第265號
《杭州市土地登記辦法》已經2010年11月23日市人民政府第57次常務會議審議通過，現予公布，自2011年3月1日起施行。
代 市 長 ：邵占維
二○一一年一月十六日
杭州市土地登記辦法
第一章 總 則
第一條為規範土地登記行為，保障土地權利人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用於本市行政區域內的土地登記工作。
第三條本辦法所稱土地登記，是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載於土地登記簿公示的行為，包括土地總登記、初始登記、變更登記、註銷登記及其他登記。
前款所稱其他登記，包括更正登記、異議登記、預告登記和查封登記。
本條第一款所稱國有土地使用權，包括國有建設用地使用權、國有農用地使用權。本條第一款所稱集體土地使用權，包括集體建設用地使用權、宅基地使用權、集體農用地使用權（不包括土地承包經營權）。
第四條 土地登記實行屬地登記原則。
當事人應當依照本辦法的規定向土地所在地的市、縣（市）土地行政主管部門提出土地登記申請，由土地行政主管部門報同級人民政府登記造冊，核發土地權利證書。其中，市區宅基地使用權登記，當事人應當向市土地行政主管部門派出機構提出土地登記申請，報區人民政府登記造冊，核發土地權利證書。
土地抵押權、地役權由市、縣（市）土地行政主管部門登記，核發土地他項權利證明書。
市人民政府和市土地行政主管部門可以分別委託區人民政府和市土地行政主管部門派出機構辦理土地登記。土地行政主管部門可以委託土地登記機構辦理土地登記具體事務。
第五條 依法登記的土地所有權、使用權和他項權利受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
未經依法登記的土地，不得轉讓、出租和抵押。
第二章 一般規定
第六條土地以宗地為單位進行登記。
宗地是指土地權屬界線所封閉的地塊或者空間。建設用地使用權依法可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。
第七條兩個以上土地權利人共同擁有一宗土地的所有權或者使用權的，為共有宗地。
共有包括按份共有和共同共有。宗地按份共有的，當事人可以按照擁有的份額分別申請辦理土地登記，涉及房屋基本單元共有或者土地有償使用契約約定最小單元共有的，當事人應當共同申請辦理土地登記。宗地共同共有的，當事人應當共同申請辦理土地登記。
第八條涉及雙方當事人的土地登記，應當由當事人共同申請。但有下列情形之一的，可以由當事人單方申請：
（一）土地總登記；
（二）國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權的初始登記；
（三）因繼承或者遺贈取得土地權利的登記；
（四）因人民政府、人民法院、仲裁機構的生效法律文書而取得土地權利的登記；
（五）因名稱、地址、用途等土地登記內容變更引起的變更登記；
（六）更正登記或者異議登記；
（七）法律、法規、規章規定的其他情形。
第九條未成年人的土地權利，應當由其監護人代為申請辦理土地登記。當事人申請辦理未成年人土地登記的，除提交本辦法第十一條規定的材料外，還應當提交監護人身份證明。
第十條當事人委託代理人申請辦理土地登記的，除提交本辦法第十一條規定的材料外，還應當提交授權委託書和代理人身份證明。
第十一條當事人申請辦理土地登記，應當根據不同的登記事項提交以下材料：
（一）土地登記申請書；
（二）當事人身份證明；
（三）土地權屬來源證明；
（四）地籍調查表、宗地圖及宗地界址確認表等地籍調查成果資料；
（五）地上附著物權屬證明；
（六）依法足額繳納土地有償使用費、因延期繳納土地有償使用費產生的違約金、稅費的憑證；
（七）繼承權公證書、析產公證書、贈與契約公證書等有關生效法律文書；
（八）市土地行政主管部門規定的其他證明材料。
因歷史原因導致原有土地權屬來源證明不全的，應當提交土地權屬演變的書面說明及具結保證書。
當事人申請辦理土地登記，應當如實向土地行政主管部門提交有關材料和反映真實情況，並對申請材料實質內容的真實性、合法性和有效性負責。
第十二條對當事人提出的土地登記申請，土地行政主管部門應當根據下列情況分別作出處理：
（一）申請登記的土地不在本登記轄區的，應噹噹場作出不予受理的決定，並告知當事人向有管轄權的土地行政主管部門申請；
（二）申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當允許當事人當場更正；
（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應噹噹場或者在5日內一次告知當事人需要補正的全部內容；
（四）申請材料齊全、符合法定形式，或者當事人按照要求提交全部補正申請材料的，應當在3個工作日內受理土地登記申請。
第十三條 土地行政主管部門受理土地登記申請後，可以就有關登記事項向當事人詢問，實地查看申請登記的土地。
土地行政主管部門就有關登記事項向當事人詢問的，應當製作詢問記錄。對申請登記的土地實地查看的，當事人應當到場，土地登記人員應當製作實地查看記錄。詢問記錄和查看記錄應當經當事人簽字確認。
詢問及實地查看的時間不計入登記時限。
第十四條辦理下列事項，土地行政主管部門在審查後，應當在土地行政主管部門入口網站、本行政區域內公開發行的報紙或者同級人民政府指定的固定場所予以公告：
（一）土地總登記；
（二）集體土地所有權和宅基地使用權初始登記；
（三）土地行政主管部門依職權進行的註銷登記、更正登記；
（四）土地行政主管部門認為需要公告的其他事項。
其中，集體土地所有權和宅基地使用權初始登記，土地行政主管部門應當將申請登記事項在土地所在地的農村集體經濟組織內進行公告。
公告期限為15日。公告期滿，當事人和其他利害關係人對公告內容無異議或者異議不成立的，由土地行政主管部門按本辦法第十六條規定辦理土地登記手續。公告時間不計入登記時限。
第十五條當事人或者其他利害關係人對公告內容有異議的，應當在公告期限內向土地行政主管部門提出書面複查申請，並提交有關證明材料。土地行政主管部門應當自收到書面複查申請之日起10個工作日內進行複查，並將複查結果書面通知複查申請人。複查時間不計入登記時限。
第十六條土地行政主管部門按照下列規定辦理土地登記手續：
（一）根據對土地登記申請的審核結果，以宗地為單位填寫土地登記簿；
（二）根據土地登記簿的相關內容，以權利人為單位填寫土地歸戶卡；
（三）根據土地登記簿的相關內容，以宗地為單位填寫土地權利證書。對共有一宗土地的，應當為兩個以上土地權利人分別填寫土地權利證書。
第十七條 土地行政主管部門應當自受理土地登記申請之日起20個工作日內，辦結土地登記。20個工作日內不能辦結的，經土地行政主管部門負責人批准，可以延長10個工作日。
第十八條有下列情形之一的，土地行政主管部門不予登記，並書面告知當事人不予登記的理由:
（一）土地權屬有爭議的；
（二）土地違法違規行為尚未處理或者正在處理的；
（三）未足額繳納土地有償使用費、因延期繳納土地有償使用費產生的違約金或者相關稅費的；
（四）申請登記的土地權利超過規定期限的；
（五）提交的土地權屬來源證明與地籍調查情況不一致的；
（六）法律、法規、規章規定不予登記的其他情形。
第十九條 土地行政主管部門應當建立土地登記簿和土地登記信息系統。土地登記簿是土地權利歸屬和內容的根據，土地登記簿記載之日即為土地登記生效日。
土地權利證書是土地權利人享有土地權利的證明。土地權利證書記載的事項，應當與土地登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明土地登記簿確有錯誤外，以土地登記簿為準。
第二十條辦理土地變更登記、註銷登記、更正登記後，原土地權利證書由土地行政主管部門收回；確實無法收回的，土地行政主管部門應當在土地登記簿上註明，並予以公告廢止原土地權利證書。
第二十一條土地行政主管部門實行土地登記資料公開查詢制度。土地權利人、利害關係人可以申請查詢土地登記資料，但涉及國家秘密、商業秘密或者個人隱私的除外。
第二十二條土地行政主管部門應當向社會公布土地登記的條件、程式、期限及收費標準，接受社會監督。
第三章 土地總登記
第二十三條 本辦法所稱土地總登記，是指在一定時間內對轄區內全部土地或者特定區域內土地進行的全面登記。
第二十四條 土地總登記應當由縣級以上人民政府發布通告。通告的主要內容包括：
（一）土地登記區的劃分；
（二）土地登記的期限；
（三）土地登記收件地點；
（四）土地登記當事人應當提交的相關證明材料；
（五）需要通告的其他事項。
第二十五條 當事人應當在通告規定的時間內到指定地點向土地行政主管部門申請辦理土地總登記。
對符合土地總登記要求的宗地，由土地行政主管部門予以公告。公告的主要內容包括：
（一）土地權利人的姓名或者名稱、地址；
（二）準予登記的土地坐落、界址、面積、用途、權屬性質、使用權類型和使用期限；
（三）土地權利人及其他利害關係人提出異議的期限、方式和受理機構；
（四）需要公告的其他事項。
第四章 初始登記
第二十六條 本辦法所稱初始登記，是指土地總登記以外對依法設立的土地權利進行的登記。
第二十七條依法設立土地權利有下列情形之一的，當事人應當持縣級以上人民政府的批准用地檔案等相關證明材料，申請辦理建設用地使用權初始登記：
（一）依法納入政府儲備的土地；
（二）以劃撥方式取得國有建設用地使用權的；
（三）以出讓、租賃方式取得國有建設用地使用權的；
（四）劃撥國有建設用地使用權依法轉為出讓、租賃國有建設用地使用權的；
（五）以國有土地使用權作價出資、入股方式或者以國家授權經營方式取得國有建設用地使用權的；
（六）以使用農民集體所有土地進行建設的方式取得非農業集體建設用地使用權的。
第二十八條 以出讓、租賃方式取得非住宅國有建設用地使用權的，非住宅國有建設用地使用權期限屆滿後經批准續期的，當事人應當重新辦理建設用地使用權初始登記。
第二十九條 地下空間和地上空間建設用地使用權登記辦法由市人民政府另行制定。
第三十條國有農用地使用權人應當持國有農用地使用權證明材料，申請辦理國有農用地使用權初始登記。
第三十一條以下組織代表農民集體，持相鄰各方簽字確認的權屬界線範圍、土地權屬來源證明等材料，申請辦理集體土地所有權初始登記：
（一）屬於村農民集體所有的土地，由村集體經濟組織或者村民委員會代表村農民集體；
（二）屬於村內兩個以上農民集體所有的土地，由村內各集體經濟組織代表村內各農民集體；
（三）屬於鄉鎮農民集體所有的土地，由鄉鎮集體經濟組織代表鄉鎮農民集體。
第三十二條依法使用農民集體所有的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等進行農業生產的，當事人應當持農用地使用契約等相關證明材料，申請辦理集體農用地使用權初始登記。
第三十三條 農村村民應當按照一戶一宅原則，申請登記宅基地使用權。當事人持區或者縣（市）人民政府的用地批准檔案、其他土地權屬來源證明等相關證明材料，申請辦理宅基地使用權初始登記。
第三十四條依法抵押土地使用權的，抵押權人和抵押人應當持土地權利證書、主債權債務契約、抵押契約等相關證明材料，申請辦理土地使用權抵押登記。
同一宗地多次抵押的，以抵押登記申請先後為序辦理抵押登記。
辦理土地使用權抵押，依法應當經有批准權的人民政府批准或者集體土地所有權人同意的，還應當提交有關批准檔案或者該集體土地所有權人同意抵押的證明材料。
第三十五條在土地上設定地役權後，當事人申請地役權登記的，供役地權利人和需役地權利人應當向土地行政主管部門提交土地權利證書和地役權契約等相關證明材料。
供役地、需役地分屬不同土地行政主管部門管轄的，當事人可以向負責供役地登記的土地行政主管部門申請地役權登記。負責供役地登記的土地行政主管部門完成登記後，應當通知負責需役地登記的土地行政主管部門，由其記載於需役地的土地登記簿。
第五章 變更登記
第三十六條本辦法所稱變更登記，是指因土地權利人發生改變，或者因土地權利人姓名或者名稱、地址、土地用途、面積等內容發生變更而進行的登記。
第三十七條依法登記的土地使用權有下列情形之一的，當事人應當持原土地權利證書、土地使用權變更證明材料等相關證明材料，申請辦理變更登記：
（一）因買賣、交換、析產、贈與、繼承地上建（構）築物及其附屬設施引起土地使用權變更的；
（二）因土地使用權作價出資、入股等原因引起土地使用權變更的；
（三）因法人或者其他組織合併、分立、破產、重組、改制、資產劃轉等原因引起土地使用權變更的；
（四）因處分抵押財產引起土地使用權變更的；
（五）因人民政府、人民法院和仲裁機構的生效法律文書引起土地使用權變更的；
（六）法律、法規、規章規定的其他情形。
第三十八條 依法登記的土地使用權有下列情形之一的，當事人應當持原土地權利證書、有關批准檔案等相關證明材料，申請辦理土地變更登記：
（一）土地用途發生變化的；
（二）土地權利人姓名或者名稱發生變化的；
（三）土地面積增加或者減少的；
（四）土地坐落髮生變化的；
（五）宗地分割或者合併的；
（六）法律、法規、規章規定的其他情形。
第三十九條建設項目竣工驗收後，當事人應當持原土地權利證書、規劃驗收合格證明等相關證明材料，申請用地覆核驗收。
用地覆核驗收通過後，屬於非房地產開發項目的，當事人應當持建設項目用地覆核驗收合格證明等相關證明材料，按照用地覆核驗收成果申請辦理土地使用權變更登記；屬於房地產開發項目的，當事人應當持房屋所有權證等相關證明材料，以宗地內房屋基本單元申請辦理土地使用權變更登記。
建築區劃內，業主共同共有的道路、綠地、公共設施等占用土地的土地使用權，由土地行政主管部門在土地登記簿上予以記載，但不核發土地權利證書。
第四十條土地使用權抵押期間，土地使用權依法發生轉讓的，當事人應當持抵押權人同意轉讓的書面證明、轉讓契約等相關證明材料，申請辦理土地使用權變更登記。
已經抵押的土地使用權轉讓後，當事人應當持土地權利證書和他項權利證明書，申請辦理土地抵押權變更登記。
經依法登記的土地抵押權因主債權被轉讓而轉讓的，主債權的轉讓人和受讓人可以持原土地他項權利證明書、轉讓協定、已經通知債務人的證明等相關證明材料，申請辦理土地抵押權變更登記。
第四十一條已經設定地役權的土地使用權轉移後，當事人申請登記的，供役地權利人和需役地權利人應當持變更後的地役權契約、土地權利證書等相關證明材料，申請辦理地役權變更登記。
地役權契約發生變更的，當事人應當持原土地他項權利證明書、變更後的地役權契約等相關證明材料，申請辦理地役權變更登記。
第六章 註銷登記
第四十二條本辦法所稱註銷登記，是指因土地權利的消滅等而進行的登記。
第四十三條有下列情形之一的，土地行政主管部門可以直接辦理註銷登記：
（一）依法收回國有土地的；
（二）依法徵收農民集體所有土地的；
（三）因人民法院、仲裁機構的生效法律文書致使原土地權利消滅，當事人未辦理註銷登記的；
（四）法律、法規、規章規定的其他情形。
第四十四條因下列情形之一致使土地權利消滅的，原土地權利人應當在土地權利消滅之日起15日內持原土地權利證書等相關證明材料，申請辦理註銷登記：
（一）因自然災害等原因造成土地權利消滅的；
（二）已登記的土地抵押權、地役權終止的；
（三）法律、法規、規章規定的其他情形。
非住宅國有建設用地使用權期限屆滿，原土地權利人未申請續期或者申請續期未獲批准的，應當在期限屆滿前15日內，持原土地權利證書等相關證明材料，申請辦理註銷登記。
第四十五條 當事人未按照本辦法第四十四條規定申請辦理註銷登記的，土地行政主管部門應當責令其在15日內辦理；當事人逾期不辦理的，由土地行政主管部門進行註銷公告，公告期滿後直接辦理註銷登記。
土地抵押期限屆滿，當事人未申請辦理土地使用權抵押註銷登記的，除設定抵押權的土地使用權期限屆滿外，土地行政主管部門不得直接註銷土地使用權抵押登記。
第四十六條農村空閒地或者房屋坍塌、拆除後未恢復使用的宅基地，由農村集體經濟組織向土地行政主管部門申請辦理註銷登記，報經區或者縣（市）人民政府批准後，收回土地使用權。
第七章 其他登記
第四十七條土地行政主管部門發現土地登記簿記載的事項確有錯誤的，應當報經同級人民政府批准後進行更正登記，並書面通知土地權利人在15日內辦理更換或者註銷原土地權利證書的手續。土地權利人逾期不辦理的，土地行政主管部門報經同級人民政府批准並公告後，直接更換或者註銷原土地權利證書，原土地權利證書廢止。
更正登記涉及土地權利歸屬的，應當對更正登記結果進行公告。
第四十八條土地權利人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持原土地權利證書、證明登記錯誤的相關證明材料，申請辦理更正登記。利害關係人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持土地權利人書面同意更正的相關證明材料，申請辦理更正登記。
第四十九條土地登記簿記載的土地權利人不同意更正的，利害關係人可以申請辦理異議登記。
對符合異議登記條件的，土地行政主管部門應當將相關事項記載於土地登記簿，並向申請人頒發異議登記證明，同時書面通知土地登記簿記載的土地權利人。
異議登記申請人在異議登記之日起15日內向人民法院起訴，人民法院予以受理的，申請人應當向土地行政主管部門提供有關訴訟受理通知書。
異議登記期間，未經異議登記權利人同意，不得辦理土地權利的變更登記或者設定土地抵押權。
第五十條有下列情形之一的，異議登記申請人或者土地登記簿記載的土地權利人可以持相關證明材料申請註銷異議登記：
（一）異議登記申請人在異議登記之日起15日內未起訴的；
（二）人民法院對異議登記申請人的起訴不予受理的；
（三）人民法院對異議登記申請人的訴訟請求不予支持的。
異議登記註銷後，原申請人就同一事項再次申請異議登記的，土地行政主管部門不予受理。
第五十一條當事人依法簽訂土地權利轉讓契約後，可以按照約定持土地權利證書、轉讓契約等相關證明材料申請辦理預告登記。
對符合預告登記條件的，土地行政主管部門應當將相關事項記載於土地登記簿，並向申請人頒發預告登記證明。
預告登記後，債權消滅或者自能夠進行土地登記之日起3個月內當事人未申請辦理土地登記的，預告登記失效。
預告登記期間，未經預告登記權利人同意，不得辦理土地權利的變更登記或者土地抵押權、地役權登記。
第五十二條 土地行政主管部門應當根據人民法院提供的查封或者預查封裁定書和協助執行通知書，報經同級人民政府批准後，將查封或者預查封的情況在土地登記簿上加以記載。
公安機關、檢察機關因辦理案件需要查封土地的，參照本辦法關於人民法院查封土地辦理查封登記的規定，辦理查封登記。
第五十三條 兩個以上（含兩個）人民法院對同一宗土地進行查封的，土地行政主管部門應當為先送達協助執行通知書的人民法院辦理查封登記手續，對後送達協助執行通知書的人民法院辦理輪候查封登記，並書面告知其該土地使用權已被其他人民法院查封的事實及查封的有關情況。
預查封的輪候登記參照前款規定辦理。
第五十四條 查封、預查封期限屆滿或者人民法院解除查封的，查封、預查封登記失效，土地行政主管部門應當註銷查封、預查封登記。
第五十五條對被人民法院依法查封、預查封的土地使用權，在查封、預查封期間，不得辦理土地權利的變更登記或者土地抵押權、地役權登記。
第八章 監督管理
第五十六條 市人民政府應當加強對全市土地登記工作的監督管理，建立健全土地登記監督檢查制度和行政責任追究制度。
市土地行政主管部門應當根據實際情況進行土地登記專項檢查，發現土地登記中有違法或者不當行為的，應當及時予以糾正或者查處。
第五十七條市土地行政主管部門可以實行土地權利證書查驗制度，及時更正違法或者不當的土地登記。土地權利證書查驗制度由市土地行政主管部門制定，經市人民政府批准後實施。
第九章 附 則
第五十八條土地權利證書遺失、滅失的，土地權利人應當在所在行政區域的主要報紙上刊登土地權利證書遺失、滅失聲明15日後，持刊登聲明，遺失、滅失原因的書面說明以及具結保證書等相關材料向土地行政主管部門申請補證。補發的土地權利證書上應當註明“補發”字樣和原土地權利證書號。
第五十九條本辦法自2011年3月1日起施行。2004年6月29日杭州市人民政府公布的《杭州市土地登記辦法》(杭州市人民政府令第203號)同時廢止。
