房地產企業併購簡介
房地產企業併購對房地產企業來說，通過重組併購，在較短的時間內形成自己的品牌優勢，增強抵抗風險的能力，將是今後房地產市場發展的一個主要方向。
房地產企業的併購其本質是對被併購企業所開發的房地產項目的吸收。一般而言，房地產併購有兩種模式，一是房地產股權收購，一是房地產項目收購。其中又有多種具體的操作方式，比如整體開發項目轉讓，在建工程轉讓，合作開發，等等。利用何種併購模式，有賴於企業根據自身情況和項目狀況所作出的判斷。
重組三點注意事項
房地產企業併購某公司為房地產企業，擬收購一上市公司32%的股份並成為其第一大股東，此後該房地產企業擬將控股的房地產項目公司置入。在此過程中，由於擬收購股份超過30%，觸發了要約收購義務，公司應如何處理？同時，房地產企業在重組過程中還有哪些需注意的事項？
律師分析：
根據上述情況，該公司需注意的主要事項如下：
一、如合併持有上市公司股份超過30%，將觸發《證券法》、《上市公司收購管理辦法》規定的要約收購義務。實務中，通常採用的解決方式是申請要約收購豁免。根據管理辦法，有下列情形之一的，收購人可以向中國證監會提出免於以要約方式增持股份的申請：(一)收購人與出讓人能夠證明本次轉讓未導致上市公司的實際控制人發生變化；(二)上市公司面臨嚴重財務困難，收購人提出的挽救公司的重組方案取得該公司股東大會批准，且收購人承諾3年內不轉讓其在該公司中所擁有的權益；(三)經上市公司股東大會非關聯股東批准，收購人取得上市公司向其發行的新股，導致其在該公司擁有權益的股份超過該公司已發行股份的30%，收購人承諾3年內不轉讓其擁有權益的股份，且公司股東大會同意收購人免於發出要約；(四)中國證監會為適應證券市場發展變化和保護投資者合法權益的需要而認定的其他情形。
二、成為上市公司控股股東後，若擬重組，建議正式的重組行動放在成為控股股東一年之後。根據新的會計準則，非同一控制下的合併將面臨按被購買方可辨認淨資產公允價值入賬的問題。通常情況下，房地產企業在房地產高峰期內，有較大的評估增值。如重組後按公允價值入賬，則巨大的評估增值將使重組後上市公司的盈利能力面臨極大考驗。若公司在成為上市公司控股股東一年後再重組，則作為同一控制下的合併，合併方在企業合併中取得的資產和負債，應當按照合併日在被合併方的賬面價值計量，不需根據評估後的公允價值入賬。
三、當然，在實務中也存在部分公司重組後，控股股東控股時間未滿一年，卻由於重組滿足反向收購的條件，也按照合併日在被合併方的賬面價值計量，而未按評估後的公允價值入賬的情況。
