區別
有人有意或無意把“住房自有率”與“住房私有率”混同。但其實這是兩個完全不同的概念。
釋義
關於“住宅自有率”，標準的定義應該是，以居民家庭為單位，有多少比例是住在自己持有的房子裡，多少是租住別人的、不屬於自己的房裡。根據這個定義，據筆者所知，中國並沒有官方權威統計的城鎮住宅自有率數據(無論是全國範圍還是省市一級)。國內僅有建設部每年報告的“住宅私有率”。在建設部發布的《2005年城鎮房屋概況統計公報》中提到：“2005年底全國城鎮私有住宅建築面積87．9億平方米，住宅私有率為81．62%”。但這個數據絲毫沒有提到住宅自有率。從這個意義上說，“中國城市居民住房自有率世界第一”的論斷顯然用錯了數據。
顯然，他們都把“住宅私有率”等同於“住宅自有率”。然而，所謂“住房私有”是指住宅的產權性質歸私人所有，而不是公共所有。私有住房對應的概念是(政府)公有住房，並不說明實際居住其中的人是否擁有這套房子，中國建設部統計的“住宅私有率”顯然是指這個概念。而人們關注和國際上通常所指的是“住房自有”概念，是住在其中的人擁有著該幢住宅的產權，自有住房相對的是租房。“住宅私有”和“住宅自有”顯然是兩個不同的概念。而且“住宅自有率”一定是低於“住宅私有率”的，因為自有住房一定是私人所有的住房，但私人所有的住房不一定是自有住房，它可以是房主自住，也可以是租借給別人居住。用一個極端的例子可以說明，全國所有住房都屬於一個人私人所有，然後所有人都必須從他那裡租房住。這時候住房私有率仍然達到100%，但住房自有率幾乎為零。
中國20世紀90年代房改之前，城市居民中擁有自有住房的人很少，基本都是租用公家的房屋，但在幾輪房改之後，公房不再以租用形式提供給居民，基本都以全價或折價轉售給個人。雖然不少居民折價從單位購人的住宅在轉讓和流通上存在諸多限制，但也算是私有住房，當前82%面積城鎮房屋屬於私有房的論斷應該與事實基本吻合。另外，中國由於沒有發達的租房市場，租房子的人群主要以剛畢業的大學生和移居到城市的人口為主，定居人口租房的很少，租借私人房子的比例並不算很高。因此可以確定，中國城市居民相當大多數還是住在自己的房子裡，而且這個比例在世界範圍內應該不低。但中國城市的住宅自有率到底是多少，尚待政府、統計部門、學者的進一步研究。
住宅私有率和住宅自有率兩個概念是絕對不能混淆的。住宅私有率的概念在市場經濟下意義不大，因為除了部分歐洲國家有政府掌控的公共租房公司，國外很少有公共部門持有住房產權，而且房子產權歸誰所有只是物權和法律概念，對房地產市場的需求和流通並沒有太大意義。國際上所關注的，就只是住宅自有率，是否“居者有其屋”，有多少人住進了屬於自己的房子，多少人需要租借房子居住。住房或居民在自有和租賃之間的比率分配，是任何房地產市場的最基本問題，對分析房地產市場特徵、預測房地產市場未來需求具有基礎性意義，也是一個社會結構形態的重要特徵。因此，即使“住宅自有率”和“住宅私有率”在數據上差別不大，但若混淆概念，危險之大難以估量。
