浙建房市〔2010〕20號
各市、縣（市、區）建委（建設局）、房地產管理局（處）：為加強物業項目服務退出管理,規範物業服務企業退出行為, 維護當事人的合法權益，保持物業管理活動的正常秩序，引導物業服務行業健康有序發展，根據《浙江省物業管理條例》和國家有關法律、法規的規定，在調查研究和廣泛徵求意見的基礎上，我廳制定了《浙江省物業項目服務退出管理辦法(試行)》，現印發給你們，請認真組織物業服務企業、房地產開發企業、業主委員會等單位以及相關部門進行學習和貫徹實施。實施中如遇問題請及時反饋我廳房地產市場監管處。
附屬檔案：《浙江省物業項目服務退出管理辦法(試行)》
浙江省住房和城鄉建設廳
二〇一〇年三月九日
浙江省物業項目服務退出管理辦法
（試行）第一條 為加強物業項目服務退出管理，規範物業服務企業退出行為，維護當事人的合法權益，保持物業管理活動的正常秩序，根據《浙江省物業管理條例》和國家有關法律、法規，結合本省實際，制定本辦法。
第二條 本省行政區域內因物業服務契約期滿終止，或者依據法律規定和物業服務契約約定提前解除契約，物業服務企業退出物業項目服務管理活動，適用本辦法。
第三條 退出物業項目服務管理應當本著維護社會穩定、保證業主基本生活秩序、依法有序、平穩過渡的原則進行。
第四條 省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門負責全省物業項目服務退出的指導、監督和管理。
縣級以上人民政府房產行政主管部門(以下簡稱“物業主管部門”)負責本行政區域內物業項目服務退出的指導、監督和管理。
第五條 業主大會和業主委員會應當從保持物業項目服務管理的穩定性和長遠利益出發，不得隨意更換物業服務企業，要保證業主的正常生活秩序。
物業服務企業應當堅持誠信守法的原則，嚴格履行退出物業項目服務管理程式和相應職責，解決好項目管理遺留問題，做好新老物業服務管理的銜接工作，保持項目服務管理的連續性。
開發建設單位應當尊重購房人的合法權益，兌現售房承諾，妥善解決項目建設遺留問題，為物業項目管理的順利開展提供保障。
第六條 前期物業服務契約期滿終止，業主大會和業主委員會尚未成立，物業服務企業退出項目服務管理的，適用下列程式：
（一）建設單位或物業服務企業不再續約的，契約當事人一方應當在前期物業服務契約屆滿60日前，向對方提出不再續約的意見。建設單位應當按照《浙江省物業管理條例》及前期物業管理招標投標有關規定，並徵得專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，及時另行選聘具有相應資質等級的物業服務企業，按不低於原物業服務契約約定的服務標準執行。
（二）物業服務企業應當將不再續約原因、退出時間等以書面形式報送項目所在地物業主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案，並填寫《物業服務企業退出項目服務管理情況登記表》。
（三）建設單位應當在新選聘的物業服務企業（以下統稱“新受託物業服務企業”）確定後10日內，將新受託物業服務企業及相關情況書面函告業主，並抄報物業所在地物業主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。
（四）建設單位未及時履行選聘物業服務企業責任的，原物業服務企業應當及時向所在地物業主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)書面報告。物業主管部門應當會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會督促建設單位及時選聘物業服務企業。
第七條 前期物業服務契約期滿終止且業主大會、業主委員會已成立，或物業服務契約期滿終止，物業服務企業退出項目服務管理的，適用下列程式：
（一）業主大會或物業服務企業不再續約的，契約當事人一方應當在前期物業服務契約或物業服務契約期限屆滿60日前，向對方提出不再續約的意見。業主大會應當按照《浙江省物業管理條例》和《管理規約》等有關規定，及時另行選聘具有相應資質等級的物業服務企業。
（二）物業服務企業應當將未續約原因、退出時間等以書面形式報送項目所在地物業主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案，並填寫《物業服務企業退出項目服務管理情況登記表》。
（三）業主委員會按照規定的程式和要求重新選聘物業服務企業後的10日內，應當在本物業管理區域內公告，並報物業所在地物業主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。
（四）業主大會未及時履行選聘物業服務企業責任，也未決定實施自治管理的，原物業服務企業應當及時向所在地物業主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)書面報告。物業主管部門應當會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會督促業主大會及時選聘物業服務企業。
第八條 物業服務契約當事人提前解除契約，物業服務企業退出項目服務管理的，應依情形分別適用下列程式：
（一）前期物業服務期間，契約當事人一方要求提前解除物業服務契約的，應於擬解除契約前90日書面告知對方，並徵得專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
建設單位應當按照《浙江省物業管理條例》及前期物業招標投標有關規定，及時另行選聘具有相應資質等級的物業服務企業。同時,建設單位、物業服務企業和物業主管部門應分別履行本辦法第六條（二）至（四）項相關規定。
（二）物業服務期間，經業主委員會或者20%以上業主提議要求提前解除契約的，應於擬解除物業服務契約前90日組織召開業主大會。在召開業主大會15日前，將會議通知及解聘物業服務企業事項等書面材料送交與會人員並以書面形式在物業管理區域內公告。經徵得專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業主大會做出解聘物業服務企業決定的，業主委員會應當在業主大會作出決定後3日內書面通知物業服務企業，但管理規約、業主大會議事規則或契約另有約定的從其約定。
業主大會應當按照《浙江省物業管理條例》和本物業項目《管理規約》等有關規定，及時另行選聘具有相應資質等級的物業服務企業。業主委員會應當將提前解除契約的原因、退出時間等以書面形式報送項目所在地物業主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。同時，物業服務企業應填寫《物業服務企業退出項目服務管理情況登記表》。
未經業主大會依法通過提前解聘物業服務企業的，業主委員會及其成員不得擅自作出解聘物業服務企業的決定。
（三）物業服務期間，物業服務企業要求提前解除物業服務契約的，應當在擬解除物業服務契約90日前，將解約原因、退出時間以書面形式告知業主委員會，就相關事項進行協商，同時以書面形式在物業管理區域內公告15日。
物業服務企業應當將解約原因、退出時間以書面形式報送項目所在地物業主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案，並填寫《物業服務企業退出項目服務管理情況登記表》，書面告知社區居民委員會。業主委員會應當啟動選聘物業服務企業的程式。
（四）當事人一方對提前解除物業服務契約行為有爭議的，雙方應依據物業服務契約的約定協商解決。如協商不成，可申請物業項目所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)、物業主管部門調解，也可以直接向人民法院起訴或按契約約定申請仲裁。
第九條 物業服務企業應當在前期物業服務契約或物業服務契約期滿終止或解除之日前繼續按照契約的約定提供物業服務，積極協助建設單位或業主大會做好物業項目管理相關工作。業主應當按時交納物業管理服務費至契約期滿終止或解除退出之日。
第十條 在前期物業服務契約或物業服務契約期滿終止或解除之日前，物業服務企業應當根據業主的意見將預收的物業服務費等相關費用的結餘款項退還給業主或轉交給下一任物業服務企業；原欠繳的物業服務費，業主應當按照物業服務契約的約定，及時補繳。
第十一條 原物業服務企業應當按照《浙江省物業項目承接驗收管理辦法(試行)》的規定，在物業項目管理移交前30日，與物業服務契約委託方、新受託物業服務企業辦理物業項目交接驗收手續，移交物業的共用部位、共用設施設備及相關場地、物業服務用房等，並提供該管理辦法第九條、第十條規定的資料。
第十二條 新受託物業服務企業接管物業時，應當按照《浙江省物業項目承接驗收管理辦法(試行)》的規定與物業服務契約委託方、原物業服務企業共同對物業共用部位、共用設施設備和物業服務用房等進行查驗。
查驗時應當製作物業查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等，並由查驗人簽字。對查驗中發現的問題，應詳細記錄，雙方應當以書面形式明確有關問題的解決辦法。
經查驗符合要求的，應在7日內辦理有關交接手續，原物業服務企業與物業服務契約委託方及其新受託物業服務企業簽訂《物業服務管理交接驗收協定》。
第十三條 物業服務契約的權利義務終止後，原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費為由拒絕辦理交接手續。原物業服務企業拒不退出物業管理區域的，業主可拒付物業服務契約權利義務終止後的物業服務費；新受託物業服務企業和物業服務契約委託方應通過司法途徑要求原物業服務企業退出物業服務區域、辦理交接手續。
第十四條 物業服務契約期滿終止，業主大會未依法及時選聘新的物業服務企業且未作出自治管理決定的，應當按照下列程式做好銜接工作：
（一）在物業服務契約期滿終止前30日，業主大會未明確續聘或未選聘新的物業服務企業，且未作出自治管理決定時，原物業服務企業應當向物業項目所在地物業主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)報告。
（二）物業主管部門接到物業服務企業報告後7個日內，應當會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居委會到物業項目所在地聽取業主、業主委員會和物業服務企業的意見，並就繼續做好物業服務進行溝通協調工作。
（三）物業主管部門應當會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)，積極協助業主大會依法選聘新的物業服務企業，並主動提供相關信息，協助其做好選聘物業服務企業工作，指導業主大會與新選聘的物業服務企業簽訂《物業服務契約》。
（四）對拒不選聘新的物業服務企業的，物業主管部門應當會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)將有關情況書面報送物業項目所在地縣（市、區）人民政府。根據《浙江省物業管理條例》等有關規定，及時制定管理預案，並組織社區居委會、環衛、園林、供電、供水等部門做好共用設備設施運行、垃圾清掃、綠化維護等基本服務。所發生的費用由業主交納，業主委員會負責收取。
第十五條 物業服務企業不履行契約約定、不按規定程式退出及未按規定辦理物業項目退出備案的，應記入企業誠信檔案，作為不良行為記錄向社會公布，並按《物業管理企業資質管理辦法》(建設部令第164號)等有關的規定，可給予降低企業資質等級或取消企業資質。
第十六條 因物業規模較小導致物業服務企業退出項目服務管理的，所在地縣（市、區）物業主管部門應從實際出發，本著規模經營、方便管理、降低成本、提高服務質量的原則，積極創造條件推動相鄰項目整合。
第十七條 各設區的市、縣物業主管部門可依據本辦法結合當地實際，制定具體實施細則。
第十八條 本辦法自發布之日起施行。
