歷史發展
為了吸引外資，創造就業機會，刺激美國經濟成長，美國政府於1990年在《美國移民歸化法案》，創立了職業移民第五優先（第203(b)(5)條的8 U.S.C.§1153(b)(5)款，又稱EB-5)，鼓勵外國投資者通過投資獲得美國永久居留權。投資移民（EB-5）對於擁有足夠資產並有意移民美國的外國公民來說具有普遍的優越性。投資移民不要求申請人擁有任何學歷或者其它履歷以及資質，無論申請人是什麼國籍，是否有投資經驗，是否有企業管理技能，甚至是否會說英文都可以申請。根據美國國土安全局和移民局於2010年6月16日發表的對投資移民(EB-5)的備忘錄， 美國每年有1萬個投資移民簽證提供給合格的外國投資移民申請人，其中有3000個簽證名額預留給投資到目標就業區（TEA）創立新企業的投資移民者，3000個簽證名額預留給投資到 地區中心（RC）的投資移民者。只要申請人的資金來源合法，再滿足以下三個條件，即可以獲得批准：
投資對象與方式- 申請人投資的對象必須是以盈利為目的的企業，這樣的公司在美國包括公司（Corporation）、有限責任公司（Limited Liability Company）和有限合夥（Limited Liability Partnership）以及其他法人或個人獨資企業，但非盈利機構不包含在內。對於投資方式，移民局的規定同樣相當寬泛，申請人可以通過以下三種投資方式來申請綠卡。
新的商業企業
作為最基礎的投資方式，申請人可以：
在美國任何地域創立和經營管理一個新的企業，或收購一個原已存在的企業並實質性的重建或重組此企業；投資一個存在的企業並使其淨值或員工數增長40%。多個EB-5申請人可以同時投資一個企業，但該投資的數額和創造的工作機會平均到各個投資者的頭上依然必須滿足移民局的要求。
困難企業
申請人可以通過收購併經營管理一個困難企業來申請EB5移民簽證。困難企業是指存在了兩年以上，並且在申請人提出投資移民申請（I-526表格）之前的一年到兩年內企業淨值（net worth loss）虧損了超過20%。對於收購困難企業的申請人，美國移民局並不要求增加10個就業崗位，而只是要求在至少兩年內保持現有的10個以上的崗位或投資時的僱傭狀態，但作為收購已經存在的企業的特殊情況，依然要求淨值上升40%。
地區中心移民方案
地區中心移民方案（Regional Center Pilot Program）是指投資者也可以把錢投給移民局核准的“地區中心”， 成為某個項目的合伙人或股東。 為了刺激外國資本的投資，美國移民將每年3000個簽證放給投資“地區中心”的EB-5申請人。“地區中心”相對其他投資方式獨具特色，比如不要求投資者 參與日常公司管理，除了直接創造的就業機會，間接創造的就業機會也符合移民局對於“創造10個就業機會”的要求等等。幾乎90%-95%的EB-5申請人都選擇了這種投資方式。根據美國政府計畫，這個項目將於2012年9月30年截止，由於大受歡迎已延長至2015年9月30日。
一般而言，美國移民局要求投資金額不少於100萬美元。但是事有例外，為了刺激美國偏遠或高失業率地區的經濟發展，移民局規定如果申請人投資的對象處在“目標就業區域”（Targeted Employment Area），即人口低於2萬鄉村地區或者失業率高於美國平均失業率50%的高失業率地區，投資金額可下調到不少於50萬美元。另外值得注意的是，絕大部門的地區中心的投資門檻是不少於50萬美元。除了投錢，另外一個核心的要求是創造就業。法律的一般規定是，對於創立新企業的申請人，必須通過投資的企業在I-526表格批准後的兩年內直接僱傭10個全職以上的美國公民或美國綠卡持有者或者其他合法移民；對於參加地區中心計畫的投資人需要證明區域中心正在按照其被批准的商業計畫運營；對於收購困難企業的申請人，需要至少保持投資時的雇用人數。EB-5投資人自身和配偶子女不算在內。
移民流程
1、提交投資移民申請- 首先申請人需要向移民局遞交“外國企業家投資移民申請”I-526表格，以及所需的資金合法證明以及商業計畫等證明檔案，申請費為1500美元，審理時間為半年到一年。
2、申請身份調整（臨時綠卡）- 在I-526獲得批准以後，與其他移民簽證類似，申請人需要通過領事館程式（如果申請人不在美國境內）進行身份調整或者提交I-485表格（如果申請人處於美國境內），審理過程大概需要6到12個月，一旦身份調整獲得批准，申請人即會獲得有效期為兩年的“臨時綠卡”（Conditional Green Card），該綠卡和永久綠卡的享有相同的待遇。主申請人的直接親屬（即配偶和21歲以下的未婚子女）可以作為受益人同時申請。I-485的審理時間為半年到一年。
3、申請永久綠卡- 在臨時綠卡到期前的90天內，申請人提交“去除條件申請”I-829表格來申請永久綠卡，申請費為3750美元，如果過期而未申請，申請人將會被納入驅逐程式的名單。如果申請人滿足移民局對於EB-5的所有關於資金和就業崗位的要求，I-829會得到批准，繼而申請人將獲得永久綠卡。I-829的審理時間為半年到一年。
EB-5投資移民申請人從開始申請到最後拿到永久綠卡的時間通常是三年半到四年。在I-829審理階段，申請人的臨時綠卡身份仍然處於有效的狀態，這個狀態將維持一年直到移民局得出結果，此間，申請人在檔案齊全的條件下依然可以出國旅行。
運營模式
運營模式簡介
區域中心項目扮演的角色相當於一個私募基金管理人（GP）。他們首先在市場上聯繫一些需要融資的開發商，寫一份商業計畫書，描述如何能夠刺激地方經濟並提高就業率。準備好所有資料後，便向移民局申請項目預審批。能夠拿到移民局的預審批有利於日後的行銷便利，但並不會加快投資者申請I-526的速度。截至2012年9月，全美共有226個區域中心獲批。移民局對於區域中心的審批也並非對專業技能、資金實力、或資歷有任何嚴格要求，因此區域中心管理人的投資管理能力存在較大疑問。在此階段，區域中心基本上可以對外行銷，從海外通過與移民中介合作，召開各種項目推介會招募投資人。因各個項目募集資金不同，每個項目的參團人數也不同，有的項目僅需一二十人，有的項目需要五六十人。第一位參團的投資人將資金注入指定賬戶後，必須等待最後一人注資，移民局的審批才開始啟動，如果申請過程中一個人放棄，將會影響所有人的申請過程，因此投資人應做好長期奮戰的準備。
區域中心在對外招募資金前，通常是無法預期募集結束時間，也無法保證開發商資金何時到位，而開發商項目一旦啟動，無法長時間等待，這意味著開發商必然不會對區域中心抱有太大希望，EB-5投資者的資金也就必然排在其他投資人之後，風險自然在無形中提升。
成為移民局區域中心步驟
STEP 1. 判定區域中心的範圍
對區域中心批准事關重要的一步就是判定項目的地區和項目的經濟範圍。其中包括判斷地點、行業、需要的投資額、和區域中心的商業模式。
STEP 2. 組建指定區域中心至關重要的專家團
指定區域中心審批前，一定要聯繫到行業專家讓他們可以開始指定區域中心的工作。其中包括：經濟師、會計師、移民律師等。
STEP 3. 向美國移民局提交I-924申請
申請指定區域中心的表格其實是交給移民局的I-924表格，通常是移民律師通過其他專家的協助來提交的。
STEP 4. 向美國移民局提交EB-5投資者的I-526申請
I-526申請會列出區域中心參與的EB-5項目。區域中心可以請移民律師幫申請人提交。審批通過後，個人EB-5投資者將得到有條件綠卡移居美國。區域中心可以託管部分或全部的投資金額，直到I-526申請成功為止。
STEP 5. 區域中心管理其項目並保持對美國移民局的合規性
區域中心必須監管投資者並記錄項目崗位創立的進度。區域中心還需向美國移民局提供年度合規性報告。區域中心可能還需要申報給美國證監局和其它州或當地的證券監管機構。
STEP 6. 為申請人提交I-829申請
這個申請會表示申請人已經符合所有EB-5計畫的要求。審批通過後，投資者可以得到美國永久居留身份。雖然該申請通常是EB-5申請人自己提交，但區域中心可以提供證據證明項目投資創立並滿足崗位創立要求。
利弊分析
由於EB-5移民簽證的高風險性，2008年以前，10,000個簽證配額僅僅能吸引不足一千個申請者。為了吸引更多的海外資產，美國政府推出了“區域中心移民方案”（Regional Center Pilot Program）。“區域中心”實際上是美國建造的一個統一經營專門提供給投資移民申請人投資的一個商業中心，這樣的商業中心需要得到政府的批准，為EB-5投資移民申請提供了更多優惠政策。因這種移民方案比較大眾化，對申請者的語言及管理能力要求最低，申請人占比最大，成為移民中介的主推業務。
區域中心移民方案優勢
區域中心的投資門檻只需要50萬美元，如果投資管理人的能力很強，可以省去不少精力和時間；移民局不要求投資者參與日常管理，這是與其他投資模式最大的區別之一，投資者僅需投錢即可，也不需要居住在地區中心或附近，投資者不必為管理事務所累，可放心管理其他事業或安心念書等；移民局在兩年後考察EB-5申請人的投資效果以決定是否對其發放永久綠卡時，除了會考慮直接創造就業機會以外，間接創造就業機會也會被算在內。EB-5申請人只需獲得區域中心提供的資料證明創造就業的目標已經實現，而移民局認可便可。
區域中心移民方案風險
當然，區域中心移民並非合理，也存在很多不確定因素導致風險較高，其在以下幾個方面：
投資通常以有限合夥形式進行，單個申請人僅占很小份額，沒有對企業經營和管理權利，一旦區域中心未按照商業計畫運行，很難通過投票、決策等管理手段與區域中心管理者進行交涉；大部分區域中心的運營者都不是資深的資產管理人，一般是一些生意人或前任政府雇員，缺乏投資經驗，因此他們無法提供像PE投資管理人一樣的回報率，有實力的PE投資管理人也不會費太大的心思去做區域中心的生意；區域中心運營者在接觸潛在項目發起人前，手上未到資金，需要說服項目發起人同意由其幫助發起定向EB-5投資基金，如項目資金已經到位，項目發起人根本不會選擇區域中心，只有資金沒有到位的項目才輪得上區域中心去海外招募投資人。另外，移民局要求投資人承擔相當程度的投資風險，區域中心只能選擇當地不發達地區的項目，能否籌到錢還是不確定的事情。在這種情況下，談判籌碼較小，很難拿到優質的潛在項目。道理很簡單，風險低可行的項目銀行早就提供了貸款；潛在移民投資人把錢交給移民中介後中介費是不退還的，只能選擇移民中介推薦的其他區域中心項目。美國有220多個區域中心，共300多個項目，投資人只能選擇他們選定的移民中介項目，移民中介只會提供已簽項目。雖說移民中介也會篩選，但他們不是專業投資機構無法評估項目風險；在項目啟動時存在如下幾方面的風險點（1）項目沒有招募到足夠的投資人無法成行；（2）運營方處於某些原因不願做了；（3）項目其他部分的資金不到位；（4）移民局修改了某些其他方面的判決（移民局有推翻之前預審批的裁量權）；（5）投資人無法證明收入來源合法性；（6）移民局有權修改間接就業機會的經濟模型，導致就業人數最終不被認可；項目不同階段存在不同類別風險。區域中心的資金返還需要項目成功，沒有一個項目有6年的建設期，所以一般項目已經運營了幾年，如果建設期建設完成，項目就沒有建設期風險，進入運營期後面對的是運營期風險。我們研究過10多個項目，基本上都有一定運營期風險。例如，有一個項目是在紐約百老匯大街投資4D影院，需要EB-5投資人貢獻7000萬美元，質押品沒有物業，只有影院的設施。根據商業計畫書，項目面臨的運營期風險就是要賭遊客是否會花28美元去看一場50多分鐘的4D電影，基本上每個遊樂場都有免費的4D電影。基於我們的判斷，運營期風險較高；區域中心項目較直接投資具有較長的資金鎖定期。區域中心項目要求投資期長達5-6年，加上半年至一年的資金空置等候期，相當於鎖定7年之久，而直接投資只需要2年考核期。其次，區域中心項目只能一次過關，如沒有達標，投資者只能打道回府，而直接投資有多次申請機會，如某方面不達標可以立即修改，直到做到達標為止。區域中心移民方案對於大多數有資金沒有管理經驗，在美國也沒有合作機構的申請者是最為合適的，這也是該模式如此流行的原因。儘管區域中心移民方案有諸多優惠之處，此投資模式比直接投資的風險要高出很多。從歷年簽證成功率來看，直接投資遠遠高出區域中心。2011年批准的移民項目中，8%的申請人創造24%的批准個案，而區域中心占92%的申請人只創造76%的成功個案，區域中心失敗率是直投的3倍。因此，在決定投資之前諮詢相關領域富有經驗的移民律師非常有必要。無論對於區域中心的選擇和分析，還是證明材料的準備，稍有不慎都可能讓申請人的時間和金錢付諸流水。
五大投資誤區
政府參與不等同於政府項目
不少移民中介宣稱，某某投資移民項目有政府擔保，或者將政府參與直接說成是政府項目。對此，蔡學軍表示，美國EB-5區域中心的成立是為了吸引國外資金集中投資政府特別規劃核准的地區，以有效地促進地方經濟的發展。180多個區域中心，是美國各級政府批出的為促進當地經濟發展的項目，所以，美國投資移民EB-5項目中，也是有州、郡、縣不同層級的政府項目。180多個區域中心的項目中，按照其性質劃分，可以分為兩大類：一類是屬於私營機構項目；一類屬於政府項目。這其中，僅有4個是州政府區域中心項目，其他的絕大多數都是私營機構項目。
兩種項目相比，沒有絕對的好壞，但是，政府項目與私營機構的項目相比，招商能力不一樣。蔡學軍舉例說，廣州市政府招商，肯定與民營企業招商的能力不一樣，前者可以引進大型的企業、公司，而後者未必有這樣的影響力。論其風險，政府項目的風險不是沒有，只是說相對小一些。因為政府招商引資能力更強勁一些，項目開工、完工更有保障。但是如果政府垮台，項目同樣存在風險。不過理論上說，這種幾率比較小。而私營機構、發展商的項目最大的風險在於，其招商引資若不夠，項目開工、完工就可能出問題，投資者解除條件綠卡、還款就很難保障。
投資款組合不同風險不同
在對EB- 5投資移民的風險進行分析時，有業界專家表示，風險分析需要看其投資款組合的方式，組合方由哪幾方組成，各自所占比例決定著EB-5投資者的風險係數。打個比方，若一個EB-5項目投資組合有政府資金+商業銀行+EB-5投資人+企業（公司），其中政府投資資金占50%，EB-5投資人資金只占15%，其他占35%。按照一些企業的宣傳，由於政府投資資金所占比重大，該項目則屬於安全項目，就可以保障綠卡和資金安全。
綠卡安全不等同於資金安全
由於政府參與的項目有可能出現資金風險，因此綠卡安全跟資金安全屬於兩個完全不同的概念，但是申請者常常將兩個概念混淆。據記者調查了解到，確實有一些項目在對外宣傳時強調， “項目地處繁華商圈，商機無限，資金回報達10%”等，目的是要表達50萬投資款的還款沒有一點風險，而且還有投資收益。
已開工不比未開工項目風險小
在對EB-5項目風險進行分析時，已開工的項目風險係數相對偏小，因為開工意味著在創造就業機會。而未開工的項目意味著還沒有創造就業機會，其原因要么還在籌款，要么是因為其他原因耽誤，而解除有條件綠卡的時間是兩年，如果兩年之內項目開不了工，或者開工很晚，完成不了解除有條件綠卡的風險，對投資者的綠卡安全來說，是有很大風險的。
這種風險一般都是單一項目表現比較明顯。“因為單一的項目，它是需要EB-5資金才能夠開工。所以選擇單一項目時，肯定是選擇已開工的項目好過還未開工的。”
資金收益越高並不代表還款越有保障
據了解，加拿大投資移民明確規定，還款沒有利息。美國投資移民EB-5沒有政府擔保，因此在還款上，各家區域中心的操作模式不一樣，有承諾5年到期還款，也有承諾5年到期除還本金之外，還要支付一定的利息，也就是中介機構所宣稱的項目收益。
投資EB-5的申請者必須明白，之所以美國有那么多區域中心，可以接納EB-5申請人，不是平白無故的。借EB-5投資者的錢，目的就是利息比銀行低，而向銀行借款利息高。所以，有項目承諾有很高收益的，一般不太現實，或者風險極大。
