目錄
前言
第一部分入門操作篇
第一章房地產開發流程與涉稅簡介
第一節房地產開發流程簡介
第二節房地產公司涉稅簡介
第二章購買土地環節稅務風險控制關鍵點
第一節購地契約所涉增值稅、印花稅、土地使用稅、契稅風險
問題1：土地出讓金能否在項目公司乙實行差額扣除？
問題2：甲公司將購地主體變更為乙公司，是否需要繳納增值稅？
問題3：甲、乙、國土局三方簽訂的補充協定是否要再次交印花稅？
問題4：印花稅的納稅主體是甲公司還是乙公司？
問題5：在案例21中，如果沒有約定交地日期，如何交土地使用稅？
問題6：在案例21中，如果國土局沒有按2016年12月18日交付土地，乙公司如何交土地使用稅？
問題7：房地產公司開發用地的土地使用稅什麼時候停止繳納？
問題8：未辦理流轉手續的集體用地，由誰交稅？
問題9：在案例21中，市政建設配套1 000萬元是土地出讓契約總金額的組成部分，因而作為契稅的計稅基礎。如果土地出讓契約中沒有包含市政建設配套1 000萬元的金額，市政建設配套費通過規費的形式在前期報批報建時收取，這市政建設配套1 000萬元是否作為契稅的計稅基礎？
第二節房地分離如何繳納契稅
問題10：甲公司應該按20 000萬元還是25 000萬元作為契稅的計稅依據？
問題11：土地變性契約是否交契稅？是否交印花稅？
第三節關注資本運作手法產生額外的稅收負擔
問題12：甲公司以3 000萬元出售股權是否屬於稅收籌劃?
問題13：乙公司決定改用該地塊土地使用權投資成立丁公司，再通過轉讓丁公司股權的方式來實現實質上的轉讓土地使用權，是否能產生節稅效果？
第三章公司設立環節稅務風險控制關鍵點
第一節選對公司註冊地
問題14： 甲房地產公司是否應該將項目公司乙設立在B鎮？
問題15：經過與C鎮招商部門的溝通，C鎮承諾按表31進行稅收返還，同時為了便於操作，遵循對房地產公司的返還習慣，僅對營業稅、土地增值稅、企業所得稅進行返還。C鎮招商條件有哪些陷阱？
第二節註冊資本金與資本弱化
第三節分公司或子公司的選擇
第四節開辦期的止點
問題16：在案例31中，乙公司的開辦期什麼時候結束？
問題17：在案例32中，乙公司開辦費40萬元如何進行財稅處理？
第四章融資環節稅務風險控制關鍵點
第一節信託與類信託
問題18：信託關係有什麼特殊之處？
問題19：在會計處理上丁公司的融資屬於股權還是債權？
問題20：丁公司的融資稅務上屬於股權還是債權？
問題21：丁公司的利息支出可以在企業所得稅前扣除嗎？
第二節融資租賃
問題22：承租人乙、丙的融資性售後回租行為屬於銷售行為嗎？
問題23：融資租賃公司丁如何做到本金不徵稅？
第三節炒樓花
問題24：契約項下的收益權轉讓是否交流轉稅？
問題25：契約項下的收益權轉讓是否需要代扣代交個人所得稅？
第四節對賭
問題26：對賭協定涉稅處理有幾種觀點？
問題27：目前對賭協定唯一公開的涉稅檔案引導了什麼？
第五章開發環節稅務風險控制關鍵點
第一節境外設計費涉稅解析
問題28： 乙公司如何繳納增值稅？
問題29： 乙公司是否需要在中國境內繳納企業所得稅？
第二節甲供材的避稅空間
問題30：哪些材料進行甲供可以實現甲公司從集團層面的節稅？
問題31： 簡易計稅和一般計稅孰優孰劣？
問題32：外牆面磚、門窗、幕牆是否是裝飾材料？
第三節統借統還的法律形式
問題33：甲集團公司向乙公司收取600萬元利息是否繳納營業稅？
問題34：如何才能做到集團統借統還免除甲集團公司轉貸給乙公司的營業稅？
問題35：如果營改增後發生統借統還，是否需要繳納增值稅？
第四節母子公司往來涉及的流轉稅
問題36：丙公司未向乙公司收取利息，是否要被核定營業稅與企業所得稅？
問題37：若營改增後發生該行為，丙公司未向乙公司收取利息，是否要被核定增值稅？
問題38：甲集團公司3億元流動貸款產生的600萬元銀行利息費用是否可以在企業所得稅前扣除？
第六章銷售環節稅務風險控制關鍵點
第一節購房俱樂部會員費的納稅時點
問題39：稅務機關檢查時認為，甲房地產公司收取的會員費1 000萬元
自2012年6月19日產生納稅義務，甲房地產公司應補交滯納金。
第二節賣房送汽車是否屬於混合銷售行為
問題40：賣房送汽車是否屬於混合銷售行為？
問題41：贈送的賓士SMART汽車是否應交增值稅？
問題42：贈送的賓士SMART汽車是否應交企業所得稅？
問題43：贈送的賓士SMART汽車是否代扣個人所得稅？
第三節無產證地下建築是否可以轉讓
問題44：地上無產證的架空層歸誰所有？
問題45：地下無產證且非人防工程地下車庫歸誰所有？
問題46：地下人防改造的車庫歸誰所有？
問題47： 無產證建築物是否可售？
問題48：持有型地下車位不保留成本，是否要補交企業所得稅？
第四節精裝房銷售的流轉稅問題
問題49：營改增前後，空調、整體櫥櫃是否需要交增值稅？如何計算繳納增值稅？
問題50：銷售樣板房中的床、桌椅、家電、軟裝是否交增值稅？
問題51：精裝房的裝修是否交契稅？
問題52：將銷售精裝房分劈成銷售房屋與裝修房屋，如何交營業稅及增值稅？
第五節購入在建工程開發銷售是否可以差額徵稅
第六節售樓處、樣板間的涉稅問題
第七節合作建房
問題53：合營企業的法律形式與檔案適用性分析。
第八節同是違約金納稅並不同
問題54：沒收張某的定金5萬元是否需要交增值稅？
問題55：收取王某的滯納金2 000元是否需要交增值稅？
第九節契約簽訂過程中應關注的財稅問題
問題56：地下車位是否應按無償捐贈不動產而補征營業稅或者增值稅？
第七章竣工後環節稅務風險控制關鍵點
第一節竣工備案的形式要件及涉稅後果
問題57：甲房地產公司是否需要補企業所得稅與滯納金？
第二節交房才是所有權風險轉移的標誌
問題58：2010~2012年，會計上，甲房地產公司的銷售成本是多少？
第三節資產的後續計量與房產稅的疑難問題
問題59：發生的固定資產改良如何增加資產原值？
問題60：該商業地產取得的進項稅額是否需要分兩次抵扣？
問題61：Y項目的租金是否交房產稅？
問題62：出租的大型遊船租金收入是否交房產稅？
問題63：出租簡易農貿市場收取的租金是否交房產稅？
問題64： 免租期的納稅義務人到底是誰？
問題65： 免租期是否需要按視同銷售繳納增值稅？
問題66：如何區分獨立地下建築和與地上房屋相連的地下建築？
問題67： 如何利用轉租不徵稅進行籌劃節稅？
問題68：營改增後對2016年4月30日之前租入的不動產再轉租的，能否選擇簡易計稅方法計稅？
問題69：甲公司如何租賃房屋給乙公司可以實現經營最最佳化？
問題70：排氣管道是否要併入房產原值征房產稅？
問題71：以上各種車位如何交房產稅？
問題72：物業用房是否應交房產稅？由誰交？
第八章營改增對房地產開發各環節及相關稅種的影響
第一節營改增對房地產開發各環節的影響
問題73：預繳的增值稅能否抵減當期實現的增值稅應納稅額？
問題74：在預售環節，在有比較多的進項稅額可供抵扣的情況下，可以確認售房收入的實現、納稅義務的發生嗎，同時可以不預繳
增值稅嗎？
問題75：對“一次購地、分期開發”的房地產項目，其土地價款如何扣除？
第二節營改增對相關稅種的影響
第二部分高級解析篇
第九章企業所得稅應對
第一節國稅發〔2009〕31號文的亮點與漏洞解析
第二節收入的確認
第三節成本計算與分攤
第四節期間費用的處理
問題76：補充養老保險與補充醫療保險是否必須到社會保障局辦理才可以在企業所得稅前扣除？
第五節企業所得稅財稅處理案例
問題77：2016年乙公司籌建期業務招待費是否有扣除限額？
問題78：2017年乙公司如何進行財稅處理?
問題79：2018年乙公司如何進行財稅處理？
第六節關聯方借款利息扣除
第十章土地增值稅清算解析
第一節土地增值稅清算體系介紹
問題80：甲房地產公司節稅多少？
第二節新房查賬清算
問題81：為什麼式(101)中直接按13加計扣除,而稅法規定是“房地產開發費用在按‘取得土地使用權所支付的金額’與‘房地產開發成本’金額之和的10%以內計算扣除”?
問題82：滿足什麼條件扣除項目才可以加計扣除20%？
問題83：投資而來的土地扣除金額是多少？
問題84：開發精裝房屋銷售的，裝修成本如何扣除？
問題85：房地產企業根據規定繳納的房屋維修基金在進行土地增值稅清算的時候可以計入開發間接費用嗎？
問題86：售樓部、樣板房建造成本如何扣除？
問題87：代收費與規費的區別是什麼？
問題88：房地產企業用房地產投資,是否要徵收土地增值稅？
問題89：土地增值稅清算的滯納金如何計算？
第三節舊房清算
問題90：應納的土地增值稅額是多少？
問題91：甲公司應交多少土地增值稅？
第四節土地增值稅經典錯誤籌劃批判
第十一章經典籌劃案例解析
第一節投資新設公司後吸收合併實現土地收購
問題92：投資新設S公司環節J公司是否產生營業稅？營改增後，同樣的行為是否產生增值稅？
問題93：投資新設S公司環節J公司是否產生土地增值稅？
問題94：吸收合併後，J公司是否需要補交土地增值稅？
問題95：J公司轉讓S公司股權是否產生營業稅？營改增後，同樣的行為是否產生增值稅？
問題96：J公司轉讓S公司股權是否產生土地增值稅？
問題97：N房地產公司土地增值稅清算時土地的可扣除成本是多少？
問題98：吸收合併是否產生稅收？
第二節銷售精裝房分劈成毛坯房與代裝飾
問題99：如何利用L集團的優勢實現集團層面的節稅？
第十二章常設機構的判定原則
第一節常設機構判定的重要性
第二節常設機構的種類
第三節固定營業場所類常設機構
第四節承包工程
第五節提供勞務
問題100： 特許權使用費與營業利潤的區別是什麼？
問題101：乙公司是否構成常設機構的判定？
第六節非獨立代理人
第七節獨立代理人
第十三章房地產集團稅務風險管理研究
第一節稅務風險理論
第二節稅務風險產生的原因
第三節風險管理整合框架在稅務風險中的套用
第四節稅務風險管理的動態框架
第五節稅務風險管理案例分析
第十四章稅收籌劃本質是一門實戰技藝
第一節籌劃理論解決不了實際問題
第二節關注商業模式的重要作用
第三節專家的工作就是創新
問題102：有保底收益的委託理財收益屬於股息還是利息？
問題103：不按持股比例的稅收分紅是否可以免企業所得稅？
問題104：委託理財的納稅義務人是委託人還是受託人？
第四節稅法的硬傷
第五節避稅的藍海
第六節風險與收益對等是稅務實戰至高法則
參考文獻
前言
黃金十年，所思所想
自2003年踏入房地產行業以來，我已經在這個行業幹了14年，恰巧也經歷了這個行業的黃金十年。在這十年里，我服務過民營、國資、外資三種不同性質的房地產公司，開發的業態也涵蓋了毛坯住宅、精裝住宅、星級酒店、服務型公寓、商業、寫字樓、別墅、城市綜合體等。由於好奇心的驅使，這十年來我趁為其他公司做培訓的機會，和數千名房地產業學員進行過交流，接受了他們的諮詢，因而得以對幾百家房地產公司的稅收問題進行了了解。
從業以來，我也曾斷斷續續地在《財務與會計》和《中國稅務報》上發表過一些文章，但是慢慢地人就懶惰了，寫作越來越少。在從業十年後，我決定將這十年來的所見、所思、所想總結成一本書出版，以作為對自己過去十年的紀念。本書中的全部案例均來自真實的第一手資料，全部經驗總結均有案例的支撐，這也許是本書最重要的特色。
本書內容主要分為兩部分，第一部分為入門操作篇，主要介紹房地產財稅人員在日常工作中經常會遇到的事項和問題。第二部分為高級解析篇，對土地增值稅清算、企業所得稅彙算、涉外稅收中的常設機構判定進行了探討，並分享了吸收合併與精裝分劈兩個比較經典的籌劃案例，目的是想藉此釐清稅收系統籌劃的複雜性。第13章對房地產集團的稅務風險管理進行了研究，我寫這一章的目的並不是提供一個具體問題的解決方案，而是提供一個系統的房地產集團稅務風險管理的思路。
十多年來，我主要在江蘇、上海、浙江工作，本書既然是個人工作的總結，可能難免會被烙上長三角地區稅務實踐的特徵，但好在稅理相通，我的工作思路和方法應該能給您提供借鑑。在本書的寫作過程中，我力求在保證專業性的同時做到行文上的輕鬆，但是實在沒辦法將一個專業書籍寫得過於娛樂化，在專業性與輕鬆性相衝突時，我毫不猶豫地保留了專業性。
2版、3版背後的思量
《房地產稅收面對面：實務與案例》出版後，從感情上講，我一直視它為我的第三個兒子，因為我對它傾注了關愛，每個字都是我一個一個敲出來的。
令我欣慰的是，它也獲得了比較多的認可，甚至知道它的人要遠遠多於知道我的人，作為作者，我很享受這種結果。更令我驚奇的是，許多事務所與培訓機構購買它用作培訓教材。也因為它，我又結識了更多朋友，特別是朱權森先生，他成了我生活中非常重要的朋友。
本次修訂我又一字一字地敲了兩萬多字，而且我會持續修訂它，不斷把稅戰中的新鮮案例寫進來，把老案例替換出去以保持它的活力，就像看著孩子成長，從幼兒到少年再到成人。
寫作背後的花絮
《房地產稅收面對面：實務與案例》第2版出版後不久，就遇到了營改增，所以許多讀者要求快點修改一個增值稅制下的“面對面”，但是以我的寫作風格，必須有案例落地才可以寫作，以保證案例的真實性，所以又拖延到了2017年。本書的第二作者陳正坤全程參與了湖北省營改增政策的起草與出台，為了保證本書的質量，我請他來寫營改增部分，謝謝正坤給了我們合作的機會，這也是生命里難得的寶貴回憶。
本書對我的生活產生了重大影響，這是我始料不及的，謝謝喜歡“面對面”的所有讀者，也謝謝當年努力負責的自己，一個字一個字地敲出了“面對面”這個孩子。謝謝為本書付出努力的石美華編輯和劉新艷編輯。
最近兩年，我開始全職走向稅務諮詢，主要服務於地產百強集團，房地產行業的主要稅務問題集中在併購與商業模式創新上，房地產行業越來越走向壟斷，可能在不久的將來，優秀的人才主要集中在百強地產集團的前20強，而且主要的前沿問題也集中出現在前20強集團企業。因而稅務人才也會面臨一個大洗牌，只有比企業的稅務人才更專業的中介人士才有生存的空間。這是一個最好的時代，也是一個最壞的時代。
致謝
在寫作本書的過程中，我們得到了同行天洋控股財務總監韓國良先生的熱心支持和幫助，他身為財務總監，在繁忙的工作之餘，不辭辛苦地為我們審定初稿和終稿，在此表示感謝。感謝我的導師戴海平先生、陳冬華教授，你們的指導為我指明了方向，堅定了我的信心。感謝我的良師益友趙小剛、趙國慶、焉梅、金文龍、李岩峰、王大祥、李軍武、張大春、胡俊、劉雪峰、李利威、陸容馨、劉東軍等，和你們一起探討學習的日子是愉快的人生旅行。
最後，特別感謝我的家人，感謝我的太太和孩子，將本書獻給你們。
朱光磊
2017年6月
作者簡介
朱光磊，中國註冊會計師，南京大學MBA，從事房地產業務15年，歷任房地產集團公司財務部總經理、戰發部總經理，現任某稅務師事務所合伙人，同時擔任多家百強房地產集團稅務顧問，並為數百家房地產公司做過稅收培訓，培訓房地產學員近萬人。一手實操一百多例公司併購案例與數百例土地增值稅清算案例。
陳正坤，註冊稅務師，從事稅務工作21年，湖北省恩施州國稅局幹部，湖北省國稅局營改增專家，湖北省營改增政策執行口徑主要起草者之一。自2012年8月起全程參與營改增工作，對營改增給房地產行業帶來的影響、房地產行業後營改增時期的涉稅風險應對及各稅種之間的協調有獨到見解。
