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【發布單位】82105
【發布文號】成都市人民政府令第45號
【發布日期】1995-08-17
【生效日期】1995-08-17
【失效日期】
【所屬類別】地方法規
【檔案來源】
成都市住宅小區管理辦法
(1995年8月17日成都市人民政府令第45號發布)
小區管理條例
第一章 總則
第一條 為加強我市居民住宅小區的管理，提高管理和服務水平，為居民創造整潔、文明、安全、方便舒適的居住環境，根據《中華人民共和國城市規劃法》、《城市市容環境衛生管理條例》、《成都市城市建設規劃管理條例》等有關法律、法規，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱住宅小區，是指經過統一規劃、合理市局、綜合開發、配套建設而形成的建設用地規模在五萬平方米以上的居住區和住宅組團。
第三條 本辦法適用於成都市城市規劃區內的住宅小區。
住宅小區內的所有單位、居民及居住在小區範圍內進行各種活動的單位和個人，均應遵守本辦法。
第四條 住宅小區實行屬地行政管理與專業管理相結合的原則。逐步推行社會化、專業化物業管理模式，實行有償服務。
第五條 市、區人民政府負責本行政區域內住宅小區的統一領導。街道辦事處負責本轄區內住宅小區的綜合管理。
各級城市建設管理、規劃、房地產、市容環衛、市政、公用、環保、園林綠化、公安、工商行政管理、郵政、電信、教育、衛生等部門依法按職責負責住宅小區內的有關監督管理工作，協同街道辦事處共同搞好住宅小區管理工作。
第六條 新建住宅小區應當實行物業管理，住宅小區的日常管理由物業管理公司承擔。住宅小區建設期間，由開發單位組建或聘用物業公司參與建設期的管理，並簽訂承包契約。住宅小區移交後，由街道辦事處或小區管理委員會按平等競爭原則，擇優選聘物業公司承包物業管理。
本辦法所稱物業管理，是指經工商行政管理部門註冊的物業管理公司對住宅小區內房屋的使用、維護及其環境衛生、公共秩序等進行的服務和管理。
第七條 住宅小區內的居民有參加小區管理的權利並承擔合理使用房屋和公用設施，遵守住宅小區管理規定的義務。
第二章 規劃與建設
第八條 住宅小區的規劃與建設應當納入我市國民經濟、社會發展計畫，服從城市總體規劃。
第九條 住宅小區的建設規劃設計遵照中華人民共和國《城市居民區規劃設計規範》及國家有關規定執行，必須規劃設計建設道路、管線、公共綠地、中國小校、幼稚園、街道辦事處、公安派出所、農貿市場、停車場庫和醫療衛生、文化體育、商貿服務、金融、郵政、電信、環衛等市政公用基礎設施和公共配套設施。
住宅小區市政公用基礎設施和公共配套設施的配建水平，必須與居住人口規模相對應，並與住宅同步規劃、同步建設和同時投入使用。
第十條 住宅小區的街道名稱應在規劃設計時由地名管理機構命名。
第十一條 住宅小區的規劃設計方案需經市建設行政主管部門會同有關部門和所在地區人民政府審定。住宅小區的建設必須按照經批准的規劃設計方案形成。
由兩個以上開發單位參與開發建設的住宅小區，由市、區人民政府確定一個開發單位牽頭，並簽訂相應的責任書，按照先地下後地上、先市政公用基礎設施後上部建築、公共配套設施和房屋建設同步的原則實施建設。
市建設行政主管部門、市規划行政主管部門、各區人民政府應對住宅小區的建設實施管理與監督。
第十二條 房地產開發企業和承擔住宅小區建築施工任務的企業，必須按照國家有關規定進行開發和建設。
住宅小區的建設施工應實行招標、投標，開展平等競爭。
第十三條 經批准的住宅小區規劃設計，必須嚴格執行。在建設過程中禁止下列行為：
(一)擅自更改經批准的建設規劃設計;
(二)擅自改變土地使用性質;
(三)買賣建設用地紅線圖;
(四)擅自改變建築設計;
(五)少建或不建市政公用基礎設施和公共配套設施。
第十四條 經批准的住宅小區規劃設計，確需部分變更的，必須經市建設行政主管部門、市規划行政主管部門同意，市建設行政主管部門、市規划行政主管部門在審定時，應徵求所在地區人民政府的意見。
第三章 驗收與移交
第十五條 住宅小區竣工必須進行綜合驗收。驗收工作由建設單位提出書面申請，市建設行政主管部門負責會同區人民政府、街道辦事處和其它相關部門組成綜合驗收小組，依據有關規定進行驗收。對驗收合格的住宅小區，由市建設行政主管部門發給《住宅小區綜合驗收合格證》。
分期建設的住宅小區，可實行分期驗收，待全部建成後進行綜合驗收。分期驗收的住宅小區，市政公用基礎設施和公共配套設施滿足使用功能要求的，可分期投入使用。
第十六條 住宅小區竣工驗收必須符合下列要求：
(一)建設項目按批准的小區規劃和有關專業管理及設計要求全部建成，並滿足使用要求;
(二)住宅及市政公用基礎設施、公共配套設施等單項工程全部驗收合格。驗收資料齊全;
(三)各類建築物的平面位置、立面造型、裝修色調等符合批准的規劃設計要求;
(四)施工機具、暫設工程、建築殘土、剩餘構件全部拆除清運完畢，達到場清地平;
(五)被拆遷入已妥善安置。
第十七條 經驗收合格的住宅小區，開發單位或牽頭開發單位應向區人民政府和其它部門分別移交下列事項：
(一)向區人民政府移交：《住宅小區綜合驗收合格證》、《單位工程質量綜合評定表》、《建設工程規劃許可證》(複印件);建設期間已提前進入物業管理的工作總結及相關資料;經市政府批准的住宅小區規劃設計圖;竣工平面圖;單體建築及結構設備竣工圖;地下管網竣工圖;房屋分配方案;市建設行政主管部門規定的其它檔案資料;
(二)向區人民政府繳納住宅小區建設總投資的0.5%至1%的資金作為住宅小區專項管理用費，用於住宅小區行政管理、物業管理的補助和公共配套設施的維護、更新，具體辦法由市人民政府另行規定;
(三)按規劃設計配建的行政管理用房無償移交給區人民政府，任何單位、個人不得改變其用途;
(四)按規劃設計配建的中、國小校，無償移交給市、區人民政府教育部門統一安排辦學;幼稚園實行有償使用。中、國小校、幼稚園用於解決該住宅小區居民的人學、入托，任何單位、個人不得改變其用途;
(五)按規劃設計配建的商業網點房(含農貿市場)，由建設單位有償轉交給使用單位，任何單位、個人不得擅自改變其用途;
(六)住宅小區的水、電、燃氣、通信、市政、有線電視等專業管線和環境衛生、園林等設施移交給專業管理部門管理;
(七)其它有關公共服務設施的移交按國家和市人民政府有關規定執行。
第十八條 住宅小區自移交之日起一年內，由建設單位負責保修，建設單位也可委託物業管理單位養護修繕，但應支付相應費用，具體事宜由雙方商定。
第四章 管理機構與主要任務
第十九條 市、區人民政府根據新建住宅小區的規模，組建或指定街道辦事處負責住宅小區的綜合管理。
第二十條 街道辦事處的主要任務：
(一)貫徹國家、省、市有關法律、法規、規章和有關規定;
(二)結合實際制定住宅小區的管理制度，組建住宅小區管理委員會;
(三)負責住宅小區的社區管理、精神文明建設和其它工作的組織實施;
(四)對物業管理工作進行監督、檢查，接受並處理居民對物業管理公司的投訴;
(五)協調各專業部門之間的管理關係;
(六)按本辦法授權和有權機關的委託，對違反本辦法的行為作出處罰。
第二十一條 物業管理公司按物業管理承包契約的約定，主要承擔以下任務：
(一)負責住宅小區內公共房屋的使用、維修、養護及公共用地的管理;
(二)負責小區容貌及環境衛生、愛國衛生的管理;
(三)負責文娛體育活動場所的管理;
(四)負責便民服務網點的管理;
(五)負責車輛行駛及停泊管理;
(六)協助、配合專業管理部門維護、管理小區範圍內的道路、橋樑、排水、路燈、河堤、園林綠化、環衛、停車場庫、消防、機電設備等設施;
(七)協助、配合專業管理部門搞好住宅小區治安保衛、商業網點、電信、郵政、廣播電視、供電、供水、供氣等管理工作以及工程檢修的現場管理工作;
(八)建立住宅小區管理檔案;
(九)物業管理承包契約規定的其它管理事項。
第二十二條 物業管理公司按有償服務的原則，向住宅小區的單位和居民收取綜合服務費，用於本住宅小區公共服務項目支出。綜合服務費的收取標準，由物價部門審查批准。
第二十三條 物業管理公司可在住宅小區內開展為住戶料理家務、照顧病人、裝修房屋、維修設備、搬運和訂購物品等特約服務，收取相應的費用。
第二十四條 物業管理公司應當接受街道辦事處和有關行政管理部門的監督、指導。
第五章 日常管理
第二十五條 從事住宅小區開發建設的單位，應當遵守本辦法的規定。在售房時應當在買賣契約中對房地產權利人有承諾遵守本辦法及其配套管理辦法的約定;房地產產權人與使用人分離時，應在租賃契約中對使用人有遵守本辦法及其配套管理辦法的約定。
第二十六條 住宅小區內的房地產權利人應當遵守本辦法。自覺履行各項義務，服從管理，按規定繳納管理費用，不得妨礙、阻撓管理人員履行職責，並有權參與和監督住宅小區的管理。
第二十七條 住宅小區內的單位和個人必須遵守以下規定：
(一)不準改變停車場庫等公共配套設施的使用性質。
(二)不得占用道路擺攤設點。
(三)不得擅自接引、拆除市政公用基礎設施、不得擅自在住宅小區內占用和挖掘道路;不準損壞市政公用基礎設施。
(四)保持房屋及其它建築物的完好、整潔和安全;裝修房屋應符合國家和市人民政府的有關規定;不得擅自改變房屋的使用性質、結構、外形及色調;不得擅自改裝、拆除公有房屋原附屬設施。
(五)不準違法搭建建築物;不準在公共用地、走廊、屋頂、樓梯內堆放雜物;不準在陽台上砌牆和存放超重的物品。
(六)愛護住宅小區內的綠地和花草樹木及綠化設施;不準毀損、占用綠地和綠化設施;不準在行道樹上釘釘、刻劃、拴繩或張貼、懸掛各種物品。
(七)按規定的時間、地點存放、傾倒垃圾權;不準亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔瓜果皮核紙屑;不準在建築物或構築物塗寫、刻劃、張貼。
(八)不準打架鬥毆、酗酒滋事、賭博;不準存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品。
(九)不準違反規定停放機動車和非機動車。
(十)居民應按規定辦理戶口登記、變更、遷移手續，外來人員必須按規定及時辦理暫住戶口登記手續。
(十一)不準從事污染住宅小區環境的經營活動。
(十二)法律、法規、規章的其它規定和住宅小區管理制度。
第六章 獎勵與處罰
第二十八條 對模範遵守本辦法，在管理、維護住宅小區工作中做出顯著成績的單位和個人，由市、區人民政府給予表彰獎勵。
第二十九條 住宅小區管理達到文明住宅小區標準的，由市、區人民政府授予榮譽稱號，並給予表彰獎勵。
第三十條 違反本辦法第十一條、第十三條之規定的，按《成都市城市建設規劃管理條例》的規定和房地產開發企業管理規定處罰。
第三十一條 違反本辦法有下列行為之一的，由街道辦事處或物業管理公司當場制止、責令限期改正、恢復原狀、賠償損失，並可由街道辦事處處以二百元以下罰款：
(一)擅自改變房屋使用性質、建築結構、外形及色調，擅自改裝、拆除公有房屋原附屬設施者，責令限期改正、賠償損失，並可處以二百元以下罰款。
(二)損壞公共住宅大門、圍牆或其他公共設施者，賠償損失，並可處以五十元以下罰款。
(三)損壞房屋結構及各類道路、管線及其附屬設施者，責令限期恢復原狀或賠償損失，並可處以一百元至二百元罰款。
(四)損壞花草樹木者，賠償損失，並可處以每株二十元以下罰款。
(五)亂倒垃圾、亂扔廢棄物，責令改正，並可處以十元至五十元的罰款。
(六)在公共用地、走廊、屋頂、樓梯內堆放雜物。責令改正。並可處以十元至五十元罰款。
(七)在建築物或構築物上刻劃、塗寫和張貼宣傳品，責令改正，並可處以五元至二十元罰款。
(八)在行道樹上釘釘、刻劃、拴繩或張貼、懸掛各種物品的，責令改正，並可處以五元至五十元罰款。
(九)占用道路擺攤設點，責令改正，並可處以二十元至一百元罰款。
(十)不按規定停放機動車輛的，責令改正，並可處以二十元至五十元罰款。
(十一)不按規定停放非機動車的處以五元至二十元罰款。
第三十二條 違反治安管理、市容環境衛生、市政工程設施管理、環境保護、工商行政管理、道路交通管理等規定的，由有關部門按職責給予處罰。
對同一違法行為不得重複處罰。
第三十三條 違反本辦法的行為，處罰超過街道辦事處許可權的由街道辦事處報經法律法規授權的有關主管部門處罰。
第三十四條 擅自搭建建築物的，由市規划行政主管部門責令其限期自行拆除，逾期不拆除的依法強行拆除。
第三十五條 罰款使用財政部門統一印製的罰沒收據並上繳財政。
第三十六條 街道辦事處違反本辦法規定，擅自擴大執法範圍、越權行使職能的，由市或區人民政府責令改正，並可對直接責任人給予行政處分。
第三十七條 街道辦事處及物業管理公司違反本辦法規定，不履行職責，玩忽職守，造成居民人身傷害或財產損失的，應當依法承擔賠償責任。
第三十八條 行政執法人員應當秉公執法、嚴格執法、文明執法。對拒絕、阻礙行政執法人員依法執行公務的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》的規定處罰;構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第三十九條 當事人對行政處罰決定不服的，可在接到處罰通知之日起十五日內，向作出處罰決定機關的本級人民政府或者上一級主管部門申請複議;對複議決定不服的，可在接到複議決定之日起十五日內向人民法院起訴，當事人也可以在接到處罰決定之日起十五日內，直接向人民法院起訴，當事人逾期不申請複議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
法律、法規另有規定的，從其規定。
第七章 附則
第四十條 對本辦法實施前已移交使用的住宅小區，其建設管理尚不配套的，各區人民政府應按本辦法規定，積極創造條件，有計畫地配套完善。
第四十一條 住宅小區實行物業管理的具體辦法由市人民政府另行規定。
第四十二條 錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區人民政府可根據本辦法制定管理措施，並報送市人民政府備案。
龍泉驛區、青白江區和各縣(市)人民政府可參照本辦法，結合本地實際制定管理措施，並報送市人民政府備案。
第四十三條 本辦法由成都市人民政府法制局會同市建設管理委員會負責解釋。
第四十四條 本辦法自發布之日起施行。本市過去制定的規章、規範性檔案的有關規定與本辦法不一致的，以本辦法為準。
