納稅處理
以資產抵貸款是銀行和其他金融企業對超過還貸期仍未償債的貸款人， 以其抵押的資產和物資抵償借款本息的一種債務償還方式。企業以房屋、設備、汽車或土地等資產抵貸應繳納以下稅費：
土地增值稅
《土地增值稅暫行條例》規定，“轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，依照條例繳納土地增值稅。”土地增值稅暫行條例實施細則》進一步明確規定，“轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物並取得收入，是指以出售或者其它方式有償轉讓房地產的行為。”因此企業如果以房屋、土地使用權抵作貸款本息，應按規定繳納土地增值稅。轉讓舊房屋及建築物，應以抵貸作價金額為基數，然後以其評估價格，加上取得土地使用權所支付的地價款及按國家統一規定交納的有關費用，再加上在轉讓環節繳納的稅金的合計作為扣除項目金額減除後即為所取得的增值額計征土地增值稅。土地增值稅採用四級超累進稅率，增值額未超過扣除項目金額50% 的部分，稅率為30% ，速算扣除係數為0；超過50%一t00% 的部分，稅率為40% ，速算扣除係數為5% ；超過100%-200% 的部分，稅率為50% ，速算扣除係數為5% ；超過200% 的部分稅率為60% ，速算扣除係數為35% 。其納稅義務發生時間為房地產所有權轉移的當天。
營業稅
國家稅務總局印發的《營業稅稅目注釋》(國稅發[1993]149號)規定：“銷售不動產，是指有償轉讓不動產所有權的行為。”企業無力歸還貸款，以房屋抵作貸款本息，表明房屋的所有權被企業有償轉讓給銀行，企業轉讓房屋所有權的行為應按“銷售不動產”稅目徵收營業稅，稅率為5% ，計稅依據為房屋的作價金額。納稅義務發生時間為不動產所有權轉移的當天。又據《營業稅稅目注釋》規定：轉讓無形資產，是指轉讓無形資產的所有權或使用權的行為。“轉讓無形資產”稅目的徵收範圍包括轉讓土地使用權，它是指土地使用者轉讓土地使用權的行為。企業以土地使用權抵作貸款本息，應按“轉讓無形資產”徵收營業稅，稅率為5% ，計稅依據為土地使用權的作價金額， 納稅義務發生時間為土地使用權轉移的當天。
增值稅
財政部、國家稅務總局《關於舊貨和機動車增值稅政策的通知》(財稅[2002]29號)檔案規定，納稅人(無論其是增值稅一般納稅人或小規模納稅人)銷售自己使用過的屬於應徵消費稅的機動車、機車、遊艇，售價超過原值的，按照4% 的徵收率減半徵收增值稅(不得抵扣進項稅額)；售價未超過原值的，免徵增值稅。銷售自己使用過的其他屬於貨物的固定資產、暫免徵收增值稅。國家稅務總局《關於印發(增值稅問題解答(之一)>的通知》(國稅函[1995]288號)檔案進一步明確，“使用過的其他屬於的固定資產”應同時具備下列幾個條件：(1)屬於企業固定資產目錄所列貨物；(2)企業按固定資產管理，並確已使用過的貨物；(3)銷售價格不超過其原值的貨物。
對不同時具備上述條件的，無論會計制度規定如何核算，均應按6% 的徵收率(小規模納稅人按4% 徵收率)徵收增值稅。企業以設備或其他汽車(不征消費稅的汽車)抵貸，根據設備的作價情況，按上述檔案規定的三個條件確定是否繳納增值稅。
企業所得稅
按照《企業所得稅暫行條例》及其實施細則的規定，企業“以資抵貸”收入，應併入企業總收入，一併計算繳納企業所得稅。
城市維護建設稅、教育費附加
根據《城市維護建設稅暫行條例》和國務院國發明電[994]2號檔案規定，城市維護建設稅、教育費附加是以納稅人實際繳納的增值稅、營業稅、消費稅稅額為計稅依據，與增值稅、營業稅、消費稅同時繳納的稅、費。納稅人以資產抵貸款，按照上述規定應繳納增值稅、營業稅的.均應依法繳納城市維護建設稅和教育費附加。
印花稅
借款方因無力償還借款而將抵押財產轉移給借款方時,應就雙方書立的產權書據，按產權轉移書據的有關規定計稅貼花。
抵債問題
“以資抵債”說到底，是債權銀行在無可奈何的情況下被迫接受的還貸行為，債務人到了“以資抵債”的地步，基本上是經營難以為繼，不可能有流動性很強的資產還貸，那么，債權銀行無論是接受還是不接受“以資抵債”，都處於不利地位。接受，要變現不容易、管理又力不從 心；不接受，等於放棄，抵債物隨時會落入其他債權人之手。無奈，只能接受，並且要面對接踵而來的一系列的問題：
1.抵債物定價存在隨意性
抵債物價值如何確定?大體有三種途徑：一是法院或仲裁機構的生效法律文書；二是債權人和債務人協商確定；三是由委託的評估機構評估確定。其中，評估機構評估標準隨意性大，收費標準又是以評估出的數額來確定，容易導致高評高估，為銀行日後變現造成很大困難。由於企業可抵債的資產很少，賬面價格或市場價值在正常條件下一般不足以抵償銀行債務，但經評估機構和國資局確認後即可抵償銀行債務，造成銀行權益的損失。
2.抵債物的管理機制不強
抵押物一旦用於抵債，債權銀行從接受“以資抵債”之日起，便要背上如何管理才不使其貶值並能儘快變現的沉重包袱。由於抵債物大都是土地使用權、房產、汽車等，用途不同，處理方法也不同。欲使其保值、增值，至少不貶值，必須有專業人才，投入大量時間精力進行管理，而債權銀行大都是金融從業人員，無房產物業管理經驗，因此，造成抵債物擱置無法生息，甚至因管理不善的自然耗損、貶值在所難免。
3.抵債物變現受市場機制
制約新(商業銀行法》和一些銀行制定的《“以資抵債”管理辦法》都有規定：銀行取得的抵債物必須在兩年內進行處理。而事實上抵債物能否變現，最終決定權不在債權銀行。
由此產生的問題主要有； (1)按評估價變現沒有買主；低於評估價變現，產生的損失責任由誰承擔?(2)房地產市場低迷，供過於求，房產難以變現； (3)缺乏完善的二手交易市場，供需雙方難以銜接； (4)拍賣價往往低於抵債值，導致變現和損失相伴而生。
4.抵債物的稅費種類繁多，稅率過高
據初步了解，抵債物從評估一辦理過戶一過戶後、變現前的再次評估一變現，每個環節都要交納不少的稅費，使債權銀行還未來得及彌補收不回貸款的損失，即刻又要搭進去一塊，無異於雪上加霜。例如，過戶前評估費0。8‰ ～5%o；過戶時契稅3%、印花稅0.05%、交易管理費8‰ ；過戶後房產稅0.7%～1.2% (以上均按抵債值一定比例計征)；抵債物如出租再按租金收入的12% 、5%、0.1%o、1.8‰ 徵收房產稅、營業稅、印花稅、防洪費；按營業稅7%和3%徵收城建維護和教育附和費，還要按用地面積X地段類別額徵收土地使用費；變現後按房價0.5%和0.05%徵收交易稅和印花稅。抵債物不營運而順利變現的稅費約占抵債值的10.82% (不包括土地出讓金)。如此繁多的、過高的稅費，必然加重債權銀行的負擔。
5.抵債資產變現損失的責任承擔主體不明
抵債資產，原本就是“資不抵債”或“以少抵多”；再加上稅費的扣繳，無論在賬面上還是實際上，損失都是無法避免的。而有些銀行又規定： “抵債資產處置收入如果是低於貸款本息的，其差額部分，按規定程式報批後，從提取的呆、壞帳準備金中核銷，單筆損失超過1000萬元須經總行審批。” 因此，作為銀行，如何面對損失問題?姑且在賬面上掛著不作處理，充其量只能視為潛在損失；一旦決定變現抵債，實實在在的損失出現了，負責人就要承擔責任，對上級就得有個“說法”。如：某企業欠資8000萬元，用土地使用權抵債，當要過戶時才發現，銀行要交土地出讓金3000萬元，這就使銀行的損失陡然增加。種種可能使銀行遭受雙重損失的情況難以預測，成為銀行不敢貿然決定變現的一大原因。某國有商業銀行抵債資產有48000萬元，而變現額為零；另一國有商業銀行抵債資產達197747萬元，變現額為21485萬元，僅占抵債資產的1 1%。這種現象很說明問題，並在各銀行普遍存在。“以資抵債” 中遇到的法律問題：
1.“以資抵債” 的條件，法律無明確規定
什麼情況下，金融機構可以接受“以資抵債”，目前，法律、法規尚無明確規定。因此，一些企業有能力還貸而不還，利用“以資抵債”故意逃廢債務，這些企業雖然辦了抵押，但手續並不完善，銀行在沒有調查清楚抵押登記手續是否完備，即予以發放貸款。當銀行起訴債務人時，法院判決債務人“以資抵債”導致銀行既沒有抵掉債務，又得不到抵債物，名為“以資抵債”，實為“一無所有”。
另一種情況是，由於債務人無流動資金還貸，法院辦案又不能久拖不結，於是，對一些產權不清晰或有爭議的物業，或不屬於債務人依法享有處分權的財產，甚至沒有房產證的房產，法院仍然判給債權銀行“以資抵債”，銀行如不接受，法院立即中止執行，抵債物退回債務人。
2.評估標準和評估收費標準，法律均無規定
“以資抵債”的過程中，抵債物往往要經過不止一次的評估，無論在評估標準上，還是在評估收費標準上，不同的評估機構差異很大。有的銀行為了便於評估，與某家評估公司建立起相對穩定的合作關係，每次評估均委託該公司進行，防止評估公司的不同所帶來評估結果和收費的不一致；評估公司為了有相對固定的客戶源，評估結果一般能滿足委託人的要求。這種評估機構的評估結果與沒有相互合作關係的評估機構的評估結果存在很大差異也就不難理解。這恰恰說明，市場評估尚未規範管理，法律對評估的收費還缺少合理、客觀、統一的標準。
3.“以資抵債”後，一些必要管理行為與法律有關規定相衝突
銀行收回的大量抵債物，在未變現前，為了不空置和減少自然耗損，最好的辦法是管好、用好，使其產生經濟效益，以彌補已經出現的信貸損失。如出租、返租或進行經營活動。若不這樣做，損失會增大；而這樣做，又違反了《商業銀行法》中關於商業銀行經營範圍的規定，並且管理行為產生的收益在會計上不知如何處理，也無法對該行為出具相應的票據。為了保全銀行資產，減少可能發生的抵債物損失，不少銀行不得已而為之，這一矛盾如何解決?
4.在法律規定的期限內難以完成抵債物的變現
新《商業銀行法》規定，商業銀行因行使抵押權、質權而取得的不動產或者股票，應當自取得之日起兩年內予以處分。然而，繁瑣的評估、過戶手續以及交納l0多種稅費沒有一定的時間無法完成；其次，二手交易市場尚不完善，變現渠道不暢，買賣雙方難以銜接，賣無人買，司空見慣；再次，變現額度低，可能造成的損失難以預測，使銀行的領導層對變現後能沖抵債務的數額與應沖抵的數額差距感到憂慮。如：某債務人以土地使用權抵債，賬面抵債值為1001萬元，但如果要拍賣變現，只能收回500萬元；倘若不賣損失多少不確定。因此，變現就意味著巨大的損失，導致抵債物變現遙遙無期。
5.對“以資抵債”的稅費是否應與其他交易的稅費有區別，以減少銀行損失，法律無明確規定
由於“以資抵債”屬非正常還貸行為，銀行貸出去的是流動資金，收回的大部分是不動產，管理難、變現更難，直接影響銀行正常的經營和信貸資產的質量。“以資抵債”的發生，既是銀行不希望看到的，又使銀行遭受損失；還要交上前述種種的費用，甚至可能是白白墊付的。銀行通過以資抵債，還能獲得多少補償?既然這種交易與其他正常的產權交易有差別，那么，法律是否也應明確，交納各種稅費時相應優惠。
解決對策
“以資抵債”管理中存在的問題，關係到當前防範和化解金融風險的大局，需要有多方面的支持和協助，特別是需要國家政策的扶持。
(一)建立一個獨立於金融機構之外的專門機構，負責各金融機構接受抵債資產的管理及變現。
可否考慮由金融同業工會或由金融同業法律互助中心籌建或委託中介機構成立“抵債資產託管公司” (以下簡稱託管公司)。委託方與託管公司簽訂委託協定，並收取託管標的的1%～3%o或託管經營純收入的3%～ 5%的託管費；託管公司的職責可明確為：
1.有權自主選擇和監督具有法定資格的資產評估公司對抵債資產進行科學評估。
2.根據委託方的《資產處置意向書》，以獲取最大收益為原則，自主尋找變現途徑，如房屋的租賃；或對尚能運作產生效益的工廠、酒店，聘請有關人員監控運作，委託拍賣、變賣、轉讓等，經營所得純收益歸委託方所有。
3.託管公司不參與抵債資產變現收益的分配。
4.託管公司應制定章程和操作規程，接受委託方的監督。
(二)制定政策，減免“以資抵債”
資產變現過程中的所有稅費。這是因為，一方面不良金融資產大都產生於計畫經濟時代或經濟轉型期，源於政府的行政干預，政府應承擔相應責任，這部分稅費可視為改革成本而由國家承擔；另一方面，抵債資產的經營目的是為了“抵債”，不同於以追求利潤最大化為目的的正常市場營運，因此可劃入應收稅費的正常商品流轉之外，予以減免抵債資產變現的各項稅費。
(三)健全法制，明確實施細則，規範“以資抵債”行為。建議有關部門對新《商業銀行法》中“應當自取得之日起兩年內予以處分”作出司法解釋，“兩年內予以處分”，應理解為金融機構在接受“以資抵債”標的物之日起兩年內將抵債資產變現或委託託管公司管理。
(四)制定不良金融資產託管條例，明確託管公司職責、許可權的法律依據、收費標準，規定託管程式和各項實施細則，以規範抵債資產評估、過戶、託管、變現、抵債的行為。
(五)保護債權人合法權益是憲法賦予的神聖權力，也是市場信用的基本。法院是金融機構保全金融資產的最後援助者，法院判決“以資抵債”時，應以抵債資產產權明晰為前提，作出公平、公正的判決，儘量減少金融機構的損失，有效維護債權人的權益。
(六)建立公正的評估制度。首先，要組織成立一家被金融機構、國資局、房管局三方認可的資產評估機構，以避免重複評估。其次，要從制度上保證評估的公正合理。為促使評估價格客觀公正，必須規範資產評估機構及其行為，嚴格專業資產評估師的資格考核，並建立嚴格的資產評估師責任制度。
(七)儘快制定“以資抵債”資產處理損失的賬務處理制度。完善相關的銀行會計制度，建立“以資抵債資產清理”賬戶，抵債資產的出租、經營所得收入，視作變現收入，加上變現後價款，抵減資產處理過程中的各項費用後，即為變現淨收入，並以此沖抵貸款。未能清償的貸款部分應計入呆帳損失，在會計期末以呆帳準備金加以沖銷分析不良金融資產的成因，明確“以資抵債”處理過程中的各種問題，從而制定政策法規，採取有效措施，提高“以資抵債”資產的營運效率，進而降低金融機構的不良資產，化解金融風險，這對於促進國有銀行商業化，更好地發揮金融機構在社會主義市場經濟完善與發展中資金融通的核心作用具有十分重要的現實意義，實為刻不容緩之舉。
