通知
成都市物業管理協會關於印發《成都市物業管理項目經理管理暫行辦法》的通知
成物協〔2005〕12號
各會員單位、相關物業管理企業：
為進一步規範物業管理企業的服務行為，加強對物業管理項目經理的管理，維護業主和物業管理企業的合法權益，我會根據《物業管理條例》等相關法規政策和《成都市物業管理協會章程》的規定製定了《成都市物業管理項目經理管理暫行辦法》和《成都市物業管理項目經理考核記分試行標準》，現印發給你們，請遵照執行。執行中有什麼問題，請及時與我會秘書處聯繫。
附：成都市物業管理項目經理管理暫行辦法
成都市物業管理項目經理考核記分試行標準
成都市物業管理協會
2005年5月24日
暫行辦法
成都市物業管理項目經理管理暫行辦法
第一條 為進一步規範物業管理企業的服務行為，加強對物業管理項目經理的管理，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據《物業管理條例》等相關法規政策和《成都市物業管理協會章程》的規定，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於成都市物業管理協會(以下簡稱本會)物業管理企業會員中，從事房屋及配套設施和相關場地的維修養護、管理，維護相關區域內的環境安全和有序發展的專業管理人員。
第三條 本辦法所稱的物業管理項目經理（以下簡稱項目經理），是指經全市統一考試取得本會頒發的《成都市物業管理項目經理崗位資格證書》（以下簡稱資格證書），並依法註冊取得《成都市物業管理項目經理註冊證》（以下簡稱註冊證書），從事物業管理活動的專業管理人員。
第四條 本市統一建立項目經理名冊，實行項目經理責任制。
物業管理企業應向受託管理服務的物業項目委派1名物業管理項目經理。
項目經理對所任職的物業管理項目負有依照物業服務契約的約定及物業管理服務的相關規定實施管理和服務的責任。
第五條 本會負責本市資格證書的頒發和監督管理工作，本會的各區（市）縣工作片會負責資格證書的註冊、年度附記和指導工作。
第六條 項目經理應符合以下條件：
（一）取得資格證書；
（二）具有一定從事物業管理的工作經歷；
（三）通過執業註冊，取得註冊證書；
（四）與有資質的物業管理企業訂有聘用契約。
第七條 凡遵守國家法律、法規政策規定和職業道德規範，並具下列條件之一的，可以申請參加資格證書的統一考試：
（一）取得工程、經濟、管理等專業博士學位。
（二）取得工程、經濟、管理等專業類研究生學歷，從事物業管理活動滿1年；
（三）取得工程、經濟、管理等專業類大學本科學歷，從事物業管理活動滿2年；
（四）取得工程、經濟、管理等專業類大專學歷，從事物業管理活動滿3年；
從事物業管理活動的年限以勞動契約為準界定。
第八條 項目經理的工作職責：
（一）根據物業管理法規、規章、政策規定和契約約定，制定物業管理服務的詳細計畫和方案並組織實施，保障物業使用的安全方便，保持物業及其設施設備狀態完好、運行正常，環境優美，公共秩序良好；
（二）依照物業服務契約的約定，負責房屋及配套的設施設備和相關場地的維修、養護、管理；負責物業管理區域內環境衛生和秩序的維護；負責物業共用設施設備和有關資料的查驗；
（三）建立健全各項管理制度和崗位工作標準，規範項目管理服務人員的行為，及時處理管理服務人員的違規行為；
（四）公開任職項目的業務辦理程式及時間，公開收費事項和標準，並接受業主監督；規範受理業主與使用人投訴、報修及回訪的工作流程，並及時予以處理。
（五）加強與業主委員會、業主和使用人的溝通與交流，認真聽取其意見和建議，改進和完善管理服務；
（六）負責協調處理物業管理區域內的緊急情況和突發事件，對業主、使用人在物業管理活動中有違法行為或違反業主公約的行為，及時勸阻並向業主委員會和有關行政管理部門報告；
（七）接受街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和房地產管理部門的指導和監督，配合相關部門做好社區管理工作；
（八）法律法規及物業服務契約約定的其他事項。
第九條 申請註冊的項目經理應受聘於一個具有資質的物業管理企業，並從接受物業管理企業的委派之日起30日內，通過聘用企業向物業管理項目所在地本會的工作片會提交項目經理註冊申請表、資格證書原件和複印件、委派書、聘用契約等相關資料，申請辦理執業註冊手續、領取註冊證書並掛牌上崗。
任職物業管理項目發生變化的，項目經理應通過聘用企業在變更委派之日起30日內向原註冊地辦理變更登記；涉及項目跨地區變化的，應通過聘用企業同時向新項目所在地本會的工作片會申請辦理執業註冊手續。
本會對已取得註冊證書的項目經理，統一納入項目經理名冊管理。項目經理名冊在媒體上予以公告，接受監督。
項目經理註冊證書是項目經理的執業憑證，由其本人保管和使用。
未經執業註冊的項目經理不得從事相應職務的物業管理服務。
在物業管理活動中形成的關鍵性檔案，應由項目經理簽字，並承擔相應的法律責任。
第十條 本會的各區（市）縣工作片會應在聽取業主、使用人和街道社區意見的基礎上，對項目經理的管理實績進行檢查；對市、區（市）縣相關部門受理的投訴中，有成都市物業管理項目經理考核記分試行標準中規定的情形之一的，經查證屬實，應按規定責令項目經理限期整改，並予以記分處理。
第十一條 本會的各區（市）縣工作片會負責在每年12月份對所轄區域內項目經理所持的資格證書進行年度附記，並將有關情況上報本會。
項目經理應接受繼續教育，更新知識，不斷提高業務水平。每年繼續教育時間不少於40學時。繼續教育的內容另行制定。
項目經理在本年度未被記分的，或被記分、且累計記分未超過規定分值的，本會的各區（市）縣工作片會在年度附記時予以通過，並消除該年度的記分記錄。
項目經理逾期未辦理年度附記手續的，本會的各區（市）縣工作片會應暫緩年度附記。在暫緩年度附記期間項目經理不得從事相應職務的物業管理服務。
第十二條 項目經理任職的物業管理項目內有下列情形之一的，本會應註銷該項目經理的資格證書，並以公告形式予以在項目經理名冊中除名：
（一）違背職業道德規範，不誠信，造成重大影響的；
（二）對業主、使用人的投訴置之不理，經查證屬實又不服從行政主管部門指導、監督的；
（三）因管理失職，造成重大事故的；
（四）利用管理職權擅自搭建，占用綠地、改變公共設施用途的；
（五）被物價部門認定亂收費或者收費不規範，又不整改的；
（六）被新聞媒體負面報導2次以上，影響重大的；
（七）在一個記分年度被累計記分超過規定分值的。
（八）其他應予註銷資格證書的情形。
項目經理被註銷崗位資格證書的，自證書註銷之日起三年內不得在本市行政管理區域內擔任項目經理；三年後應當重新取得項目經理資格證書，並辦理執業註冊後方能受聘擔任項目經理。
第十三條 項目經理應恪守職業道德，誠實守信，具備掌握相關專業知識和積累相當的職業經驗，遵守並熟練運用物業管理相關的法律法規、規章、政策的規定，妥善處理物業管理活動中出現的問題，為業主提供質價相符的物業管理服務。
本會建立項目經理執業信用檔案，將項目經理（主任）的日常工作和管理服務實績在執業信用檔案中予以記錄。
項目經理執業信用檔案作為物業管理企業及從業人員信用檔案的組成部分。
第十四條 本辦法由成都市物業管理協會負責解釋。
第十五條 本辦法自2005年7月1日起施行。
標準
成都市物業管理項目經理考核記分試行標準
第一條 為加強對項目經理（以下簡稱項目經理）的日常管理和檢查，規範物業管理項目經理的管理服務行為，促進本市物業管理服務水平的不斷提高，根據《成都市物業管理項目經理管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）等的規定，制定本試行標準（以下簡稱標準）。
第二條 本標準適用於成都市物業管理協會（以下簡稱本會）對項目經理違反《辦法》的行為予以檢查和記分。
第三條 檢查記分採取累計15分制。依據管理服務效果和違規、違約行為的嚴重程度，記分類型分為15分、5分、3分、2分、1分五種形式。
第四條 物業管理項目有下列情形之一的，對項目經理記錄15分的處理：
（一）被物價部門認定亂收費或者收費不規範，又不整改的；
（二）利用管理職權擅自搭建，占用綠地、改變公共設施用途的；
（三）對業主、使用人的投訴置之不理，經查證屬實又不服從行政主管部門指導、監督的；
（四）因管理失職，造成重大事故的；
（五）在物業服務契約範圍內，一年中經查屬實被業主、使用人投訴在4次以上或對同一事項重複投訴3次以上的；
（六）在物業服務契約範圍內，被新聞媒體負面報導2次以上，影響重大的。
（七）消防、電梯、壓力容器等未按規定實施專業化維保的；
（八）其他應當給予記錄15分處理的情形。
第五條 物業管理項目有下列情形之一的，對項目經理給予記錄5分的處理：
（一）聘用的物業管理專業人員未取得物業管理從業人員資格證書的或工程、技術、經濟類專業人員未取得相應的職稱證書的；
（二）違反規定或約定亂收費的；
（三）收取物業管理服務費或特約服務費不出具收費憑證的；
（四）未按規定或約定公布物業服務資金和維修資金的收支賬目或者其他按實結算收支賬目的；
（五）電梯未按規定通過年檢、安全、呼叫報警裝置失效或者其它原因導致電梯無法正常運行的；
（六）物業環境髒、亂、差，業主日常生活受到較大影響的；
（七）經查實，業主或使用人對同一事項2次以上有效投訴得不到解決的；
（八）未經有關部門委託或有關部門原因，擅自停水停電，影響業主生活的；
（九）未按約定提供安全值班、巡邏服務或安全值班巡邏記錄不實的；
（十）未按約定發放裝修須知或將裝修禁止行為和注意事項告知業主或使用人；發現業主或使用人有法律、法規明文禁止的行為，未予勸阻制止，並督促改正；業主或使用人違規拒不改正，未及時告知業主委員會並報所在地行政管理部門的；
（十一）物業管理企業撤出原管理項目時，拒不按規定向業主委員會或新的物業管理企業移交檔案資料的；
（十二）不參加年度繼續教育的；
（十三）其他應當給予記錄5分處理的情形。
第六條 物業管理項目有下列情形之一的，給予項目經理記錄3分的處理：
（一）未執行周一到周日業務接待制度的；
（二）接待人員態度生硬，受理不登記、處置不及時的；
（三）未按規定在服務視窗醒目位置公布辦事制度、服務項目及收費標準的；
（四）電梯運行中因故障引起人員被困時，物業公司電梯維修人員或委託的電梯維修專業單位未能在半小時內趕到現場進行處理的；
（五）未按規定對二次供水水箱進行清潔，水質不符合衛生要求的；
（六）公共區域內污水或者糞便滿溢，未及時處理的；
（七）未做到每年至少一次的業主徵詢意見或業主滿意率不到80%的；
（八）其他應當給予記錄3分處理的情形。
第七條 物業管理項目有下列情形之一的，對項目經理給予記錄2分的處理：
（一）未向業主、使用人公開報修電話、投訴電話的；
（二）未公開辦事制度、辦事程式及辦事期限的；
（三）未按消防部門的規定管理消防設施、器材的；
（四）對可能發生的治安、消防等突發事件沒有應急方案，沒有設定容易危及人身安全的警示標誌和採取相應防範措施的；
（五）房屋漏水等急修項目2小時內未能趕到現場，有修理條件但24小時內未能修理的；
（六）未建立設施設備標誌檔案（設備台賬），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄、業主報修記錄不全的；
（七）其他應當給予記錄2分處理的情形。
第八條 物業管理項目有下列情形之一的，對項目經理給予記錄1分的處理：
（一）工作人員衣冠不整、服裝不統一、未掛牌上崗的；
（二）維修不能做到約時不誤、工完料清、住戶簽收、事後回訪的；
（三）物業管理項目綠化未按規定或者約定進行修剪、養護的；
（四）未按約定對小區內的共用部位、共用設備設施提供保潔消毒服務的；
（五）項目內有多台電梯，不能保證至少有一台電梯正常運行的；
（六）在簽訂的物業服務契約範圍內，一般報修項目72小時內未修理的；
（七）物業管理項目公共照明設備損壞後不及時修復，影響物業正常使用的；
（八）在簽訂的物業服務契約範圍內，無車輛管理人員維護停車秩序，車輛亂停亂放現象嚴重的。
（九）其他應當給予記錄1分處理的情形。
第九條 記分周期為一年度，可記錄的累積分值為15分。一年度累計分值未達到15分的，項目經理該年度內的記分分值予以消除，不轉入下一個記分周期。項目經理在一個記分周期內被一次性或累積記分滿15分的，本會的各區（市）縣工作片會應報請本會註銷其資格證書。
第十條 項目經理可查詢自己的記分情況。項目經理對記分有異議的，可向項目所在地本會的工作片會申請覆核。經覆核改變記分結果的，相應記分應予變更或消除。
本會的工作片會應當為項目經理提供記分的查詢方法。
第十一條 本標準由成都市物業管理協會負責解釋。
第十二條 本標準自2005年7月1日起施行。
