內容
(一)廣告問題
商品房銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣契約的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載人商品房買賣契約，亦應當視為契約內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
(二)預售契約問題
出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售契約，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
當事人以商品房預售契約未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認契約無效的，法院不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售契約生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
(三)欺詐問題
《契約法》規定，因欺詐而訂立的契約，當事人可以請求解除。《最高人民法院關於審理商品房買賣契約糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對因購買商品房而遭受欺詐的情形和法律後果作出了明確的規定。
具有下列情形之一，導致商品房買賣契約目的不能實現的，無法取得房屋的頭受人可以請求解除契約、返回已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(1)商品房買賣契約訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。(2)商品房買賣契約訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。出賣人訂立商品房買賣契約時，具有下列情形之一，導致契約無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(1)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明：(2)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實。(3)故意隱瞞所售房屋已經十支給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
(四)房屋質量問題
因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除契約和賠償損失的，法院將予以支持。因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除契約和賠償損失的，法院將予以支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應蘭j承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人叮以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
(五)房屋面積“縮水”、“漲水”問題
出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣契約約定面積不符，契約有約定的，按照約定處理；契約沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(1)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照契約約定的價格據實結算，買受人請求解除契約的，法院將不子支持。(2)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除契約、返還已付購房款及利息的，法院將子以支持。買受人同意繼續履行契約，房屋實際面積大於契約約定面積的，面積誤差比在3%(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)，部分的房價款及利息巾出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
(六)房屋權屬證明問題
由於出賣人原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當書人有特殊約定外，十賣人應當承擔違約責仟：(1)商品房買賣契約約定的辦理房屋所有權登記的期限。(2)商品房買賣契約的標的物為尚未建成房屋的，門房屋交付使用之日起90日。(3)商品房買賣契約的標的物為巳竣丁房屋的，c契約訂立之曰起90日。契約沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
商品房買賣契約約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定的辦理房屋所有權登汜的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除契約和賠償損失的，法院將予以支持。
(七)房屋包銷問題
出賣人與包銷人訂立商品房包銷契約，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照契約約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，法院將予以支持，但是當事人另有約定的除外。
(八)按揭貸款問題
商品房買賣契約約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款契約並導致商品房買賣契約不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除契約和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事山未能訂立商品房擔保貸款契約並導致商品房買賣契約不能繼續履行的，當事入可以請求解除契約，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
因商品房買賣契約被確認為無效或者被撤銷、解除，導致商品房擔保貸款契約的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款契約的，法院將予以支持。
(九)在建房屋買賣中買受人權利與承包人建設工程價款優先受償權協調問題
按照《契約法》第286條規定，在建工程的承包人對於建設工程價款的權利優先於抵押權和其他債權。但是，當消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先權不得對抗買受人。
基本原則
處理、調解房地產買賣糾紛的基本原則是：
依法保護合法的房地產買賣關係，切實保護產權所有者一—國家、集體和公民個人的合法權益；打擊利用房地產買賣進行投機倒把，牟取暴利等違法活動。在這一原則指導下，處理房地產買賣糾紛的基本方法是：
一、審查買賣雙方當事人的主體資格是否合法
這是正確處理房地產買賣糾紛的前提條件，其內容包括：賣方是否有權出賣，買方是否有權購買。例如：出賣人是不是該房地產的權利人，出賣的房地產是個人所有還是幾人共有或共同共有，其他共有人是否同意出賣。如果出賣人不是該房地產的權利人，就要查明出賣人對所賣房地產是否有法定的或委託的處分權。如果經過審查，這些問題的答案都是肯定的，則可以認為賣方當事人主體資格合法。對於房地產的購買人，則要審查他們是否有購買權，是否是合格的當事人等。
二、審查買賣雙方的意願表示是否真實
在買賣契約中能否表示雙方當事人的真實意願，是能否產生買賣糾紛的重要原因，在處理中要認真審查一方對他方是否有欺詐、隱瞞、脅迫，或乘人之危而使對方在違背自己真實意願的情況下進行房地產的出賣或購買行為；房地產買賣契約是否顯失公平；當事人一方對契約是否有重大誤解等。
三、審查房地產買賣契約的形式要件是否具備
主要包括兩個方面的內容：一是看房地產買賣是否採取了書面契約的形式，主要條款是否齊備；二是看是否按照國家有關法律法規、地方人民政府的有關規章的規定到房地產管理部門進行了產權轉移登記。對城市私有房屋的買賣應區分《城市私有房屋管理條例》生效前後的具體情況，區別對待。
四、審查房地產買賣活動是否有違反法律規定的行為
如雙方當事人是否有以房屋買賣的合法手段掩蓋非法目的的行為；是否維護了同等條件下的優先購買權；出賣享受政府或單位補貼、優惠購建房屋的是否已滿禁賣期限；是否侵犯了原產權單位的優先購買權。
經過審理，凡經過合法手續確立了買賣關係的應予維護；非法買賣他人的房地產的，其買賣關係無效；在國務院《城市私有房屋管理條例>>頒發前的私房買賣只要雙方自願、立有契約、交付了房款、實際管理了房屋，又沒有其他非法行為，應認定買賣關係有效，手續不完善的，令其補辦手續。
在處理房地產買賣糾紛的實踐中應特別注意：任何單位和個人均不得進行私下買賣，凡私下買賣的，其買賣關係一律無效。
對房地產買賣糾紛，有的由行政主管部門處理，有的由人民法院審理。為保證買賣糾紛的妥善處理，有關當事人還應積極向處理糾紛的行政主管部門或審理糾紛案件的人民法院提供以下證件：
(1)房地產買賣契約，買賣中介人的姓名、年齡、地址及與當事人的關係，已辦理了產權轉移的應提供房屋所有權證和土地使用權證；
(2)買賣共有房屋的應提供其他共有人同意的證明書及包括承租人在內的放棄優先購買權的憑證；(3)買賣雙方付、收款的憑證。
常見問題
近年來，隨著人們生活水平的不斷提高，房地產逐漸成為一個重要的消費熱點，因房地產買賣而產生的糾紛也隨之增多。在對房地產案件進行申訴審查的過程中，發現一些法官和律師對以下幾個問題存在不同的認識：
(一)交易習慣的認識問題
在房地產買賣契約糾紛案的判決書中，法官在判決理由中經常會涉及交易習慣，交易習慣時常會成為法官判決的理由之一。但到底什麼是交易習慣，不同的法官均有不同的理解和做法，正因為如此，法官行使自由裁量權具有較大的隨意性，動輒按交易習慣作出判決。比如，在一期房的買賣糾紛中，當事人雙方在訂立預售契約時沒有正式確定購房價格，價格條款遺漏了。而期房在幾年後交付時房價已猛漲了許多，賣方主張按交房時價格確定房款，買方則主張應依據我國《契約法》第62條第2款的規定，按訂立契約時的市場價進行履行。為此，雙方發生爭議。法官審理時認為，房價應按《契約法》第61條中有關的交易習慣來確定，交易習慣即期房的房價應在交付時確定。
對於現房交易來說，雙方簽訂契約遺漏了交房時間和付款時間，因種種原因賣方沒有即時履行交房義務，買方也沒有交付房款。在具備履行條件後，買方要求履行契約時，賣方因房價大幅上漲，不肯再按原價履行契約，於是提出解除契約。在確認契約是否解除的效力問題上，法官審理時認為對於商品房現房買賣來說，有“先付款後交房”的交易習慣，在沒有履行付款義務的情況下，賣方有權解除契約。在現房買賣中是否存在“先付款後交房”的交易習慣，在此暫且不論，但即使是存在“先付款後交房”的交易習慣，賣方是否享有法定解除權也值得探討。
(二)關於善意第三人的問題
在商品房糾紛案中，經常會有善意第三人出現，原本只出現在動產交易中的善意第三人，現在隨著不動產交易的增多，善意第三人也經常出現在房產糾紛中。但是在不同的法官眼裡對於善意第三人身份的確認卻有很大的差異。有的法官對“善意”的認定標準比較寬泛，不知者即為善意，只要這個第三人主觀上不知道真正的權利人是誰，只要是簽訂了房屋買賣契約，即使沒有過戶，也應作為善意的第三人來看待，使其真正享有物權。有的法官對“善意”的認定標準較高，注重從客觀實際和履行手續上來確認，在房屋沒有履行過戶登記手續之前，不能認定為善意第三人，不享有對所買房屋的所有權，只能是普通的債權人而已。在我們所辦理的一起二手房屋買賣申訴案中，申訴人方某與被申訴人李某共同繼承了一處房產，直至涉訴時也未分割。房產被繼承之後，李某採用偽造簽名的欺騙手段以自己個人名義向房產管理部門申請領取了上述房產的所有權證。2002年12月28日，李某與張某訂立了《房屋買賣協定書》一份，將以上房產以5080元的價格出售，但因其他原因，雙方一直沒有辦理房屋過戶登記手續。2003年4月張某將該房屋重新裝修後居住使用至今。2004年5月，申訴人在得知實情後，向法院起訴，要求法院確認他與李某對此房屋享有共有權，並要求分割該房產。法院審理後，對方某享有房屋的共有權的事實予以認可，但認為此房屋的所有權已歸善意的第三人張某所有，遂駁回了申訴人方某的訴訟請求。在本案中，法官對張某是否是善意的第三人存在不同的認識。
(三)對房產開發商開具的收據的性質認定問題
房地產開發商在未取得商品房預售許可證時，往往便開始預售商品房，要求認購人交付一部分訂房款，在收到訂房款後，以收據形式交付給購房人，收據上寫明當事人的名稱、交付的具體金額以及所購房屋的具體門牌號碼。在雙方當事人出現糾紛後，這份收據就會出現兩個問題：一是這張收據是否具有協定的性質?二是購房人所交付的房款是什麼性質(定金或預付金)?在一申訴案中，申訴人孫某在2000年向某開發公司購買一套商品房，雙方口頭約定價格為2800元/平方米，孫某交付了10萬元的房款，開發公司向其出具了收據，收據上載明了當事人姓名、名稱、已付價款、價款用途、所購房屋具體號碼等內容。2004年，房產開發公司向孫某交付房屋時房產市場價格已上漲很多，遂要求孫某每平方米漲價1000元，孫某不同意。由此，雙方發生糾紛，孫某認為收據就是契約，應按照契約簽訂時的房屋市場價格履行。開發公司認為，收據就是收據，收據不具有契約的效力，房屋價格應以交付時為準。在其他一些類似商品房預售糾紛中對已交的價款，當事人亦有分歧，購房人認為是定金，預售人認為是預付款。法官在審理時對收據和已付價款的認識亦有分歧。
案件思考
以上三個問題是這幾年來在辦理房地產買賣糾紛案中較為普遍存在的問題，在處理這類糾紛時也存在不同的意見和觀點。筆者針對以上三個問題談談個人的一點想法。
(一)在處理房地產糾紛案件中應對運用交易習慣判案加以規範
運用交易習慣確定契約內容及其含義，補充契約內容的遺漏，已成為我國契約法規定的一項契約解釋原則。《契約法》第61條規定：“契約生效後，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協定補充；不能達成補充協定的，按照契約有關條款或者交易習慣確定。”第125條規定：“當事人對契約條款的理解有爭議的，應當按照契約所使用的詞句、契約的有關條款、契約的目的、交易習慣及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。”
什麼是交易習慣呢?現代漢語詞典(商務印書館1983年版)對習慣的釋義是“在長時期里逐漸養成的、一時不容易改變的行為、傾向或社會風尚”。交易習慣，則是指特定的人群在長期的反覆實踐的基礎上形成的並被普遍接受和認可的行為規則。按照交易習慣適用的範圍和地域劃分，可分為普遍交易習慣、特殊交易習慣和當事人特定的交易習慣。普遍交易習慣是指人們在各行各業的交易過程中普遍遵守的慣例；特殊交易習慣包括行業習慣和地方交易習慣，是指某一行業或某一地方人們約定成俗、普遍遵守的交易慣例；當事人特有的交易習慣，是指當事人之間長期交易形成的交易模式或慣例，該慣例僅發生在該當事人之間。
交易習慣又如何確定呢?對交易習慣的認識本身就具有較大的隨意性，在確定過程中就更具有主觀性，當事人都以對自己有利的一面確定。當事人確定交易習慣時可依據“誰主張，誰舉證”的證據規則，由確認方舉證予以證明。那法官在運用交易習慣作為判案依據時如何處理呢?依法官的主觀認定嗎?比如在前述的房產交易糾紛案件審理中法官把“先付款後交房”、“價格以最終交房時為準”等認作是“交易習慣”，這樣的沒有認同基礎的“交易習慣”往往對一方當事人是不公平的，且有損司法公平公正。
在房地產買賣契約中，價格不確定的，應依據《契約法》第62條第(二)項“價款或者報酬不明確的，按照訂立契約時履行地的市場價格履行；依法應當執行政府定價或者政府指導價的，按照規定履行”來確定房價。履行時間不明確的，也應依據契約法與相關司法解釋來確定履行時間。在相關內容確實需要用交易習慣進行解釋時，應慎之又慎。房地產案件中的交易習慣應歸人行業交易習慣或地方交易習慣，這種交易習慣極少由買方(購房人)主張，多由賣方(開發商)主張，應由主張的一方提供證據證明其所主張的交易習慣的內容與存在。法官在依職權運用交易習慣判案時，應嚴格限定運用交易習慣的程式，並對交易習慣作出合乎邏輯的闡述，防止交易習慣成為法官個人主觀認識的“交易習慣”，進而防止自由裁量權的濫用。
(二)應對善意第三人做嚴格的認定
在房地產交易中，以登記簿上的權利人為交易對象，一般不會出現善意第三人，但有時因共有關係中的一方當事人採取不當手段而獲得房產部門的登記，或者在遺產未分割時即被他人以侵權的方式賣掉，那么當第三人購買此房屋時，對該第三人是否應認定為善意第三人而保護其權利?對善意第三人的認定應有嚴格的要求。最高人民法院《關於貫徹執行(中華人民共和國民法通則)若干問題的意見(試行)》第89條規定，在共同共有關係存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。本條司法解釋規定對共同共有財產可以適用善意取得制度，對該解釋中“財產”的理解，認為包括“不動產”和“動產”已逐漸成為共識。但在對不動產的善意取得中，必須嚴格其構成要件，從嚴掌握。
依據動產的善意取得理論，可邏輯演繹出不動產交易中第三人善意取得的構成要件，應包括以，下四點：(1)契約依法成立有效；(2)在受讓時不知道或者不應當知道轉讓人無處分權；(3)以合理的價格有償轉讓；(4)轉讓的不動產依照法律規定已完成登記手續。第三人只有在具備上述四個要件時，即商品房買賣契約已履行完畢，第三人已登記為新的所有人之後，才可能認定其是善意第三人。在商品房買賣契約的履行過程中，第三人始終是善意的，那么應認定為善意第三人，法律應保護第三人的合法權益。在簽訂契約時不知曉處分人無處分權的，第三人是善意的；如在房產過戶之前即契約履行完畢之前知曉處分人無處分權的，此時第三人就由善意轉化為惡意。因此，契約不履行完畢，是不適合對第三人進行判斷的，或者說對第三人無實際價值，因為此時第三人只享有債權請求權。
由此，對第三人是否為善意的判斷應確定兩個標準：一是時間判斷標準；二是價值判斷標準。在通常情況下，契約履行完畢可作為判斷的時間標準，商品房買賣契約是否履行完畢一般是以完成房產過戶手續為判斷標準的。因此，在商品房買賣契約糾紛中，第三人是否善意應以完成過戶手續作為判斷的時間標準，以是否知曉實情和支付對價作為判斷的價值標準。
(三)具備契約主要條款的收據應認定為是雙方的購房協定
最高人民法院《關於審理商品房買賣契約糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規定，商品房的認購、訂購、預訂等協定具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣契約的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協定應當認定為商品房買賣契約。開發商在取得商品房預售許可證前，就已收受購房者預付房款，而且在開具的收據上明確了契約的雙方當事人及具體的標的物等條款，雖然不具備協定形式，但就其內容而言，已具備了協定的實質。開發公司在起訴前取得商品房預售許可證的，此協定可以認定有效。雙方應嚴格按此協定內容認真履行，如此收據上沒有明確價格，那么應根據開收據的日期來確定當時市場價格，以合理履行此契約。
對於購房者所預付房款的性質，並不能因為一方違約而要求適用定金罰則，其只是具有預付款的性質而已。只有在收據上明確寫明是購房定金的，才能適用定金罰則來約束雙方當事人。
