北京市住宅區首次業主大會會議召開方案
（示範文本）
使 用 說 明
一、本首次業主大會會議召開方案文本為示範文本，由北京市住房和城鄉建設委員會制定，適用於本市範圍內住宅區首次業主大會會議籌備組籌備召開首次業主大會會議。
二、業主可以根據實際情況共同決定對示範文本的內容進行選擇、修改、增補或者刪減。
三、非住宅區可以參照使用本示範文本。
首次業主大會會議召開方案
（名稱應當與前期物業服務契約所填名稱一致）
根據《中華人民共和國物權法》 、《物業管理條例》、《北京市物業管理辦法》、《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》 及相關法律、法規、規章規定，結合本物業管理區域內的實際情況，在 區(縣) 街道辦事處/鄉鎮人民政府的指導下，由 建設單位代表、業主代表，共 人，於 年 月 日組建成立
物業管理區域(以下簡稱本物業管理區域)首次業主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組），經籌備組研究決定，制定本工作方案：
一、首次業主大會會議召開方式
籌備組決定以第 種形式召開首次業主大會會議。
1．集體討論形式；
2．書面徵求意見形式。
二、首次業主大會會議表決方式
籌備組決定以第 種形式投票表決首次業主大會會議相關議題。
1．採用集體討論形式召開首次業主大會會議並採用當場投票形式表決；
2．採用集體討論形式召開首次業主大會會議並採用收發表決票形式表決；
3．使用北京市業主決定共同事項公共決策平台形式表決；
4．採用書面徵求意見形式召開首次業主大會會議並採用收發表決票形式表決。
以書面徵求意見方式召開首次業主大會會議的，由籌備組派 名工作人員將業主大會議事規則（表決稿）、管理規約（表決稿）、首次業主大會會議召開方案（本方案）、《業主委員會委員候選人簡歷》以及《本物業區域首次業主大會會議表決書》等檔案公示並送達業主，由業主或者由其配偶、子女、父母等共同居住的成年家屬簽收。也可採用掛號信等方式送達，並保留送達記錄。
業主本人應當按照《本物業區域首次業主大會會議表決書》中的要求和形式進行表決，經本人簽字後，由籌備組工作人員收集，也可由業主投放到 （籌備組指定地點）。
三、首次業主大會會議召開時間
籌備組決定於 年 月 日至 年 月 日，在本物業管理區域內召開首次業主大會會議。逾期未召開的，則自動延期，但至遲不超過籌備組自成立之日起三個月。
首次業主大會會議會期由籌備組根據本物業管理區域的實際情況和首次業主大會會議召開及表決方式確定，最長不得超過60天。
採用第1種表決方式的，首次業主大會會議會期為 天；
採用第2種表決方式的，首次業主大會會議會期為 天；
採用第3種表決方式的，首次業主大會會議會期為 天；
採用第4種表決方式的，首次業主大會會議會期為 天。
四、首次業主大會會議召開地點
採用集體討論形式召開首次業主大會會議的，籌備組決定於 召開本物業管理區域首次業主大會會議。
採用書面徵求意見形式召開首次業主大會會議的，籌備組決定於 收發《業主委員會候選人自薦表》、《業主委員會候選人推薦表》和《本物業區域首次業主大會會議表決書》。
五、首次業主大會決議事項
首次業主大會會議決議事項分為應當表決事項和可以表決事項。《北京市物業管理辦法》實施後申請辦理商品房預售許可或者現房銷售的住宅物業項目，首次業主大會會議除完成應當表決事項表決外，還應當就是否解除前期物業服務契約並確定物業管理方式進行表決。但是未表決該事項的，不影響業主大會的成立和備案。
1.應當表決事項進行表決：
（一）管理規約（草案）；
（二）業主大會議事規則（草案）；
（三）選舉業主委員會委員。
2.可以表決事項：
；主委員會委員。式召開首次業主大會會議並採用收發選（一）是否解除前期物業服務契約；
（二）確定物業管理方式為：
1.本物業管理區域內實行自行管理；
2. 委託物業服務企業或者專業性服務企業管理;
3. 委託其他管理人管理.
六、首次業主大會會議表決規則
決議以上事項應當經本物業管理區域內專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
業主的表決權按照面積和人數計算。
業主的面積表決權數按照下列方法認定：
（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣契約記載的面積計算；
（二）建築物總面積，按照前項的統計總和計算。
業主的人數表決權數按照下列方法認定：
（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
（二）總人數，按照前項的統計總和計算。
按照規劃建設的已經辦理了不動產登記的車庫、車位，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產登記但是具有銷售（預售）許可證的車庫、車位,按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按買賣契約記載的面積計算。按照規劃建設的人防工程面積不計算投票權。
根據以上表決規則和本物業管理區域內業主及其專有部分面積明細表（見附屬檔案）確立各業主的表決權。
七、業主委員會委員候選人產生辦法
籌備組按照《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》的有關規定，本著公開、公平和公正的原則結合本物業管理區域的實際情況，決定業主委員會委員候選人可以由業主自薦，也可以由 名以上的業主聯名推薦產生。業主委員會委員候選人推薦產生的，應同時提交被推薦人的同意參選書面證明。本物業管理區域內業主可以憑房屋權屬證書和身份證於 年 月 日至 年 月 日
到 領取《業主委員會候選人自薦表》、《業主委員會候選人推薦表》，並於 年 月 日前將《業主委員會候選人自薦表》、《業主委員會候選人推薦表》交回 ，過期不予登記。
業主委員會委員候選人產生後，應於 年 月 日至 年 月 日在本物業管理區域內公示候選人名單和簡歷。
八、業主委員會委員及候補委員產生辦法
籌備組按照《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》的有關規定，本著公開、公平和公正的原則結合本物業管理區域的實際情況，決定業主委員會委員名額為 名，候補委員為 名。
業主委員會委員由物業管理區域內的業主擔任，並應當符合下列 條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（三）未被業主大會依約限制被選舉權；
（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；
（五）具有一定組織能力；
（六）具備必要的工作時間；
（七）臨時管理規約約定的其他條件。
除上述條件外，主任委員還應當符合以下 條件：
（一）具有豐富的工作經驗和良好的民眾基礎；
（二）熟悉物業管理相關法律、法規、規章和政策。
業主是法人或者其他組織的，可以授權自然人參加業主委員會委員的選舉。一個物業管理區域內，一名自然人只能代表一個法人或者其他組織。
有以下行為之一的業主，不能擔任業主委員會委員：
九、籌備及召開首次業主大會會議費用預算明細及費用結算方案
按照《北京市物業管理辦法》 和《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》 關於建設單位承擔籌備及召開首次業主大會會議所需費用的規定，結合本物業管理區域的實際情況，經與建設單位友好協商，籌備組與建設單位共同確定本物業管理區域籌備及召開首次業主大會會議所需費用預算為 元，費用預算明細見附屬檔案。
首次業主大會會議結束後，籌備組與建設單位結算籌備及召開首次業主大會會議的實際費用。
十、籌備組的解散
因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責的或者逾期未完成籌備工作的，籌備組應當在在物業管理區域內顯著位置公告並說明理由，籌備組自公告之日起自動解散，符合第十條規定的，業主可以重新申請成立業主大會。
業主大會成立後，籌備組應當解散並將相關資料移交給業主委員會。
籌備組全體成員簽字：
年 月 日
