簡稱
個人房屋抵押貸款，簡稱房屋抵押貸款、房貸
內容
購房者向貸款銀行填報房屋抵押貸款的申請表，並提供合法檔案如身份證、收入證明、房屋買賣契約、擔保書等所規定必須提交的證明檔案，貸款銀行經過審查合格，向購房者承諾貸款，並根據購房者提供的房屋買賣契約和銀行與購房者所訂立的抵押貸款契約，辦理房地產抵押登記和公證，銀行在契約規定的期限內把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶上。
住房抵押貸款，是指銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。
需要的資料
一、身份證明（夫妻雙方）；
二、婚姻證明；
三、戶口本；
四、收入證明以及近半年的銀行流水；（或其他資產證明）
五、房產證；（或複印件）
六、貸款用途證明；
七、收款方的身份證明以及收款帳號；
八、近一期的房產的水電費單。
具體操作流程指南
1.借款人貸前填寫居民住房抵押申請書，並提交銀行下列證明材料：借示人所在單位出具的借款人固定經濟收入證明;借款擔保人的營業執照和法人證明等資信證明檔案;借款人具有法律效力的身份證明;符合法律規定的有關住房所有權證件或本人有權支配住房的證明;抵押房產的估價報告書、鑑定書和保險單據;購建住房的契約、協定或其他證明檔案;貸款銀行要求提供的其他檔案或材料。
2.銀行對借款人的貸款申請、購房契約、協定及有關材料進行審查。
3.借款人將抵押房產的產權證書及保險單或有價證券交銀行收押。
4.借貸雙方擔保人簽訂住房抵押貸款契約並進行公證。
5.貸款契約簽訂並經公證後，銀行對借貸人的存款和貸款通過轉帳方式劃入購房契約或協定指定的售房單位或建房單位。
6.貸款結清，貸款結清包括正常結清和提前結清兩種。①正常結清：在貸款到期日（一次性還本付息類）或貸款最後一期（分期償還類）結清貸款；②提前結清：在貸款到期日前，借款人如提前部分或全部結清貸款，須按借款契約約定，提前向銀行提出申請，由銀行審批後到指定會計櫃檯進行還款。貸款結清後，借款人應持本人有效身份證件和銀行出具的貸款結清憑證領回由銀行收押的法律憑證和有關證明檔案，並持貸款結清憑證到原抵押登記部門辦理抵押登記註銷手續。
住房抵押貸款條件
(1)有合法的身份;
(2)有穩定的經濟收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄;
(3)有合法有效的購房契約;
(4)以新購住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購房契約，房齡在10年以內，且備有或已付不少於所購住房全部價款30%的首付款;
(5)已購且辦理了住房抵押貸款的，原住房抵押貸款已還款一年以上，貸款餘額小於抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權屬證書，房齡在10年以內;
(6)能夠提供貸款行認可的有效擔保;
(7)貸款行規定的其他條件。
貸款規定貸款用途
用於支持個人在中國大陸境內城鎮購買、大修住房，目前其主要產品是抵押加階段性保證個人住房貸款，即通常所稱"個人住房按揭貸款"。
貸款對象
具有完全民事行為能力的中國公民，在中國大陸有居留權的具有完全民事行為能力的港澳台自然人，在中國大陸境內有居留權的具有完全民事行為能力的外國人。
貸款條件
借款人必須同時具備下列條件：
（1）有合法的身份；
（2）有穩定的經濟收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄；
（3）有合法有效的購房契約；
（4）以新購住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購房契約，房齡在10年以內，且備有或已付不少於所購住房全部價款30%的首付款；
（5）已購且辦理了住房抵押貸款的，原住房抵押貸款已還款一年以上，貸款餘額小於抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權屬證書，房齡在10年以內；
（6）能夠提供貸款行認可的有效擔保；
（7）貸款行規定的其他條件。
貸款額度
最高為所購（大修）住房全部價款或評估價值（以低者為準）的80%；
貸款期限
一般最長不超過30年。
房屋抵押貸款條件
貸款優勢：利用房產做抵押房屋貸款，在符合銀行貸款和在沒有改變房屋所有權的情況下，獲得相當價值的資金用於投資，以錢生錢，實際上，將房屋貶值的風險轉移到銀行的身上，而房屋的利用價值卻是最大化。房屋抵押貸款是利用自己或他人名下的房產作為抵押物，向商業銀行申請一筆資金，其用途可以包括購房，裝修購車，出國留學等。貸款人在取得信貸資金後，根據與銀行的約定在期限內向銀行還本付息。
一.借款人應具備的條件:
1.年滿18周歲，具有完全民事行為能力
2.中華人民共和國公民（港、澳，台）
3.貸款銀行規定的其他條件
二.貸款金額:
1.住宅類房屋：貸款額最高可達到評估價的70%-80%
2.公寓類房屋：貸款額最高不超過評估價的70%
3.別墅類房屋：貸款額最高不超過評估價的70%
4.商業類房屋：貸款額最高不超過評估價的60%
三.申請人需提交的材料:
1.房屋產權證原件及購房協定書、發票
2.借款人有效身份證複印件（正反面）
3.戶口本複印件（夫妻雙方）註：外地人須提交暫住證
4.收入證明（銀行統一格式，須加蓋單位公章）
5.婚姻證明（已婚結婚證、未婚未婚證明、離婚離婚證或法院判決書、喪偶的死亡證明及財產公證書）
貸款房屋條件
房屋的產權要明晰，符合國家規定的上市交易的條件，可進入房地產市場流通，未做任何其他抵押;房齡(從房屋竣工日起計算)+貸款年限不超過40年;所抵押房屋未列入當地城市改造拆遷規劃，並有房產部門、土地管理部門核發的房產證和土地證;抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房產做抵押的，抵押人必須出具同意借款人以其房產作為抵押申請貸款的書面承諾，並要求抵押人及其配偶或其他房產共有權人簽字。[1]
個人房屋抵押貸款流程
小企業的經營時常會遇到資金短缺的問題，而他們其中有些人通過抵押房產向銀行申請貸款。但並不是所有的小企業主都很清楚的了解房屋貸款抵押的過程。今天快易貸就教小企業主怎樣辦理個人房屋抵押貸款。
個人房屋抵押貸款的申請標準是根據不同的銀行而定的，不同的銀行貸款利率和申請要求也是不一樣的，下面就以招商銀行和中國銀行為例，給大家詳細解析。
小企業主如果想在招商銀行辦理個人房屋抵押貸款，那么向銀行所申請的貸款就只能用於買房、買車或者是企業的生產經營。貸款的金額是根據房屋的評估價格的70%來計算的，貸款期限要依據貸款的用途來判定。一般情況下，買車和生產經營的貸款期限在3年左右，若是買房的話，最長的貸款期限為30年。一般情況下，貸款的利率通常是在央行同期同檔基準利率的基礎上上浮10%，小企業主可以根據自身的情況，選擇合適的貸款期限。
小企業主可以選擇的貸款方式可分為兩種，一種是等額本息，另一種是等額本金。若小企業主選擇等額本息的還貸方式，那么每個月都還一樣的金額；若選擇的貸款方式為等額本金，那么第一個月還的最多，以後會逐月減少。
中國銀行對於房產抵押的要求比較高，不僅對於房子的面積大小有要求，同時對於貸款的用途也有要求，詳細的情況需要到中國銀行諮詢。貸款金額是依據房齡而定，貸款年限是根據房齡和貸款的用途來決定。銀行的貸款利率以央行同期同檔利率的基準利率為準。小企業主只要符合銀行的貸款要求，就可以向銀行申請貸款了。
面對中國銀行的房產貸款抵押政策，小企業主可以選擇兩種貸款方式，分別是等額本息和等額本金。具體選擇哪種貸款方式，可以依據自身的情況而定。最後，個人房產抵押貸款並不是一件很難的事情，用好合適的貸款方式才是貸款的重點。[2]
房屋抵押貸款騙局
2011年2月，因為急需資金周轉，就想把家裡另外一套房產抵押貸款。他走進了杭州濱江的一家房產中介。中介的員工跟他說，你的房子是1989年前的，銀行不給抵押貸款的，我們幫你另想辦法。
所謂的“辦法”就兜到了昨天的被告徐某那裡，徐某的身份是另外一個房產中介的職員。但是人家是這么跟老朱說的，徐某家裡是拆遷戶，有大量閒錢，他肯借錢給你徐某，老朱夫婦，以及介紹的中介小伙，大家三對六面，談定，房屋抵押，貸款100萬，一年，年息10%。徐某說，我的錢借出來也要經過家裡大人的，你的房產證和身份證拿給我給父母過目下。後來老朱夫婦還應徐某的要求一起去做了委託公證，公證的內容是如果一年到了錢還不上，徐某把房屋賣掉或者典當掉。
但是，兩個月後，老朱就接到了杭州某典當行的電話。
在老朱拿出房產證、身份證，辦好委託公證後。其實，徐某做的事情就是直接把老朱的房產抵押給了典當行。老朱的房產被典當了156萬，徐某拿給老朱其中的90萬(老朱貸款100萬，扣除一年10%的利息10萬)，其餘的66萬就這樣被徐某截留了。徐某在另外一個老錢那裡截留了50多萬。
昨天庭上，徐某說，整個套路里，他們這些不同房產中介的小伙子，有不同分工，有的是拉業務，有的是負責公證，有的聯繫典當。也就是說，原本借款人只是想向個人借款，房產不過是做如果錢還不上的保障(可以變賣，可以典當)，殊不知對方實際上是將他的房產直接典當抵押換錢，換來錢給借款人一部分，其餘拿走了 一樁“生意”做成後，大家都有好處。徐某說他只拿了8萬。
公訴人認為，這樣一種提供虛假信息，設定連環套，最後占為己有，已經構成契約詐欺。辯護人說，小伙子只是以為自己是在給公司做業務啊。他交代把大多數錢都交給自己公司老闆了，自己只拿了8萬元業務提成。他以為他的老闆後續能把錢還上的。確實，徐某所在這家公司也是有問題的，叫“上海君松房地產”，做抵押房產的業務，做著做著就打起了擦邊球，直接把客戶的房產典當了。
老朱所說的一種心理上的理解和承受以外，利息也是一個非常關鍵的因素。從這個案子來看，老朱、老錢，他們向徐某借款，月息大約為1%，而徐某將房子抵押給典當行，要支付的月息是3.5%。對於徐某所在的上海君松來說，他們試圖用這之間的差額圈快錢做其他投資。事實證明，失敗了。而且也許從一開始，徐某的老闆就是想詐欺。所以，去年6月，徐某的老闆楊某以詐欺罪被判無期。受騙的借款人據說有十餘個。這個案子給大多數人的警示還在於，抵押貸款一定要找正規中介，從銀行獲取貸款，不要輕易把房產證身份證交出去。[3]
無法用於抵押貸款的六類房產
抵押貸款主要是通過房產抵押。不過，並非所有房產都能抵押，杭州博凱投資理財師分析以下類型的房產不符合抵押條件：
1、未取得房產證的期房、大型商場的分割銷售攤位、產權式公寓及其他存在產權糾紛、不易變現的房產作抵押。
2、不能辦理抵押登記的房產，如農村集體用地建造的房產，不滿足上市交易條件的經濟適用房、集資建房、房改房等。(滿足條件為：1.取得產權證就屬於個人產權，可以買賣、抵押，但上市交易需繳納土地出讓金的，就可以用於抵押。2.住用5年後方可依法進入市場。
3、央產房、房改房等的客戶需要提供原售房單位出具的同意該房屋上市的證明。)
4、用於抵押房產的所有人(含共有人)為未成年人或年齡超過60周歲。
5、公司名下的房產。
6、地方政府規定不能上市交易或辦理抵押登記的房產。
