依據
拆遷補償價格評估的法定依據一共有三種：市場評估價、商品房交易均價、重置價，它們用途各有不同，在不同情形下分別適用。
市場評估價
市場評估價是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程式，選用適宜的估價方法，並在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
交易均價
商品房交易均價是指同區域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定並公布。
重置價
重置價是指由估價機構採用估價時點的建築材料和建築技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建築物的正常價格。
導報解讀
開題
住建部：拆遷補償將按市場價評估
繼《國有土地上房屋徵收與補償條例》在今年1月公布實施後，住建部7日發布了《國有土地上房屋徵收評估辦法》，確定了房屋徵收補償的評估辦法。
其中規定，負責房地產價格評估的機構由被徵收人協商選定；徵收房屋的價值將完全按照類似房地產的市場價格，不再綜合政府定期公布的房地產市場價格。住建部表示，2003年12月1日原建設部發布的 《城市房屋拆遷估價指導意見》同時廢止。
變化一
評估價格完全依照市場
2003年的《城市房屋拆遷估價指導意見》規定：“拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格。”
按照 《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定，對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。
新發布的 《國有土地上房屋徵收評估辦法》，對此進行了細化。“被徵收房屋的類似房地產”是指與被徵收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建築結構等相同或者相似的房地產。被徵收房屋類似房地產的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格。評估時，還要考慮到區位、用途、建築結構等影響價值的因素。
【解讀】在新的《國有土地上房屋徵收評估辦法》中，對房屋價值的評估，已經不再綜合政府定期發布的“指導價”，而是完全按照市場交易的價格。
對此，北京市房協副秘書長陳志昨日表示，《條例》中，是由市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋徵收與補償工作。政府是徵收的主體，那么對於房屋價值的判斷，就應該採用第三方獨立的判斷才能公平。即便是第三方評估機構來評估價值，但如果政府還是設定一個指導價的話，就不能體現第三方的獨立判斷。
變化二
評估機構由被徵收人選
在原來的《城市房屋拆遷估價指導意見》中規定，“拆遷估價機構的確定應當公開、透明，採取被拆遷人投票或拆遷當事人抽籤等方式”。
而在新發布的 《國有土地上房屋徵收評估辦法》中明確規定，“房地產價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋徵收部門通過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定”。
至於評估費用由誰承擔的問題，《辦法》表示，房屋徵收評估、鑑定費用由委託人承擔，一般由房屋徵收部門作為委託人。
【解讀】陳志表示，《國有土地上房屋徵收與補償條例》的一個指導思想，就是不能強行徵收，要保證被徵收人的合法利益。由被徵收人來選定評估機構，取消了政府指定評估機構的權力，這是社會公平的體現，也尊重了被徵收人的權利。
不過他認為，選定評估機構的辦法，還需細化。“比如要拆一條街，那會涉及很多戶，每一戶都有自己的想法，但評估機構只能確定一家，如何協調就是一個問題。即便投票，也需要細化操作辦法。可以想一下，現在一個小區成立業主大會，投票都那么難，更何況涉及人員更多、利益更大的房屋徵收。”
變化三
評估更多體現土地價值
在原來的 《城市房屋拆遷估價指導意見》中規定，“拆遷估價的方法一般應當採用市場比較法。不具備採用市場比較法條件的，可以採用其他估價方法”。
而新的《國有土地上房屋徵收評估辦法》中明確，估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。
【解讀】陳志認為，過去，在房屋拆遷的補償中，體現的主要是房屋的價值。但這其中，土地的價值也很大。而新的條例中，對於土地的價值有了更多的體現。
“比如，在王府井地區徵收，可能這個地段的土地在徵收後，要開發成商業，將來獲得的利益很大。但如果僅按市場比較法，可能體現得不明顯。那么可以假設它在徵收後，將來開發項目，會取得多少收益。按照假設計算出的收益，來衡量應該補償給被徵收人的那部分。”
據《新京報》
當家作主
積極改變
此次《國有土地上房屋徵收評估辦法》的出台，一方面確定了新的房屋徵收評估辦法，另一方面從法律上給予了民眾一種積極的聲音。
國有土地上的房屋要徵收，價格誰來定？怎么定？這關係到每一個人的切身利益，給多了徵收人不滿意，給少了被徵收人又不同意，到底給多少徵收的雙方都能夠接受呢？
《國有土地上房屋徵收評估辦法》主要在三個方面表現出了新的變化：一是評估價格完全依照市場；二是業主自選評估機構；三是補償的多元化。
評估價格
新辦法規定，被徵收房屋類似房地產的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格。評估時，還要考慮到區位、用途、建築結構等影響價值的因素。第三方（評估機構）出現的意義，即在於是以市場來說話，而不是以政府的權力來說話，也不以老百姓自己盲目的要價來說話，而是按照市場規律來定價。
拆遷補償
以前在拆遷補償中的問題，既有補償不到位的情況，但是也有被徵收方漫天要價的情況。其實，最核心的問題還是補償問題。要防止政府的單方定價，或者是被徵收人的這種漫天要價，其實都是需要回歸到一個市場。因為只有真正這種市場價格，並且以公開的方式把這種價格讓雙方都知道，這樣當事人才能有很好的預期。
評估機構
新房屋徵收評估辦法的積極意義實際上就在於用專業機構得出一個專業價值，依據專業的程式、法律賦予的權利得出一個價格，而不是一方說了算的這樣一個價格。它的積極意義使得拆遷補償的工作真正做到了依市場、依法律，這樣做到了公開、公平、公正的合理補償，實現這樣的一個目標，向這個目標邁進。
評估流程
關於房屋徵收的評估流程，選定機構、簽訂契約、實地評估、公示解釋、交付報告、申請覆核、申請鑑定，每一個環節被徵收人都可以參與，每一個環節都是法定要求必不可少。對於目前屢屢出現的拆遷糾紛來說，公開、透明，各方充分參與的程式設計顯得更重要。同時，為公開、透明、各方充分參與提供一個科學可行的平台和渠道，也是應了發展之需。
同時，通過新的渠道，新的評估辦法，市場化的操作，將每一個環節都公開、透明，並充分利用市場化的處理模式，實現多元化的補償，讓拆遷雙方實現共贏。這是民生所需，亦是發展所期。
半島都市
房屋徵收補償按市場價定
6月7日，住建部發布了《國有土地上房屋徵收評估辦法》，其中規定，徵收房屋的價值將完全按照類似房地產的市場價格，不再綜合政府定期公布的房地產市場價格；負責房地產價格評估的機構由被徵收人協商選定。記者8日從青島市房地產開發管理局了解到，島城房屋徵收補償一直按照徵收房屋周邊新建商品住房的價格來確定，對於評估機構也有嚴格的挑選程式。
評估機構不能政府定
房子面臨拆遷，到底該定多少補償價？對於被徵收人來說，“評估價格由誰來定”是他們最關心的問題。根據新規，房地產價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定；協商不成的，由徵收部門通過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或採取搖號、抽籤等隨機方式確定。而不是由政府來指定評估機構。“市城鄉建設委會定期公布房地產價格評估機構名錄。”市房地產開發管理局相關負責人說，目前島城已對如何選定房屋徵收工作評估機構做出了明確的規定。
新規更體現土地價值
據介紹，今年3月份青島市發布了《關於做好國有土地上房屋徵收工作與補償工作的通知》，對國有土地上的房屋徵收與補償，按照徵收房屋周邊新建商品房的評估價格來定。“青島的房屋徵收補償辦法其實一直走在前面。”市房地產開發管理局相關負責人說，除了補償價按照新建商品房價格外，對於產權調換房屋的公攤面積大於被徵收房屋的公攤面積的，在補償時還會對公攤面積差給予補償。
“以前的拆遷補償標準主要定位於體現房子的價值。”青島廣華置業總經理助理於湫說，而新規無疑把徵收房屋的價值更多地用土地價值來體現。
根據住建部新規，對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。而“被徵收房屋的類似房地產”是指與被徵收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建築結構等相同或者相似的房地產。此外，評估時還要考慮到區位、用途、建築結構等影響價值的因素。
徵收評估包括七環節
一、被徵收人在規定時間內協商選定房地產價格評估機構；
二、由房屋徵收部門作為委託人，與評估機構簽訂評估委託契約；
三、估價師對被徵收房屋進行實地查勘；
四、房地產價格評估機構向房屋徵收部門提供分戶的初步評估結果，房屋徵收部門將評估結果向被徵收人公示；
五、公示期滿後，評估機構向徵收部門提供整體和分戶評估報告，房屋徵收部門向被徵收人轉交分戶評估報告；
六、雙方對評估結果有異議的，自收到評估報告之日起10日內，向價格評估機構申請覆核評估；
七、對覆核結果有異議的，自收到覆核結果之日起10日內，向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑑定。
法律法規
住建部印發
關於印發《國有土地上房屋徵收評估辦法》的通知
建房〔2011〕77號
各省、自治區住房城鄉建設廳，直轄市住房城鄉建設委員會（房地局），新疆生產建設兵團建設局：
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》，我部制定了《國有土地上房屋徵收評估辦法》。現印發給你們，請遵照執行。
附屬檔案: 國有土地上房屋徵收評估辦法
中華人民共和國住房和城鄉建設部
二〇一一年六月三日
國有土地上房屋徵收評估辦法
附屬檔案：
國有土地上房屋徵收評估辦法
第一條為規範國有土地上房屋徵收評估活動，保證房屋徵收評估結果客觀公平，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》，制定本辦法。
第二條評估國有土地上被徵收房屋和用於產權調換房屋的價值，測算被徵收房屋類似房地產的市場價格，以及對相關評估結果進行覆核評估和鑑定，適用本辦法。
第三條房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會（以下稱評估專家委員會）成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估、鑑定工作，並對出具的評估、鑑定意見負責。
任何單位和個人不得干預房屋徵收評估、鑑定活動。與房屋徵收當事人有利害關係的，應當迴避。
第四條房地產價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋徵收部門通過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
房地產價格評估機構不得採取迎合徵收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋徵收評估業務。
第五條同一徵收項目的房屋徵收評估工作，原則上由一家房地產價格評估機構承擔。房屋徵收範圍較大的，可以由兩家以上房地產價格評估機構共同承擔。
兩家以上房地產價格評估機構承擔的，應當共同協商確定一家房地產價格評估機構為牽頭單位；牽頭單位應當組織相關房地產價格評估機構就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通，統一標準。
第六條房地產價格評估機構選定或者確定後，一般由房屋徵收部門作為委託人，向房地產價格評估機構出具房屋徵收評估委託書，並與其簽訂房屋徵收評估委託契約。
房屋徵收評估委託書應當載明委託人的名稱、委託的房地產價格評估機構的名稱、評估目的、評估對象範圍、評估要求以及委託日期等內容。
房屋徵收評估委託契約應當載明下列事項：
（一）委託人和房地產價格評估機構的基本情況；
（二）負責本評估項目的註冊房地產估價師；
（三）評估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項；
（四）委託人應提供的評估所需資料；
（五）評估過程中雙方的權利和義務；
（六）評估費用及收取方式；
（七）評估報告交付時間、方式；
（八）違約責任；
（九）解決爭議的方法；
（十）其他需要載明的事項。
第七條房地產價格評估機構應當指派與房屋徵收評估項目工作量相適應的足夠數量的註冊房地產估價師開展評估工作。
房地產價格評估機構不得轉讓或者變相轉讓受託的房屋徵收評估業務。
第八條被徵收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋徵收部門與被徵收人確定被徵收房屋價值的補償提供依據，評估被徵收房屋的價值”。
用於產權調換房屋價值評估目的應當表述為“為房屋徵收部門與被徵收人計算被徵收房屋價值與用於產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用於產權調換房屋的價值”。
第九條房屋徵收評估前，房屋徵收部門應當組織有關單位對被徵收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。
房屋徵收部門應當向受託的房地產價格評估機構提供徵收範圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建築的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人公布。
對於已經登記的房屋，其性質、用途和建築面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對於未經登記的建築，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。
第十條被徵收房屋價值評估時點為房屋徵收決定公告之日。
用於產權調換房屋價值評估時點應當與被徵收房屋價值評估時點一致。
第十一條被徵收房屋價值是指被徵收房屋及其占用範圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自願進行交易的金額，但不考慮被徵收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被徵收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被徵收房屋已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價款和其他法定優先受償款。
第十二條房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師對被徵收房屋進行實地查勘，調查被徵收房屋狀況，拍攝反映被徵收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，並妥善保管。
被徵收人應當協助註冊房地產估價師對被徵收房屋進行實地查勘，提供或者協助蒐集被徵收房屋價值評估所必需的情況和資料。
房屋徵收部門、被徵收人和註冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上籤字或者蓋章確認。被徵收人拒絕在實地查勘記錄上籤字或者蓋章的，應當由房屋徵收部門、註冊房地產估價師和無利害關係的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。
第十三條註冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。
被徵收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被徵收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被徵收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。
可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，並對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析後，合理確定評估結果。
第十四條被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及占地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。
被徵收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由徵收當事人協商確定；協商不成的，可以委託房地產價格評估機構通過評估確定。
第十五條房屋徵收評估價值應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。
第十六條房地產價格評估機構應當按照房屋徵收評估委託書或者委託契約的約定，向房屋徵收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋徵收部門應當將分戶的初步評估結果在徵收範圍內向被徵收人公示。
公示期間，房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，房地產價格評估機構應當修正。
第十七條分戶初步評估結果公示期滿後，房地產價格評估機構應當向房屋徵收部門提供委託評估範圍內被徵收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋徵收部門應當向被徵收人轉交分戶評估報告。
整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋徵收評估項目的兩名以上註冊房地產估價師簽字，並加蓋房地產價格評估機構公章。不得以印章代替簽字。
第十八條房屋徵收評估業務完成後，房地產價格評估機構應當將評估報告及相關資料立卷、歸檔保管。
第十九條被徵收人或者房屋徵收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當向其作出解釋和說明。
第二十條被徵收人或者房屋徵收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請覆核評估。
申請覆核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面覆核評估申請，並指出評估報告存在的問題。
第二十一條原房地產價格評估機構應當自收到書面覆核評估申請之日起10日內對評估結果進行覆核。覆核後，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知覆核評估申請人。
第二十二條被徵收人或者房屋徵收部門對原房地產價格評估機構的覆核結果有異議的，應當自收到覆核結果之日起10日內，向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑑定。被徵收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條規定處理。
第二十三條各省、自治區住房城鄉建設主管部門和設區城市的房地產管理部門應當組織成立評估專家委員會，對房地產價格評估機構做出的覆核結果進行鑑定。
評估專家委員會由房地產估價師以及價格、房地產、土地、城市規劃、法律等方面的專家組成。
第二十四條評估專家委員會應當選派成員組成專家組，對覆核結果進行鑑定。專家組成員為3人以上單數，其中房地產估價師不得少於二分之一。
第二十五條評估專家委員會應當自收到鑑定申請之日起10日內，對申請鑑定評估報告的評估程式、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑑定意見。
經評估專家委員會鑑定，評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術問題的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。
第二十六條房屋徵收評估鑑定過程中，房地產價格評估機構應當按照評估專家委員會要求，就鑑定涉及的評估相關事宜進行說明。需要對被徵收房屋進行實地查勘和調查的，有關單位和個人應當協助。
第二十七條因房屋徵收評估、覆核評估、鑑定工作需要查詢被徵收房屋和用於產權調換房屋權屬以及相關房地產交易信息的，房地產管理部門及其他相關部門應當提供便利。
第二十八條在房屋徵收評估過程中，房屋徵收部門或者被徵收人不配合、不提供相關資料的，房地產價格評估機構應當在評估報告中說明有關情況。
第二十九條除政府對用於產權調換房屋價格有特別規定外，應當以評估方式確定用於產權調換房屋的市場價值。
第三十條被徵收房屋的類似房地產是指與被徵收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建築結構等相同或者相似的房地產。
被徵收房屋類似房地產的市場價格是指被徵收房屋的類似房地產在評估時點的平均交易價格。確定被徵收房屋類似房地產的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。
第三十一條房屋徵收評估、鑑定費用由委託人承擔。但鑑定改變原評估結果的，鑑定費用由原房地產價格評估機構承擔。覆核評估費用由原房地產價格評估機構承擔。房屋徵收評估、鑑定費用按照政府價格主管部門規定的收費標準執行。
第三十二條在房屋徵收評估活動中，房地產價格評估機構和房地產估價師的違法違規行為，按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》、《房地產估價機構管理辦法》、《註冊房地產估價師管理辦法》等規定處罰。違反規定收費的，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》規定處罰。
第三十三條本辦法自公布之日起施行。2003年12月1日原建設部發布的《城市房屋拆遷估價指導意見》同時廢止。但《國有土地上房屋徵收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有規定。
