(2006年8月7日)
經國務院同意，建設部、商務部、發展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局日前聯合發布《關於規範房地產市場外資準入和管理的意見》（以下簡稱《意見》）。為便於理解檔案相關內容，記者採訪了六部門有關負責人（以下簡稱“有關負責人”）。
記者：境外機構和個人在境內投資購買非自用房地產，為什麼應當遵循商業存在的原則設立外商投資企業？
有關負責人：境外機構和個人在境內購買非自用房地產，其目的是用於出售、出租等經營活動，屬於投資經營行為，根據《中華人民共和國中外合資經營企業法》、《中華人民共和國中外合作經營企業法》、《中華人民共和國外資企業法》等規定，應依法申請設立外商投資企業，並在核准的經營範圍內開展經營活動。境外投資者未按照外商投資法律的規定取得《外商投資企業批准證書》和《營業執照》的，不得進行房地產開發和經營活動。
記者：《意見》為什麼要對外商投資設立房地產企業註冊資本占投資總額的比例進行調整？調整以後有何具體要求？
有關負責人：目前執行的《關於中外合資經營企業註冊資本與投資總額比例的暫行規定》是1987年頒布的，近年來房地產市場發展較快，原有一些規定已不適應形勢發展，需要進一步加以完善。為了提高外商投資房地產企業的抗風險能力，充實外商投資房地產企業的資本，《意見》對投資總額1000萬美元以上的外商投資房地產企業的註冊資本占投資總額的比例進行了調整，將註冊資本從不得低於投資總額（1000萬-3000萬美元）的2/5或投資總額（3000萬美元以上）的1/3，統一提高到不得低於投資總額的50%。對於投資總額1000萬美元以下的，仍按照原規定執行。
記者：為什麼要對外商投資房地產企業的股權和項目轉讓，以及境外投資者併購境內房地產企業，在審批程式方面作出專門規定？
有關負責人：外資以購買股權等形式進入房地產市場，帶來了一系列問題，主要是：企業的股權結構雖然發生了變化，但作為房地產項目主體的企業名稱等有的並未發生變化；一些企業新股東不願遵守以前股東所簽訂的《國有土地使用權出讓契約》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》；一些企業訂立固定回報或變相固定回報條款等。而原有審批程式難以保證有關部門掌握相關信息，成為房地產市場監管的薄弱環節。為了防止利用股權轉讓和併購投機炒作房地產，防止擅自改變土地用途或規避正常的外資準入審批，按照有關法律法規和政策，《意見》規定：上述股權、項目轉讓和企業併購，由商務主管等部門嚴格按規定進行審批。投資者申請辦理審批手續時，應提供履行《國有土地使用權出讓契約》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》的保證函，《國有土地使用證》，稅務機關出具的相關納稅證明材料，以及建設（房地產）部門將變更事項記載於房地產登記系統後發放的股權變動（變更）備案證明。在外匯登記環節，外匯管理部門將對投資者切實履行股權投資責任進行監管，做好外商投資企業外匯登記或登記變更工作。
為繼續落實《國務院辦公廳關於妥善處理現有保證外方投資固定回報項目有關問題的通知》（國辦發［2002］43號），《意見》重申，外商投資房地產企業的中外投資各方不得在契約、章程、股權轉讓協定以及其他檔案，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報條款，有關部門在審批中將加強固定回報的審核工作。
記者：為什麼規定境外投資者通過股權轉讓及其他方式併購境內房地產企業，或收購合資企業中方股權的，須妥善安置職工、處理銀行債務、並以自有資金一次性支付全部轉讓金？
有關負責人：《意見》依照有關規定，強調境外投資者通過股權轉讓及其他方式併購境內房地產企業，或收購合資企業中方股權，應對職工安置和銀行債務處理做出妥善安排，並以自有資金一次性支付全部轉讓金。作出這樣規定的目的是維護職工的合法權益和銀行的合法權益，維護正常的經濟秩序和社會秩序，同時也為了保證企業的正常經營。為了防止出現投機炒樓，或囤積土地、房源等違法違規現象的發生，《意見》規定不允許有不良記錄的境外投資者從事上述併購活動。外匯管理部門將加強股權轉讓外匯登記工作，落實對境外投資者以自有資金一次性支付全部轉讓款的監管。
記者：《意見》規定外商投資房地產企業註冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》的，或開發項目資本金未達到項目投資總額35%的，不得辦理境內、境外貸款，外匯管理部門不予批准該企業的外匯借款結匯。這是否說明對外商投資企業貸款和外匯管理的政策更加嚴格了？
有關負責人：這項規定並不代表對外商投資企業貸款和外匯管理的政策更加嚴格，而是為了外商投資房地產企業與中資企業在相關政策上的一致。這既是穩定房地產市場的需要，也是防止境外熱線短線炒作境內房地產的措施。譬如《意見》要求外商投資房地產企業同時滿足按規定全部繳付註冊資本金、取得《國有土地使用證》和開發項目資本金達到項目投資總額35%這三個條件，方可辦理銀行貸款，這與目前對中資房地產企業的要求是基本一致的。外商投資房地產企業如果不具備上述條件而擅自借入外債，外匯管理部門不得辦理其外債登記和外債結匯核准，外匯指定銀行也不得辦理其外匯入賬和結匯手續。同時，新的外匯管理政策還規定，根據外商投資企業房地產開發經營資格管理的要求，境外機構和個人存入境內銀行外國投資者專用外匯賬戶的資金，未轉入後續設立的外商投資企業資本金賬戶之前，不能用於房地產開發和經營。
記者：我們注意到《意見》對境外機構和個人在境內購買自用、自住商品房作出了新的規定，這是基於什麼考慮？
有關負責人：隨著我國對外開放和房地產市場逐步發展，境外機構和個人在境內購買房地產日趨活躍，外資進入房地產市場的準入規則不夠規範、市場秩序比較混亂。我國土地資源稀缺，人口眾多，人地矛盾突出。從長遠考慮有必要進一步加強境外機構和個人在境內投資購買房地產的監管。
《意見》規定，除經批准從事經營房地產的企業外，符合條件的境外機構和個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，具體包含兩種情況：一是境外機構經有關部門批准在境內設立的分支、代表機構，二是在境內工作、學習時間超過一年的境外個人。境外個人在境內工作、學習超過一年時間的，已屬國民經濟的“居民”範疇，其經濟活動的成果計入我國的GDP，自然可以享受境內自然人的部分待遇，因而允許購買生活、工作必需的自住商品房；在境內工作學習不足一年時間的，其住房需求可通過租賃方式加以解決。考慮到港澳台地區居民和華僑與內地聯繫密切，其中很多人雖然沒有在內地學習、工作，但在內地長期生活，允許其在境內購買自住的商品房是有必要的，因此《意見》規定可在境內限購一定面積的自住商品房。
記者：符合規定的境外機構和個人購買自用、自住商品房為什麼必須採取實名制？
有關負責人：為防止某些境外機構和個人違規購買炒作房地產，維護房地產市場的穩定，做好房地產市場監管的基礎工作，更準確地掌握房地產信息，參照國內居民購房的普遍做法，對符合規定的境外機構和個人購房實行實名制是必要的。境外機構和個人購買自用、自住商品房時，境外機構必須持有有關部門批准其設立分支、代表機構的證明，個人則應持在境內學習、工作超過一年的有效證明。各地房地產產權登記主管部門將嚴格按照自用、自住原則辦理境外機構和個人購買房屋的產權登記。自用、自住原則按以下政策把握：凡符合條件的境外個人在境內只能購買一套用於自住的商品房，符合條件的境外機構只能在設立分支、代表機構的城市購買用於辦公所需的商品房。各地房地產主管部門將完善商品房交易登記信息系統，加強商品房預售契約登記備案，發現境外機構和個人購房不符合自用、自住原則的，不予辦理有關手續。
記者：《意見》出台後，外商投資企業、境外機構和個人購房的資金匯入和結匯的具體辦理程式有什麼變化？
有關負責人：為配合《意見》的落實工作，進一步規範房地產市場外匯管理，今後境外機構和個人購買境內商品房只有符合自用、自住原則，才能辦理相關外匯收支和匯兌手續。境外機構和個人從境外匯入購房款或從其境內外匯賬戶支付購房款的，應當經外匯指定銀行審核確認相關材料後，將購房外匯資金結匯後劃入房地產開發企業的人民幣賬戶，不能將外匯資金直接劃入房地產開發企業的外匯賬戶。境外機構和個人因故不能完成商品房交易，需將人民幣購房款購匯匯出的，經原結匯的外匯指定銀行進行真實性審核確認後，可將人民幣購房款購匯劃回境外機構或個人外匯賬戶。境外機構和個人轉讓所購境內商品房取得的人民幣資金，須依法辦理納稅等手續並經商品房所在外匯管理部門審核確認後，可購匯匯出。
