蘇州概況
蘇州，古稱吳、吳都、吳中、東吳、吳門，現簡稱蘇。蘇州自有文字記載以來的歷史已有4000多年，公元前514年建城，是中國首批24個歷史文化名城之一，中國重點風景旅遊城市，江蘇省第二大城市，江蘇省經濟最發達的城市。蘇州位於太湖之濱，長江南岸的入海口處，京滬鐵路、京滬高鐵和多條高速公路貫穿全境。是中華人民共和國的特大城市，以及經國務院批准的較大的市。蘇州是中國經濟高度發達的地區，是江蘇省的經濟中心、工商業和物流中心城市，也是重要的文化、藝術、教育和交通中心，下轄的常熟市、崑山市、吳江市、太倉市和張家港市等五個縣級市的經濟實力均列全國百強縣（市）前五位，崑山第一，吳江位居第二，常熟、張家港太倉並列第四。在2011中國城市綜合競爭力報告中，蘇州位居全國第九，位列中國地級市第一。 蘇州物華天寶，人傑地靈，因其從古至今繁榮發達、長盛不衰的文化和經濟，被譽為“人間天堂”，素有“絲綢之都（絲綢之府）”、“園林之城”。蘇州素來以山水秀麗、園林典雅而聞名天下，有“江南園林甲天下，蘇州園林甲江南”的美稱，又因其小橋流水人家的水鄉古城特色，而有“東方威尼斯”、“東方水都（東方水城）”之稱。現今的蘇州已經成為“城中有園”、“園中有城”，山、水、城、林、園、鎮為一體，古典與現代完美結合、古韻今風、和諧發展的國際化大都市。
蘇州人口面積
| 開發商直銷連線 | l 8 7- 2 l 7 O-李 8 9 經2 9 理 |
| 有意者可來電諮詢 | 156-1807-1112（小羽） |
| 蘇州市面積 | 約8488平方公里 |
| 蘇州市區面積 | 約1649平方公里 |
| 蘇州市人口 | 約1000萬人 |
| 蘇州市區人口 | 約212萬人 |
隨著平江新城等三個新城版塊的建成，蘇州市區的面積在不斷擴大，根據蘇州日報報導，未來5年內——新蘇州人大量增長，蘇州常住人口突破1000萬。
蘇州經濟：2011年蘇州市國民生產總值10717.2 億，在整個江蘇省，排名第一； 2006年蘇州人口人均GDP已突破了一萬美元. 目前蘇州人均GDP已經接近一萬五千美元，已經接近已開發國家城市的水平。
蘇州位於太湖之濱，長江南岸的入海口處，京滬鐵路、京滬高鐵和多條高速公路貫穿全境。是中華人民共和國的特大城市，以及經國務院批准的較大的市。蘇州是中國經濟高度發達的地區，是江蘇省的經濟中心、工商業和物流中心城市，也是重要的文化、藝術、教育和交通中心，下轄的常熟市、崑山市、吳江市、太倉市和張家港市等五個縣級市的經濟實力均列全國百強縣（市）前五位，崑山第一，吳江位居第二，常熟、張家港太倉並列第四。
區域介紹
平江區簡介： 平江區位於蘇州古城東北部。平江區的名稱，取自蘇州舊稱“平江府”。
平江區歷來是蘇州經濟中心。近年來，平江區經濟保持了良好的持續快速健康發展勢頭，經濟運行質量不斷提高，綜合實力顯著增強。增長36%、53%和55%。形成了以區域經濟為主體，服務業為支柱的具有平江特色的經濟結構。平江區是以旅遊服務產業作為經濟支柱，現如今服務業已經成為涵蓋生產性服務業、消費性服務業的龐大而強勢的朝陽產業。
區內交通便利，有312國道、滬寧、蘇嘉杭高速公路出入口、火車站及運河碼頭，東環路、北環路、人民路、干將路等主次幹道，構成了內外環通、四通八達的交通網。區內旅遊景點眾多，古典園林就有17處，其中拙政園、獅子林、耦園、藝圃、環秀山莊等5處園林被聯合國教科文組織列為世界文化遺產；被國務院確定的平江歷史街區較為完整地保留著宋代《平江圖》描繪的蘇州古城“小橋流水”的古樸風貌。
區域市場概況
項目位於平江區（屬於蘇州中心城區）東環高架與北環高架交匯處，周邊商業主要以社區商業和各類專業市場為主，周邊商業項目包含華東電器城、美順五金機電城、中翔美通裝飾城、東明裝飾城、中新城小商品市場、大潤發、印象城、金象城等，具有較好的商業氛圍。
項目周邊生活社區較多，包括蘇安新村、塘坊苑、婁江新村、東港二村等眾多大型生活社區，周邊社區檔次多為中檔住宅，居住人群基本以工薪階層為主。2公里輻射半徑加之交通輻射覆蓋人口約50萬（包含流動人口）。
項目緊臨東環高架,離蘇州火車站僅2公里左右,東側緊挨蘇安公交首末站, 有近20路公車在此經過，可直達園區、新區、吳中、相城、市區等各處。
經營管理模式
我們採用商鋪 “三權分離”的經營管理模式：
1、 經營權與管理權分離----由專業的商業經營管理公司統一商業管理，統一策劃行銷，統一布局、統一裝修；在滿足經營管理公司的所有條件下商家可自行經營商鋪。
2、 產權與經營權分離----自用客戶在購買商鋪後，必須服從經營管理公司對整體商業的經營布局要求，根據實際的經營業態、主題進行商業經營活動。
3、 投資與自用分離----投資客在購買商鋪成為業主後，統一委託經營管理公司進行招商、日常經營管理，其投資回報由經營管理公司統一支付。
4、“三權分離”模式的優點：1）避免傳統的“大商業、小商鋪”業主過多、各自為陣的混亂經營格局；2）既可實現專業經營、確保商業健康持續的發展，又能提供相對穩健、可持續的投資回報。
蘇州海寧皮革城三年內小業主如果要轉讓，小業主須按照租賃契約的約定通知經營管理公司，並且受讓方必須接受原有的租賃契約條件
建築和配套
項目體量：本項目總建築面積25000㎡，地上建築面積15000㎡，地下10000㎡，辦公面積1000㎡。
建築結構：本案為鋼筋混凝土框架結構，共6層，地上4層，地下2層。項目硬體條件俱佳，中央空調、自動扶梯、貨梯、地下大型停車場、銀行取款機、無線網路等配套完善，周邊銀行、學校、醫院、超市、公車首末站、社區服務中心……配置齊全，經營環境良好。
業態和定位
| 主題 | 產品範圍 | 入駐狀態 | 行銷狀態 |
| -2F:停車位 | 免費停車 | 開發商保留 | |
| -1F:超市 | 永通超市 | 已入住 | 開發商保留 |
| +1F:海寧皮具、箱包 | 箱包、皮具等 | 100%已入住 | 產權銷售 |
| +2F:皮草廣場 | 海寧直銷皮草類（各式皮草） | 100%已入住 | 產權銷售 |
| +3F:休閒館 | 松鶴樓、大家唱量販式KTV | 已進駐 | 開發商保留 |
小面積獨立產權商鋪，主力面積15－30平方。蘇州海寧皮革城作為蘇州首席皮革類專業市場，有效輻射全市近1000萬人口的龐大消費群。同時，通過超市及餐飲娛樂配套，有效滿足周邊40多個大小成熟生活社區，近50萬固定人口的日常消費需求
小商鋪的優點
產權式小商鋪的優點
俗話說："家有萬貫，不如有個店面"、"一鋪養三代"。據來自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息顯示，其商鋪價格正在不斷上漲。作為房地產的重要組成部分，商鋪和住宅產業相比，總量雖然不大，但由於其發展潛力看好，回報率高，所以受到投資者的關注。
（1）商鋪投資的穩定性特點
業內專業人士分析認為，投資商鋪具有穩定性。住宅的租約期限一般為半年至一年，相對較短，而商鋪的租約通常為3至5年或更長。此外，租金的遞增保證了商鋪長期的收益增長。租金預付的付款方式使租金收取也較有保障。
（2）商鋪增值的特點
商鋪投資是一個長期過程，它不會因房齡增長而降低其投資價值。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應條件，會隨著商圈的發展成熟不斷升值，價值提升的同時，租金增長是必然的。
（3）商鋪投資回報率較高
與人們傳統的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高。據業內人士分析，儘管前幾年，北京等大城市涉外公寓、別墅的投資回報率較高，但目前，住宅用房的投資回報率基本上只有2%-3%的租金回報，但商鋪的投資回報率單租金收益則可能達10%，有的甚至達到20%以上。隨著商家的入住，業態的成熟，人氣的上升，商鋪價值提升成為必然。
需要指出的是，除商鋪租金收益之外，精明的商鋪投資者還充分利用商鋪增值提高投資收益，在商鋪買價升值到一定水平時及時賣出，完成該商鋪的投資過程。
（4）商鋪的投資潛力
目前在國內，商鋪投資的概念還未全面普及，一般商鋪與住宅的價格之比還遠不到成熟市場情況下的4∶1～5∶1，可見商鋪價格還有較大的上漲空間。我國加入世貿組織後，商業、零售業、服務業將會出現蒸蒸日上的局面，許多金融機構、零售業開始了一輪又一輪的對於商鋪的"圈地運動"。
（5）商鋪可出租、可經營，方式靈活
調查顯示，商鋪的投資者主要有兩種：一是專業的商鋪投資商，擁有較雄厚的經濟實力，通常會做大型商鋪交易，即購買一些商鋪的產權或經營權，然後出租給各個經營商，自己也捎帶經營，但不以經營為主；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閒置資金，投資一兩個商鋪。這中間有55%的人是為了出租後贏利而購買商鋪的，而處於自營目的的購買商鋪的人為35%，另外有10%的人純粹是為了在買進賣出中賺取差價。據測算，目前一級城市商鋪投資的回報率為10%～14%。
商業模式（五大統一）統一招商、統一運營、統一管理、統一宣傳、統一形象
蘇州海寧皮革城商業項目通過“五大統一”與所有合作商戶開始建立並保持一種既對立又融洽和諧統一的關係，這種關係是商業項目長期成功的保證。所以，五大統一是成功的關鍵。
項目優勢
潛力巨大
稀缺，造就商業地產的價值。蘇州海寧皮革城作為蘇州首席皮革類專業市場，是蘇州地區唯一一家由海寧皮革城商會商家整體經營的業態，產品和海寧皮革城同貨、同源、同主（老闆）。依靠蘇州在全國領先的經濟優勢，直接滿足蘇城近1000萬人口的皮革皮草類消費需求。同時，藉助蘇州四通八達的交通優勢，及發達的旅遊經濟，有效輻射無錫、南通、常州乃至上海等地的高端皮革皮草需求，市場容量巨大，前景廣闊。
安全性高
：房產投資者為何鍾情於現房投資？投資者相信眼睛，不相信耳朵。投資，首先要最大限度規避投資風險。蘇州海寧皮革城不僅是現房銷售，更是帶租約出售，市場招商率已高達90%。同時，開發商對本項目的自持將近60%（包括負一樓、三樓、四樓），如此的自持比例，勢必會讓開發商加大對項目的運營投入。加之項目面積小，總價低，投資安全性可想而知。
固定人群
項目周邊近40多個大小成熟生活社區，近50萬的固定消費人口，充分保障項目人氣及經營氛圍。
區位及交通優勢
本案所處的區位平江區（屬於蘇州中心城區）東環高架與北環高架交匯處，周邊含有眾多商業項目和專業市場（如華東電器城、美順五金機電城、中翔美通裝飾城、東明裝飾城、萬寶商業廣場、中新城小商品市場、大潤發、印象城、金象城等）具有較好的商業發展前景。
項目緊臨東環高架、現代大道、北環高架、干將路等城市大型主幹道，優質交通幹線，共同構築了項目十分便捷的出行條件，2公里左右可達蘇州火車站,蘇州汽車北站，東側緊挨蘇安公交首末站, 有近20路公車在此經過，直達市區各處；項目所在區域近鄰京滬鐵路、滬寧城際鐵路、滬寧高速公路。通過周邊發達的高速公路、鐵路，與周邊各大城市緊密相連，四通八達的交通網路，便捷、大容量的交通系統奠定了項目無可爭議的交通優勢。
開發實力
項目開發商廣大投資集團創立於1995年，經過十幾年來成功的運作，現已發展成為一家集地產開發與管理、酒店、餐飲、金融等多個行業於一體的多元化大型集團企業，資產總額逾數十億元。集團多年來致力於商業地產開發，積累了許多經驗，成功的與國際、國內著名品牌建立了戰略合作關係，是蘇州較有實力的以商業地產為主的開發企業。
項目分析
1、市場形成一般需要3-5年所以前期租金偏低。需要一定的耐心持有購置商鋪是一種投資行為，而不是投機行為。
2、周邊大型商業項目多，本項目知名度有待提升，如項目不能突出特色，面臨競爭會很大。
機會點分析
1、項目所在區域的商業多為綜合商業體及專業市場，存在空白點，本案定位蘇州首席皮革皮草交易市場，打造特色經營，滿足蘇州皮革皮草的巨大消費需求，發展空間很大。
2、蘇州本地近期新開產權商業樓盤不多，現房帶租約銷售的更是沒有。
3、限購令出台以後，住宅市場投資需求被限，在相對寬鬆的政策背景下，商業地產投資將會有所發展。
4、接下來9月中旬以後，正是皮革皮草消費的旺季，加之項目現房帶租約出售，本案兼得天時地利。
5、本項目經過專業團隊的精心管理、對項目重新定位策劃，加上大力度的廣告推廣，在開業一周年之際，本項目在蘇州當地已經頗具影響力，“蘇州海寧皮革城”已經家喻戶曉，為市場繁榮已經打下良好的基礎。
銷售政策
一樓原價均價3.4萬，返租後2.8萬。
二樓原價均價2.5萬，返租後2萬。
主力面積20-30㎡。我們項目是包租十年的，第一年6%回報，第二年7%回報，第三年8%回報，前三年共21%的回報一次性抵扣房款。從第四年開始按照實際的租金1:9分成。
