改制和下崗職工安置。規劃、國土部門要嚴格把關，做到集約節約用地。
第二十六條 在舊城更新改造過程中，注重中心城區的職住平衡，優先鼓勵文化、新興休閒和創意辦公等產業在中心城區布局，但對歷史文化街區等需要優先保護的區域應當注重傳統功能的延續性。改造安置用地及老廠房改做教育、科研、創意設計、文化發展等用途的，可以依法採取劃撥或協定出讓方式提供土地。協定出讓土地出讓金計收辦法按照市國土部門有關規定執行。
第二十七條 城市更新改造項目在取得土地征轉用批覆、規劃條件明確、土地權利清晰沒有法律經濟糾紛並與被徵收人達成徵收補償安置協定的前提下，具備動工開發基本條件的可按現狀以公開出讓方式供應土地，列入城市更新改造成本的資金可先行用於改造的土地和房屋徵收補償。
對於土地徵收和補償成本較高、預期收益難以實現項目平衡的，可以與其他平衡地塊一併搭配供應土地。
第二十八條 城市更新改造範圍內的邊角地、夾心地、插花地等零星未出讓國有土地應當優先用於公園、綠地、停車場、公廁等基礎設施和公共服務設施的建設。未被規劃用於基礎設施和公共服務設施建設的，可以根據城市更新改造規劃一併納入更新改造單元，由市規劃、國土等主管部門辦理相關手續，協定出讓給其相鄰地塊的城市更新改造實施主體。出讓的零星土地總面積不超過該項目總用地面積的10%。
異地安置的火燒房、水毀房、倒塌房等零星危舊房，原房屋地塊由市國土部門收儲，日常監管由市、區城管執法部門及所屬街道、社區共同負責，防止出現“兩違”建築。待今後集中成片後再整體出讓開發建設，具體由各區級政府與市國土、城管執法部門協商出台監管辦法。
第二十九條 市規劃、國土部門根據城市總體規劃和土地利用規劃，可在土地使用權出讓契約中與更新項目實施主體約定配套建設保障性住房、產業用房、基礎設施和公共服務設施的內容。
第三十條 根據保障性住房建設及產業用房建設的有關要求，可以在拆除重建類項目中配建一定比例的政策性用房，具體辦法由相關主管部門另行制定，報市政府批准後實施。
第三十一條 規模較大的城市更新改造項目可以分期實施。城市更新改造項目要明確分期實施的時序、規模等規劃控制指標。
分期實施的城市更新改造項目應當優先安排基礎設施、公共服務設施和用於安置回遷業主的建築。
第四章 其他
第三十二條 實施城市更新改造過程中，應當通過發展綠色建築，改善能源結構，營造宜居環境，加強建築廢棄物再利用等多種途徑，有效推進節能減排工作。
第三十三條 相關管理部門及其工作人員在城市更新改造管理中有違規違紀行為的，依法追究行政責任；涉嫌犯罪的，依法移送司法機關處理。
對城市更新改造實施主體違反城市規劃和土地管理等方面法律、法規的行為，應當依法追究法律責任。
第三十四條 本辦法自印發之日起施行。
