法律依據
《契約法》規定，當事人應當按照約定，全面履行自己的義務。一方不履行自己的義務要承擔違約責任。
《契約法》同時規定，雙方當事人協商一致可以解除契約。因此，消費者可以跟開發商協商解除契約。
但是如果是由於不可抗力，不能履行契約的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。同時規定，當事人一方因不可抗力不能履行契約的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理期限內提供證明。什麼是不可抗力？不可抗力是不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況。如果你現在的處境符合這種情況，你可以通知對方，告知不能履行契約。這時候可能會免除部分和全部的責任。
計算方法
(一)違約責任取決於契約約定和法律規定，且約定優先。
所以，契約中約定違約責任並明確違約金具體數額的，從其約定;如果沒有約定，按照法律規定處理，如：支付定金一方違約的，定金不予返還;收取定金一方違約的，雙倍返還定金。雙方都有過錯的，按照各自過錯程度分擔。違約金不足以彌補損失的，可以要求違約方按對方所受損失進行賠償;違約金過高的也可以請求減少賠償金額。
(二)退房違約金的協定
1、關於開發商是否支付違約金以及支付違約金的數額或比例問題，要查看與開發商簽訂的房屋買賣契約的相應條款，一般在該契約中都會有明確約定，那么您可依據本契約及開發商違約事實向法院提起訴訟，要求開發商支付未履行契約的違約金。
2、至於退房協定的條款約定，沒有統一格式，應一次性將雙方權利義務約定清楚，並約定如果在退房過程中開發商未按照協定履行退款應承擔的違約責任，這樣對您的權益可以實現有效保護。
3、綜上，開發商在第一次違約時，應支付您違反房屋買賣契約的違約金，如在今後退款的過程中出現違約情形，仍需向您支付違約金。
辦理流程
第一步，買房人發出退房通知：
買房人可通過掛號信、傳真或者電話的形式向開發商提出。因開發商責任導致退房，應由開發商承擔退房造成的損失，包括貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費等;如購房契約中約定了退房的賠償標準，按契約約定處理，契約約定的賠償標準不足彌補損失的，可另行要求賠償;因購房者貸款申請未批准，契約雙方對付款方式不能協商一致等原因導致退房的，開發商無需承擔賠償責任。
第二步，15天內辦好各種手續：
買房人提出退房要求後15日內，開發商應當退還買房人已經支付的全部房款，並且負責辦理買房人與貸款銀行解除或者終止契約的全部手續，在所述手續或者檔案尚未簽訂前，開發商應當代替買房人向貸款銀行支付每月支付的本金與利息。
第三步，開發商退還房款：
開發商應當在買房人發出退房通知後，將全部購房款返還給買房人，並且辦理完畢公積金管理機構或者貸款銀行的還款手續。如果無法辦理完成前述內容，自買房人發出退房通知後第16日至買房人取得全部房款之日，開發商應當每天向買房人支付相應的違約金。
申請方法
(一)寫一個《退房申請》，在寫《退房申請》時一定要注意自己是否要承擔違約責任，如果要承擔違約責任，一定要明確違約金的數額或者違約金的計算方法;
(二)如果退房申請獲得批准，和開發商簽訂《解除協定》，在《解除協定》中：
1、明確什麼時候去房屋管理部門辦理退房手續，
2、明確什麼時候退購房款，
3、明確相應的違約責任;
(三)在拿到退房款之前一定要保存好收據、契約等相關原件，以便發生糾紛時好維權。
