魯政發[2010]57號
各市人民政府，各縣（市、區）人民政府，省政府各部門、各直屬機構，各大企業，各高等院校：為保持我省房地產市場穩定健康發展、改善人民民眾居住條件、促進經濟社會又好又快發展，根據《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發[2010]10號）及《國務院辦公廳關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發[2010]4號）精神，結合我省實際，提出如下意見。
增加面向城市普通居民的住房供應
（一）加快編制實施住房建設規劃。各地要以國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃為依據，深入分析當地居民合理住房需求和供應能力，統籌考慮土地、能源、水資源和環境等綜合承載力，科學確定住房供應規模和比例，儘快組織編制2010—2012年住房建設規劃。規劃要以滿足城市居民基本住房需求為出發點，重點明確中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、保障性住房的建設數量和比例，把各類房源落實到建設項目上，落實到住房用地年度供應計畫中，落實到具體地塊。編制住房建設規劃，由住房城鄉建設部門牽頭，發展改革、財政、國土資源、規劃等部門配合。各地要在7月底前編制完成3年住房建設規劃並向上一級政府主管部門備案，同時向社會公布，穩定房地產投資者和消費者的心理預期。要同步配套建立保障性住房與房地產開發項目庫，明確每個項目的建設時序、規劃要求、住房套型結構比例、保障性住房配建比例等控制性指標，保證住房建設規劃有效實施。（二）進一步最佳化住房供應結構。在保持住房供求總量基本平衡的同時，著力增加中低價位、中小套型普通商品住房供應，合理安排經濟適用住房建設規模，全面開展公共租賃住房試點工作，擴大廉租住房保障範圍。住房城鄉建設部門要加快對普通商品住房的規劃、開工建設和預售的審批，儘快形成有效供應。保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低於住房建設用地供應總量的70%，並優先保證供應。城鄉規劃、房地產主管部門要積極配合國土資源部門，將住房銷售價位、套數、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓契約，確保中小套型住房供應結構比例嚴格按照有關規定落實到位，滿足不同收入居民的合理居住需求。
（三）組織建設限價商品住房。外來購房者較多、房價收入比偏高的城市，可根據當地實際情況，組織建設限價商品住房。要選擇交通便利、配套設施齊全的地塊，按照“政府組織協調、企業市場運作”的原則，組織建設限價商品住房，定向供應本地的城市中等偏下收入無住房家庭。限價商品住房的套型要控制在90平方米以下，建設標準、對外銷售和供應對象的條件由當地政府制定，住房城鄉建設、國土資源、規劃、房管等部門要根據各自職責做好相關工作。限價商品住房也可在普通商品住房項目中按一定比例配建。
深入推進保障性安居工程建設
各地要進一步完善城市住房保障體系，建立健全向低收入家庭提供廉租住房和經濟適用住房，向中低偏下收入家庭及新就業職工、外來務工人員提供公共租賃住房的城市住房保障制度。同時，加快推進城市和國有工礦棚戶區改造，改善棚戶區居民住房條件，使住房保障制度惠及更多的住房困難群體。（一）抓緊編制保障性住房建設規劃。各地要深入分析中低收入居民基本住房需求，抓緊組織編制2010—2012年保障性住房建設規劃，明確近3年廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房建設和棚戶區改造目標及分年度計畫，並落實到具體項目和地塊。各地的保障性住房建設規劃要於2010年7月底前編制完成，並向社會公布。設區城市的保障性住房建設規劃報省住房城鄉建設廳、省發展改革委、省財政廳備案。
（二）加快解決城市低收入家庭住房困難。通過新建、改建、政府購置和棚戶區改造等方式，增加廉租住房和經濟適用住房房源，2010—2012年解決23萬戶城市低收入家庭的住房困難。擴大廉租住房覆蓋範圍，儘快實現廉租住房和經濟適用住房準入標準並軌，3年新增保障性住房6萬戶（每年不少於2萬戶），其中新建、籌集廉租住房3萬套，不斷提高實物配租在廉租住房保障中所占比重；通過棚戶區改造，解決符合廉租住房保障條件的低收入家庭5萬戶。保持合理的經濟適用住房建設規模，3年竣工12萬套，每年不少於4萬套。
（三）加快推進城市和國有工礦棚戶區改造。堅持科學規劃、政府主導、政策扶持、市場運作、民眾參與，確保用3年時間基本完成1188萬平方米、17.29萬戶棚戶區改造任務。分清輕重緩急，把握工作節奏，優先改造規模大、條件差、安全隱患嚴重、民眾要求迫切的棚戶區，逐步解決零星分散的棚戶區。對城市棚戶區，要與相鄰的棚戶區、危舊房、舊廠區及城中村統籌安排，採取就近整合、項目捆綁方式集中連片統一改造。對遠離城鎮的國有工礦棚戶區，凡符合國家城鄉建設用地增減掛鈎政策的，可將其納入增減掛鈎項目區規劃，將安置小區調整到城市近郊或小城鎮周邊地區。
（四）加快發展公共租賃住房。公共租賃住房是解決中等偏下收入家庭和新就業職工、外來務工人員（含農民工）等特殊群體階段性基本居住需求的重要措施。各地要按照政府組織、社會參與的原則，加快發展公共租賃住房。各級政府要加大投入，設區城市和外來務工人員較多的縣（市），2010年內要全面啟動公共租賃住房試點。根據供應對象的基本居住需求，公共租賃住房既可是成套住房，也可以是集體宿舍。要引導鼓勵大中型企業、各類產業園區建設和籌集公共租賃住房，也可在城中村、城邊村改造項目和普通商品住房項目中配建，政府給予相應的優惠政策支持。公共租賃住房實行準入管理，逐步建立健全申請、審核、公示、輪候、配租和退出等機制。
（五）加大對保障性安居工程建設的支持力度。要切實落實國家和省確定的土地供應、資金投入和稅費優惠等政策，確保完成計畫任務。廉租住房、經濟適用住房、棚戶區改造項目，免收城市基礎設施配套費、防空地下室易地建設費等行政事業性收費和政府性基金，涉及經濟適用住房和廉租住房建設項目安置房用地實行行政劃撥，列入省建設投資計畫的廉租住房和經濟適用住房項目所需新增建設用地的應予以重點支持，切實保證供應；加強成本審核，合理確定經濟適用住房基準價格和廉租住房租金標準；廉租住房和經濟適用住房的建設、經營、管理，嚴格執行財政部、國家稅務總局有關稅收優惠政策。省級財政在安排廉租住房保障獎補資金支持各地廉租住房制度建設的同時，還將對廉租住房中央預算內投資項目給予適當補助。各地要落實保障性安居工程項目建設用地和資金，並及時向社會公布建設計畫、建設進度、資金使用等情況。
（六）切實發揮住房公積金對住房保障的促進作用。繼續擴大住房公積金制度覆蓋範圍，重點督促外資企業、民營企業、社會團體為職工繳存住房公積金，力求覆蓋所有在職職工。單位和職工住房公積金繳存比例均不得低於5%，並逐步上調至不高於12%。搞好住房公積金貸款支持保障性住房建設試點，定向用於建設經濟適用住房、列入保障性住房規劃的棚戶區改造安置房、政府投資的公共租賃住房。
合理引導住房消費
（一）加大差別化信貸政策執行力度。金融機構要繼續支持居民首次貸款購買普通自住房，同時嚴格二套住房購房貸款管理，抑制投資投機性購房需求。對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低於30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定，各級住房城鄉建設部門要積極提供房屋權屬登記等相關信息。要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的城市，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。人民銀行、銀監部門要指導和監督商業銀行嚴格住房消費貸款管理。各市人民政府可根據實際情況，採取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。對境外機構和個人在境內投資購買房地產的，要嚴格執行國家現行政策。
（二）繼續實施差別化的住房稅收政策。嚴格執行國家有關引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的差別化稅收政策。對不符合規定條件的，一律不得給予相關稅收優惠。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的徵收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。
切實加強房地產市場監管
（一）加強房地產開發用地管理。國土資源部門要指導督促各地及時制定並公布以住房為主的房地產供地計畫，並切實予以落實。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量。各地要綜合考慮土地價格、價款繳納、契約約定開發時限及企業閒置地情況等因素，合理確定土地供應方式和內容，探索土地出讓綜合評標方法，在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。對拖欠土地價款、違反契約約定、存在嚴重不良行為的單位和個人，要限制其參與土地出讓活動。對收回的閒置土地，要優先安排用於普通住房建設。從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓面積。（二）完善房地產開發經營管理機制。強化過程監控機制，加強商品房預售管理，規劃條件、建設條件不落實的，不予核發商品房預售許可證；結合當地實際，合理確定商品房預售許可的最低規模，不得分層、分單元辦理預售許可；督導取得預售許可的房地產開發企業，對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售；嚴格執行新建商品房買賣契約網上備案和商品房預售資金監管制度，維護消費者權益。健全終端控制機制，全面實行房地產開發項目綜合驗收制度，達不到要求的不得交付使用。
（三）加強房地產信貸風險管理。金融機構要進一步完善房地產信貸風險管理制度，堅持公平有序競爭，嚴格執行信貸標準。要嚴格執行房地產項目資本金要求，嚴禁對不符合信貸政策規定的房地產開發企業或開發項目發放房地產開發貸款。人民銀行、銀監部門要加大對金融機構房地產貸款業務的監督管理和視窗指導。有關部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監控，防範信貸資金違規進入房地產市場。
（四）提升住房品質和房地產業競爭力。加強對住房工程的質量安全監管，深入開展住宅工程質量通病再治理活動，實行分戶驗收制度、住宅品質狀況表制度和物業質量保修金制度。推廣新建住宅全裝修，減少資源浪費和污染；推行住宅部品認證制度，推進廚衛、隔牆等住宅部品通用化、標準化、工業化。以大型房地產開發企業為龍頭、住宅部品骨幹企業為依託、科研單位為技術支撐，提高房地產業轉化套用先進適用技術和產品的技術集成水平。選擇我省部分實力強、業績優、信譽好、管理規範、技術先進的房地產開發骨幹企業，予以重點培育和扶持，促進其進一步做大做強，提高在全國房地產市場的競爭力。
（五）繼續規範房地產市場秩序。住房城鄉建設部門要會同有關部門，組織開展房地產市場秩序專項檢查，對已發放預售許可證的商品住房項目進行清理，對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產開發企業，要加大曝光和處罰力度，問題嚴重的要取消經營資格，對存在違法違規行為的要追究相關人員的責任。住房城鄉建設部門要會同有關部門抓緊制定房屋租賃管理辦法，規範發展租賃市場。國土資源部門要加大專項整治和清理力度，嚴格土地出讓價款的收繳，規範分期繳納行為，深化契約執行監管。房地產開發企業在參與土地競拍和開發建設過程中，其股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利。國有資產和金融監管部門要加大對非房地產主業的國有及國有控股企業參與商業性土地開發和房地產經營行為的查處力度。價格等有關部門要強化商品住房價格與涉房收費監管，依法查處在房地產開發、銷售和中介服務中的價格欺詐、哄抬房價以及違反明碼標價規定等行為。稅務部門要進一步加大對房地產開發企業偷漏稅行為的查處力度。各設區城市人民政府要對本地區房地產開發企業經營行為進行一次檢查，及時糾正和嚴肅處理違法違規行為，檢查處理結果要於2010年6月20日之前報省政府。住房城鄉建設部門要會同有關部門組織抽查，確保檢查工作取得實效。
（六）進一步加強房地產市場監測。各地要及時向社會公布住房建設計畫和住房用地年度供應計畫。各級政府要加大資金投入，加快推進房地產市場信息系統建設，由住房城鄉建設部門牽頭，發展改革、國土資源、規劃、財政、稅務、公安、價格、金融等部門配合，儘快實現省、市、縣三級聯網，搭建統一規範、數據共享的信息平台。要依託房地產市場信息系統，加強統計、分析和監測，及時發布能夠反映不同區位、不同類型住房價格變動的信息，穩定市場預期，引導理性消費。
加強對房地產市場調控工作的組織領導
（一）統一思想，提高認識。住房問題關係國計民生，既是經濟問題，也是影響社會穩定的重要民生問題。房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險，不利於經濟社會協調發展。各地、各有關部門要充分認識保持房地產市場穩定健康發展的重要意義，認真落實中央確定的房地產市場調控政策，根據各地實際情況，分類施策，不搞一刀切。當前，房價仍過快上漲的地方，要採取堅決措施予以遏制，努力促進經濟社會和諧穩定發展。（二）落實責任，建立考核問責機制。穩定房價和住房保障工作，實行省級人民政府負總責，市、縣（市、區）人民政府抓落實的工作責任制。繼續實行省、市住房保障和房地產市場巨觀調控聯席會議制度，落實各有關部門的職責分工，加強協調配合，把國家和省各項政策落到實處。各級政府要定期分析形勢，依據當地情況研究制定相應的政策措施，保障居民住房的正常供應，確保房地產市場穩定健康發展。省住房城鄉建設廳、監察廳等部門要加強督查，對相關工作進行檢查考核，對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發展和穩定的，要追究責任。
（三）堅持正確的輿論導向，引導理性住房消費。進一步健全房地產市場信息發布機制，增加市場透明度。各有關部門、新聞媒體要客觀、公正、全面地做好房地產市場信息披露、市場價格以及走勢等的宣傳報導，營造公開、公正、透明有序的房地產市場環境；引導居民樹立合理、節約的住房消費觀念，根據自身居住狀況和經濟承受能力理性消費，形成有利於房地產市場穩定健康發展的社會氛圍。
山東省人民政府
二○一○年六月十六日
