河源市人民政府通知
河源市人民政府關於印發河源市城市規劃區房屋徵收與補償暫行辦法的通知
河府〔2011〕97號
各縣區人民政府，市府直屬各單位：
現將《河源市城市規劃區房屋徵收與補償暫行辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。
河源市人民政府
二○一一年七月二十日
河源市城市規劃區房屋徵收與補償暫行辦法
第一章 總 則
第一條 為了規範城市規劃區房屋徵收與補償活動，維護公共利益，保障被徵收房屋所有權人的合法權益，根據國務院《國有土地上房屋徵收與補償條例》（國務院令第590號）規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 為了公共利益的需要，在本市城市規劃區範圍內徵收單位、個人的房屋，應當對被徵收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。
第三條 房屋徵收與補償應當遵循規劃先行、決策民主、程式正當、補償公平、結果公開的原則。
第四條 市人民政府負責本市城市規劃區房屋徵收與補償工作。
政府房屋徵收主管部門負責組織實施本市城市規劃區的房屋徵收與補償工作。
發展改革、教育、民政、公安、財政、國土資源、住房城鄉建設、交通運輸、文化、城管、工商等部門應當依照法定職權和本辦法規定的職責，互相配合，保障房屋徵收與補償工作的順利進行。
第五條 房屋徵收部門主要職責是：
（一）負責房屋徵收與補償有關政策的宣傳與解釋工作。
（二）組織實施房屋徵收與補償工作或委託房屋徵收實施單位，承擔房屋徵收與補償的具體工作，並對委託實施的房屋徵收與補償行為負責監督。
（三）擬定徵收補償方案報市人民政府審定後公布。
（四）組織對徵收範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況進行調查登記，公布調查結果。
（五）書面通知有關部門暫停辦理房屋徵收範圍內的新建、擴建、改建，改變房屋和土地性質用途，房屋析戶、買賣、租賃和抵押，戶口遷入、分戶，房產公證、工商營業執照等相關手續。
（六）與被徵收人簽定徵收補償協定。
（七）與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協定或者被徵收房屋所有權人不明確的，報請市人民政府作出補償決定。
（八）依法建立房屋徵收補償檔案，並將分戶補償情況在房屋徵收範圍內向被徵收人公布。
（九）受理組織和個人的舉報，並及時進行核實、處理。
第六條 房屋徵收部門可以委託房屋徵收補償服務中心或縣區人民政府為房屋徵收實施單位，承擔房屋徵收與補償具體工作，房屋徵收實施單位不得以營利為目的。
房屋徵收部門對房屋徵收實施單位在委託範圍內實施的房屋徵收與補償行為負責監督，並對其行為後果承擔法律責任。
第七條 市人民政府及房屋徵收部門應當加強對縣區人民政府及房屋徵收部門的房屋徵收與補償工作的監督。
第八條 任何組織和個人對違反本辦法規定的行為，都有權向市人民政府、房屋徵收部門和其他有關部門舉報。接到舉報後應當及時核實、處理。
監察機關應當加強對參與房屋徵收與補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員的監督。
第二章 徵收決定
第九條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需徵收房屋的，由市人民政府作出房屋徵收決定。
（一）國防和外交的需要。
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要。
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要。
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要。
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要。
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
第十條 依照本辦法第九條規定，確需徵收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市級人民政府國民經濟和社會發展年度計畫。
第十一條 房屋徵收部門擬定徵收補償方案，報市人民政府。
市人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公布，徵求公眾意見。徵求意見期限不得少於30日。
第十二條 市人民政府應當將徵求意見情況和根據公眾意見修改情況及時公布。
因舊城區改建需要徵收房屋，半數以上被徵收人認為徵收補償方案不符合本辦法規定的，市人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改完善方案。
第十三條 市人民政府作出房屋徵收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋徵收決定涉及被徵收人數達20戶或100人以上的，應當經政府常務會議討論決定。
市人民政府作出房屋徵收決定前，應當組織有關職能部門依法對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理，並在徵收範圍內張榜公布。
作出房屋徵收決定前，徵收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。
第十四條 市人民政府作出房屋徵收決定後應當在徵收範圍內公告。並且在公開發行的報刊上刊登。公告應當載明以下內容：
（一）徵收目的和依據。
（二）徵收的地點和範圍。
（三）房屋徵收補償方案。
（四）房屋徵收實施單位名稱。
（五）達不成協定或者被徵收房屋所有權人不明確的處理辦法。
（六）行政複議、行政訴訟權利。
（七）索取房屋徵收相關資料及諮詢地點。
（八）其他應當公告的事項。
縣區房屋徵收部門應當在縣區人民政府作出房屋徵收決定之日起7日內將房屋徵收決定及徵收補償方案的有關情況報市房屋徵收部門備案。
市人民政府及房屋徵收部門應當做好房屋徵收與補償的宣傳、解釋工作。
第十五條 房屋被依法徵收的，土地使用權同時收回。
第十六條 被徵收人對市人民政府作出的房屋徵收決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。
第十七條 房屋徵收部門應當對房屋徵收範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記，被徵收人應當予以配合。調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人公布。
第十八條 房屋徵收範圍確定後，不得在房屋徵收範圍內實施新建、擴建、改建，改變房屋和土地性質用途，房屋析戶、買賣、租賃和抵押，戶口遷入、分戶，房產公證、工商營業執照等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償並按相關規定給予處理。
房屋徵收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。
第十九條 被徵收人、房屋承租人可憑房屋徵收補償安置協定向公安、郵政、電信、公用事業、教育等部門給予優先辦理戶口遷移、郵件傳遞、電話遷移、停水、停電以及轉學、轉託等手續。
第三章 補 償
第二十條 作出房屋徵收決定的市人民政府對被徵收人給予的補償包括：
（一）被徵收房屋及所占土地使用權價值的補償。
（二）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償。
（三）因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。
市人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。實行徵收項目範圍內統一的徵收補助和獎勵標準，房屋徵收部門應根據徵收項目建設的具體情況，在徵收補償方案中確定並公布。
第二十一條 徵收個人住宅，被徵收人符合住房保障條件的，作出房屋徵收決定的市人民政府應當優先給予住房保障。
第二十二條 對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照《房屋徵收評估辦法》評估確定。
對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請覆核評估。對覆核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑑定。
第二十三條 房地產價格評估機構由被徵收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定。
房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估工作，任何單位和個人不得干預。
第二十四條 被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。
第二十五條 被徵收人選擇房屋貨幣補償的，被徵收房屋的補償金額，由被徵收人選定的具有相應資質的房地產評估機構按照《房屋徵收評估辦法》評估確定。
第二十六條 被徵收人選擇房屋產權調換的，市人民政府應當提供用於產權調換的房屋，並與被徵收人計算、結清被徵收房屋價值與用於產權調換房屋價值的差價。
因舊城區改建徵收個人住宅，被徵收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋徵收決定的市人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。
（一）舊城改建徵收單家獨院房屋按建築年限折算後的建築面積（單層砼結構）按1∶1.2的建築面積進行調換；砼結構兩層以上（含兩層）的第一層按1∶1.1的建築面積進行調換，第二層以上（含第二層）按1∶1的建築面積進行調換；磚木、瓦結構的第一層按1∶1.1的建設面積進行調換，第二層以上（含第二層）按1∶0.9的建築面積進行調換。
（二）農村村莊徵收單家獨院房屋按建築年限折算後的建築面積（單層砼結構）按1∶1.25的建築面積進行調換；砼結構兩層以上（含兩層）的第一層按1∶1.15的建築面積進行調換，第二層以上（含第二層）按1∶1.05的建築面積進行調換；磚木、瓦結構的第一層按1∶1.15的建設面積進行調換，第二層以上（含第二層）按1∶0.95的建築面積進行調換。
（三）徵用公寓或樓房按建築年限折算後的建築面積按1∶1的建築面積進行調換。
（四）建築年限的折算方法：房屋建築時間10年以下（含10年）按100%補償；11年至20年按95%補償；21年以上（含21年）按90%補償。
（五）補償面積超過按比例調換面積10平方米以內的，按成本價結算差價；超過10平方米的，按市場評估價結算。補償面積不足按比例調換面積部分，按市場評估價補給被徵收人。
（六）產權調換樓層位置的選擇按先簽協定先選擇的原則，對選擇頂、底層的政府可給予適當的獎勵。
第二十七條 徵收非住宅房屋選擇產權調換的按建築年限折算後的建築面積按1∶1的比例補償。補償面積超過按比例調換面積部分按市場評估價結算；補償面積不足按比例調換面積部分按市場評估價增加10%補償給被徵收人。
徵收工廠、倉庫、碼頭、種養場房屋原則上選擇貨幣補償。
第二十八條 根據徵收項目的實際，只對村民部分土地進行徵用的，房屋的徵收可實行劃地安置。
房屋的徵收補償分建（構）築物的補償和土地補償。
（一）建（構）築物的補償，按市場評估價給予貨幣補償。
（二）土地補償，按徵收房屋（附屬設施除外）的占地面積按1∶1的比例在市政府統一規劃的安置小區給予補償。剩餘房屋占地面積不足40平方米（含40平方米）不予土地補償，按市場評估價只作貨幣補償。
（三）土地的補償面積的差額部分按土地市場評估價相互結算差價款。
（四）安置用地按先簽訂協定先選擇用地的原則。
（五）未居住的老祖屋、閒置房不管戶數多少，選擇劃地的只按占地面積補償；選擇產權調換的，按建築面積補償。
第二十九條 在房屋徵收決定公告發布前房屋的所有權已發生轉移或變更，但尚未辦理登記手續，或者房屋所有權證明記載面積與實際面積不符的，由市房地產主管部門在收到房屋徵收當事人申請後10個工作日內出具認定書。
第三十條 產權調換的房屋面積按照被徵收房屋所有權證所核定的建築面積計算。
除產權調換的房屋面積外，其餘有土地產權證明的土地面積，按市場評估價只作貨幣補償。
第三十一條 徵收房屋的附屬物，包括天井、庭院、花園、滴水巷、室外廁所、斗門、煙囪等，不作產權調換，按市場評估價只給予貨幣補償。
房屋外沒有土地使用權證的空地，臨時搭建附屬物占用的公共用地不予補償；農村房屋外沒有土地使用權證的空地按國土資源部門規定的征地標準進行補償。
第三十二條 徵收租賃房屋，被徵收人與房屋承租人解除租賃關係的，被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。被徵收人與房屋承租人對解除租賃關係達不成協定的，房屋徵收部門應當對被徵收人實行產權調換，不作貨幣補償，產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被徵收人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃契約。
徵收設有抵押權的房屋，依照國家有關擔保的法律執行。 在徵收期限內，抵押人向抵押權人清償債務或與抵押權人重新簽訂抵押協定的，由徵收人直接對被徵收人（抵押人）給予補償。在徵收期限內抵押人不能清償債務或不能與抵押權人重新達成抵押協定的，如實行產權調換，由徵收人將調換的房屋向公證機關辦理證據保全手續，並及時通知抵押人和抵押權人，抵押權人可要求以產權調換房屋設定抵押；如實行貨幣補償，由徵收人將補償款向公證機關辦理提存公證，並及時通知抵押人和抵押權人，抵押權人可以就補償款在債權範圍內優先受償。
第三十三條 徵收科教、文化、衛生、社會公共福利等公益事業用房的，徵收部門應當依照有關法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。
第三十四條 徵收房屋中的技術層（含夾層、閣樓）如屬於原建築物整體結構和布局或者經報建批准，層高超過2.2米；樓底高度不少於2.4米（即自然層高不少於4.6米）的，可計算產權面積，按1∶1的比例調換產權面積；層高不足2.2米的，不作產權調換，但應按市場評估價格給予貨幣補償。
徵收磚木瓦房屋第二層（含第二層）其檐高不足2.2米，牆高2.2米以上的，可當一層作產權調換或作貨幣補償；牆高不足2.2米又超過1.6米的，按50%折算面積作產權調換或貨幣補償，牆高1.6米以下的，只作貨幣補償。
陽台按1/2折算建築面積，飄檐按1/4折算建築面積進行補償。
紅磚、泥磚瓦房標準檐高為2.8米以上，框架、混凝土結構房標準檐高為3米以上。
第三十五條 對下列的補償項目按以下規定辦理：
（一）經批准開辦的養雞場、養豬場及其他養殖場按市場評估價給予貨幣補償，造成停產停業損失的按建築面積計算補償，具體補償的標準在補償方案中確定。
（二）對被徵收房屋的裝修補償，按市場評估價標準給予貨幣補償。
（三）對被徵收人的零星果樹、竹木、菜園等作物的補償，按國土資源部門規定的補償標準執行。
（四）房屋基礎、簡易房和附屬設施按市場評估價給予貨幣補償。
（五）有線電視、電話移機、寬頻網按規定標準補償。
（六）被徵收人的房屋實行產權調換或劃地安置的相關手續辦理由徵收實施單位負責，費用根據收費標準確定。
第三十六條 凡公民、法人或其他組織在徵收項目範圍內的原有公共硬底化道路（包括村道）的投入按市場評估價的50%給予補償。
第三十七條 因徵收房屋造成搬遷的，房屋徵收部門應向被徵收人按房屋建築面積一次性支付每平方米20元的搬遷費。選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋徵收部門應當向被徵收人按常住人口支付每人每月200元臨時安置費或者提供周轉用房；選擇貨幣補償的，房屋徵收部門應當向被徵收人按常住人口一次性支付3個月每人200元的臨時安置費。
第三十八條 因徵收房屋造成停產停業損失的補償。實行產權調換的，房屋徵收部門應從簽訂徵收補償協定之日起，按房屋徵收決定公告公布日前上一年的平均稅後利潤的50%-80%給予補償（以完稅憑證記錄為準）或按在崗人數每人每月500元補償，直到安置當月止。實行貨幣補償的，按房屋徵收決定公告公布日前上一年的平均稅收利潤的50%-80%給予補償或按在崗人數每人每月500元給予12個月的補償；徵收私營商鋪按建築物內營業面積（廚房、衛生間、倉庫除外）每月每平方200元給予12個月的補償。
第三十九條 市人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規划進行建設的，依法予以處理。
對認定為合法建築的給予補償；未超過批准期限的臨時建築的，按批准期限比例給予適當補償；對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償。
第四十條 房屋徵收部門與被徵收人依照本辦法的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協定。
補償協定訂立後，一方當事人不履行補償協定約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
第四十一條 房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協定，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請市人民政府，按照徵收補償方案作出補償決定，並在房屋徵收範圍內予以公告。徵收房屋補償決定的搬遷期限不得少於30天。
補償決定應當公平，包括本辦法第四十條第一款規定的有關補償協定的事項。
被徵收人對補償決定不服的，在自補償決定公告之日起60天內，可以向上一級人民政府依法申請行政複議，在行政複議期間不得向人民法院提起行政訴訟；也可以自補償決定書送達之日起3個月內向人民法院依法提起行政訴訟。
第四十二條 被徵收人對行政複議決定不服的，自收到複議決定書之日起15日內向人民法院提起訴訟。
第四十三條 實施房屋徵收應當先補償、後搬遷。
作出房屋徵收決定的市人民政府對被徵收人給予補償後，被徵收人應當在補償協定約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。
任何單位和個人不得採取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。
第四十四條 被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋徵收決定的市人民政府依法申請人民法院強制執行。
強制執行申請書應當附具體補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。
第四十五條 實行產權調換的安置房源即安置點及臨時周轉用房的規劃、設計、建設及市政配套，由市人民政府確定代建部門代建或由政府指定部門統一建設，有關單位相互配合。
第四十六條 房屋徵收部門應當依法建立房屋徵收補償檔案，並將分戶補償情況在房屋徵收範圍內向被徵收人公布。
審計機關應當加強對徵收補償費用管理和使用情況的監督，並公布審計結果。
第四章 法律責任
第四十七條 市政府及有關職能部門的工作人員在房屋的調查、認定和處理及房屋徵收與補償工作中不履行本辦法規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十八條 採取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
第四十九條 採取暴力、威脅、恐嚇等手段阻礙依法進行的房屋徵收與補償工作，構成違反治安管理行為的，按《治安管理處罰法》的規定給予治安管理處罰；構成犯罪的，按《刑法》第二百七十七條第一款規定處理，依法追究刑事責任。
第五十條 貪污、挪用、私分、截留、拖欠徵收補償費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位通報批評、給予警告；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分。
第五十一條 房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》給予警告，對房地產價格評估機構並處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師並處1萬元以上3萬元以下罰款，並記入信用檔案；情節嚴重的，吊銷資質證書、註冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五章 附 則
第五十二條 縣級人民政府可參照本辦法實施。
第五十三條 本辦法自2011年9月1日起實施，有效期5年。2010年10月20日市政府公布的《河源市區房屋拆遷管理辦法》（河府〔2010〕147號）同時廢止，市政府（市府辦公室）已頒布的有關規定與本辦法有牴觸的，以本辦法為準。本辦法施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理。
