簡介
———訪青島市土地儲備中心主任周錚
本月下旬，我市將舉行本年度最後一次儲備國有土地使用權的公開出讓，將有兩宗土地以公開拍賣方式走向市場，還有兩宗土地以掛牌方式公開出讓。拍賣在最近幾年的房地產市場中已經是司空見慣的事情，而對於掛牌出讓，包括很多業內人士在內都還知之甚少。最近幾天，有很多電話打到市土地儲備中心及本報《樓市》周刊，諮詢掛牌事宜。就土地掛牌出讓相關問題，本報記者採訪了市土地儲備中心主任周錚。
記者：土地公開出讓一直是土地管理部門和房地產市場的共同追求，土地公開出讓方式都有哪些？
周錚：土地公開出讓就是要讓政府土地一級市場公開、公平、公正。按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第11號，以下簡稱《規定》）的解釋，土地公開出讓方式包括招標、拍賣和掛牌。
招標出讓國有土地使用權是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發布招標公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其它組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。
拍賣出讓國有土地使用權，是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。
掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請並更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。
市領導在考察市國土資源和房屋管理局時強調指出，加強土地供應計畫管理和招、拍、掛的力度。招、拍、掛是提高土地有效使用、防止腐敗現象出現的有效辦法。要真“招”、真“拍”、真“掛”。區分不同類型，建立有效的規章制度，靈活運用不同方法。確定“招、拍、掛”這幾種方法的原則就是要有利於經濟發展，有利於城市建設，有利於提高人民生活水平。
記者：哪些土地按照規定必須以“招拍掛”方式出讓？
周錚：招標拍賣或掛牌出讓土地，是通過市場機制配置土地資源，使土地的經濟價值得到充分體現，符合市場經濟條件下房地產市場發展的客觀需要，為政府更好地集中統一管理土地一級市場，通過土地經營增加政府財源提供了保障。
按照國土資源部及青島市的有關規定，凡商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。上述規定以外用途的土地的供地計畫公布後，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當採用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。
記者：掛牌出讓與招標拍賣是什麼關係？有什麼特點？
周錚：掛牌出讓與招標拍賣等方式既有共同點，又有不同點。其共同點是無論招標、拍賣還是掛牌，同樣均具備公開、公平、公正特點；不同點在於：一是掛牌時間長，且允許多次報價，有利於投資者理性決策和競爭；二是操作簡便，便於開展；三是有利於土地有形市場的形成和運作。為此，國土資源部將掛牌出讓與招標拍賣方式並列，將掛牌出讓作為招標拍賣方式出讓國有土地使用權的重要補充，對掛牌出讓的適用範圍、程式等作了較為詳細的規定。考慮到在掛牌截止時有可能出現眾多競價人競相競價的情況，為了實現土地效益的最大化，根據《城市房地產管理法》等法律法規，規定：“在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現場競價，由出價最高者取得土地使用權。”
記者：掛牌出讓的程式是怎樣的？
程式
發布掛牌公告
出讓人至少在掛牌開始日前20天發布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時間、地點。
出示掛牌檔案
在掛牌公告規定時間內出示掛牌檔案，並組織現場踏勘。
受理競買申請
在掛牌公告規定的時間內，競買人持競買申請書、營業執照副本、房地產開發資質證明（另有規定除外）、法定代表人身份證複印件（或授權委託書、委託代理人身份證複印件）辦理競買申請，並繳納競買保證金。
審查掛牌資格
根據掛牌檔案要求，對競買人的開發資質、誠信紀錄等進行審查，對符合條件的通知其參加掛牌活動。
掛牌
在掛牌公告規定的時間和交易場所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報價情況等信息掛牌公告，並不斷接受新的報價、更新顯示掛牌報價。
揭牌
在掛牌公告規定的截止時間確定競買人，競得人與出讓人簽訂成交確認書，同時繳納定金。
公布成交結果
活動結束後10個工作日內，出讓人將掛牌出讓結果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，並退還競買保證金。
簽訂出讓契約
競得人應按照成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂《國有土地使用權出讓契約》。
報價應該注意那些問題？
周錚：報價應遵循以下這些規定：
一、競買人應按要求填寫《國有土地使用權掛牌出讓報價單》，並加蓋公章（個人競買的以簽名為準）。
二、競買?吮?鄣ニ??鄹癖匭敫哂謐鈽鹿遺萍鄹瘢?詮遺破詡洌?鋈萌絲篩?菥杭矍榭齙髡?黽鄯?取?
三、在符合其它條件的情況下，報價高於前者的，得到確認；報價相同的，先提交報價者得到確認。
四、報價單如有字跡不清或塗改等情況，報價不予確認。
需要說明的是掛牌出讓的每宗土地均設底價，在掛牌活動結束前，按有關規定保密。
另外，掛牌出讓活動不接受電話、郵寄、電子郵件及口頭競買申請及報價。
記者：怎樣確定掛牌成交？
周錚：掛牌期限屆滿，按照下列規定確定是否成交：
一、在掛牌期限內只有一個競買人報價的，且報價高於底價，並符合其它條件的，掛牌成交；
二、在掛牌期限內有兩個或者兩個以上競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低於底價者除外；
三、在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低於底價或均不符合其它條件的，掛牌不成交；
四、在掛牌截止日的報價時間截止後至掛牌截止時間期間，仍有競買人要求報價的，應在掛牌截止時間前向出讓人提交《競價申請書》。
在掛牌期限截止時，有兩個或者兩個以上競買人提交了《競價申請書》，本次掛牌活動轉為拍賣競價。
拍賣競價遵循哪些原則？
周錚：拍賣競價以增價方式進行，掛牌最後報價作為拍賣起叫價。拍賣時先由拍賣師宣布拍賣起叫價和加價幅度（拍賣師有權根據拍賣會現場情況調整加價幅度），然後由競買人按拍賣起叫價和加價幅度進行競買，拍賣師連續兩次宣布最後應價而再無應價的，拍賣師在第三次報出最後應價後，如最後應價高於保留底價，即落槌，宣布該應價者為競得人。
記者：我市在掛牌出讓土地方面做過哪些有益的嘗試？
周錚：2002年，我市曾成功地以掛牌方式出讓了四宗儲備國有土地的使用權。其中，有兩宗地是以揭牌的方式成交，另兩宗地因為截止到最後報價時刻仍有兩家以上的競買人，因此將該兩宗地轉入現場拍賣競價，最終這兩宗地也順利成交。事實證明，掛牌出讓儲備國有土地使用權既是可行的，也是成功的，是被市場接受和認可的。
實例
記者：能不能簡單介紹一下即將掛牌出讓的兩宗地的情況？
周錚：根據地塊情況及市場供應狀況，我市決定將兩宗地塊以掛牌方式公開出讓。其中一號地塊位於四方區山東路177號，土地面積9400平方米，土地用途為商業、金融，規劃建築面積為27146平方米。該地塊所處的山東路是一條眾所周知的繁華要道，周邊配套設施一應俱全，市場發育較為完備，尤其適合商業、金融業的發展。
二號地塊位於嶗山區香港東路北、王家麥島北山，土地面積87480平方米，土地用途為居住，規劃建築面積為87480平方米。這塊地北依浮山，南望大海，面積約為130畝，尤其適合做一個中等規模的高檔樓盤。該地塊所處區域是目前青島市的高尚住宅區，居住環境優美，周邊市場發育成熟，是青島市目前炙手可熱的黃金地段。
需要特別說明的是，本次掛牌地點在青島市房地產交易中心一樓大廳，需要了解掛牌信息的競買人，請在掛牌期限內到交易中心一樓大廳滾動螢幕上查閱。
記者：如何保證掛牌出讓土地的公開、公平、公正？
周錚：掛牌出讓國有土地使用權，與招標、拍賣一樣，必須保證土地交易的公開、公平、公正。2002年7月19日，山東省監察廳、山東省人事廳、山東省國土資源廳聯合下發了《山東省招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權違法違紀行為行政處分暫行規定》（魯監發[2002]4號），嚴格要求各主管機關，切實採取有效措施，加大監督檢查力度，嚴肅查處招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權中的違法違紀行為，促進土地經營市場“公開、公平、公正”秩序的建立。
總的說來，就是要做到：按照規定應該以招標拍賣或掛牌方式公開出讓的土地不得以協定方式出讓；任何單位和個人都不能以職權直接或間接干預國有土地使用權的公開出讓；國有土地使用權公開出讓中不得徇私、濫用職權；國家公證機關全程介入掛牌出讓過程；國有土地使用權公開出讓的標底、保留底價或其它相關保密資料必須嚴格保密；競買人不得有弄虛作假、串通壓價等操縱行為等等；如若違反上述規定，相關責任人必將受到黨紀國法的懲處。本報記者白波
