各盟行政公署、市人民政府，自治區各委、辦、廳、局，各大企業、事業單位：
為進一步健全完善我區城鎮住房保障體系，有效解決保障性住房建設面臨的問題，切實滿足中低收入住房困難家庭的基本住房需求，根據《國務院辦公廳關於保障性安居工程建設和管理的指導意見》(國辦發〔2011〕45號)、原建設部等九部門《廉租住房保障辦法》、原建設部等七部門《經濟適用住房管理辦法》、住房和城鄉建設部《公共租賃住房管理辦法》有關規定，現就進一步加強和完善城鎮保障性住房建設和管理工作提出如下意見。
一、總體要求
深入貫徹落實科學發展觀，加強改革和制度創新，進一步完善我區城鎮住房保障制度，建立健全以公共租賃住房為基本形式的、能夠適應不同家庭住房支付能力差異性保障需求、以先租後售、租售並舉為特徵的保障性住房供應體系。按照政府主導、社會參與的原則，在不斷加大政府財政投入的同時，注重發揮市場機製作用，完善引入商業化操作的配套政策，有效解決保障性住房建設資金籌集問題，逐步形成可持續的保障性住房投資、建設、運營和管理新機制。
保障性住房建設和管理工作要堅持從我區區情出發，滿足基本住房需要;堅持經濟、適用、環保，確保質量安全;堅持分配過程公開透明，分配結果公平公正;堅持規範管理，合理確定保障性住房的保障範圍、保障方式和保障標準。
二、積極推進投資主體多元化
保障性住房建設和運營堅持政府主導與市場運作相結合，在政府主導下積極引入市場機制，實現投資主體多元化。保障性住房既可以由政府直接投資建設，也可以由社會機構和企業投資建設，遵循“誰投資、誰持有、誰經營、誰受益”的原則。
(一)政府直接投資建設的保障性住房應由政府指定的住房保障實施機構承擔。政府指定的住房保障實施機構既可以是公益性事業單位也可以是非盈利性社會組織，由政府向其注入一定資金，並通過整合政府持有產權的保障性住房及土地等其他資產，使其具備一定的融資能力，承擔保障性住房資金籌措及房源籌集、管理、維護和運營工作，在通過市場化運營有效解決中低收入家庭住房困難的同時，實現國有資產保值增值。
(二)政府與企業或其他機構共同出資建設保障性住房，政府可採取貼息、注入資本金、土地作價入股、允許配建一定比例商業用房等支持性措施，引導和鼓勵企業及社會力量參與保障性住房建設。
(三)其他主體獨立投資籌集的保障性住房，由投資人或其委託的機構負責管理和營運，在嚴格執行保障性住房相關政策的前提下，可享受保障性住房建設稅費減免等相關優惠政策。
(四)為進一步加大保障性住房的籌集力度，可以在商品房項目中配建一定數量的保障性住房。以配建方式建設保障性住房的，配建套數、建設標準、套型結構等內容應當作為商品房開發項目取得建設用地的前置條件，並納入建設用地劃撥決定書或者建設用地使用權出讓契約。
三、加快各類保障性住房的並軌管理
通過實行“租補分離、分類補貼”，實現廉租住房、公共租賃住房的並軌管理運行。各地區要按照被保障家庭收入情況制定分類補貼標準。政府和用人單位按分類標準向被保障家庭發放補貼資金。保障性住房的經營者按市場租金或略低於市場租金的標準向被保障家庭收取租金，並提供物業管理服務。原則上符合廉租住房保障條件低保家庭的租賃補貼由政府承擔;其他低收入家庭房租水平超過家庭月收入30%的部分，由所在單位和企業承擔。
各地區要加快建立以公共租賃住房為基本形式的城鎮居民住房保障體系，可根據本地區的實際，把經濟適用住房和限價商品房一併納入公共租賃住房管理，今後不再以經濟適用住房、限價商品住房形式建設保障性住房。對符合經濟適用住房購買條件和需要用限價商品住房實施保障的家庭，一律改由通過公共租賃住房實施保障。
四、積極探索建立保障性住房建設資金回收機制
(一)保障性住房項目通過租金收入、配建的商業用房出租出售收入仍不能實現項目資金平衡的，允許保障性住房租賃一定年份後向承租家庭分批出售部分房源。按照增租控售、利潤不超過3%的原則，一個保障性住房項目累計出售量不得超過該項目保障性住房總量的50%，確保租賃性保障房房源的持續增長。
(二)按照“先租後售、租售並舉、自願購買、共有產權”的原則，已承租保障性住房一定期限的被保障家庭，可自願申請購買其承租的保障性住房有限產權。產權比例和出售價格應綜合考慮土地出讓價款減讓、稅費優惠以及被保障家庭的支付能力等因素，原則上按照屆時同地段、同類別普通商品住房價格的70%確定，具體價格由市和旗縣(市)人民政府住房保障主管部門會同物價、財政等部門測算，報本級人民政府批准後公布實施。政府投資建設的保障性住房，被保障家庭按政府批准實施的價格購買後取得房屋70%的產權，其餘30%的產權歸政府持有。承租人購買公共租賃住房有限產權，可以一次性購買全部面積，也可以購買部分面積，已購買面積免繳租金。社會投資建設並以出讓方式取得用地的保障性住房項目，租賃使用3年後可以出售。出售時，由政府相關部門提出指導價，在利潤不超過3%的前提下，可按限價商品住房的相關政策出售。
(三)個人購買的保障性住房在向住房保障主管部門或相關建設單位付清房款滿5年後，方可上市轉讓或者出租。上市交易時，屬政府投資建設的，應當向政府上交實際成交價款的30%，可取得全部產權。保障性住房的買受人在取得完全產權前已另行購買擁有住房、全部家庭成員戶籍均遷出我區需要轉讓所購保障性住房的，所購保障性住房由住房保障主管部門按照在原銷售價格基礎上綜合考慮住房折舊和物價水平等因素確定的價格予以收回。
(四)由政府全額出資建設的保障性住房的出售收入或合資建設的保障性住房政府投入部分的出售收入，要存入保障性住房資金專戶，實行專戶管理，專項用於保障性住房的滾動建設。
五、認真落實各項支持政策
(一)確保用地供應。各地區要根據住房保障規劃和保障性住房年度建設任務，科學編制土地供應計畫，並在新增建設用地年度計畫中對保障性住房用地指標實行單列，做到“應保盡保”。要提前做好保障性住房建設項目儲備並落實到具體地塊。依法收回的國有土地、儲備土地應優先安排用於保障性住房建設。涉及新增建設用地的，要提前做好土地徵收、補償安置、房屋拆遷、土地出讓等前期工作，確保及時供地。國土資源部門要開通保障性住房建設用地審批綠色通道，簡化審批程式，提高審批效率。
(二)加大資金籌集力度。要認真落實好已有的資金籌集政策，加大對保障性住房建設資金支持力度。要嚴格按照規定用途使用中央各類保障性安居工程專項補助資金。自治區各類保障性安居工程專項補助資金，在確保完成當年保障任務的情況下，允許和支持各地區統籌安排使用。鼓勵和引導民間資本通過直接投資、間接投資、參股、委託代建等多種方式參與保障性住房建設。
(三)落實稅費減免政策。對各類保障性住房項目要切實落實現行建設、經營等環節的稅收優惠政策，免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金。
六、進一步提高規劃設計水平
(一)科學合理編制保障性住房規劃。各地區要把保障性住房建設作為經濟社會發展規劃和城市總體規劃的重要內容。要做好低收入家庭住房情況調查，在切實掌握保障性住房需求的基礎上，編制好本地區住房保障規劃和年度計畫。住房保障規劃和年度計畫應當明確保障目標、實施時序、保障資金安排、建設規模、空間布局、建設用地供應和其他主要政策措施等內容。保障性住房實行分散配建和集中建設相結合。集中建設的保障性住房，應當充分考慮居民就業、就醫、就學、出行等需要，加快完善公共運輸系統，同步配套建設生活服務設施。
(二)最佳化戶型設計。保障性住房戶型設計要嚴格執行抗震設防和建築節能等強制性標準，堅持戶型小、功能齊、質量高、安全可靠的原則，有效滿足各項基本居住功能。保障性住房應以50平方米以下的小戶型為主，考慮人口和代際因素，可適度建設中戶型的保障性住房。中戶型保障性住房最大不得超過80平方米，高層可放大到90平方米以內，中戶型要嚴格控制在總量的15%以內。項目內保障性住房平均面積要控制在60平方米左右。保障性住房應提供簡約、環保的基本裝修，具備入住條件。
(三)著力提高保障性住房品質。各地區要按照財政部、住房城鄉建設部《關於加強推動我國綠色建築發展的實施意見》(財建〔2012〕167號)要求，貫徹綠色發展、循環發展、低碳發展理念，保障性住房建設至少要達到一星級綠色建築評價標準，鼓勵向更高星級的綠色建築發展。同時，保障性住房建設應因地制宜地利用各類可再生能源，降低後期的管理和運行成本，減少被保障人員的生活開支。根據我區太陽能資源富集和太陽能熱水系統技術成熟的實際，保障性住房必須設計安裝太陽能生活熱水系統，做到保障性住房與太陽能熱水系統統一設計、統一施工、統一驗收。
七、切實加強項目管理
強化工程質量監管。保障性住房建設要嚴格履行法定的項目建設程式，規範招投標行為，落實項目法人責任制、契約管理制、工程監理制，嚴格建築材料驗核制度。項目法人對住房建設質量負永久責任，其他參建單位按照工程質量管理規定負相應責任，實行建設、勘察、設計、施工、監理單位負責人和項目負責人責任終身制。凡2012年7月1日後竣工的保障性住房建設項目，均要在建築物明顯位置設定質量責任永久性標牌，標牌內容主要包括項目名稱、項目類別、建設單位、施工單位、監理單位等，接受社會監督。保障性住房參建各方要建立健全質量管理體系，嚴格按照法律、法規和強制性標準規定進行勘察、設計、施工、監理和驗收，切實把加強質量監管貫穿於建設全過程。各旗縣(市、區)工程質量安全監督機構要加大對工程質量和施工安全的監督檢查力度，對每個保障性住房項目都做到指定專人負責，實行全過程監管。積極開展施工現場遠程監管，所有保障性住房項目必須達到施工現場遠程監管全覆蓋。對存在違法違規行為和工程質量不符合強制性標準的工程項目，要責令整改，並依法依規處理。
八、完善分配和後期管理制度
(一)完善準入和退出制度。各地區要根據當地經濟社會發展水平及居民收入、住房狀況，合理確定保障對象的準入條件，並定期進行調整，及時向社會公布。要以住房困難作為確定住房保障對象的首要條件，依據其收入水平確定政策支持強度。保障性住房申請人應當如實申報家庭住房、收入和財產狀況，聲明同意審核機關調查核實其家庭住房和資產情況。審核機關調查核實申請人住房、金融資產、車輛等財產，有關機構應當依法提供便利。嚴禁以任何形式向不符合住房困難標準的家庭供應保障性住房。要進一步建立和完善保障性住房的申請、審核、公示、輪候、覆核制度，堅持“三級審核，三榜公示”陽光操作，落實信息公開制度，充分發揮社會監督作用。要加快整合房地產市場信息系統和住房保障信息系統資源，保障性住房主管部門要與民政、人力資源社會保障、公安、稅務、金融等部門建立信息資源共享機制，儘快形成完善的住房保障信息服務網路。要建立住房和城鄉建設、民政、公安、稅務、金融等部門及街道社區協作配合的家庭住房和經濟狀況審核機制。
保障對象如通過購置、繼承受贈等方式取得其他住房，或經濟狀況有明顯改善，不再符合相應住房保障條件的，應當在規定期限內騰退;逾期不騰退的，應按照市場價格交納租金或按市場價格購買。對拒不服從退出管理的，可以依照規定或契約約定申請人民法院強制執行。
(二)逐步擴大保障範圍。各地區要在對已納入住房保障範圍的低收入家庭實行應保盡保的基礎上，逐步把我區經濟社會發展需要的各類專業人才、新就業人員和有穩定職業並在我區連續繳納社會保險費達到一定年限的外來務工人員納入保障範圍。對環衛等一線艱苦崗位人員、見義勇為人員、享受國家定期撫恤補助的優撫對象、生態移民過程中進城就業的農牧民、孤老病殘人員等在同等條件下予以優先保障。對因“撤鄉並鎮”造成部分農牧民需要陪子女進城就讀中國小的，旗縣(市、區)可籌集部分公共租賃住房解決其過渡性住房需求。
(三)加強保障性住房使用和後期運營管理。各地區要加強對已投入使用的保障性住房的後期管理，定期檢查保障性住房使用情況，對違反規定將保障性住房出售、轉借、出租(轉租)、閒置、改變用途且拒不整改的，應當按照有關規定或者契約約定收回。對中介機構違規代理出售、出租保障性住房的，應當依法予以處罰。保障性住房的使用人要按有關規定和契約約定使用住房，不得擅自改變房屋結構，影響房屋質量安全和使用功能。
加強保障性住房物業服務管理工作，積極探索保障性住房市場化運作與政府扶持相結合的物業管理模式，努力提高管理和服務水平。對集中建設的保障性住房小區，由經營機構組建或通過招投標方式選聘專業物業服務公司或專業管理機構承擔;物業服務費實行政府指導價，從租金收入中提取;可參照商品房銷售收入中提取維修基金的辦法，從保障性住房的出售收入中提取一定額度的維修基金，專項用於保障性住房及其附屬公用設施設備的後期維修養護。對規模小、較分散的保障性住房，可實行住戶自我管理和自我服務。
九、加強組織領導，嚴格落實責任
各盟行政公署、市人民政府要對本地區住房保障工作負總責。各旗縣(市、區)人民政府作為保障性住房建設和管理的責任主體，負責落實項目前期工作及建設資金、土地供應、工程質量監督、保障性住房租售管理和使用監管等工作。
保障性住房建設目標是“十二五”時期國民經濟和社會發展的約束性指標，各盟市、旗縣(市、區)及有關部門要加強對住房保障工作的監督檢查，全面落實各項政策措施，嚴格執行目標責任制度，分級落實好責任目標。各地區要切實加強住房保障管理和具體實施機構建設，逐步建立延伸到街道社區的工作網路，在人員編制暫時得不到落實的情況下，可通過聘用新畢業大學生，充實街道辦事處住房保障工作力量，建設高效穩定的工作隊伍，確保保障性住房建設各項任務的順利完成。
