背景介紹
因報導“房企欠繳3.8萬億巨額土地增值稅”事件被行業狠批“愚蠢無知”的央視，在時隔一個多月之後開始反擊
央視《東方時空》報導稱，吉林萬科城項目、廣州萬科金域藍灣等多個項目已經達到清繳土地增值稅的條件，但企業並未主動申報，而當地稅務主管部門並未要求企業清繳。央視稱，僅萬科一家企業，應交而未交的土地增值稅超過40億元人民幣。
典數個例
江蘇省地方稅務局網站曝光的個例：一蘇州市三元房產諮詢有限公司涉稅案。該公司2004～2007年度少繳地方稅收392.47萬元，依法追繳上述稅款並加收滯納金和罰款，合計591.16萬元。
二南通東大置業有限公司涉稅案。該公司2003～2006年度少繳地方稅收746.82萬元，依法追繳上述稅款並加收滯納金和罰款，合計1495.43萬元。
三淮安鼎晟華泰置業有限公司涉稅案。該公司2007～2008年度少繳地方稅收139.70萬元，依法追繳上述稅款並加收滯納金和罰款，合計254.87萬元。
四 江陰市澄東房地產開發有限公司涉稅案。該公司2007～2008年度少繳地方稅收356.97萬元，依法追繳上述稅款並加收滯納金和罰款，合計741.09萬元。
五連雲港市德匯房地產開發有限公司涉稅案。該公司2005～2008年度少繳地方稅收86.53萬元，依法追繳上述稅款並加收滯納金和罰款，合計155.41萬元。
六邳州市經濟適用住房發展中心涉稅案。該單位2006～2009年度少繳地方稅收317.41萬元，依法追繳上述稅款並加收滯納金和罰款，合計668.55萬元。
七高郵市通達置業有限公司涉稅案。該公司2007～2008年度少繳地方稅收141.55萬元，依法追繳上述稅款並加收滯納金和罰款，合計155.29萬元。
八 鹽城市廣聯置業有限公司涉稅案。該公司2006～2008年度少繳地方稅收480.79萬元，依法追繳上述稅款並加收滯納金和罰款，合計681.69萬元。
九常州市潤豐置業有限公司涉稅案。該公司2008年度少繳地方稅收247.55萬元，依法追繳上述稅款並加收滯納金和罰款，合計306.99萬元。
十南京民生房地產開發有限公司涉稅案。該公司2000～2007年度少繳地方稅收2519.25萬元，依法追繳上述稅款並加收滯納金和罰款，合計6006.98萬元。
廣州地產企業存“六大類”涉稅問題
一是預收房款、定金以及收取的價外費用未足額申報營業稅；二是合作建房補償給出地方的房屋、以房產補償拆遷戶的回遷房，未視同銷售不動產申報納稅；三是銷售未完工開發產品取得的收入未按預計計稅毛利率計算出毛利額計入當期應納稅所得額，未足額申報企業所得稅；四是項目完工後未按照規定結算計稅成本或收入，不按配比原則結轉成本費用等，少繳企業所得稅；五是對符合清算條件的項目未及時清繳土地增值稅，存在少計收入漏繳土地增值稅的情形；六是取得產權的會所、地下車庫未繳納房產稅，混淆土地使用稅計稅時間少繳土地使用稅。
北京35家欠稅大戶房地產商占多數 涉及資金達1.44億元
北京市地稅局發布欠稅“黑榜”，35家企業在今年11月30日前，每家累計欠繳地方稅收800萬元以上。根據公告，欠稅最多的為房地產及相關行業公司，占比約為八成，北京中地房地產公司欠稅最多達1.44億元。國務院發展研究中心研究員倪紅日表示，由於房產類企業涉及稅種多，如土地增值稅，計算非常複雜，特別是納稅人和徵稅機關還存在一定爭議，因而稅務部門監管比較困難。
上海：欠稅百萬元級“老賴”中逾兩成是房企
2009年第四季度欠稅公告昨天在上海財稅網上公布。根據欠繳稅款的納稅人名單，截至去年12月31日，有58家企業或單位欠稅餘額超過100萬元。在這些欠稅百萬元以上的“老賴”中，房地產企業有13家，約占22%。
在昨天公布的欠稅名單中，絕大多數企業為此前就有欠稅記錄的老面孔。在上千家欠繳稅款的單位和企業中上海子能一舉成為欠稅數額最多的標王。
釋放信號
房企“欠稅門”事件繼續發酵。2013年11月26日，國家稅務總局、中國房地產業協會、全經聯房地產商會紛紛出面，異口同聲地稱央視“對欠稅的巨額推算方法不正確，是對稅收政策和征管方式的誤解誤讀”。
與此同時，多位受訪的業內人士和稅法專家看上去都站在了開發商的一邊，認為土地增值稅在未達到結算條件時，“應繳未繳”並不完全等於“拖欠”，“預提”也不是“欠繳”，3.8萬億欠繳總額的算法也存疑問。
看上去，這一次，勝利似乎是屬於開發商的。這場關於土地增值稅的爭論或許也將在權威部門的表態中就此平息，但實際上，牽涉在土地增值稅這一命題背後的開發商、地方稅務部門和樓市調控決策者之間的“躲貓貓”遊戲，遠遠沒有結束。
“一個月前我們就知道，明年（稅務部門）的重點是查房企，現在稅負率低的企業黑名單已經形成。”北京一位了解內情的開發商告訴《華夏時報》記者。
在11月26日的公開回應中，國稅總局行為稅司負責人表示：“下一步，稅務總局將進一步完善制度措施，加強土地增值稅征管。”同時，國稅總局對土地增值稅的清算條件又一次給予明確定義，這也成為決策層釋放從嚴清算土地增值稅的強烈信號。
央視引蛇出洞？
“土地增值稅的選題，《每周質量報告》已經準備了一段時間了，無論節目內容是對是錯，但讓土地增值稅引起相關部門關注的目的已經實現了。”中央電視台新聞中心一位記者告訴本報記者。
而在“引起關注”的背後，央視的真正目的似乎也正浮出水面。
“據我們了解，央視報導土地增值稅漏繳3.8萬億是‘吹風’，其實從嚴征繳土地增值稅一個月前就已布置就緒了。”上述開發商透露。
事實上，就在央視報導房企“欠稅”事件的前一天，財政部部長樓繼偉公開詳解了深化財稅體制改革思路，提出下一步房產稅改革方向，是減少房地產建設和交易環節稅費，增加保有環節稅收，配套推進清費立稅。
在這樣的改革思路下，作為繳稅“大戶”的房企無疑首當其衝。
“稅務清查的程式是在稅務系統的電腦中自動生成稅負率低的企業，由管理科形成一份黑名單上報，然後指定稽查局對名單上的房企逐一檢查。”上述開發商稱。
儘管這位開發商所說的黑名單與央視公開的欠稅房企名單並不是一回事，但不少大型開發商的負責人告訴記者，明年將從嚴清算土地增值稅的訊息已經在圈內傳開。
與此同時，作為央視“欠稅”報導受害者的上榜房企，在進行了言辭一致的澄清之後也立即“鳴金收兵”。
11月26日，中國房地產業協會緊急召開房地產土地增值稅問題座談會，並特別邀請了被央視點名房企，包括萬科、SOHO中國、招商地產、合生創展、融創以及金地等，但會議開始後，到場的房企負責人只有華遠地產董事長任志強及融創的財務副總監梁海波。
而座談會上，梁海波並未多做表態，只稱融創香港上市，每年會計報表審計披露，都符合國際會計守則，並且在座談會之後，迅速離席。
“開發商也怕惹火上身，這時候出頭很有可能成為出頭鳥被嚴查。”上述開發商表示，如果土地增值稅從嚴清算，對於開發商的資金鍊來說，也將承擔相當大的壓力。
“預征”里的貓膩
在“欠稅門”中，3.8萬億的巨額數字雖然被指為“誤讀”，但房企土地增值稅不能及時清算卻也成為了眾所周知的事實。
一位房地產界人士稱，如果將過去8年所有房地產項目銷售金額拉出，“雖然可能沒有3.8萬億那么多，但是活躍房企的幾千億應繳而未繳金額應該是有的。”
而在12家上榜房企對於“欠稅”事件的回應中，房企反擊“欠稅”最有力的辯詞即為“預征”，用任志強的話來說 “這是兩個不同的概念。”
這確實是兩個不同的概念，但是“預征”也並不能等同於“繳納結清”。按照1994年頒布的《土地增值稅暫行條例》，目前我國的土地增值稅實行四級超額累進稅率，稅率為30%-60%。
這是一個巨額的稅率。尤其是過去10年間，部分城市房價與土地成本的漲幅已有數倍甚至10倍不止。那么土地成本與房屋銷售價差額的30%至60%，意味著房企利潤的“大出血”。
但實際情況是，到目前為止，房企幾乎沒有真正執行過這樣的納稅政策。由於對房地產開發成本難以統一認定，因此在1995年《土地增值稅暫行條例實施細則》中規定，房企可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算後再進行清算，多退少補。
預征的比例則經過幾次調整。2010年6月，國稅總局最新規定，除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低於2%，中部和東北地區省份不得低於1.5%，西部地區省份不得低於1%。
於是，各地房地產市場幾乎清一色地執行了“預征”的操作辦法。同時，由於房企要在項目結算後，與政府進行土地增值稅清算，且以“多退少補”為原則，因此幾乎所有房企都嚴格計提和撥備土地增值稅款。
“一般我們在項目拿地階段就已經做好稅務規劃，將土地增值稅按照銷售收入的總額進行預提，並計入開發成本，最終反映在財務報表中。”北京一家大型房地產負責人認為，土地增值稅在未達到稅法規定的結算條件時可以不繳，這對企業來說並不違反稅法。
不過，由於存在預征與實際清算的時間差，這給房企帶來了制度套利的空間。以SOHO中國為例，截至2012年12月31日有應繳而未繳土地增值稅64億元，按60億元計算，月可獲銀行存款利息高達1500萬元，每多拖一年就至少可以多賺1.8億元。
繳稅博弈“躲貓貓”
無疑，在這種“能拖著就是賺了”的土地增值稅預征模式下，房企與地方稅務部門開始了“躲貓貓”的博弈遊戲
按照現行規定，在房地產開發項目銷售超過85%，或者獲得商品房預售許可證滿3年等條件下，稅務部門就應當按規定對該開發項目土地增值稅進行清算征繳。
但實際操作卻存在困難。
“房地產項目大部分是滾動開發，從拿地、開發到竣工一般都要2-3年的周期。有的項目還有捂盤的情況，那就要等到項目取得銷售許可證滿3年後才能對之進行清算。”東部某省會城市稅務局的官員對本報記者表示，“因此土地增值稅的清算周期短則2-3年，長則5-6年。”
不僅如此，這位官員告訴記者，為了拖延清算時間，很多房企想盡辦法，如一些大的項目採取分別領取預售證的方式，等待現房或準現房時才開始銷售等。
除了拖延清算時間之外，房企還找到了其他避稅的辦法。
北京一家稅務公司的負責人向記者表示，目前房企通用的避稅模式，是將房地產行業利潤轉化為非房地產行業利潤，比如建築、服務、貿易等其他關聯行業利潤，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果，最終達到降低稅負目的。
“比如通過在項目內建造公共設施、會所、物業配套用樓等，納入房屋銷售的成本，減少稅負；在簽訂銷售契約時，提高裝修費用的比例，減少房屋銷售的收入，這些手段都能實現避稅。”這位稅務公司的負責人如是說
而另一方面，地方政府的“小算盤”也讓開發商的“避稅空間”逐步放大。
“由於土地增值稅的稅額較大，地方稅務局在完成當年的稅務指標後，並不急於針對所有的項目進行清算，這有利於地方稅務局實現逐年遞增的稅收任務。”上述稅務公司負責人稱。
除此之外，土地增值稅的監管主體是企業項目所在地的稅務機關，地方政府也沒有動力清算。
“地方官員招商引資，辛苦引入大型開發商，一清算，開發商可能跑掉；另一方面，地方財政半壁江山靠土地升值，大型開發商進入立馬提升周邊地價，不要說清算，就是低價出讓也要吸引大型項目入駐。”資深評論人士葉檀稱。
從嚴清算的信號
在11月26日國稅總局的公開回應上，儘管行為稅司負責人表態央視報導的“3.8萬億欠稅”說法存在誤解誤讀但藉此機會對土地增值稅的清算條件又一次給予了明確定義。業內普遍認為，這是國稅總局釋放從嚴清算土地增值稅的信號。
其中，土地增值稅必須清算的條件，即房地產開發項目全部竣工，並已經完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權的。
此外，稅務機關可要求清算的情形，包括已竣工項目轉讓面積超過85%或雖未超過85%但剩餘面積已出租或自用的；取得預售許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人註銷登記的。
“此 前房企可通過轉讓面積未達到85%但剩餘面積出租的方式規避土地增值稅清算，但現在國稅總局明確要求雖未超過85%但剩餘面積已出租或自用的也可被要求清 算。”中原地產市場研究部總監張大偉介紹，“另外，預售許可證滿三年仍未銷售完畢的，此前也未被明顯計入土地增值稅清算範圍內。”
同時，國稅總局行為稅司負責人表示，下一步，國稅總局將進一步完善制度措施，加強土地增值稅征管。
“實際上，未來即將出台的房地產巨觀調控長效機制中，早已確定了要發揮稅收的作用，只不過大家都把視線集中在房產稅上，其實土地增值稅也將是稅務部門配合巨觀調控的重要手段之一。”中國房地產學會副會長陳國強表示。
今年9月份，國土部副部長鬍存智就曾表態，作為配合巨觀調控長效機制出台的一項工作，未來國土部將與稅務部門一起探索未進入銷售階段的閒置土地開徵土地增值稅的問題。
“我們判斷，本屆政府嚴格清算土地增值稅的可能是有的，而且這一稅政變化出爐的時間，可能比市場預料得要快。”一家大型房企高層擔憂地說，從目前各類內部會議釋放的信號來看，中央似乎在提醒地方政府，將應收而未收的相關稅種嚴格徵收，將有力地化解高額地方債務。
