社群投資
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書籍目錄
背 景第一部分 項目情況
一、項目名稱
二、項目地址
三、投資金額
四、項目介紹
第二部分 可行性分析報告內容
一、通州區當地經濟金融發展狀況分析
二、政策法規分析
三、建造遊樂園的必要性和可行性
四、市場前景分析
五、未來三年發展計畫
（一）發展戰略和目標
（二）經營機制
（三）經濟評估及收益
六、風險處置預案
（一）經營風險分析
（二）風險防控措施
結論
背景
2008年4月，胡錦濤總書記在海南視察時，要求海南“更好地發揮改革開放的排頭兵作用”。2009年4月，溫家寶總理視察海南時，要求海南把建設國際旅遊島作為深化改革開放、促進經濟成長的制高點和突破口。2009年12月31日，《國務院關於推進海南國際旅遊島建設發展的若干意見》正式出台，國際旅遊島建設由此上升為國家戰略，成為我國旅遊業改革創新試驗區。《意見》要求，海南要充分發揮經濟特區優勢，積極探索，先行試驗，發揮市場配置資源的基礎性作用，加快體制機制創新，推動海南旅遊業及相關現代服務業在改革開放和科學發展方面走在全國前列。
海南島與地球上橫跨北緯18度線的諸多著名島嶼一樣，成為中外旅遊者熱切嚮往的地方。湛藍的大海，綿延的沙灘，日照充足、雨量豐富，碧綠的熱帶原始森林，每立方厘米數千甚至上萬個負氧離子，濃郁的本土文化和少數民族風情……海南幾乎擁有熱帶海島旅遊度假勝地所有的要素。
憑藉自身優越獨特的氣候環境和豐富迷人的自然風光，海南──這箇中國唯一的熱帶島嶼省份，在建省辦特區20餘年的發展歷程中，銳意改革，積極探索，終於擎起“建設國際旅遊島”的發展大旗，踏上了一條富民強島、實現經濟社會可持續發展的道路。
海南作為中國唯一的熱帶島嶼省份，擁有濱海風光、熱帶雨林、地熱溫泉、民族風情等獨特而豐富的生態旅遊資源，被國內外旅遊者譽為“健康島”、“生態島”、“陽光島”、“長壽島”。建省20年間，海南累計接待國內外遊客1.63億人次，其中海外遊客近800萬人次，旅遊總收入超過1400億元。最近5年，海南的遊客總數、旅遊總收入分別以年均10.7%和15.2%的速度增長。2009年，接待旅遊過夜人數超過2200萬人次，旅遊收入211億元，分別是建省時的18倍和70倍。
世界旅遊業理事會(WTTC)總裁讓．克勞德．鮑姆加藤說，現在世界上能用來塑造一個新的旅遊目的地的地區已經不多了，海南是其中之一。海南在新興的旅遊產品方面有特別好的稟賦。如果是馬爾地夫或韋里島的旅遊業者來到海南，他們會很羨慕海南還有大片的區域沒有開發，還有無盡的潛質可以挖掘。正是基於此，海南才能日漸成為中國旅遊業加速轉型升級、參與國際競爭的風水寶地和前沿陣地。
海南當前已建成亞龍灣、南山、天涯海角、大小洞天、博鰲、七仙嶺、呀諾達熱帶雨林等一批精品旅遊景區和度假區，正在著手建設海棠灣、清水灣、棋子灣、尖峰嶺、霸王嶺、五指山等一批精品景區。隨著旅遊開發由濱海向腹地延伸，生態游、高爾夫休閒遊、熱帶雨林探奇、河湖旅遊、風情溫泉游、康體保健游、黎苗文化體驗游等一大批特色旅遊產品快速發展，海南旅遊已由單一的濱海觀光旅遊向複合型的休閒度假轉變，正在形成觀光、度假和特色旅遊互為補充、共同發展的產品結構。
海南旅遊基礎設施日趨完善。海口美蘭、三亞鳳凰兩個國際機場，開通了國內、國際航線300多條，博鰲柄際機場已獲準適時建設；粵海鐵路和西環鐵路已開通運行，東環快速鐵路即將於今年完工，鐵路交通實現與京滬穗等內地大城市“一線通”；建成了全長576公里的環島高速公路，並規劃建設海口─五指山─三亞高速公路、萬寧─儋州─洋浦高速公路，島內旅遊將更加便捷。全省現有星級飯店259家，已掛星的五星級酒店26家，預計到2010年底，包括待評定和正在建設的五星級酒店至少將達到40家。當前海南省已經具備了3000萬人次的旅遊接待能力，旅遊業整體規模和素質已經上升到一個新的台階。
《國務院關於推進海南國際旅遊島建設發展的若干意見》要求，海南要充分發揮經濟特區優勢，積極探索，先行試驗，發揮市場配置資源的基礎性作用，加快體制機制創新，推動海南旅遊業及相關現代服務業在改革開放和科學發展方面走在全國前列。這一國家戰略“是海南發展思路的重大提升”，海南省委書記衛留成表示，要通過全面推進國際旅遊島建設，最大限度地保護和利用海南生態環境，確立海南走以旅遊業為龍頭、現代服務業為主導的特色優勢產業發展之路，基本形成節約能源資源和保護生態環境的產業結構、增長方式和消費模式，實現綠色發展、綠色崛起。
但是，如此具有國際競爭力的旅遊的城市，除了得天獨厚的天然資源外並無大型的遊樂場所，這一空白使得海南這座美麗的城市添上淡淡的遺憾。因此在這種政府支持及經濟成長穩健的大環境下，我們選擇在海南打造一座具有國際先進設施的大型主題遊樂園，不僅滿足海南旅遊經濟發展的需要又可取得可觀的經濟收益，是一個雙贏且持續性長的經營項目，因此希望得到當地政府的大力支持。
現將此項目的基本情況和可行性分析匯報如下。
項目情況
一、項目名稱海南島娛樂場（暫定名）
二、項目地址
海南省三亞市鳳凰鎮桶井村3000畝地（約合200萬㎡）
三、投資金額
人民幣：30億
四、項目介紹
海南美麗的自然風光很難滿足島城市民追求現代化、國際化娛樂方式的需要，彌補遊樂場空白問題亟待解決。本項目定位於精緻開放式主題樂園的海南歡動世界，是按國際化標準進行主題包裝，集各地特色、表演節目的先進科技於一身，創造一個既新穎又富有海南傳統色彩的獨特娛樂勝地。本項目將聘請國際知名遊樂場設計公司設計施工。在分析海南現有旅遊資源的基礎上，力求在不破壞當地植被環境的前提下，打造一個為島城市民提供歡樂的快樂園區。
樂園的設計理念定位於在海南特色海洋文化基礎上深化延伸，融入豐富多彩、神秘絢麗的海洋主題元素，令遊客在極致遊樂休閒體驗的同時，充分感受到海洋文化所蘊涵的神奇韻味。樂園以“讓心情無拘無束，讓歡樂自由自在”的設計理想，致力於在城市中心為青少年和現代都市家庭打造一個歡樂的國度、心靈的樂園和休閒的港灣。融匯海南多族少數民族的特色，在園區內為遊客展現當地的風土人情，使得中外遊客更加了解美麗的海南島。
臨海而建，距離主題樂園只是數分鐘步程的樂園酒店，除了令人回想起20世紀初典雅與浪漫的酒店設計外，也備有21世紀生活的所有便捷優點。6層高的維多利亞式酒店座擁400個房間，並設有餐廳、酒吧、茶座、購物商鋪、配備多項兒童設施、設備完善的水療美容中心及健身中心、擁有別致的小亭、供婚禮套用的花園及寬敞的展覽及會議場地。還可安排童話式婚禮，讓客人可在主題度假區舉辦真正特色婚禮。
在30至40年代，電影製作是好萊塢的黃金時期。本項目為迎合時下崇尚好萊塢電影愛好者，將捕捉製作電影時的有趣元素，並營造出"裝飾派"的環境。別樹一格的好萊塢酒店樓高8層，有600間客房，食府、商鋪、酒廊、游泳池、購物商場、遊戲室及一個有如一張洛杉磯地圖一樣的花園中庭，裡面設有好萊塢著名的街道、建築物及標誌。
上述各服務設施都會附加為殘障人士專供的服務設施。
另外，在全心全意為遊客負責的原則基礎上，樂園管理方對項目經營過程中的安全性給予了高度重視，在經過反覆論證後制定出了完善的安全管理制度，並落實到項目建設及日常管理中的方方面面，確保遊客在“海南遊樂園”里玩得滿意，玩得放心。
可行性分析報告內容
一、三亞當地經濟發展狀況分析
三亞市，東鄰陵水縣，北依保亭縣，西毗樂東縣，南臨南海。全市面積1919.58平方千米，其中規劃市區面積38平方千米。東西長91.6千米，南北寬51千米。全境北靠高山，南臨大海，地勢自北向南逐漸傾斜，形成一個狹長狀的多角形。境內海岸線長209.1千米，有大小港灣19個。主要港口有三亞港、榆林港、南山港、鐵爐港、六道港等。主要海灣有三亞灣、海棠灣、亞龍灣、崖州灣、大東海灣、月亮灣等。有大小島嶼40個，主要島嶼10個，面積較大的有西瑁洲島2.12平方千米，蜈支洲島1.05平方千米。我國東南沿海對外開放黃金海岸線上最南端的對外貿易重要口岸，是中國通向世界的門戶之一。地處亞熱帶地區，是海南最美麗的旅遊勝地。三亞湧現出一批旅遊景點創造和打破了中國世界紀錄協會多項世界紀錄、中國紀錄，獲得多項世界之最、中國之最。據三亞市統計局分析，今年該市消費品市場運行主要呈現以下特點：一是城鎮消費增長明顯、二是批發零售業繼續保持較快發展、限額以上企業引領市場發展、住宿餐飲市場繁榮興旺、大類商品銷售普遍較好，消費升級特徵明顯。
與此同時，消費環境的不斷改善，全市交通設施建設持續進行，市場建設力度的加大，商業網點進一步增多，整頓和規範市場秩序持續開展，均為消費市場的擴大創造了良好環境。
二、政策法規分析
2009年12月31日國務院頒布《國務院關於推進海南國際旅遊島建設發展的若干意見》。意見指出“高舉中國特色社會主義偉大旗幟，堅持以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，深入貫徹落實科學發展觀，進一步解放思想，深化改革，擴大開放，構建更具活力的體制機制，走生產發展、生活富裕、生態良好的科學發展之路;積極發展服務型經濟、開放型經濟、生態型經濟，形成以旅遊業為龍頭、現代服務業為主導的特色經濟結構;著力提高旅遊業發展質量，打造具有海南特色、達到國際先進水平的旅遊產業體系;注重保障和改善民生，大力發展社會事業，加快推進城鄉和區域協調發展，逐步將海南建設成為生態環境優美、文化魅力獨特、社會文明祥和的開放之島、綠色之島、文明之島、和諧之島。”根據該意見規定，“充分發揮海南的區位和資源優勢，按照國際通行的旅遊服務標準，推進旅遊要素轉型升級，進一步完善旅遊基礎設施和服務設施，開發特色旅遊產品，規範旅遊市場秩序，全面提升海南旅遊管理和服務水平。”一座具有國際水平的大型主題遊樂場應景而生。
三、建造遊樂園的必要性和可行性
隨著國家對旅遊業扶持力度的加大，以及一系列惠商政策的拉動，海南旅遊業繼續保持穩步發展，結構進一步最佳化。借鑑國內其他遊樂場經營經驗，吸引遊客重複消費推動經濟增加，培訓專業服務人員提升海南旅遊服務水平，擴大就業崗位。有關專家認為，21世紀，世界將進入一個休閒經濟的時代，休閒、娛樂和旅遊業掀起的經濟大潮將席捲世界各地。預計，未來10年國際遊樂行業增長率為5%；中國游協預計，中國遊樂行業在未來10年的年增長率可達到8%，遊樂園娛樂在現代多種多樣的娛樂方式中所占的比重顯著上升。
隨著社會的發展和時代的進步，民眾需要有高品位、高水準的，更加側重於互動體驗式的新型樂園，尤其對於現代化主題樂園的期望值日趨高漲。而就島城目前的旅遊產業格局而言，海南目前的旅遊場所雖每年都有驚人的遊客接待量，且其觀賞性和娛樂性都已達到國際化水準，但顯然都沒有走互動體驗類的經營路線。由此可見，海南雖身為全國知名旅遊城市，但卻一直缺乏一個現代化的、與國際消費潮流接軌的樂園。島城市民若想體驗現代遊樂設備的精彩刺激，則只能選擇長途跋涉去外地的樂園。因此可以說，海南世界主題樂園的建成，不僅為市民享受休閒生活提供便利，更為海南城市旅遊品牌的新格局奠定了堅實的基礎。
四、市場前景分析
我國大型主題遊樂園的時代已經來臨，大大小小的主題公園如雨後春筍般再次崛起，整箇中國似乎都颳起了一場主題公園的鏇風，北京的歡樂谷，廣州的長隆歡樂世界、珠海的神秘島、大連的發現王國、寧波的鳳凰山主題樂園、撫順的皇家極地海洋世界、香港的迪士尼，以及青島的極地海洋世界等紛紛開業迎客，接下來還有天津還在籌劃的環球影城主題公園、上海仍在籌備的上海迪斯尼。按照國家旅遊局的預測，2010年國內旅遊消費總額將達到人民幣1萬億元，旅遊將成為與汽車、房產並列的消費熱點。中國的旅遊者消費支出結構是住宿、餐飲等費用支出比例較低，景點門票的費用支出比例較高。按此模式預測，屆時國內旅遊消費總額將有數千億元用於旅遊景點支出，主題公園作為新興旅遊景點必將分得可觀的收益。
在我國,第一個真正意義的大型主題公園是1989年開業的深圳錦繡中華微縮景區。得益於荷蘭“馬都洛丹”小人國的啟示,錦繡中華將中國的名山大川和人文古蹟以微縮模型的方式展現出來 ,取得了轟動性的成功,開業一年就接待了超過300萬的遊客, 1億元的投資僅用一年的時間就全部收回。
大型主題遊樂園良好的經濟效益和社會效益起到了強烈的示範作用,引致了20世紀90年代初主題公園的又一次投資熱潮。20世紀80年代至今，全國已累計開發主題公園式旅遊點2500多個，投入資金達3000多億元。
五、未來三年發展計畫
海南島娛樂場（暫定名）成立並正常運營後，將成為專業化運作和商業可持續的大型娛樂勝地。發展戰略和目標
特色生存、優勢發展。
本項目的特色在於培育並發展一種理念，引導顧客從活動型娛樂轉向精神性娛樂，進而走向工作型娛樂。要將自己的歡樂文化做成產品，再以自己的硬體設施作為輔助和支撐，把自己的企業文化變成其他公司進行企業文化建設和訓練的基地。本項目在堅持以文化建設為中心的理念指引下，致力於把握主題公園業核心內涵、探索主題公園業發展道路、引領主題公園業未來走向，不斷進行自我創新，將建成最具歡樂體驗、最具個性服務、最具文化內涵、最具顧客品牌忠誠度、中國最好的現代主題公園，將歡樂深深根植於人們的成長與記憶中。未來的將是一個代表著歡樂體驗的品牌，將是一種融於遊客心中的理念，將是製造並傳遞歡樂體驗的產業聯合體。
經營機制
執行國家方針和政策，在法律、法規規定的範圍內開展業務，自主經營，自負盈虧，自我約束，自擔風險。
始終堅持把風險放在第一位，把收益放在第二位；穩健發展，持續經營；口號：和諧、溝通、誠信、求實、創新、發展。
適應國家的旅遊產業改革需要，充分利用發起人的自有合法資金，嚴格遵循法律、法規和政策的規定，遊客提供優質服務，為當地經濟發展做出貢獻。
經濟評估及收益
政府作出支持這項計畫的決定，是基於我們估計這項計畫會在以下幾個方面帶來收益。
1、額外來海南的遊客；
2、原有遊客的額外消費；
3、本地居民的額外消費；
4、額外的就業機會；
5、政府稅收的增加。
基準預測
40年內以現值計算的經濟收益淨額438億
按實質計算的經濟回報率 25%
收益與成本比例 7.3比1
直接或間接產生的額外就業機會
——開業初期（2013） 8500個
——全面擴展後（2023） 23000個
六、風險處置預案
經營風險分析經營分為日常經營、中小規模投入和大規模投資3類。經營過程中日常維護及新設備投入回報率的大小與時間。雇員的服務水平及整個項目行銷運作模式是否適合持續穩健的增長。
風險防控措施
1、專業行銷團隊結合當地風土人情設計行銷方案，讓遊客從“游海南—遊樂園”轉換為“遊樂園—游海南”。
2、打造完整的產業鏈
世界上成功的主題公園主要盈利點是娛樂、餐飲、住宿等設施項目，門票收入只作為日常維護費用。主題公園的收入結構中，門票收入只占20~30%，其他經營收入占大頭，主要靠不斷提升品牌知名度吸引遊客。
3、建立壞賬準備金制度，從利潤中提取壞賬準備金。
4、加強人員培訓，打造一支高素質高標準的服務團隊。
5、強化安全控制委員會的安全防範職能。
6、加強內部管理制度，加強審計、核算。
