概述
房屋買賣的二手房產權明晰分為:
房屋買賣1、大產權
司法解釋
房屋買賣一、解釋論的探討-以請求權基礎檢索為中心
請求權基礎檢索法，就是指通過尋求請求權的基礎，將小前提歸入大規則的例外，因此，各國對契約解除都規定了嚴格的條件。而與契約法第94條第3項規定的法定解除相比，5第94條第4項規定的法定解除不需要催告對方當事人，所以，法律對此種契約解除的限制就更加嚴格，必須即致使對方的契約目的不能實現。根據我國權威學者的看法，遲延履約是否導致契約目的不能實現，應考慮時間對契約的重要性。如果時間因素對當事人的締約目的的實現至關重要，違反了規定的交貨期限將導致契約目的不能實現，應允許非違約方解除契約；如果時間因素對契約並不重要，遲延造成的後果也不嚴重，則在遲延以後，不能認為遲延造成了契約目的落空而解除契約。當然，在確定遲延是否嚴重時，還應考慮到遲延的時間長短以及因遲延給受害人造成的實際損失等問題。6從本案的案情來看，吉春公司並不能證明時間對契約目的的影響，而且新莊公司也只是遲延了10天，因此，不能認為遲延造成了契約目的落空。另外，吉春公司交付房屋的事實本身也說明了新莊公司的遲延並未導致吉春公司的契約目的不能實現。
因此，我們可以得出這一結論，即吉春公司不能依據契約法第94條第4項的規定解除契約。
（二）返還房屋的請求能否得到支持
在本案中，吉春公司還請求該房產的占有人銀建公司返還房屋。基於前面的分析，我們可以認定，吉春公司的並不能基於契約解除以後的原物返還請求權提出請求。所以，吉春公司提出的返還房屋的請求，只能是根據物權請求權中的所有物返還請求權。但是，由於我國民事立法中尚未規定物權請求權，所以，吉春公司只能通過擴張解釋《民法通則》第117條第1款的規定（即“侵占國家的、集體的財產或者他人財產的，應當返還財產，不能返還財產的，應當折價賠償。”），從而獲得請求權規範基礎。7
但是，吉春公司如果要依據物權請求權來請求銀建公司返還房屋，吉春公司必須仍然對房屋享有所有權。無疑在與新莊公司就買賣房屋達成協定前，吉春公司享有房屋所有權。現在的問題就是，房屋所有權是否已經移轉給了他人。
在本案中，新莊公司於2001年1月10日交付了價款，同時，賣方吉春公司也依契約約定完成交付，將該樓盤移轉占有給新莊公司，並著手辦理產權過戶登記手續。但是，直到訴訟之時，登記手續並沒有辦理完畢。8根據《城市房地產管理法》[1]第六十條第三款規定：“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上人民政府房地產管理部門申請房產變更登記……。”此處僅僅指明“應當”制度，從而使得銀建公司獲得房屋的所有權。
需要指出的是，銀建公司還可能提出的另外一個抗辯就是，其對房屋的占有是有權占有或者新莊公司是有權占有。如果此種抗辯成立，那么，吉春公司也不能行使所有物返還請求權。當然，此種抗辯的法律依據在我國現行法上也難以尋覓。但是，根據各國民事立法的通例12，占有人或者作為其權利來源的間接占有人對所有權人對所有權人有權占有時，占有人可以拒絕將物返還13.也就是說，如果在本案中如果銀建公司或者新莊公司中的任何一個有權占有房屋，那么，銀建公司都可以對吉春公司的主張提出有效的抗辯。
要考察銀建公司是否是有權占有，我們必須明確，此前新莊公司是否是有權占有。如果新莊公司是無權占有，那么，銀建公司自然不可能是有權占有。
在本案中，新莊公司是基於契約和吉春公司的意志而占有房屋，此種占有是否是有權占有呢？根據學者的看法，具有法律上之原因之占有為有權占有（又稱為有權源占有、正權源占有），該法律上之原因或者根據，學說上稱為權源（或本權）。例如所有人、地上權人、典權人、承租人、借用人之占有標的物，系基於其所有權、典權、租賃權或使用權，具有占有之權源，故均為有權占有是。14所謂本權，即“得為占有之權利”，指基於一定的法律上的原因而享有占有的權利，主要包括物權與債權。15在本案中，新莊公司是基於契約而吉春公司的意志而占有房屋，此種占有是否是“本權”呢？
在不動產已經移轉占有，而未辦理登記手續的情況下，買賣契約是否足以作為買受人占有買賣標的物的權源呢？對於此問題，學界向來有兩種截然不同的觀點：（1）否定說。持這種觀點的學者認為，占有之具有排他性，系因占有人於占有物上，行使之權利，推定其適法有此權利，倘占有物已證明系他人所有，則占有人即無再對物之所有人行使排他權之餘地。16（2）肯定說。持這種觀點的學者認為，一方面，買受人可依買賣契約而向出賣人請求辦理登記過戶手續，另一方面，買受人占有標的物，系基於出賣人之交付，自非“模式下，物權因法律行為而變動時，須另有物權變動之意思表示，以及履行登記或交付之法定形式，始能成立或生效。德國民法採納此種模式。德國民法認為，債權行為只能產生債的關係，必須另外有物權行為，才能產生物權變動的後果。此種模式的採納以承認物權行為的獨立性和無因性為前提。
3、債權形式主義模式。在此種模式下，物權因法律行為而變動時，除債權之合意外，僅須踐行登記或交付之法定形式，始足生效力。奧地利民法採納此種模式（參見《奧地利民法典》第426、431條）。在此種模式下，一個法律行為不能同時發生債權和物權變動之效果，但物權之變動，僅須在債權意思表示外加上登記或交付（登記或交付為事實行為）即可，不需另有物權變動之合意。18
對於物權變動模式的立法選擇，我國學者幾乎達成了一致意見，即應當採納債權形式主義物權變動模式19，而且這種意見已經被立法者採納20.
（二）意思主義和物權形式主義對出賣人提出登記申請後的反悔行為的處理方式
在意思主義模式下，僅僅雙方的意思就可以導致物權變動，因此，倘使物權已經發生變動後而為登記，則此項登記請求權屬於物權請求權。21日本學者認為，若登記義務人拒絕協力時，登記權利人則無此項權利，這樣不僅致登記權利人因此而蒙受損失，同時亦使得登記制度失其機能。故而登記請求權乃登記權利人享有的、強使登記義務人為協力的權利。22如果出賣人拒絕履行協助義務，或者出賣人在提供協助以後又反悔，則買受人可以向法院提起訴訟，從而獲得一個基於登記請求權而令被告履行登記手續之給付之確定判決。若已獲得基於登記請求權而令被告履行登記手續之給付之確定判決-依照僅命令物權變動之判決並不可以-時，登記權利人可以依據其判決單獨進行登記（不登27條。大判1940，6，19新聞4597號9頁。）23
在物權形式主義模式下，原則上任何一方都得隨時撤回物權的“情況下，即使當事人沒有登記，也承認物權變動的有效。29
在肯定這一檔案精神的合理性的前提下，我們必須看到這一指示具有很多缺陷：第一，這一指示和我國物權變動模式的選擇不相契合。已如前述，我國選擇債權形式主義的物權變動模式，已經是大勢所趨；而這一指示提出的所謂“物權變動意思”，顯然是以採納物權形式主義的物權變動模式為前提的。正因如此，有學者認為，這一處理與德國民法典第873條第二款這一典型的物權行為理論套用條款幾乎沒有區別。30第二，該指示認為，在當事人的物權變動意思“可以證明”的情況下，即使當事人沒有登記，也承認物權變動有效。這與物權的公示原則相衝突。因為在形式主義物權變動模式下，不動產物權變動里，登記具有發生物權變動法律效果的效力，這一效力稱為形成力。31將登記與物權變動結合為一體，是為了統一物權變動的對內關係和對外關係，從而維護交易安全。如果承認在當事人的物權變動意思“可以證明”的情況下，即使當事人沒有登記，也承認物權變動有效，這顯然就與公示原則相違背。
那么，在債權形式主義模式下，如果有效規範登記一方當事人事後任意撤回登記的行為呢？在債權形式主義模式下，顯然不能認為當事人雙方的共同申請行為就是一個“物權合意”，而只能認其為事實行為。我認為，我國法律可以在共同申請原則上設立一個例外-單方申請，即如果在提出申請後一方當事人無正當理由又撤回，那么，對方當事人可以進行單方申請。但是，為了保證這種單方申請登記的權利的正確行使，有關當事人應當通過法院確認其單方申請的權利，並依據法院的判決進行申請。
注釋：
1、參見王利明：“民法案例分析的基本方法探討”，王澤鑒：《法律思維與民法實例》，中國政法大學出版社2001年版，第42頁以下。
2、參見王澤鑒：《法律思維與民法實例》，中國政法大學德國民法典第985條規定：“所有權人可以要求占有人返還其物。”986條規定第一款前段規定：“占有人或者作為其權利來源的間接占有人對所有權人對所有權人有權占有時，占有人可以拒絕將物返還。”我國台灣地區“民法”第767條規定：“所有人得向無權占有其物者和侵奪其物者請求返還。”
13、關於所有權人是否可以向有權占有人主張，學界有兩種不同的觀點。一種觀點認為，所有人不能向有權占有人主張所有物返還請求權。另一種觀點認為，所有人可以向有權占有人提出請求，但是，有權占有人可以提出抗辯。基於方便所有人行使權利考慮，我們採納後一種觀點。
14、謝在全：《民法物權論》（上冊），中國政法大學出版社1999年版，第940－941頁。
15、陳華彬：《物權法原理》，國家行政學院出版社1998年版，第794頁。
16、參見王澤鑒：《民法學說與判例研究》（第七冊），中國政法大學出版社1998年版，第59頁。
17、參見蘇永欽主編：《民法物權爭議問題研究》，五南圖書出版公司1999年版，第70－71頁。
18、參見謝在全：《民法物權論》（上冊），中國政法大學出版社1999年版，第63－65頁；謝哲勝：《財產法專題研究》（一），三民書局1995年版，第83－87頁；陳華彬：《物權法原理》，國家行政學院出版社1998年版，第142－145頁。
19、參見王利明：《物權法論》，中國政法大學出版社2003年版，第131頁以下；梁慧星、陳華彬編著：《物權法》，法律出版社1997年版，第90頁以下；王軼：《物權變動論》，中國人民大學出版社2001年版，第48頁以下。反對意見參見孫憲忠：《論物權法》，法律出版社2001年版，第130頁以下。
20、《中華人民共和國民法（草案）》第二編第六條前段規定：“物權的設立、變更、轉讓和消滅，除法律另有規定外，不動產應當登記，動產應當交付。”第九條第二款規定：“除法律另有規定外，國家、集體、私人的不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當登記；不經登記，不發生物權效力。”第二十五條規定：“動產
買賣協定
甲方：(以下簡稱甲方)乙方：(以下簡稱乙方)
為了確保甲、乙雙方的所有權，僅取得車庫雜物房的《使用權出讓證》，而《使用權出讓證》又不能到發證機關辦理“使用人”變更手續的實際情況，該車庫雜物房及對應的《使用權出讓證》自乙方付清上述購房款(含車庫雜物房的出讓金)之日起至該車庫雜物房使用權終了之日止歸乙方使用和保管。
第七條上述住宅及車庫雜物房的交易金額(人民幣壹拾陸萬元整)不包括售房應繳稅費及辦理住宅所有權過戶手續費等各種稅費，此項稅費由乙方承擔。
第八條違約責任：
(一)乙方未在規定的時間內將購買上述住宅、車庫的款項支付給甲方的，由甲方按日加收違約金額的百分之的違約金。
(二)甲方在收到乙方支付的購房款後未按規定時間辦理上述住宅所有權過戶手續並將新的《房產證》以及車庫雜物房《使用權出讓證》交給乙方的，甲方除必須將住宅《房產證》及車庫雜物房《使用權出讓證》交給乙方外，必須按日支付全部售房款百分之的違約金。
(三)甲方未在規定時間內搬離上述住宅及車庫雜物房的，必須按市場房屋出租價格的三至五倍價格向乙方支付房屋租金。
(四)房屋買賣協定簽訂後，甲方違約不出售(出讓)上述住宅及車庫雜物房，如已收取乙方的購房款的，甲方除必須按乙方規定的時間退還已收取的乙方購房款外，必須另行支付給乙方三萬元整違約金;如乙方已付款但終止購房的，甲方只按已收款項的80%退回給乙方;如未支付任何購房款，無論哪一方違約，違約方應向對方支付違約金壹萬元整。第九條本協定經雙方簽字並經市公證處公證後生效。
第十條本協定一式三份，甲乙雙方各執一份，市公證處存一份。
買賣稅費
二手房交易稅費契稅
符合住宅小區建築容積率在1.0(含)以上、單套建築
買賣契約
甲方：乙方：
甲、乙雙方就房屋轉讓事項在平等房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_____個月時，乙方有權解除本契約。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，並應賠償乙方經濟損失人民幣_______元。
2、乙方全部或部分不履行本契約規定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過____個月時，甲方有權解除契約。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，並應賠償乙方的損失。
4、本契約簽訂後，任何一方不得擅自變更或解除契約。如因重大客觀原因導致本契約的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，並賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額退還乙方。
七、本契約在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交****仲裁委員會仲裁。
2、依法向****區人民法院起訴。
八、其他約定
九、本契約自雙方簽字或蓋章之日起生效。本契約未盡事宜雙方可以簽定補充
書籍
契約範本
房屋買賣契約範本
出賣人(以下略稱甲方)：姓名：
買受人(以下略稱乙方)：姓名：
根據《中華民眾***國契約法》及有關法令、法例的劃定，為明確甲、乙雙方的權利義務關係，經雙方協商一致，簽訂本契約。
第一條甲方誌願將其房屋***給乙方，乙方也已充分相識該房屋具體狀況，並志願購買該房屋。現該房屋具體狀況如次：
(一)座落於___，建築平面或物體表面的大___平方米;
(二)房屋的占有權證號為___，國有地盤使用權證號為___;
該房屋占用規模內的地盤使用權隨該房屋一併轉讓。第二條上面所說的房產的生意業務價格為：單價：民眾幣___元/平方米，總價：民眾幣___元整(大寫：___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元整)。
第三條乙方在___前應向甲方給付定金民眾幣___元整(大寫：___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元整)。
上面所說的定金在乙方___付款時充抵房款。
第四條付款時間及方式乙方應於本契約發生效力之日起___日內將該購房契約範本房屋全部價款給付甲方。具體付款方式為：
第五條甲方承諾在本契約發生效力之日起___日將房屋交給給乙方，並在交給房屋前騰空該房屋。
甲方應在___前將其落戶居住於該房屋的戶籍關係遷出。
第六條甲方承諾並包管，依法享有本契約所售房屋共有權的權利人均已書面同意將該房屋***給乙方。
第七條甲、乙雙方同意，在本契約發生效力之日起___日內，共同向房屋權屬掛號構造申請管理房屋占有權變更掛號手續，依法取得房屋掛號在乙方名下的《房屋占有權證》;並在乙方領取《房屋占有權證》後，按有關劃定向地盤治理部門申請管理當房屋地盤使用權變更掛號手續。
該房屋地盤使用權的變更手續按下列約定管理：
□該房屋地盤使用權為出讓取得，其地盤使用權證所載權利和相關出讓契約的權利、義務一併轉讓給乙方。
□該房屋地盤使用權為劃撥材料購銷契約範本取得，根據有關劃定，其轉讓需繳納地盤出讓金或地盤收入金的，雙方約定，該用度由□甲方承擔□乙方承擔。
除本條已有約定外，管理以上手續應當繳納的稅費，由□甲、乙雙方按國度劃定各自承擔□甲方承擔□乙方承擔。
第八條房屋毀損、滅失的危害自□房屋正式交給之日□權利轉移之日起轉移給乙方。
第九條該房屋正式交給時，物業治理、水、電、燃氣、有線電視、通信等相關雜費，按下列約定處置懲罰：__________________________________________
第十條甲方包管已如實陳述本契約所售房屋權屬狀況和其他具體狀況，包管該房屋在生意業務時沒有產權糾紛或影響雙方生意業務的不論什麼法令障礙，有關按揭
、抵押、租賃、稅項等，甲方均在契約發生效力前辦妥。發生效力後如有上面所說的未清事變，由甲方承擔全部責任。
第10月1日條乙方未按本契約的約定支付房價款的，按下列約定承擔違約責任：
乙方過期支付房價款的，每一過期裝備購銷契約範本一天，按應付未付房價款的極其之___支付違約金。乙方過期支付房價款超過___日，甲方有權排除本契約，甲方在排除契約之日起___日內將已收房價款退還乙方，所收定金不予退還;並有權要求乙方支付總房價款百分之___的違約金。
謎底增補
第十二條甲方未按本契約的約定履行義務的，按下列約定承擔違約責任：
1、甲方過期交給房屋的，每一過期一天，按總房價款的極其之___支付違約金。甲方過期交給房屋超過___日，乙方有權排除本契約。甲方應在乙方排除本契約之日起___日內將已收房價款和雙倍定金返還乙方，並按總房價款的百分之___支付違約金。2、如因甲方的存心或不韙造成乙方不克不及在本契約約定的時間內取得房地產權屬證書，乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起___日內將乙方已付款退還給乙方，並按總房價款的百分之___支購銷契約範本大全付違約金。
謎底增補
第十三條本契約未央事宜，甲、乙雙方可另行訂立增補條款或增補和談。增補條款或增補和談和本契約的附屬檔案均為本契約不成分割的部分。
第十四條本契約自甲乙雙方簽字之日起發生效力。
第十五條因本契約或與本契約有關的不論什麼爭議，雙方應協商解決。協商不成的，□提交處理___仲裁委員會仲裁解決□依法由民眾法院訴訟解決
第十六條本契約一式___份。此中甲方執___份，乙方執___份，提交處理房屋權屬掛號構造一份。
甲方(簽章)：乙方(簽章)：
法定代表人：法定代表人：
簽約日期：簽約日期
圖書信息
書名:房屋買賣
作者：法律出版社法規中心編
出版社：法律出版社
出版時間：2010-4-1
ISBN:9787511805478
開本：16開
定價:16.00元
內容簡介
本書以專輯的形式，將解決各類糾紛中常用的法律、法規、司法解釋以及其他規範性檔案都囊括在內，並對解決該類糾紛的主體法以注釋的方式予以解讀，簡單明了、通俗易懂。一冊在手，讀者即可掌握解決該類糾紛的有要法律檔案。
圖書目錄.
一、房屋買賣
中華人民共和國城市房地產管理法(節錄)(2009．8．27修正)
中華人民共和國契約法(節錄)(1999．3．15)
最高人民法院關於審理商品房買賣契約糾紛案件適用法
律若干問題的解釋(2003．4．28)
最高人民法院關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答(節錄)(1995．12．27)
最高人民法院關於當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見(節錄)(2009．7．9)
城市房地產轉讓管理規定(2001．8．15修正)
商品房銷售管理辦法(2001．4．4)
城市商品房預售管理辦法(2004．7．20修正)
已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法(1999．4．22)
商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則(試行)(1995．9．8)
二、權屬登記
中華人民共和國物權法(節錄)(2007．3．16)
房屋登記辦法(2008．2．15)
城市房地產權屬檔案管理辦法(2001．8．29)
房屋權屬登記信息查詢暫行辦法(2006．10．8)
房屋登記簿管理試行辦法(2008．5．6)
建設部關於房屋建築面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知(2002．3．27)
國家發展改革委、財政部關於規範房屋登記費計費方式和收費標準等有關問題的通知(2008．4．15)
三、房屋貸款
中華人民共和國物權法(節錄)(2007．3．16)
住房公積金管理條例(節錄)(2002．3．24修訂)
貸款通則(1996．6．28)
城市房地產抵押管理辦法(2001．8．15修正)
住房置業擔保管理試行辦法(2000．5．11)
個人住房貸款管理辦法(1998．5．9)
最高人民法院關於人民法院審理借貸案件的若干意見(1991．7．2)
四、房地產中介
城市房地產中介服務管理規定(2001．8．15修正)
國家計委、建設部關於房地產中介服務收費的通知(1995．7．17)
城市房地產市場評估管理暫行辦法(1992．9．7)
附：
房地產權屬體系框架圖
商品房銷售法律操作流程圖
