作者簡介
左鋒，男，江蘇省淮安市人，南京師範大學法律碩士。現為江蘇洪武律師事務所副主任，合伙人律師，南京市律師協會法律顧問專業委員會委員，從事律師職業十一年，擅長房地產、契約、刑事案件。曾多次為江蘇電視台、江蘇教育電視台、江蘇人民廣播電台等新聞媒體的法制節目做案件點評特邀嘉賓和欄目的法律顧問。
內容簡介
《物業糾紛案例答疑》從基本法理著手，結合簡單易懂的小案例來解釋和說明物業服務中的相關法律法規，精選了近年來在全國各地發生的物業糾紛案例，結合已經實施的《中華人民共和國物權法》及新修訂的《物業管理條例》，對案例進行了詳細的法理分析，同時也對相關聯或相似的物業服務問題進行比較甄別，有些典型和疑難的案件，還做了法律條文欠缺的說明和法理的深度探討。另外，在法理解析了每個案例後，還有“律師提示”的部分，主要是總結和歸納每個案例的法律實體的重點問題。在案例的最後部分，則有“勝敗關鍵”，這部分主要從法律程式或辦案技巧上去說明案件的勝敗理由，使讀者能在看完每個案例後，不僅能從法律實體上知道案件涉及的具體法律法規的內容，而且也能從法律程式上掌握怎樣具體解決物業糾紛，從而更好地維護自己在物業服務關係中的合法權益。
目錄
第一章 物業糾紛概述/1
第一節 物 業/4
業主是否有權改變住房的用途？/4
物業服務企業能否自行出租共用部位？/7
地下停車場的所有權歸開發商嗎？/11
第二節 物業管理/16
房地產行政主管部門是否有權撤銷業主委員會的決定？/16
物業服務企業有權單方面提高物業服務費的標準嗎？/21
物業服務企業能否對業主採取罰款、停水及停電等處罰措施？/26
業主能否以物業服務契約無效為由拒絕支付物業服務費？/31
第三節 物業糾紛/37
開發商是否有權要求更換物業服務企業？/37
業主委員會可以解聘物業服務企業嗎？/42
物業服務企業對業主擅自亂搭建的建築有權強行拆除嗎？
送奶工的貨車在小區的非停車區丟失，能否要求物業服務企業賠償？/54
承租人拖欠物業服務費，物業服務企業是否有權追索？/61
第二章 物業糾紛的主體/67
第一節 業主/70
已實際居住但還沒取得房屋產權證的購房人是業主嗎？/70
開發商有權參與業主大會行使表決權嗎？/76
第二節 業主大會及業主委員會/82
拖欠物業管理費的業主能當業主委員會的委員嗎？/82
業主大會的職責以及會議制度體現在哪些方面？/88
第三節 物業服務企業/93
物業服務企業是否有權許可他人利用小區的公共部位和公共設施？/93
保全致人傷害，物業服務企業是否賠償？/99
物業服務企業是否應當為業主違法裝修承擔責任？/104
業主在自己住宅被害，物業服務企業是否應負民事賠償責任？/109
第四節 建設單位/114
建設單位是否有義務在銷售房產前就將臨時管理規約明示並說明給購房人？/114
建設單位在業主購房後，是否不再承擔物業的保修義務？/119
第三章 物業糾紛的內容/124
第一節 前期物業服務/127
業主能否拒絕前期物業服務契約的內容？/127
在前期物業服務階段，提前預收物業服務費是否合法？/132
業主委員會是否應承擔新物業服務企業不能進駐小區的違約責任？/137
前期物業服務契約到期後，物業服務企業能否再收物業服務費？/142
開發商作出的“贈送物業服務費用”承諾是否有效？/147
前期物業服務階段，物業服務企業是否對有關物業的質量承擔責任？/152
第二節 物業服務契約/157
物業服務企業代收水、電、煤氣等費用時，有權收取手續費嗎？/157
物業服務企業擅自將部分物業服務委託給其他公司是否合法？/162
物業服務企業將物業資料丟失應承擔什麼責任？/167
物業服務企業撤出後，能否繼續占用物業管理用房？/1 72
非業主人員在小區被打傷，物業服務企業需要賠償嗎？/177
第三節 物業的使用和維護/182
業主對物業維修資金是否有知情權和監督權？/182
專項維修資金是否可以用於小區業主委員會的辦公經費與日常開支？/187
物業服務企業有權處分和管理專項維修資金嗎？/192
業主不履行維修義務的，物業服務企業有義務維修嗎？/198
物業服務企業是否有權改變公共建築和共用設施的用途？/203
第四章 物業糾紛的法律責任及處理方式/208
第一節 業主和業主委員會的法律責任/210
業主以物業服務企業服務質量不好而拒交物業服務費，應承擔什麼法律責任？/210
業主委員會挪用專項維修資金，應承擔什麼法律責任？/216
業主委員會擅自改變公共建築和共用設施用途的，應負什麼法律責任？/221
第二節 物業服務企業的法律責任/226
未取得資質證書從事物業管理的單位，應承擔什麼法律責任？/226
物業服務企業聘用人員沒有物業管理職業資格，該公司要承擔什麼法律責任？/231
物業服務企業將一個管理區域內的全部物業一併委託給他人的，要承擔什麼法律後果？/236
物業服務企業擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的，應負什麼法律責任？/241
保全半夜闖民宅，物業服務企業承擔什麼法律後果？/246
第三節 建設單位的法律責任/251
建設單位沒有通過招投標的方式選聘物業服務企業，應承擔什麼法律責任？/251
建設單位擅自處分屬於業主的物業共用部位，應負什麼法律責任？/256
建設單位不移交物業有關資料，應承擔什麼法律責任？/261
建設單位不按規定配置物業管理用房的，應承擔什麼法律責任？/266
第四節 物業糾紛的處理方式/271
業主與物業服務企業發生糾紛的，可以通過業主委員會進行調解嗎？/271
業主委員會與物業服務企業發生糾紛，能申請仲裁機構處理嗎？/276
業主可以單獨作為提起物業糾紛案件的訴訟主體嗎？/281
出現物業糾紛，業主可以向有關行政機關投訴嗎？/287
附錄
物業管理條例/291
(2007年8月26日)
物業服務企業資質管理辦法/304
(2007年11月26日)
前期物業管理招標投標管理暫行辦法/310
(2003年6月26日)
物業服務收費管理辦法/319
(2003年11月13日)
物業服務收費明碼標價規定/323
(2004年7月19日)
前期物業服務契約(示範文本)/325
