基本信息
本書是2014年以來系列研究房地產市場的集結，少部分在《第一財經日報》、新浪財經專欄等發表。全書中以短文篇章形式，詳細講述了中國房地產市場的真實狀況。房價會暴跌50%嗎？房價還要跌多久？城鎮化還是房價推手嗎？買房還需要搶嗎？90後要不要買房？為什麼2015年很關鍵？房價跌了怎么辦？書里一一給出答案。這本書的內容主要分為三大部分：供需大剪刀、33年價格與周期、泡沫之上十根稻草。作者主張不務虛，只唯價格與市場，內含系統性數據、百張圖表、35年房市編年史，並從5大角度推演房地產周期。讀者閱讀此書後會對中國的房地產市場有一個細緻的了解，值得學習。
作者簡介
艾經緯，生於20世紀80年代，資深財經媒體人，現任第一財經日報《財商》中心副主任。
自幼書法啟蒙，好讀文史哲。希冀讀萬卷書，行萬里路，力求知行合一。經濟學科班出身，習慣專題式閱讀，模組化研究。
八載財經媒體生涯，興趣初在資本市場，擅長財務分析，2007年~2009年間挖掘了諸多問題上市公司，跟蹤研究華聞系、明天系、新湖系等資本系。2009年起重新關注巨觀經濟，後拓展至全球巨觀，重點關注美日央行，及房地產市場。
2010年起，主持發布第一財經日報《財商》金融投資閱讀榜，2013年起兼任中資海派“iHappy投資者”系列圖書編審委員會委員，百度閱讀簽約作者。
2011年起在第一財經日報開闢“巨觀觀察”專欄，2014年起在一財網開闢“圖解巨觀”專欄，同時在新浪財經、今日頭條亦有專欄。
著作：《誰的A股？》、《“殺人”遊戲投資學》、散文集《世事繁雜，我們簡單》（百度閱讀），與張庭賓先生合著有暢銷書《中國富人為何變窮》。
內容概述
總體說來，《房市大衰退：33年房市變遷大推演》內容分為三大部分。
第一，從房價決定的基本面市場供需出發，告訴你中國究竟有多少房子，驚人的庫存背後，是正在逆轉的購房需求；
第二，分析中國房地產市場33年來表象的房價走勢以及所呈現出的房地產周期，創新性地運用艾略特波浪理論等從五大角度推演中國房地產周期；
第三，從房地產市場的泡沫形態出發，糾正被誤讀的格林斯潘的泡沫觀，進而分析泡沫破裂的演化路徑，哪些是壓倒駱駝最後的稻草，並結合周期推演泡沫破裂最有可能的時點。
圖書目錄
序言
閱讀提示
第一篇供需大剪刀
第一章逆天的供給/2
第一節中國到底有多少房子/2
第二節房子真的不用再搶啦！/7
第三節中國在建住宅至少夠賣5年/11
第四節待開發面積可賣3個月/13
第五節3600萬套保障房已實際執行82%/14
第六節北京自住房：衝擊50%的供應/18
第二章轉折的需求/19
第一節“剛需”：一個經典的謬誤/19
第二節被錯誤比較的住房自有率/23
第三節從人口金字塔看房地產需求/27
第四節“90後”到底要不要買房/30
第五節危險的信號：2015年購房適齡人口達峰值/32
第六節驗證美日房地產泡沫的神器/36
第七節大爭鋒：正在減速與透支的城鎮化/38
第八節房價與收入：“對不起，拖後腿了”/42
第三章供需大碰撞/48
第一節供需的剪刀：咔嚓一下要7年/48
第二節舊變數：那些年被拆掉的房子/50
第三節新變數：單獨二胎效應要等10年/52
第四節破壞量：房屋倒塌序幕拉開/53
第五節暗物質：空置率的5個調查數據/53
第六節穩定量：哪些城市的房子更抗跌/58
第七節剪刀之銷竣比：房市供需假象指標/59
第八節批售比：萬科的絕密武器，樓市的風向標/62
第二篇價格與周期
第四章表象的價格/68
第一節房價誰決定？/68
第二節房價的統計，百姓的疑惑/72
第三節1998年之前的中國房價/73
第四節1998年之後的中國房價/76
第五節中國商品房始祖的33年房價變遷/78
第六節錯位：房價是建安成本的5～14倍/80
第七節走高的地價：土地招拍掛制度下的蛋/83
第八節房價公式中的地價，平均25%/87
第五章混沌的周期/92
第一節房地產周期：一個理不清的毛線球/92
第二節三個經典的房地產周期理論/95
第三節18年魔咒：為什麼？/98
第四節日本、美國、英國的房地產周期/99
第五節1998年：中國房地產周期分水嶺/104
第六節1998年之前的中國房地產周期/106
第六章房市大衰退/109
第一節新視角：波浪理論指向C浪大殺跌/109
第二節透支的2013年：3個領先指標/114
第三節領先指標：本輪下跌至少18個月/116
第四節哈里森模型劍指2014年/118
第五節政府的“父愛主義”能挽救房地產嗎？/119
第六節解除限購之溫州樣本/121
第七節房市大衰退：五個角度的測算/125
第八節房價有多少下跌空間/127
第九節未來房價走勢：V形、U形？/130
第十節“白銀十年”：一個美好的願望/134
第十一節房市大衰退，經濟會怎樣/135
第三篇泡沫與輪迴
第七章泡沫的機理/140
第一節被誤讀的格林斯潘泡沫論/140
第二節泡沫的五重性/141
第三節異質信念和通貨幻覺/144
第四節土地、貨幣與鋼一般的泡沫/147
第五節泡沫演化路徑：衰退大陀螺/148
第六節泡沫的臨界點：不穩定的魔指/150
第七節明斯基時刻：債務、房價的沙堆/152
第八節泡沫測定：誰說破了才叫泡沫/154
第八章駱駝與稻草/158
第一節新常態：經濟成長邁入中速時代/158
第二節漸變數：貿易順差的逆轉/161
第三節央行角色：貨幣政策新常態/163
第四節貨幣如水：增速進入下行通道/165
第五節不穩定因素：資本外流/167
第六節領先指標：人民幣匯率過拐點/171
第七節觸發因素：39%負債率的堰塞湖/173
第八節外部衝擊：美聯儲2015年加息/176
第九節反腐增強1%，打壓房價4.8%～9.6%/177
第十節導火索：廣義信貸風險暴露38%/178
第九章泡沫的終結/181
第一節中國房地產泡沫測算/181
第二節從收入測算房地產泡沫/185
第三節150萬億元：逆天的中國住宅總市值/186
第四節注意槓桿，別把買房不當交易/188
第五節5個案例：房價下跌，該怎么辦？/192
第六節漫長的痛苦：次貸危機的演化/195
第七節破裂先鋒：溫州和鄂爾多斯/196
第八節2015年：泡沫的終結/200
附錄A中國房地產市場35年運行軌跡（1978～2014年上半年）/203
附錄B中國房地產市場35年運行軌跡（1978～2013年簡版）/231
附錄C中國保障房政策24年變遷/235
參考文獻/240
致謝/246
後記從理想主義到中的精神/248
書摘內容
1.中國到底有多少房子
比較靠譜的可以用住宅類商品房銷售面積計算，因為該數據是從1986年開始統計的。那么在1986年之前，中國人的住房面積有多少呢？有個模糊的普查數據，1985年70萬人群中的城鎮住房抽樣普查，全國房屋建築面積46.76億平方米，看起來數據不小，可當時城鎮三四億人口一平均就慘了，人均10平方米左右吧。
顯著的變化發生在1998年，當年住房正式實行貨幣化，住宅類商品房銷售面積首超1億平方米，並且之後增幅也明顯擴大，僅僅4年時間就實現1億平方米量級的飛躍，在2002年實現2.37億平方米。
接下來更快，2年時間再度飛躍1億平方米量級，2004年實現銷售面積3.38億平方米。更厲害的是2005年～2007年，每年都跨1億平方米量級，尤其是在2007年A股大牛市的刺激之下，當年實現銷售面積7.01億平方米。暴漲之後往往是暴跌，在2008年金融危機的襲擊之下，當年銷售面積銳減，僅有5.93億平方米，比2006年略高。雖然2010年起加碼調控，但加速之後一下子剎住車太難啦，2011年下半年之後調控效應才有所顯現。而2013年，房價出現報復性的上漲，官方的統計數據是70個大中城市一年之內房價上漲20%左右，可想而知現實中的漲價幅度了。至於商品房銷售面積，2013年一舉突破10億平方米大關，達11.57億平方米。如此一來，1986年～2013年全國商品房銷售面積共達92.44億平方米，其中包含1997年～2013年期間的住宅別墅、高檔公寓類的商品房銷售面積3.76億平方米。再加上1985年的抽樣普查數據46.76億平方米，合計139.2億平方米。此外，在“拆出一個新中國”的轟轟烈烈運動中，1985年之前的房子有多少被拆除了就不得而知了。當然這個數據肯定是被低估的，因為《2005年城鎮房屋概況統計公報》顯示，截至2005年底，全國城鎮房屋建築面積164.51億平方米，其中住宅建築面積107.69億平方米，占房屋建築面積的比重為65.46%。所以，這肯定不是中國大地上房子的全部，還得加上城中村、城市邊緣的小產權房，以及農村的住房，更有2009年以來興建的各類保障房約1373萬套。這簡直是無法計算了。不過也可以換一個角度，利用城鎮和農村人均住宅建築面積來計算。按照2012年底城鎮人均32.91平方米、農村人均37.09平方米，2013年底城鎮7.3億人口、農村6.3億人口粗略計算，中國目前城鎮住宅面積240.24億平方米，農村233.67億平方米，合計住宅面積473.91億平方米。474億平方米是什麼概念？這相當於中國115萬平方公里的平原上4%的面積是住宅。
2.房價誰決定
作者認為，雖然他把房地產的定價機制簡潔到二重性，但一套房子究竟定價多少是合適的仍是件困難的事。那好，就把這個問題拋給市場去解決吧，市場博弈自然產生價格，但這個價格又是不均衡的，於是價格起伏波動，產生了復甦-繁榮-衰退-蕭條的周期循環。作者翻了很多學術論文，有個研究可供參考。重慶工商大學管理學院副教授黃居林在一篇論文中模型檢驗後指出，“房價慣性”及供求失衡(銷竣比)是房價上漲的關鍵因素。什麼是房價慣性？形成房價慣性的因素很多，包括：對房價上漲的一致預期及對政策的信心不足，存在不斷誘發房價上漲的諸多刺激因素，存在政府和開發商等推動房價、地價上漲的動力機制等。似乎有點難理解，我們看下這篇論文的論證細節：如果地價走高，房價將得到快速回響，並在第七季度達到最高點，即地價對房價的衝擊具有顯著的促進作用和較長的持續效應。此外，房價對來自銷竣比的衝擊在前幾季度也快速回響，並在第六季度達到最大。房價慣性推動房價上漲，雖然這聽起來有點像拉著自己的頭髮離開地面一樣難以理解，但低頭一想，好比股價，強者恆強，路徑依賴，這一切不正是人的動物精神所推動的嗎？換作房價，難道不也是這樣嗎？
3.買房真的不需要再搶了！
回到開頭那個問題，房子是不缺了，但人口遷徙、分配不均、拆遷等因素的存在，住房需求還是大量存在的。這又引出一個問題——買房還需要搶嗎？
作者繼續用數據說話，買房真的不需要再搶了！截至2013年12月，全國住宅類商品房待售面積為3.24億平方米，創歷史新高。從圖中可以看出，待售面積近幾年持續攀高，說明供給很充足。也許有人說，按2013年住宅銷售面積11.57億平方米計算，3.24億平方米的待售住宅只夠賣3個多月的，不算啥。這顯然是靜態的眼光看問題了，因為還有40多億平方米的房子正在施工呢！而且這是全國平均數據，杭州之類的部分城市壓力可不是一般的大。再計算了一下中國有多少住宅類商品房在建設。作者最終找到這樣一種計算方法，即用1997年以來的每年新開工面積，減去每年的竣工面積，當然這裡也有個誤差，即1997年是沒有竣工數據可查的，不過1996年之前新開工面積都是有限的，所以就此忽略。計算得出，1997年～2013年住宅新開工面積累計為115.63億平方米，1998年7月～2013年12月住宅竣工面積累計為69.28億平方米，兩者差值為46.35億平方米。若以2013年全國一般住宅類商品房銷售面積11.57億平方米計算，如此龐大的在建面積需要賣4年左右。但2013年商品房銷售面積又是創歷史最高的。
4.90後繼承至少兩套房，需求逆轉
爺爺奶奶留一套房，外公外婆留一套房，確實是90後以及年齡更小的群體所面臨的情況。在這兩套房背後，是加速的老齡化。人口老齡化，國際上有個通用的指標，即60歲以上的人口占總人口比例達到10%，或65歲以上人口占總人口的比重達到7%作為一國或地區進入老齡化社會的標準。當然，鑒於中國龐大的人口基數，對房地產的需求絕對量肯定是很高的，但在人口金字塔頂底部老齡化的態勢下，對房地產的需求增速無疑是放緩甚至逆轉的。
5.中國房價的莫比烏斯怪圈
一隻螞蟻，爬上一個圓環，無休止地爬行，發現怎么也爬不出這個圓環。這是為什麼？因為這隻圓環只有一面，而且起點也是終點。
這怎么可能？無論自然界還是人類社會，都存在兩面性，為什麼這個圓環只有一面，難道不在地球？
它在地球，在自然界，也在人類社會，更不是魔術。來，我們動手試一試，把一張窄紙條扭轉180°，再把兩頭粘接起來，是不是只有一面？如果看不出，就想像出一隻蟲子或者用手指沿著紙條面爬行，是不是可以爬遍整個曲面而不必跨過它的邊緣？
初始看似很神奇，但動手又發現很簡單，這是150多年前德國數學家莫比烏斯絞盡腦汁苦無果，卻在玉米地中靈光一閃的發現，因而被稱為“莫比烏斯怪圈”。
在房價上漲和投資和投機性需求之間存在一個莫比烏斯怪圈:房價上漲——預期房價上漲——房價漲得越快——投機需求增加——房價上漲。在這個循環之中，房價上漲既是自身上漲的原因,又是自身上漲的結果，起點也即終點，好比電影《盜夢空間》中那個加速的陀螺，進入一層又一層夢境。
相關評價
房地產是中國家庭資產配置占比最大的資產，本書從多維度客觀論述中國房地產價格如何進行估值及未來走勢，其結論也很值得借鑑。
——李迅雷海通證券副總裁、首席經濟學家
作為資深財經媒體人，艾經緯先生關注房地產市場不奇怪，難得的是這本書有框架、有邏輯、有數據，系統地分析了中國房地產市場的運行軌跡。作者對住房供應、剛性需求、自有率、空置率、城鎮化、土地財政等熱點問題有獨到的視角和解構，其房市大衰退的觀點和背後的推理值得所有關心中國經濟和房地產市場的人士借鑑和參考。
——彭文生中金公司首席經濟學家
這是泡沫嗎？房價調整會有多劇烈？艾經緯從中國房地產市場的虛幻中梳理事實，並清晰地提出他的預測：18個月的房價調整已然開始。無論你贊同與否，這本書值得一讀，其中的數據計算和圍繞房價的爭論非常令人耳目一新。
——王志浩（StephenGreen）渣打銀行中國區首席經濟學家
中國經濟中，房事最大，本書提供讓人耳目一新而專業的見解，值得推薦！
——邵宇東方證券首席經濟學家
作者以房地產市場大數據為基石，從35年來的市場政策和價格變遷中研判未來的房價走勢，用相對通俗的語言和豐富的案例呈現出來，推薦一讀！
——秦朔上海文廣集團副總編輯、第一財經日報總編輯
瘋狂樓市是中國第一熱門話題，觀點也可謂尖銳對立，有些專家幾乎成仇。那么，眾說紛紜之中誰更可信呢？我認為有三條標準：1，獨立立場；2，系統分析框架和嚴謹邏輯推導；3，紮實的數據。艾經緯此書兼具這三個特徵，特別需要強調的是，他是媒體人，具有可信的公共立場；此前也未一路預言房地產崩盤，不存在唱空到底的必要。因此態度更客觀，成果更具參考價值。
——張庭賓中華元智庫創辦人、《中國富人為何變窮》作者
作者長期跟蹤中國房地產市場，觀點鮮明，數據翔實，推薦閱讀！
——王健美國達拉斯聯邦儲備銀行高級經濟學家兼政策顧問
本書從中國房地產市場的供需分析出發，圍繞30多年的房價變化推演房地產周期，進而分析房地產泡沫的機理和不穩定因素。框架很清晰，結論很明了。
——管清友民生證券研究院院長、首席巨觀研究員
