內容
根據《土地登記代理人職業資格制度暫行規定》，土地登記代理人主要可從事以下登記代理業務：
①辦理土地登記申請、指界、地籍調查、領取土地證書等；
②收集、整理土地權屬來源證明材料等與土地登記有關的資料；
③幫助土地權利人辦理解決土地權屬糾紛的相關手續；
④查詢土地登記資料；
⑤查證土地產權；
⑥提供土地登記及地籍管理相關法律諮詢；
⑦與土地登記業務相關的其他事項。
原則
根據《民法通則》第六十四條規定，代理包括委託代理、法定代理和指定代理。土地登記代理是土地市場中介服務的一種，屬於委託代理的範疇。其實施原則與一般委託代理一樣，包括以下幾方面：
1)代理人須在代理許可權內行使代理權。土地登記代理人行使代理權時，不得擅自擴大、變更代理許可權。代理人超越代理或變更代理許可權所為的行為，非經被代理人追認，對被代理人不發生法律效力。
2)代理行為合法原則。土地登記代理機構和土地登記代理人在承接土地登記代理業務時，必須按照有關規定在核准的經營範圍內從事代理活動，提供代理服務，不得從事國家法律法規禁止的服務項目。
3)平等自願原則。委託人與代理人法律地位一律平等，任何一方不得將自己的意志強加於另一方。在土地登記代理活動中，土地登記代理人應以委託人自願委託和自願選擇為前提，獨立、公正地執行業務，維護委託人合法權益。
4)行使代理權須盡到職責要求。代理人和委託人應該誠實守信。在處理代理事務時，土地登記代理人應以善良管理人或與處理自己事務同樣的注意進行。鮑斯泰德認為：有償代理人在完成委託時，必須盡到為妥善處理委託義務、履行受託職責通常所需要的技巧、注意和勤勉。
5)代理人行使代理權須忠實地為委託人的利益服務。實施代理行為過程中，土地登記代理人應謀求委託人利益最大化，不得利用代理權謀取自己非法利益，不得與他人惡意串通損害被代理人利益，不得泄露代理權行使過程中獲得的保密信息和資料。
6)等價有償原則。土地登記代理人向委託人提供所要求的專業服務時，委託人應當按照代理人所提供服務的質量和數量給予代理人等價的勞動報酬。
意義
(一)有助於土地登記規範化建設
土地登記代理人屬於專業人員，熟悉土地登記有關業務，掌握申請土地登記的方法、程式以及所需提交的土地登記申請檔案，這將減少土地登記機關不必要的工作量，直接提高了土地登記的工作效率。同時，代理人在代理過程中，能將土地權利人與登記機關、代理人以及相關權利當事人之間有待解決的問題，及時反饋給土地登記機關，從而促進了土地登記的規範化建設。
(二)有利於土地市場發展
隨著我國市場經濟體制的建立和土地使用制度改革的不斷深化，土地使用權流轉日趨活躍，土地權利人要求明晰土地產權、持證用地的意識不斷增強。土地登記代理人以其周到、高效的專業服務，滿足了土地權利人的要求。另一方面，土地登記代理人在辦理代理業務中通過收集相關資料和信息，促進了土地市場信息的交流，推進了土地市場的發展。土地登記代理已成為土地中介市場不可或缺的一部分。
(三)產權管理產業化發展方向
隨著市場經濟的建立與完善，社會化分工更加專業化，產權管理也將走向產業化、社會化。土地登記作為產權管理的重要組成部分，實施登記代理符合產權管理的產業化、社會化發展方向。
實務
不同的土地登記代理業務在具體操作中會由於內容的不同而在程式上存在一定的差別，但基本程式差異不大。通常情況下，土地登記代理的基本程式包括以下步驟。
一、接受委託
接受委託是開展土地登記代理業務的首要環節，一般情況下，土地登記代理業務來源主要有以下兩個途徑。
1．被動接受
即由委託人主動找上門要求提供土地登記代理服務。委託人可以是單位或者個人。在實際操作時，委託人可以是該宗地的權利人，也可以不是，但與該宗地具有或即將具有一定的經濟關係或利害關係。
2．主動爭取
即由土地登記代理人走出門主動爭取為他人提供代理服務。隨著土地市場的不斷規範和土地登記代理市場的日趨發育，主動爭取將是土地登記代理業務來源的主要途徑。
二、簽訂土地登記代理委託書、代理契約
為規範土地登記代理行為，降低土地登記代理中的風險，接受土地登記代理業務後，委託人應與土地登記代理人所在的土地登記代理機構簽訂書面委託書及委託代理契約。
委託書是建立委託法律關係、開展土地登記代理業務的必備要件，是土地管理部門審核的重要內容之一。委託書主要應明確以下內容：①委託人；②土地登記代理機構；③土地登記代理人；④土地登記代理的內容；⑤土地登記代理的許可權。
委託書應由委託人和土地登記代理機構、土地登記代理人三方簽字後生效，委託人是單位的，應同時加蓋單位公章。土地登記代理人持委託書開展土地登記代理業務。
三、收集查詢土地登記相關信息與資料
在接受土地登記代理委託後，土地登記代理人需要收集、查詢、整理土地權屬來源證明材料等與土地登記有關的資料，了解土地權屬是否清晰，如該宗地是否被司法或行政部門依法限制、查封或收回，是否設定抵押、租賃等他項權利等情況。必要時，還需要實地查勘土地的位置、四鄰、土地利用狀況等。
在收集資料時，土地登記代理機構及其代理人應當注意以下幾個方面的問題：
(1)收集、整理並認真查閱、填報所需檔案資料，核實有關材料的真實性、合法性。
(2)檢查材料是否完整、齊全，如若缺件或材料不準，應與委託方溝通協商，及時補報。
(3)材料的取得程式要合法，不得非法收集資料，禁止偽造虛假材料。
(4)在收集資料時，土地登記代理人應認真做好準備工作，事先準備好需要收集資料的具體內容，必要時還應製作專門的調查表格。在實地查勘和向當事人了解情況時，土地登記代理人還應做好筆記，書面記錄有關情況。
四、開展具體業務
收集、整理相關資料後，土地登記代理人進入具體操作階段。通過代辦土地登記申請、代理現場指界、代寫土地登記申請文書、代領土地證書、代辦土地登記資料查詢與土地產權查證等具體服務，完成委託人交給的具體代理業務。不同的土地登記代理業務，具體操作步驟及內容也有所不同。
五、提交成果
土地登記代理機構和土地登記代理人按照委託人的要求完成委託事項後，土地登記代理人應及時以口頭或書面報告形式向委託人報告，並交付相應的代理成果。
成果內容
土地登記代理的成果內容應根據委託方的要求，在土地登記代理委託契約中加以明確。通常情況下，不同的土地登記代理內容，成果的內容也不同。
(一)代理辦理地籍調查、土地登記申請、領取土地權利證書
對於代理辦理地籍調查、土地登記申請、領取土地權利證書的情況，其成果內容應是向委託方提供的辦理土地登記後規範的土地權利證書。需要注意的是，這裡的土地權利證書的內容不僅應符合委託方的要求，還要符合土地登記的有關要求。
(二)代理收集、整理土地權屬來源證明材料等與土地登記有關的資料
對於代理收集土地權屬來源證明材料的情況，其成果主要為收集、整理後的有關資料，以及根據已收集資料做出的對土地權屬來源情況的推斷分析報告。報告中應根據資料情況，做出土地權屬來源的推斷結論以及推斷分析的依據，以供委託人參考。
(三)幫助土地權利人辦理解決土地權屬糾紛的相關手續
受土地權利人的委託，土地登記代理人可以幫助土地權利人辦理解決土地權屬糾紛的相關手續。土地登記代理的成果除為權利人收集、查詢有關資料外，還包括為委託人提供解決權屬糾紛的具體解決方案以及為解決土地權屬糾紛需要提供的相關資料，包括權屬來源資料、地籍資料(如宗地圖、地籍調查情況等)。土地登記代理人還應根據實際情況，通過實地查勘、代理指界、地籍測量等，協助解決土地權屬糾紛。對於能解決的，其成果主要為解決土地權屬糾紛後的權屬狀況、產權認定結果以及解決後的地籍資料、宗地圖等；對於尚未解決的，土地登記代理人應根據委託方的要求，提供未來的解決方案，該解決方案可以是口頭諮詢報告，也可以是書面報告。
(四)代理查詢土地登記資料
對於代理查詢土地登記資料的情況，其成果內容應為土地登記資料的查詢結果。具體的土地登記資料查詢結果可以是土地登記簿、宗地圖等；如受具有查詢原始登記資料資格的單位或個人委託代理，其查詢結果可以是權屬來源檔案、土地登記申請書、地籍調查表、地籍圖等原始憑證。
根據委託方的要求，代理查詢的結果可以抄錄或複製，並要求加蓋土地登記機關的鑑證公章，以保證查詢結果的權威性和準確性。
(五)代理查證土地產權
其主要成果為查證土地產權的分析報告及為此收集的有關權屬資料。分析報告應列出查證土地產權的主要過程、結論及分析推斷依據，同時附有關權屬資料、查詢的資料等內容。
(六)提供土地登記及地籍管理相關法律諮詢
根據委託方的要求，土地登記代理人可以提供土地登記及地籍管理方面的相關法律諮詢，土地登記代理的成果應為相關法律諮詢的結果報告，該結果報告應主要包括法律諮詢結果及分析過程、分析依據等內容，根據委託方的要求，該結果報告可以是口頭諮詢報告，也可以是書面報告。
在提交土地登記代理成果時，土地登記代理人根據委託人的要求，需要提交書面報告的，應在書面報告中標明以下基本事項：
(1)委託人的名稱和地址；
(2)受託代理機構；
(3)受託代理機構中的土地登記代理人；
(4)具體委託代理內容；
(5)代理時間；
(6)代理過程；
(7)代理的主要依據；
(8)代理結果；
(9)需要說明的事項(包括代理的前提條件、假設條件、代理結果的使用限制等內容)。
同時，對於代理過程中的有關權源檔案、查詢或查證結果、主要法律檔案以及委託代理對象的土地利用現狀照片等可作為附屬檔案等附在報告的後面。
制度
土地登記代理制度是指國家對接受土地登記申請人的委託，代理土地登記申請，現場指界、代寫土地登記申請文書、提供土地登記業務諮詢的人員和機構實行資格(質)認證和監督管理的制度。
隨著社會主義市場經濟的發展，特別是土地市場的發展，許多行為需要中介服務環節。設立土地登記代理，不僅可以解決土地登記申請人不能親自到場申請土地登記的問題，還可以解決有些申請人因不熟悉土地法律、政策、不能填寫土地登記申請、提供權源材料的困難。隨著土地使用制度改革的不斷深入和土地市場的日趨活躍，建立土地登記代理制度不僅是建立安全、可靠、高效的土地登記服務體系的客觀需要，而且也是維護土地登記委託人的合法權益，防止土地登記中介代理中欺詐行為的必然要求。實施這一制度將有利於培育和完善土地市場。有利於規範土地市場的中介服務行為，有利於保護土地登記委託人的合法權益，有利於提高行政機關的工作效率。
