住房信貸保險起源
18世紀時，英國人建立“建設社團”（房地產抵押貸款機構）。1831年，來自英國的移民在美國賓夕法尼亞州建立了“牛津節儉會”，其會員是按月存款，成員需要購房或建造房屋時可以向“建設社團”或“牛津節儉會”借款，借款人應當按規定的期限分期償還。若不按期償還，“建設社團”或“牛津節儉會”則擁有房屋。這種方式與現代的住房抵押貸款極為相似，實質上宣告了抵押貸款的誕生。
我國現代意義上的“住房抵押”，是20世紀90年代內地房地產市場從香港引進的。香港法律屬於英美法系的範疇，從廣義上看，香港法律中的抵押與傳統英美法中的抵押並無實質性的差別。但香港法中的抵押在房產轉讓方面卻有著自己的特色，並在後期的發展中將按揭與抵押做了明顯的區分，這與大陸法系中對於按揭與抵押的界定較為統一。
住房信貸保險的重要意義
我國由於住房保險剛剛進步，當前人們對什麼是住房信貸保險還很陌生，相當一部分人還不知道購房為什麼還要買保險，對住房保險有什麼好處、保障範圍、具體內容還不了解。隨著住房制度改革的深入，住房信貸將在廣大居民的住房消費中發揮越來越重要的作用。但是，目前住房貸款的實施還受到一些條件的制約，對於經營者來說也有一定的風險。解決這一難題，保險作為現代社會轉移化解風險的重要手段，則完全可以在住房信貸業務中發揮重要的作用。
1．住房信貸保險可以化解住房信貸的經營風險，促進住房信貸業務的發展。一般說來，住房貸款有以下四種風險：即道德風險、物質風險、行為風險和房地產市場風險。道德風險是指貸款人以弄虛作假的手段，來騙取銀行信任而獲得貸款或貸款後惡意違反貸款契約因此銀行會無法收回貸款而承受損失。物質風險則指貸款人因生病、受傷、發生人身意外或失業等，導致收入減少甚至沒有了收入，因而無法還貸，使銀行蒙受損失。行為風險是由於貸款人疏忽或誤解契約的有關規定而發生了違約行為，使銀行不能按期或按額收回貸款。規避這些投資風險，廣泛開展住房貸款保險，是行之有效的手段。
2．有利於解決借款者在無力還貸時的困境。俗話說，天有不測風雲，人有旦夕禍福。借款者在還貸期間也會遇到各種風險，無能力還貸的情況下，保險公司就可以按照保險的有關規定履行保險責任，為借款者承擔還貸責任。這既是借款者購買住房保險的出發點和最終目的，也是保險補償作用的最終體現。因此，適應住房貸款的發展，建立健全住房保險機制，對於防範和化解金融風險，為住房消費的發展提供有力支持，既有利於貸款者，又有利於借款者，成為維護雙方利益安全的保障。
3．住房信貸保險客觀上能起到擴大住房消費，拉動內需的作用。有了住房信貸保險制度，一方面銀行就會放心地發放貸款，不用擔心收不回來，另一方面消費者個人也敢於借款，發生意外再不用擔心。這樣做的結果是既刺激了住房消費，又對拉動內需起到重要作用。隨著住房信貸的發展，居民購房還會增加。國務院在《關於深化城鎮住房制度改革的決定》中指出“要完善住房產權登記制度，發展住房貸款保險，防範貸款人風險，保證貸款安全”。這為我們發展住房貸款和住房保險指明了方向。
我國的住房信貸保險
1．概述
我國的住房信貸保險是隨著住房抵押貸款業務的發展而逐步發展起來的。保險機構主要是各財產保險和人壽保險公司，有些地方政府通過支持地方性住房擔保公司參與住房保險。保險產品包括：住房消費信貸保證保險、消費信貸住房財產保險、消費信貸住房綜合保險和住房定期人壽保險等。保險的運行方式是保險公司與貸款銀行合作，委託貸款銀行代理保險。從保險規模、產品種類、運行模式等方面來看，我國住房信貸保險在整體上還處於起步階段。
在住房貸款業務發展初期，部分保險公司就開始介入住房消費信貸保險市場，最早出現的是住房消費信貸保證保險。這種保險產品剛進入市場時，曾因保險公司對保證保險認識不足、經營風險控制不力，發生了累積風險與公司償付能力增長不匹配的問題。1998年上半年，中國人民銀行原保險公司要求各種保險公司暫停經營此種業務，重新考慮保證保險的風險。同時，中國人民銀行頒布了《個人住房消費信貸管理辦法》，該辦法第二十五條規定：“以房產作為抵押的，借款人需在契約簽訂前辦理房屋保險或委託貸款人代辦有關保險手續。抵押期間內，保險單由貸款人保管。”該辦法第二十六條規定：“抵押期間內借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險；在保險期間內，如發生保險責任以外的因借款人過錯的損失，由借款人負全部責任。”該辦法推動了住房信貸保險的發展，各種保險公司在原有住房財產保險的基礎上，開發了消費信貸住房財產保險(有的稱之為“房殼保險”)。從統計數據看，這一保險產品在市場上較受重視，特別是在大城市發展速度比較快，至2000年9月底已累計收取保費約7億元。僅北京地區2000年上半年收取的保費就達1．2億元以上，比以往歷年的總和還要多。住房信貸保險為促進住房消費信貸業務的發展，保證了國家巨觀調控政策的順利實施，對有效防範和化解金融風險起到了積極的作用。隨著國家巨觀調控政策的順利實施，以及住房制度的改革，個人住房消費信貸業務的快速增長必將帶動信貸住房財產保險市場的發展。
2．住房信貸保險的種類
目前保險公司提供的主要產品可分為兩大類：一類是財產保險公司開發的住房消費信貸保證保險、消費信貸住房財產保險、消費信貸住房綜合保險；另一類是壽險公司開發的與人身險業務有關的住房定期人壽保險。
3．住房消費信貸保證保險
該險種的投保人是借款人，受益人是貸款人，當借款人出現保險責任約定的事項，在一定時間內無法償還貸款時，由保險人負責代償給貸款人。以華泰財產保險股份有限公司的商品房抵押貸款保證保險為例：投保人是購買商品房並以所購商品房作為抵押物向銀行借款的年滿18～60周歲具有完全行為能力的人；被保險人是向投保人提供商品房抵押貸款的銀行；保險責任包括投保人喪失償還能力、投保人死亡無繼承人或受贈人、投保人死亡而其繼承人或受贈人無償還能力或喪失償還能力。投保人發生上述事項且連續三期未還款時，保險公司負代償責任；保險金額為投保人尚償清貸款契約的本息；年保險費和總保險費。年保險費為每年年初貸款餘額加當年利息乘以保險費率，總保險費為保險期限內各年度保險之和。
4．消費信貸住房財產保險
其保險標的和責任範圍與普通住房財產保險基本一致，都是承保房屋的建築結構，不同的是它所保障的期限為整個貸款期限，保費是一次性收取的。它主要是為保障由於住房信貸業務中抵押房屋損毀產生的風險。以中國太平洋保險公司個人住房保險為例：投保人是個人住房的合法所有人；保險責任是由於規定原因造成保險財產損失和費用支出，保險人負賠償責任。規定原因包括：火災、爆炸、雷擊、暴雨、洪水、颱風、暴風、龍捲風、雪災、雹災、空中運行物體的墜落等；保險期限與“購房借款契約”中約定的借款期限一致；保險金額按“商品房銷售契約”載明的價格確定；保險費為保險金額乘以保費費率。有的保險公司採用現值法收取保險費，即在收取保費時按一定的貼現率進行貼現處理。
5．消費信貸住房綜合保險
其保險責任綜合了上述住房消費信貸保證保險和消費信貸住房財產保險，是一種保險責任比較寬泛的保險產品。
6．住房定期人壽保險
壽險公司推出的住房定期人壽保險一般屬於減額定期壽險，保險期限與貸款期限相同，保險額隨貸款餘額的遞減而遞減，當被保險人發生意外傷害或疾病導致身故、全殘而無法償還貸款時，保險人負責償還貸款。以中國人壽保險公司安居定期保險為例：投保人是18～55周歲，身體健康，符合中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》規定的貸款條件向貸款人貸款購房，貸款期限屆滿後年齡不超過70周歲者，均可作為被保險人；保險期間與被保險人和貸款人簽訂的個人住房貸款契約期間相同；保險責任是在保險契約有效期內被保險人身故，保險公司按保險事故發生時的保險金額給付保險金。保險金額逐年變動，首年的保險金額為住房貸款本金，以後各年的保險金額包括剩餘貸款本息；保險費交付方式分為躉交和年交，年交保險費的交費期間為保險契約的保險期間。在北京地區還有專為住房公積金貸款提供的“喜洋洋消費借貸者定期壽險”，也是為借款人提供身故和全殘保障。
7．運行模式
目前住房消費信貸保險業務主要採取以下模式：保險公司向商業銀行貸款，各經辦行分別簽訂代理保險契約書，由經辦行負責銷售和辦理保險，並收取一定比例的手續費。手續費按照保監會有關規定確認保險手續費支付標準和支付方式(如建設銀行上海、北京、廣東分行的手續費分別為保險費的15%，8%和10%)。
借款人在獲準貸款後，到經辦行簽訂保險契約，辦理保險手續。保險契約的主要內容包括：保險人名稱和住所；投保人、被投保險人名稱和住所以及人身保險受益人的名稱和住所；保險標的；保險責任和責任免除；保險期間和保險責任的開始時間；保險價值和保險金額；保險費以及支付辦法；保險金賠償或者給付辦法；違約責任和異議處理；訂立保險契約的日期。
建立住房信貸保險制度是發展住房信貸保險的關鍵和保證，從我國保險市場出現住房信貸保險以來，不論是保證保險還是房屋財產保險，其發展變化只是在保險責任方面做一些修改，沒有適合市場需求的更多險種出現，選擇的餘地較小。這使我國保險行業所開發的產品不能適應市場的需求。我國住房信貸保險存在的問題主要表現在如下方面：
1)險種不能滿足市場需求，生命力不強。目前僅消費信貸房屋財產保險得到了較好的發展，其他險種的發展較慢，這從另一個側面說明了為什麼有些產品的生命力不強。
2)住房信貸保險產品推出的時間短，統計分析工作基礎較為薄弱，數據資料不全，單個險種的效益情況不清，缺少各個風險的準確損失率，給科學合理擬訂費率帶來一定的難度。由於住房信貸業務是長期業務，與其配套的保險也都是長期險種，僅以目前兩三年的經驗數據尚不能準確地得出損失率的結論。
3)住房信貸保險條款費率單一，不能與保險標的風險程度的多樣性相匹配。住房信貸業務面臨的風險具有多樣性，不同的貸款方式和貸款手續、不同的房產，具有不同的風險，而現在提供的是同一條款和同一費率，這種做法不能給被保險人提供適合的保障，最終將阻礙住房信貸保險業務的健康發展。
4)佣金支付方式尚需進一步研究。由於住房信貸保險的保險費是一次性收取的，佣金也一次性按比例支付，當借款人提前償還貸款，要求退保時，佣金的扣減存在不合理問題。
針對上述問題，為發展我國住房信貸保險制度，應儘快達到以下目標：
1)保險產品的多樣化，根據市場需要，開發出能夠提供全方位保險服務的住房信貸保險，使受保人能有多種選擇。
2)費率擬訂科學化。除費率擬訂的基本原則外，還要考慮房屋結構、貸款條件、歷史數據等因素，科學地擬訂出合理的費率。
3)建立科學合理的核算方式。
4)建立良好的保險、銀行協作關係。住房信貸保險中的保證保險需要個人消費信用體系的支持，而借款人的信用審查是銀行貸款的前提條件，保險公司藉助銀行掌握的借款人的履約情況，可以降低因個人信用問題而產生的風險。
