荊州市人民政府令
第92號
《荊州市中心城區商品房預售資金監管辦法》已經2011年9月13日市人民政府常務會議審議通過,現予公布,自公布之日起施行。
市長 李建明
二〇一一年十月八日
荊州市中心城區商品房預售資金監管辦法
第一章 總 則
第一條 為維護房地產交易秩序,規範商品房預售資金的監督管理,維護商品房交易雙方合法權益,防範交易風險,促進房地產市場健康發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國物權法》、建設部《城市商品房預售管理辦法》及國務院、省政府的規定,結合本市實際,制定本辦法。
第二條 凡本市中心城區範圍內(含經濟開發區)申請預售許可的商品房、經濟適用住房項目,其預售資金收存與使用的監督管理(以下稱預售資金監管),適用本辦法。
第三條 預售資金的監督管理遵循專款專戶、專款專存、專款專用的原則;實行政府監控和銀行專戶管理相結合的監管方式。
第四條 市房產行政主管部門(以下稱監管部門)負責全市預售資金監管工作的管理與指導;下設的房產信息和交易資金監管中心(以下稱監管機構)具體負責中心城區預售資金監管的日常工作。
受監管部門委託從事預售資金監管相關業務的商業銀行是預售資金監管的專戶銀行(以下稱專戶銀行),具體承辦預售資金監管專戶的管理工作。
第五條 監管部門應與專戶銀行簽訂預售資金監管合作協定,明確雙方的權利和法律責任,並建立統一的房地產交易資金網路監管系統,實現有關信息的即時傳遞與數據交換,對預售資金進行即時全程監管。
專戶銀行應當按照監管規定和有關內部管理制度配合做好相關工作。
第二章 一般規定
第六條 本辦法所稱商品房預售資金(以下稱預售資金),是指房地產開發企業將其開發的商品房(經濟適用住房)在竣工驗收備案前出售,由購房人按預售契約約定支付的定金、預付款、房價款(含按揭貸款)、保證金等。
第七條 預售資金應當全部存入預售資金監管專用賬戶(以下稱監管專戶),並對其中用於項目工程建設的資金實行重點監管,保證預售資金優先用於工程建設。
商品房預售資金監管期限,一般自項目核發商品房預售許可證開始,至項目完成初始登記後止。
第八條 房地產開發企業在申請商品房預售許可前,必須在指定的監管專戶內,以預售項目為單位開立監管分戶賬(以下稱監管賬戶),並與監管部門、專戶銀行簽訂《商品房預售資金監管協定》。
一個預售許可證對應一個預售資金監管賬戶。
項目預售過程中,原則上不得變更監管賬戶;確因建設項目需要變更的,經監管部門確認後,方可變更。變更後應重新簽訂監管協定,將原監管賬戶的結餘資金轉入新監管賬戶,原監管協定終止。
第九條 房地產開發企業簽訂《商品房預售資金監管協定》時,應當提供以下資料:
(一)監管項目工程預算清冊(預算書);
(二)監管項目的工程形象進度表;
(三)監管項目各階段資金使用計畫(用款計畫);
(四)監管部門要求的其他資料。
項目工程預算清冊應根據項目所需的建築安裝、材料設備、配套建設和代征代建等費用概算;
建設工程形象進度表應以2層為進度周期;
項目用款計畫應按建設工程形象進度完成情況或建設工程施工契約約定的付款節點制定。
房地產開發企業應當按項目用款計畫分次申請用款。
監管部門應依據項目立項批覆和房地產開發企業申報的項目工程預算,參照本市建設項目綜合造價以及該項目的交付使用條件等核定需重點監管的項目工程建設費用額度。
完成初始登記節點前,監管賬戶內的資金不得低於項目工程預算清冊總額的10%。
第十一條 房地產開發企業申請辦理商品房預售許可證時,須提交《商品房預售資金監管協定書》。預售許可證上應載明商品房預售資金監管賬戶信息。
第三章 監督管理
第十二條 房地產開發企業預售商品房時,應當在商品房預售契約中註明商品房預售資金監管賬戶信息,並告知購房人將雙方約定的房價款直接存入預售資金監管賬戶。
房地產開發企業不得直接收存預售資金。
第十三條 購房人應按商品房買賣契約約定的時間,將商品房預售定金或房價款直接存入商品房預售契約載明的監管賬戶,並憑銀行出具的收款憑證,向房地產開發企業換領交款票據。
申請購房貸款的,購房人應當委託貸款機構將發放的貸款直接撥付至相應的預售資金監管賬戶。
房地產開發企業在申請使用商品房預售資金時應當向監管機構提交以下材料:
(一)商品房預售資金撥付申請表;
(二)監理單位出具的工程建設進度需求證明;
(三)承建施工單位出具的工程用款需求證明;
(四)項目設備購置契約;
(五)各類配套工程建設契約清單或相關憑證;
(六)其他工程建設費用證明材料。
首次撥款後,每次申請撥款時還應當提交上一次申請用款事項的票據憑證複印件。
使用商品房預售資金支付法定稅費的,按實際發生額申請支付。
監管賬戶內的預售資金超出監管部門核定的重點監管額度部分,房地產開發企業可以憑工程監理單位對房地產開發企業調用預售資金用於有關工程建設的真實性證明向監管部門申請將超出部分轉出,用於支付設計、管理或行銷等費用。
第十六條 監管機構應根據監管項目工程形象進度和各階段資金使用計畫,在受理之日起2個工作日內完成對申請使用商品房預售資金的審核。對符合使用條件的,出具《商品房預售資金撥付通知書》;對不符合條件的,出具《商品房預售資金不予撥付通知書》。
房地產開發企業認為資金監管機構不予核准使用監管資金侵犯其合法權益的,可以向監管部門提請覆核;對覆核結果有異議的,可依法申請行政複議。
第十七條 有下列情況之一,不予辦理新建商品房預售資金用款手續:
(一)已撥付款項未專款專用;
(二)房地產開發企業申請超出用款額度和範圍;
(三)收款單位、用途等內容與契約約定不符;
(四)資金賬戶餘額不足的;
(五)提交資料不實不全的。
第十八條 專戶銀行應在收到《商品房預售資金撥付通知書》1個工作日內,將核准使用的資金及時撥付給使用單位。
第十九條 專戶銀行應當在每月5日前將商品房預售資金監管賬戶上一個月的收支情況反饋給資金監管部門和房地產開發企業。
第二十條 預售雙方達成退房協定並已辦理相關退房手續的,房地產開發企業可以向資金監管機構提交退房退款申請書,經核實後,資金監管機構應當在2個工作日內通知專戶銀行辦結退款手續。
第二十一條 預售項目完成初始登記的,監管機構應當於3個工作日內通知監管銀行,終止對監管賬戶資金的監管。
第二十二條 監管部門應當定期對商品房預售資金的收支情況進行核查,確保專款專存,專款專用,並建立企業信用檔案,有違規行為的,在網上向社會公示。
任何單位和個人不得挪用、擅自劃轉監管專戶內的預售資金。
有關部門對預售資金監管賬戶進行凍結和扣劃的,專戶銀行有義務證明預售資金及監管賬戶的性質,並應及時書面告知監管部門。
第四章 法律責任
第二十三條 房地產開發企業有下列行為的,由市房產管理部門責令其限期整改,整改期間不得申請撥付預售資金。
(一)未按規定使用商品房預售資金的;
(二)未按規定將預售款存入商品房預售資金監管賬戶的;
(三) 以收取其他款項為名變相逃避監管的。
情節嚴重或拒不改正的,停止該商品房項目預售和備案。
第二十四條 專戶銀行未按本辦法規定或違反商品房預售資金監管協定約定,擅自撥付、挪用商品房預售監管資金的,由其上級管理部門責令其改正、追回款項、先行賠付,造成不良後果或損失的,承擔相應法律與經濟責任;資金監管部門應按照協定約定及時註銷在專戶銀行開立的監管專戶,並不得與該行再行簽訂資金監管協定。
第二十五條 工程監理和相關單位出具虛假證明或不實資料,造成不良後果或損失的,承擔相應法律與經濟責任。
第二十六條 商品房預售資金監管相關管理部門、機構的工作人員,應當認真履行職責,不得玩忽職守、徇私舞弊。
違反本條前款規定的,由其所在單位或者上級主管部門依據有關規定給予行政處分;情節嚴重的,依法予以從嚴處理。
第五章 附 則
第二十七條 本辦法有效期3年,自公布之日起施行。市資金監管部門依據本辦法制定商品房預售資金監管實施細則。
第二十八條 各縣(市)商品房預售資金監督管理,參照本辦法執行。
