概念
土地總登記，是指在一定時間內對轄區內全部土地或者特定區域內土地進行的全面登記。
適用情況
l1.從未進行過土地登記的地區
l2.原有登記需要全面更新的
作用
l1.變更土地登記的基礎
l2.建立的每宗地的表卡證是以後初始、變更、註銷及其他土地登記的依據
規則
土地登記規則
第一章 總則
第一條 根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，為建立土地登記制度，維護土地的社會主義公有制，保障土地權利人的合法權益，特制定本規則。
第二條 土地登記是國家依法對國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地他項權利的登記。
本規劃所稱土地他項權利，是指土地使用權和土地所有權以外的土地權利，包括抵押權、承租權以及法律、行政法規規定需要登記的其他土地權利。
土地登記分為初始土地登記和變更土地登記。初始土地登記又稱總登記，是指在一定時間內，對轄區全部土地或者特定區域的土地進行的普遍登記；變更土地登記，是指初始土地登記以外的土地登記，包括土地使用權、所有權和土地他項權利設定登記，土地使用權、所有權和土地他項權利變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，註銷土地登記等。
第三條 國有土地使用者、集體土地所有者、集體土地使用者和土地他項權利者，必須依照本規則劃定，申請土地登記。
申請土地登記，申請者可以授權委託代理人辦理。授權委託書應當載明委託事項和許可權。
依法登記的土地使用權、所有權和土地他項權利受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
第四條 土地登記以縣級行政區為單位組織進行。具體工作由縣級以上人民政府土地管理部門負責。
第五條 土地登記以宗地為基本單元。
擁有或者使用兩宗以上土地的土地使用者或土地所有者，應當分宗申請登記。
兩個以上土地使用者共同使用一宗土地的，應當分別申請登記。
跨縣級行政區使用土地的，應當分別向土地所在地縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。
第六條 土地登記依照下列程式進行：
（一）土地登記申請；
（二）地籍調查；
（三）權屬審核；
（四）註冊登記；
（五）頒發或者更換土地證書。
第七條 國家土地管理局主管全國的土地登記工作。
縣級以上地方人民政府土地管理部門主管本行政區域內的土地登記工作。
第二章 初始土地登記
第八條 初始土地登記，由縣級以上地方人民政府發布通告。通告的主要內容包括：
（一）土地登記區的劃分；
（二）土地登記的期限；
（三）土地登記收件地點；
（四）土地登記申請者應當提交的有關證件；
（五）其他事項。
第九條 國有土地使用權由使用國有土地的單位及法定代表人或者使用國有土地的個人申請登記。
集體土地所有權由地民委員會或者農業集體經濟組織及法定代表人申請登記。
集體土地使用權由使用集體土地的單位及法定代表人或者使用集體土地的個人申請登記。
土地他項權利需要單獨申請的，由有關權利人申請登記。
第十條 土地登記申請者申請土地使用權、所有權和土地他項權利登記，必須向土地管理部門提交下列檔案資料：
（一）土地登記申請書；
（二）單位、法定代表人證明，個人身份證明或者戶籍證明；
（三）土地權屬來源證明；
（四）地上附著物權屬證明；
委託代理人申請土地登記的，還應當提交授權委託書和代理人資格身份證明。
第十一條 申請土地登記，申請者須向土地管理部門領取土地登記申請書。
土地登記申請書應載明下列基本事項，並由申請者簽名蓋章：
（一）申請者名稱、地址；
（二）土地座落、面積、用途、等級、價格；
（三）土地所有權、使用權和土地他項權利權屬來源證明；
（四）其他事項。
第十二條 土地管理部門接受土地登記申請者提交的申請書及權屬來源證明，應當在收件簿上載明名稱、頁數、件數，並給申請者開具收據。
第十三條 土地管理部門負責組織轄區內的地籍調查。地籍調查規程由國家土地管理局制定。
第十四條 土地管理部門應當根據地籍調查和土地定級估價成果，對土地權屬、面積、用途、等級、價格等逐宗進行全面審核，填寫土地登記審批表。
土地登記審批表以宗地為單位填寫。兩上以上土地使用者共同使用一宗土地的，應當分別填寫土地登記審批表。
第十五條 經土地管理部門審核，對認為符合登記要求的宗地予以公告。
公告的主要內容包括：
（一）土地使用者、所有者和土地他項權利者的名稱、地址；
（二）準予登記的土地權屬性質、面積、座落；
（三）土地使用者、所有者和土地他項權利者及其他土地權益有關者提出早議的期限、方式和受理機關；
（四）其他事項。
第十六條 土地登記申請者及其他土地權益有關者在公告規定的期限內，可以向土地管理部門申請複查，並按規定繳納複查費。經複查無誤的，複查費不予退還；經複查確有差錯的，複查費由造成差錯者承擔。
第十七條 土地登記過程中的土地權屬爭議，按照《中華人民共和國土地管理法》第十三條規定進行處理後，再行登記。
第十八條 公告期滿，土地使用者、所有者和土地他項權利者及其他土地權益有關者對土地登記審核結果未提出異議的，由人民政府批准後，按照以下規定辦理註冊登記：
（一）根據對土地登記申請的調查審核結果，以宗地為單位逐項填寫土地登記卡，並由登記人員和土地管理部門主管領導在土地登記卡的經辦人，審核人欄簽字；
（二）根據土地登記卡的有關內容填寫土地歸戶卡，並由登記人員在土地歸戶卡的經辦人欄簽字。土地歸戶卡以權利人為單位填寫，凡在一個縣級行政區範圍內對兩宗以上土地擁有權利的，應當填寫在同一土地歸戶卡上；
（三）根據土地登記卡的相關內容填寫土地證書。土地證書以宗地為單位填寫。兩個以上土地使用者共同使用一宗土地的，應當分別填寫土地證書。
第十九條 由縣級以上地方人民政府向國有土地使用者、集體土地所有者、集體土地使用者分別頒發《國有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》。
縣級以上地方人民政府土地管理部門向土地他項權利者頒發土地他項權利證明書。
第二十條 尚未確定土地使用權、所有權的土地，由土地管理部門進行登記造冊，不發土地證書。
第二十一條 本章除有關通知和公告的規定外適用於變更土地登記。
第三章 土地使用權、所有權和土地他項權利設定登記
第二十二條 設定土地使用權、所有權和土地他項權利必須依照本章規定向土地管理部門申請登記。
第二十三條 以劃撥方式取得國有土地使用權的，按照以下規定辦理土地登記手續：
（一）新開工的大中型建設項目使用劃撥國有土地的，建設單位應當在接到縣級以上人民政府發給的建設用地批准書之日起三十日內，持建設用地批准書申請土地預登記，建設項目竣工驗收後，建設單位應當在該建設項目竣工驗收之日起三十日內，持建設項目竣工驗收報告和其他有關檔案申請國有土地使用權設定登記；
（二）其他項目使用劃撥國有土地的，土地使用單位或者個人應當在接到縣級以上人民政府批准用地檔案之日起三十日內，持批准用地檔案申請國有土地使用權設定登記。
劃撥新徵用農民集體所有土地的，被征地單位應當依照本規劃規定，同時申請集體土地所有權註銷登記或者變更登記。
第二十四條 集體土地依法轉為國有土地後，原集體土地使用者繼續使用該國有土地的，應當在土地所有權性質變更後三十日內，持原《集體土地使用證》和其他有關檔案申請國有土地使用權設定登記。
第二十五條 使用本集體土地進行建設或生產，集體土地使用單位或者個人應當在接到有批准權的地方人民政府批准用地檔案或者農地使用契約簽訂之日起三十日內，持批准用地檔案或者農地使用契約申請集體土地使用權設定登記。
第二十六條 以出讓方式取得國有土地使用權的，受讓方應當在按出讓契約約定支付全部土地使用權出讓金後三十日內，持土地使用權出讓契約和土地使用權出讓金支付憑證申請國有土地使用權設定登記。
成片開發用地採取一次出讓、分期付款、分期提供出讓國有土地使用權的，受讓方應當在每期付款後三十日內，持土地使用權出讓契約和土地使用權出讓金支付憑證申請國有土地使用權設定登記。
第二十七條 國家將國有土地使用權以作價入股方式讓與股份制企業的，該企業應當在簽訂入股契約之日起三十日內，持土地使用權入股契約和其他有關證明檔案申請國有土地使用權設定登記。
第二十八條 依法向政府土地管理部門承租國有土地的，承租人應當在簽訂租賃契約之日起三十日內，持土地租賃契約和其他有關證明檔案申請承租國有土地使用權登記。
第二十九條 依法抵押土地使用權的，當事人應當在抵押契約簽訂後十五日內，持抵押契約以及有關檔案申請土地使用權抵押登記。土地管理部門應當在被抵押土地的土地登記卡上登記，並向抵押權人頒發土地他項權利證明書。
同一宗地多次抵押時，以收到抵押登記申請先後為序辦理抵押登記和實現抵押權。
第三十條 有出租權的土地使用者依法出租土地使用權的，出租人與承租人應當在租賃契約簽訂後十五日內，持租賃契約及有關檔案申請土地使用權出租登記。土地管理部門應當在出租土地的土地登記卡進行登記，並向承租人頒發土地他項權利證明書。
第三十一條 設定法律、行政法規規定需要登記的其他土地他項權利的，當事人應當在確定之日起十五日內，申請設定登記。
第四章 土地使用權、所有權和土地他項權利變更登記
第三十二條 依法變更土地使用權、所有權和土地他項權利的，必須依照本章規定向土地管理部門申請登記。
第三十三條 申請土地使用權、所有權變更登記時，申請者應當依照規定申報地價；未申報地價的，按宗地標定地價進行登記。
第三十四條 劃撥土地使用權依法辦理土地使用權出讓手續的，土地使用者應當在繳納土地使用權出讓金後三十日內，持土地使用權出讓契約、出讓金繳納憑證及原《國有土地使用證》申請變更登記。
第三十五條 企業將通過出讓或者國有入股等形式取得的國有土地使用權，再以入股方式轉讓的，轉讓雙方當事人應當在入股契約簽訂之日起三十日內，持以出讓或者國家入股等方式取得土地使用權的合法憑證、入股契約和原企業的《國有土地使用證》申請變更登記。
第三十六條 集體土地所有者將集體土地使用權作為聯營條件興辦三資企業和內聯企業的，雙方當事人應當在聯營契約簽定後三十日內，持縣級以上人民政府批准檔案和入股契約申請變更登記。
第三十七條 有下列情形之一的，土地使用權轉讓雙方當事人應當在轉讓契約或者協定簽訂後三十日內，涉及房產變更的，在房產變更登記發證後十五日內，持轉讓契約或者協定、土地稅費繳納證明檔案和原土地證書等申請變更登記：
（一）依法轉讓土地使用權的；
（二）因買賣、轉讓地上建築物、附著物等一併轉移土地使用權的；
房屋所有權變更而使土地使用權變更的，在申請變更登記時，應當提義變更後的房屋所有權證書。
第三十八條 因單位合併、分立、企業兼併等原因引起土地使用權變更的，有關各方應當在契約簽訂後三十日內或者在接到上級主管部門的批准檔案後三十日內，持契約或者上級主管部門的批准檔案和原土地證書申請變更登記。
第三十九條 因交換、調整土地而發生土地使用權、所有權變更的，交換、調整土地的各方應當在接到交換、調整協定批准檔案後三十日內，持協定、批准檔案和原土地證書共同申請變更登記。
第四十條 因處分抵押財產而取得土地使用權的，取得土地使用權的權利人和原抵押財產處分後三十日內，持有關證明檔案申請變更登記。
第四十一條 商品房頂售，預售人應當在預售契約簽訂後三十日內，將預售契約報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。
縣級以上人民政府土地管理部門建立商品房預售契約登記備案簿，記錄預售人和預購人名稱、商品房所占土地位置、預售金額、交付使用日期、預售面積等內容。
第四十二條 出售公有住房，售房單位與購房職工應當在縣級以上地方人民政府房產管理部門登記房屋所有權之日起三十日內，持公房出售批准檔案、售房契約、房屋所有權證書和售房單位原土地證書申請變更登記。
第四十三條 土地使用權抵押期間，抵押契約發生變更的，抵押當事人應當在抵押契約發生變更後十五日內。持有關檔案申請變更登記。
第四十四條 土地使用權出租期間，租賃契約發生變更的，出租人和承租人應當在租賃契約發生變更後十五日內，持有關檔案申請變更登記。
第四十五條 變更法律、行政法規規定需要登記的其他土地他項權利的，當事人應當在變更之日起十五日內，申請變更登記。
第四十六條 依法繼承土地使用權和土地他項權利的，繼承人應當在辦理繼承手續後三十日內，持有關證明檔案申請變更登記。
第四十七條 其他形式的土地使用權、所有權和土地他項權利變更，當事人應當在發生變更之日起三十日內，持有關證明檔案申請變更登記。
第五章 名稱、地址和土地用途變更登記
第四十八條 土地使用者、所有者和土地他項權利者更改名稱、地址和依法變更土地用途的，必須依照本章規定向土地管理部門申請登記。
第四十九條 土地使用者、所有者和土地他項權利者更改名稱、地址的，應當在名稱、地址發生變更之日起三十日內，持有關證明檔案申請名稱、地址變更登記。
第五十條 國有土地的用途發生變更的，土地使用者應當在批准變更之日起三十日內，持有關部門批准檔案和原《國有土地使用證》申請土地用途變更登記。以出讓方式取得國有土地使用權的用途發生變更的，土地使用者還應當提交簽訂的土地使用權出讓契約變更協定或者重新簽訂的土地使用權出讓契約。
第五十一條 農村集體所有土地進行農業結構調整涉及已登記地類變化的，集體土地所有者應當在農業結構調整後三十日內，持批准檔案、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》申請土地用途變更登記。
第五十二條 集體土地建設用地的用途發生變更的，土地使用者應當在接到有批准權的地方人民政府批准檔案之日起三十日內，持批准檔案和原《集體土地使用證》申請土地變更登記。
第六章 註銷土地登記
第五十三條 集體所有的土地依法被全部徵用或者農業集體經濟組織所屬成員依法成建制轉為城鎮居民的。
第五十四條 縣級以上人民政府依法收回國有土地使用權的。
第五十五條 國有土地使用權出讓或者租賃期滿，未申請續期或者續期申請未獲批准的。
第五十六條 因自然災害等造成土地權利滅失的。
第五十七條 土地他項權利終止，當事人應當在該土地他項權利終止之日起十五日內，持有關證明檔案申請土地他項權利註銷登記。
第五十八條 土地使用者、所有者和土地他項權利者未按照本規則規定申請註銷登記的，土地管理部門可以依照規定直接辦理註銷土地登記，註銷土地證書。
第七章 土地登記檔案資料
第五十九條 土地登記形成的檔案資料主要有以下幾種：
（一）土地登記申請書；
（二）土地登記收件單；（三）土地權屬證明檔案、資料；
（四）土地登記審批表；
（五）地籍圖；
（六）土地登記簿（卡）；
（七）土地證書籤收簿；
（八）土地歸戶冊（卡）；
（九）土地登記複查申請表；
（十）土地登記複查結果表；
（十一）確權過程中形成的協定書、決定書等檔案、資料。
土地登記檔案資料由土地管理部門指定專人管理、更新、提供套用。
第六十條 土地登記卡以街道（鄉、鎮）為單位，按街道（村）及宗地號順序排列組裝土地登記簿。
宗地分割的，在原土地登記卡順序上按宗地分割後支號的順序排列。
宗地合併的，以合併後的宗地號順序排列。
第六十一條 土地歸戶卡以縣級行政區為單位，按土地權利人名稱第一個字（或姓氏）筆劃排列組裝土地歸戶冊。
第六十二條 土地登記檔案資料的查閱，按照土地管理部門規定辦理。未經允許不得向第三者提供或者公布。
土地使用權轉讓、抵押和出租應當以土地登記檔案資料為準。需要查詢土地登記檔案資料的，受讓人、抵押權人和承租人應當提出書面請求。凡符合查詢規定的，土地管理部門應當出具書面查詢結果或資料。
第六十三條 任何單位和個人不得偽造、擅自塗改和複製土地證書、土地登記檔案資料。
第六十四條 《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和土地他項權利證明書式樣由國家土地管理局統一制定，由國家土地管理局或其授權的單位統一印製。
土地登記卡和土地歸戶卡由國家土地管理局統一格式，由縣級以上地方人民政府土地管理部門印製。
土地登記所需的其他表、卡、簿按照國家土地管理局制訂的基本格式要求，各省、自治區、直轄市人民政府土地管理部門可進行適當補充規定。
任何單位和個人不得非法印製土地證書。非法印製的土地證書無效。
第六十五條 土地登記卡是土地登記的主件，也是土地使用權、所有權和土地他項權利的法律依據；土地證書是土地登記卡部分內容的副本，是土地使用者、所有者的土地他項權利者持有的法律憑證。
第八章 附則
第六十六條 有下列情形之一的，土地管理部門不予受理土地登記申請：
（一）申請登記的土地不在本登記區的；
（二）提供的證明材料不齊全的；
（三）不能提供合法證明的；
（四）土地使用權轉讓、出租、抵押期限超過土地使用權出讓年限的；
（五）按規定應當申報地價而未申報的，或者地價應當經土地管理部門確認而未辦理確認手續的；
（六）其他依法不予受理的。
第六十七條 有下列情形之一的，土地管理部門可以作出暫緩登記的決定：
（一）土地權屬爭議尚未解決的；
（二）土地違法行為尚未處理或者正在處理的；
（三）依法限制土地權利或者依法查封地上建築物、其他附著物而限制土地權利的；
（四）法律、法規規定暫緩登記的其他事項。
第六十八條 土地管理部門應當在受理土地使用權、所有權設定登記，土地使用權、所有權變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記申請之日起三十日內，對登記申請和地籍調查結果進行審核，並報經批准後進行註冊登記，頒發、更換或者更改土地證書。
土地管理部門應當在受理土地他項權利設定登記、土地他項權利變更登記和註銷土地登記申請之日起十五日內，對登記申請和地籍調查結果進行審核後辦理註冊登記或者註銷登記，頒發或者更換土地他項權利證明書，或者將註銷登記的結果書面通知當事人。
土地管理部門作出不予受理土地登記申請或者暫緩登記決定的，應當自接到申請之日起十五日內將作出決定的理由書面通知當事人。
第六十九條 土地使用者、所有者凡不按規定如期申請初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處；對凡不按規定如期申請變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節輕重報經縣級以上人民政府批准，註銷土地登記，註銷土地證書。
第七十條 土地管理部門工作人員違反本規則，嚴重失職的，應當根據情節給予政紀處分和經濟處罰，直至依法追究刑事責任。
第七十一條 土地登記後，發現錯登或者漏登的，土地管理部門應當辦理更正登記；利害關係人也可以申請更正登記。
第七十二條 臨時用地的登記辦法由省、自治區、直轄市人民政府土地管理部門制定，報省、自治區、直轄市人民政府批准後執行。
第七十三條 土地證書實行定期查驗制度。土地使用者、所有者和土地他項權利者應當按照土地管理部門規定的期限辦理土地證書查驗手續。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府土地管理部門制定。
第七十四條 土地使用者、所有者和土地他項權利者應當按照國家規定繳納土地登記費用。
第七十五條 土地管理部門具體負責土地登記的人員及執業土地登記申請代理人員須經考核合格、領取資格證書後，持證上崗。具體辦法另行規定。
第七十六條 經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以製作、頒發統一的房地產權證書，依法將房屋的所有權和該房屋占用範圍的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。房地產權證書中有關土地權利的記載格式和內容應當符合國家土地管理局的有關規定並報經批准。
第七十七條 本規則由國家土地管理局負責解釋。
第七十八條 本規則自1996年2月1日起施行。
