房地產槓桿率

2000年以來,北京、上海、深圳、廣州等一線城市和二線城市房價出現了普漲和暴漲。在高房價的帶動下,房地產成為中國財富的代名詞之一,而住房消費則成為中國貧富分化最集中、最突出的領域。

介紹

《2010胡潤財富報告》指出,中國內地有87.5萬個千萬富豪和5.5萬個億萬元富豪。其中,十億元富豪1900人、百億元富豪有140人。而中國內地富豪數量的增長主要依賴三個方面的因素,即股指上漲、房價上漲和GDP的快速增長。

不僅如此,在福布斯中國富豪榜上,這兩年新晉的富豪無一例外地都是房企老闆。他們大多通過在香港H股上市一夜暴富,碧桂園、龍湖、恆大這些房企的老闆輪番地成了中國首富。不過,觀察他們的財富成長路徑會發現,其財富的增長並不是依靠自己公司的價值創造,而是在上輪和這輪房地產泡沫中“吸血”。

房地產業已經成為中國最暴利的行業之一。有關數據表明,2005年至今,有近40家上市公司由原來的主業轉行房地產,占到目前地產類上市公司總數的35%。而以上市公司的毛利率表現來看,房地產行業表現最為突出,自2005年以來毛利率連續五年超過30%。

另據統計,在國外成熟的房地產市場中,建築安裝成本占比在70%,利潤率大約在5%至8%之間。與此形成鮮明對比的,國內房地產市場建築安裝成本占比35%,利潤率在15%左右。

國內房地產市場15%的利潤率看似不高,但開發商的真實利潤水平卻遠高於此,其中的奧妙在於前期房地產開發的“ 高槓桿率”。“高槓桿率”使中國的房地產偏離了其民生屬性,放大了房地產金融投資屬性的一面,加速了財富向地產商集中,並且增強了地產市場的投機性。

業內人士透露,調控前,開發商購置土地或明或暗可以貸款,拿到土地證後又可以名正言順地向銀行抵押貸款,項目開工後建築承包商墊資建設也是行業管理,而且,雖然預售制度有很大變化,但開發商花樣翻新地創造出各種變相的“賣樓花”方式,例如向意向購房者十幾萬元高價出售會籍,獲得會籍後就可在開盤時折價購房。通過利用制度上的不完善,許多開發商可以用5倍、10倍的槓桿率來操盤,這樣一來100%的利潤率也不是神話。

相關詞條

熱門詞條

聯絡我們