內容簡介
推動房價上漲的因素有哪些？這些因素的合力比過去更大嗎？
社會老齡化會導致房價下跌嗎？交通、醫療、教育的資源困境如何破解？
"年度中國爭議人物" "中國房地產年度人物" "中國房地產年度思想貢獻人物" "中國地產網路紅人"北京師範大學董藩教授揭示中國的房地產市場本質與運作機制。本書體系完整，內容系統，深入淺出，讓讀者一本書看透中國房市。
本書匯集了董藩教授2001年1月至今的部分課題成果，主要包括對中國房地產市場現狀的分析、從金融學視角對中國房地產問題的解讀，以及對改善類住房需求及其未來發展趨勢分析。此外，本書從國民財富觀出發，剖析中國房地產市場和房價問題，並解讀房地產在過去十餘年作為國民經濟的主導產業、支柱產業、先導產業，對國民經濟的作用，為感興趣的讀者和相關從業人士更好地理解中國房地產制度與房地產市場提供了理論指導。
作者簡介
董藩 北京師範大學政府管理學院教授、房地產研究中心主任，土地資源管理專業和政府經濟管理專業博士生導師，房地產投資理財規劃設計院院長及北京大學、清華大學、上海交通大學、廈門大學等多所大學EMBA或EDP項目兼職教授。
在房地產領域，董藩是公認的對國家決策和社會輿論具有重要影響的人物，曾被評為"年度中國爭議人物" "中國房地產年度人物" "中國房地產年度思想貢獻人物" "中國地產網路紅人"等。
目錄
第一章也談國民的財富觀教育
003 作為添頭的開頭
006 財富觀決定了一個社會的發展軌跡
008 財富觀影響著人一生的命運
014 且看我們國家的財富觀念
017 國民財富觀教育的缺失與偏頗
021 財富觀教育之我見
022 應將鼓勵學生致富擺在教育的檯面上
025 高學歷者的貧窮是對教育資源的嚴重浪費
027 健康財富觀的幾個重要方面
第二章北京房價能否漲到80萬元/平方米？
——談談中國房價持續上漲的邏輯
031 隨口而出的數據並非信口雌黃的結論
032 漲到9萬元每平方米和80萬元每平方米，並不需要很高的年均漲幅
035 推動房價上升的因素仍大量存在，其合力比過去更強大
042 保持未來的高增長局面主要靠貨幣推動
044 房價可以脫離國際市場和全國市場獨立形成
046 北京注定是房地產市場中的一個特例
048 附錄1 房價會80萬元每平方米嗎？
第三章“城市病”的治理藥方
053 “北漂”的傷痛
056 什麼是“城市病”？
058 大城市為什麼會出現“城市病”？
064 “城市病”的治理藥方
065 捷運如何才能不再擁擠？
069 北京城市交通規劃的問題何在？
071 看病難為什麼仍然擋不住擁擠的人流？
075 以教育資源的合理分配疏導人口
078 解決教育的“城市病”需要對症下藥
079 發展中小城市與改善中心城市環境 並行不悖
083 拉美國家的“城市病”應引以為戒
088 調控，“有形政府之手”還是“無形市場之手”？
091 附錄2 捷運票價該怎么漲？
第四章為啥有些行業超有錢？
——金融、地產業及政府平台背後的貨幣運行
099 為什麼地產業容納了最多貨幣？
101 貨幣、信用貨幣與貨幣運行
103 金融與貨幣創造
105 地產業與融資
106 政府平台與政府負債
108 信用貨幣的創造
110 信用貨幣的創造
111 貨幣政策目標的“不可能三角”
113 貨幣與產業的關係
114 “高富帥”行業的生產要素與企業家精神
116 中國貨幣供應量
118 中國社會融資總規模
121 中國貨幣的三大來源
123 貨幣增長快於經濟成長不一定就是貨幣超發
126 超發貨幣可能引起的通貨膨脹
附錄3 辛巴威的惡性通脹
第五章房地產投資與政府負債
135 地產業的規模究竟有多大？
137 房地產吸納了多少貨幣？
138 政府平台與政府舉債
139 政府性債務吸納了多少貨幣？
144 貨幣通過金融業進入地產業和政府平台
147 後4萬億時代來臨
附錄4 因債務危機而破產的底特律
第六章改善類住房需求樊籬破解及未來發展趨勢
159 房地產增量市場的“三駕馬車”
164 改善類住房需求的“前世今生”
167 改善類住房需求的影響因素
170 改善類住房需求的現在與樊籬
172 改善類住房需求釋放的限制性政策沿革
181 改善類產品將迎來更大發展空間
184 受政策限制，改善類住房的供應逐漸下滑
187 改善類住房市場需求逐年增加
188 資源日漸稀缺，高端項目保值增值特徵明顯
196 關鍵政策仍有待進一步放寬
201 推動改善類住房的有效供給
第七章土地財政：從哪來，到哪去？
207 何為土地財政
208 土地財政源起何故
212 地方債務與土地財政難捨難分
224 土地財政並非中國專利
227 “賣地財政”蘊含巨大風險
230 中國可以效仿國外徵收物業稅嗎？
239 隱藏在賣地財政冰山下的問題本質
· · · · · · (收起)
試讀
《房地產的解釋》試讀：用鉛筆作水彩畫
多年前曾聽一位美籍朋友講起，美國社會政治環境之於中國最大的不同，不在於政體、所有制結構，而在於普通民眾的想法：儘管經常對其他國家的政治環境指手畫腳，但美國實際上才是世界上“精英治國”的愚民政治運作最為成功的國家，占社會約10%的階層控制著全國80%以上的社會資源，以他們出類拔萃的頭腦和遠見卓識維持國家機器的運轉；普通老百姓的任務，則是用選票把這些人送進國會。多數民眾並不關心政治，也懶得關心，他們只是機械式地作為“理性經濟人”將選票投給提出最誘人福利條件和宣傳口號的那幫聰明鬼。從經濟學的意義上講，這種政治形態發揮了人力資本的比較優勢——把最適合的人安排在最適合的崗位上，從而提高了整個行政系統的運轉效率，也降低了過程中的交易成本。而在中國，1000箇中國人心中就有1000套治國方略，從企業白領到計程車司機，從游商小販到在校學生，你幾乎隨便挑出一個來都能把中國的社會問題分析得頭頭是道，而談及治理對策則更是滔滔不絕。開個玩笑，中國的社會治理不如美國，其原因在於“我們的精英不如人家的精英，而我們的百姓卻比人家的聰明”。理性地講，精英決策的正確性是建立在人類自利本性與“資源有限，欲望無限”的經濟學根本前提基礎上的；而“廣場政治”式的“民意”治國早就被證明是低效甚至無效的。一窩蜂式的七嘴八舌永遠無法解決問題，更何況我們的民眾不是提意見，而是要求必須照做。這樣的社會特色使得在中國談論任何公共話題都會變得尤其困難：一是你根本無法迎合不同階層、不同地域、不同民族、不同文化程度的老百姓的立場，二是你很難把一些符合科學規律、社會整體長遠利益，卻會在短期傷及部分群體利益的見解說透。對於政府中的精英階層而言，他們一方面需要討好民眾、維繫權威；另一方面則必須採用正確的、但時常是難以跟老百姓說明白的政策。政府不跟公眾解釋，媒體和公知們便會抬出“公眾參與”“政府透明度”的長篇大論口誅筆伐，然而解釋得過多，則會嚴重降低行政效率，最後承擔這種交易成本的還是普羅大眾。這一問題國外有之，而中國更甚，有時想想，做學問難，但當官真是更難。然而，政府和學者畢竟是不同的，政府接受公眾質詢是憲法賦予的義務；學者的準則應是站在無偏頗的立場，揭示和解釋客觀事實。當大家都在叫嚷、憧憬著公平、發達、自由的學術環境時，一旦某種觀點觸及自身的利益，又馬上會換上一副嘴臉惡語相向；在網路媒體橫行的今天，大字報、戴高帽、遊街示眾這些批鬥的把戲已經比不上在天涯、貓撲、人人或者豆瓣上發一個帖子。於是，業界的多數朋友選擇了“悶聲發大財”，寧可選擇什麼都不做，也不想“做錯”。照這樣下去，學界的生態環境逐漸變得跟官場一樣，不是萬馬齊喑就是同聲一氣，真不知是誰的悲哀。就我個人的理解來說，學者的研究成果不是公共產品，更不是慈善產品，並不需要符合誰的胃口，也不需要向公眾解釋清楚；向公眾普及知識是學者的貢獻而非義務。這就引發了一個問題，作為一個財經問題的研究者，我最重要的目標究竟是輔助精英決策，還是啟發大眾思考，因為二者都不是我的義務，完全取決於自己的好惡。就像曾經成功預測次貸危機的紐約大學經濟學教授魯里埃爾·魯比尼所說：“我在2007年就警告過銀行業，可是大家都被繁榮沖昏了頭腦，那時我就知道，該來的遲早會來。”於是又回到我寫作本文的目的。實際上，催動我下筆的，只是我的良知與倔強，同時也有作為老師的那種已沁入骨髓的傳道、解惑的欲望。和許多商業性很強的暢銷書作者相比，我的身份是高校教師，沒什麼曲折精彩的花邊，更沒有顯赫昭彰的背景，既從未指望靠寫書掙錢，也不關心能提高多少知名度。換句話說，我所書所想的是我對一些經濟問題的思考和預測，如果讀者不認同，也不會對讀者的生活帶來什麼實質性的影響，這是我想著重強調的。就拿我所擅長的房地產領域研究來說，中國每年房子成交量幾萬億元，如果說房價是我們一兩個學者靠一張嘴就能炒起來的，那可真是抬舉我們了。還是那句話，真理不辯不明，我想做並且能做的，僅是給大家展示一些真相，啟發大家思考討論。見義不為從來就不是我的個性，有些問題該提但別人不提，我還是要提出來。因為我堅信：不做比做錯更可惡，這個社會還是需要一些人站出來說真話的。就像2008年市場低谷期我在不同場合勸人趕緊買房子，而一些居心不良的人卻不斷鼓吹房價崩盤、腰斬的論調。我只是基於自己的市場經驗和經濟數據做出了預測，聽我的話的人可以說受了大益；諷刺的是，勸阻人們買房的傢伙們倒被奉為“人民的經濟學家”，著實令人啼笑皆非。拋開社會上對其他各領域學者言論的無端指責不提，僅就我個人研究的領域來看，造成業內許多朋友不敢說、不想說、不能說真話的根本原因在於財富觀的分歧。這個分歧大致包含三個方面，原諒我此處用大白話概括一下：一是“沒錢的人”認為“有錢的人”站著說話不腰疼；二是“沒錢的人”認為“有錢的人”在維護自己的利益；三是“有錢的人”告訴“沒錢的人”怎么賺錢、鼓勵他們賺錢被認為是露骨的炫耀。於是，“沒錢的人”與“有錢的人”徹底對立起來，實際上誰也不知道“沒錢的人”與“有錢的人”如何界定。在我接觸過的人中，絕大多數會認為自己是“沒錢的”，但是對“有錢人”的憎惡卻在社會生根發芽並不斷蔓延。其實，站在一個公允的角度看，上述這種對立其實根本就沒有必要，大家都在犯著同樣一個錯誤：誰都不恨錢，誰都想有錢，但是誰都嫉妒比自己更有錢的，人性使然，沒有辦法。可笑的是，沒幾個人認為自己有錢，大家都在向更有錢的目標邁進，於是，大家都在向著自己憎惡的人努力邁進。那么，明知道這樣是荒謬可笑的，為什麼還要生這份兒閒氣？換個角度看看，就算解決不了眼前的困難，那么令自己平和一些，也是難能可貴了，這就是我談財富觀教育問題的出發點。擺正了這樣的目標後，下面就是寫作的問題了。當初出版社找到我，希望我能夠以輕鬆、簡單的形式談談對一些問題的看法，既需要讓讀者看得懂，把道理說明白，也不能以報紙、雜誌的水平搪塞讀者，著實令我頭疼了一陣。因為可讀性和學術性往往是成反比的，對於我所面對的各行各業的讀者而言，用數據、事實和經濟學理論去論證一個觀點一定不如開門見山地用通俗易懂的話告訴別人我是怎么想的效果好。習慣了論文專著的條條框框，說多了繁複晦奧的業內行話，用直白的語言描述嚴肅的問題於我幾乎是用鉛筆創作水彩畫，著實不是我的專長。好在喜歡直言，痛恨模稜兩可、拐彎兒抹角的我，近年來在讓許多娛樂大眾的媒體過足了癮的同時，也令我更能心平氣和、談笑風生地闡述我熱愛並且尊重的研究領域的嚴肅問題，鼓勵大家多多創造財富。或許是想讓更多人更好地理解自己觀點的緣故，電光火石之間我已做好了選擇：我一直期望的是一種無所設定、沒有邊界、拋卻世俗的正誤觀念的討論，然而以往卻難覓這樣的機會。與其掙扎於如何避免不必要的爭執和如何探討嚴肅問題的兩難選擇之間，不如就把這篇文章的寫作當作一次發牢騷、說看法、談心得的過程。和多數文章開篇總會大談特談奉獻、信念、夢想不同，我想反其道而行之，先從最入世、最基礎和人類最淺層次對於物質的需求談起，不涉及什麼“主義”和“信仰”，如游弋於滄海，隔空對弈，慢慢地分享自己的體會。用鉛筆畫的水彩畫，讀者只需品析它的線條框架，無須在色彩、血肉上過分較真兒。我已經告訴你這是鉛筆畫的，想一想就得了，對於我就夠了，認真你就輸了。
