通知
成都市房產管理局關於印發《成都市物業管理業主大會規程》的通知
成房物管〔2003〕7號
為規範物業管理業主大會的設立和運作，根據《物業管理條例》等有關法規和政策規定，結合成都市實際，現將我局制定的《成都市物業管理業主大會規程》印發給你們，請認真研究執行。執行中有什麼問題，請及時與我局聯繫。
成都市房產管理局關於印發《成都市物業管理業主大會規則（試行）》的通知（成房物管〔2003〕3號）同時廢止。
附屬檔案：成都市物業管理業主大會規程
成都市房產管理局
二○○三年十二月二十二日
規程
成都市物業管理業主大會規程
第一章 總 則
第一條 為了規範物業管理業主大會的活動，維護業主的合法權益，根據《物業管理條例》等法規、政策，結合成都市實際，制定本規程。
第二條本規程適用於本市行政區域內物業管理活動中業主大會的成立、運作和監督。
第三條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第四條一個物業管理區域只能成立一個業主大會。物業管理區域的劃分按有關規定執行。
業主大會應當設立業主委員會作為其執行機構。
第五條 成都市房產管理局負責本市行政區域內物業管理業主大會的監督工作。
各區（市）縣房產管理部門負責作好本行政區域內業主大會及其業主委員會的指導、監督工作。
第二章 業主大會
第六條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。只有一個業主，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第七條業主大會自按規定程式召開首次業主大會會議之日起成立。
第八條業主大會依法履行以下職責：
（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；
（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；
（三）選聘、解聘物業管理企業；
（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，並監督實施；
（五）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
第九條 業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業主公約對物業管理區域內全體業主具有約束力。
第十條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程式、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成與任期、工作經費、印章管理使用等事項依法作出約定。
第十一條公有住房出售達到總建築面積1/2以上的，商品房出售達到總建築面積2/3以上且竣工交付使用滿1年的，業主應當籌備業主大會的成立。
第十二條 業主籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的區（市）縣房產管理部門（以下簡稱當地主管部門）和街道辦事處（鎮人民政府，下同）、社區居民委員會的指導下，由業主代表、建設單位代表（包括公有住房出售單位）組成業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業主大會籌備工作。
籌備組組成以後，籌備組成員名單應當以書面形式在物業管理區域內公告，並告知當地主管部門和街道辦事處、社區居民委員會。
首次業主大會會議的組織費用，由該物業的建設單位承擔。
第十三條 籌備組應當認真履行服務職責，做好下列籌備工作：
（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
（二）參照政府主管部門制訂的示範文本，擬定《業主大會議事規則》（草案）和《業主公約》（草案）；
（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；
（四）確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單；
（五）宣傳物業管理的有關法規、政策；
（六）召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款（一）、（二）、（三）、（四）項的內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。
第十四條業主身份的確認，一般按房屋所有權證記載的所有權人確定；訂立買賣契約尚未取得房屋所有權證的物業買受人，其房屋竣工並已交付的，參照房屋所有權人進行業主身份認定。
前款確定或認定的房屋業主超過一人的，推選一人參加業主大會會議。
無民事行為能力或限制民事行為能力的業主，由其法定代理人參加業主大會會議。
第十五條業主在首次業主大會會議上的投票權數，按照業主在物業管理區域內擁有的物業建築面積確定。一般以每1平方米為1個投票權計算業主的投票權數，不足1 平方米的部分採用四捨五入計算。
首次業主大會會議後業主投票權的確定由業主大會議事規則約定。
第十六條 籌備組一般應自組成之日起30日內在當地主管部門和街道辦事處、社區居民委員會的指導下，組織召開首次業主大會會議，並選舉產生業主委員會。
籌備組應當在業主委員會選舉產生後3日內向其移交全部資料。
第十七條首次業主大會會議未能審議通過業主公約、業主大會議事規則，並選舉產生業主委員會的，應當重新籌備成立業主大會。
第十八條 業主大會成立後成為同一物業管理區域業主的，自動成為業主大會成員，並應當遵守業主大會通過的業主公約、業主大會議事規則和有關決定，在辦理有關房屋交接手續時還應對其予以書面承諾，由業主委員會記錄存檔。
第十九條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。
有下列情況之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議：
（一）20%以上業主提議的；
（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三）業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。
發生應當召開業主大會會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，當地主管部門應當責令業主委員會限期召開。
第二十條召開業主大會會議，應當於會議召開15日以前通知全體業主，並將會議通知和有關材料以書面形式在物業管理區域內公告。
發生重大事故或者緊急事件等需要及時處理的，也應當及時通知和公告。
召開住宅小區業主大會會議，應當同時告知街道辦事處、社區居民委員會。
第二十一條 業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加，業主大會會議方為有效。
第二十二條 業主本人因故不能參加業主大會會議的，可書面委託代理人參加。
第二十三條 單位業主派代表參加業主大會會議的，其代表應持有效的委託證明資料。
第二十四條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元（樓層）等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議；業主代表因故不能參加會議的，業主可以另外推選一名業主代表參加。
業主代表的產生應經相應區域內1/2以上投票權的業主書面同意。
第二十五條 推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當於參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面徵求其所代表的業主意見；凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的意見經本人簽字後，由業主代表在業主大會投票時如實反映。
第二十六條 業主大會會議的表決，一般採用1個（戶）業主1份表決票的方式。表決票上應標明業主的姓名，樓棟單元門牌號，建築面積，投票權數，表決事項，贊成、反對、棄權選項及示範符號，有效與無效票的提示，以及業主本人簽名等內容。
第二十七條 業主大會會議作出重大事項決定應當通過書面形式簽字表決，其表決票的發放和回收應有表決人的簽字。
第二十八條業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。
業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘與解聘物業管理企業、專項維修資金使用和續籌方案、分擔業主大會及其業主委員會工作經費、調整物業服務內容及標準與收費標準、以業主大會名義起訴等重大事項的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
第二十九條 業主大會會議作出決定的時間以公開統計產生表決結果之日為準。
第三十條 業主大會成立後，業主大會會議的決定以業主委員會的名義發布或簽署。
業主委員會應當對業主大會會議作書面記錄並存檔。
第三十一條 業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
業主委員會應在業主大會的決定作出之日起3日內以書面形式在物業管理區域內公告。
第三十二條業主應當參加業主大會會議。業主不出席、也不委託代理人參加業主大會會議的，業主代表不出席、所代表的業主也不另推選業主代表參加業主大會會議的，視為棄權，但應當遵守業主大會作出的決定。
第三章 業主委員會
第三十三條 業主委員會由5至15名委員組成，設主任1名，副主任1至2名，具體由業主大會議事規則約定。
業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開業主委員會會議，推選產生業主委員會主任、副主任。
第三十四條 業主委員會實行任期制，一般每屆任期3年，具體由業主大會議事規則約定。
業主委員會任期屆滿之日起資格自動終止。
業主委員會委員任期同業主委員會任期相同，可連選連任。
第三十五條 業主委員會依法履行以下職責：
（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務契約；
（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督物業服務契約的履行，配合解決物業管理活動中的重大問題；
（四）監督業主公約的實施，協助調解物業管理活動中的糾紛；
（五）法律、法規或者業主大會依照法規、政策賦予的其他職責。
第三十六條 業主委員會應當督促違反物業服務契約約定逾期不交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用。
第三十七條 業主委員會委員應當符合下列條件：
（一）本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；
（二）遵守法律、法規；
（三）遵守業主大會議事規則、業主公約，履行業主義務；
（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；
（五）具有一定組織能力；
（六）具備必要工作時間。
第三十八條 業主委員會委員候選人可由幢、單元（樓層）等業主代表產生，業主人數較多的可由幢（樓層）業主代表產生。
第三十九條 業主大會會議選舉業主委員會委員，實行差額選舉，經與會業主所持投票權1/2以上通過，且得票多的當選。
候選人得票相等不能排位當選的，應對得票相等的候選人再次選舉確定。
已選出的業主委員會委員人數少於業主大會議事規則規定人數的，應在當選之外的其他候選人中再次選舉確定。
第四十條 確因不能按業主大會議事規則規定的人數選出業主委員會委員的，可按實際選出的人數為準確定，具體由業主大會議事規則約定。
第四十一條 業主大會會議選舉產生業主委員會後，業主委員會應當按照法規、政策的規定，同有關單位辦理物業相關移交手續。
第四十二條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，按照規定，持業主委員會備案表、業主大會與會議情況、業主大會議事規則、業主公約、業主委員會任期與委員名單、街道辦事處與社區居民委員會簽署的意見等資料向當地主管部門備案。
業主委員會備案的有關事項發生變更的，依照前款規定重新備案。
第四十三條當地主管部門在收到備案資料之日起7個工作日內，對符合條件的予以備案；對不符合條件的應書面說明不予備案的理由。
第四十四條 業主委員會憑備案檔案向有關部門申請刻制印章、辦理代碼登記和開立專項維修資金賬戶等事宜。
第四十五條 經1/3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議，會議召開3日前應當通知全體委員。
第四十六條 業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字後存檔。
第四十七條 業主委員會會議應當有1/2以上委員出席，作出決定必須經全體委員1/2以上同意。
業主委員會的決定應當在決定產生之日起3日內以書面形式在物業管理區域內公告。
第四十八條 業主委員會任期屆滿前應完成換屆選舉工作。其屆滿2個月前，應組建換屆選舉籌備組；換屆選舉籌備組由本屆業主委員會委員、部分非委員業主組成。
第四十九條 換屆選舉籌備組應在當地主管部門和街道辦事處、社區居民委員會的指導下，在業主委員會任期屆滿前2個月內召開業主大會會議，進行換屆選舉。換屆選舉中本屆業主委員會應報告任期內的工作情況。
第五十條 業主委員會不組建換屆選舉籌備組召開業主大會會議的，當地主管部門可督促其限期召開；逾期仍不組建換屆選舉籌備組召開業主大會會議的，業主可在當地主管部門及街道辦事處、社區居民委員會的指導下開展業主委員會換屆選舉工作。
第五十一條 業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬於業主大會所有的財物移交給新一屆業主委員會，並辦理交接手續。
第五十二條 經業主委員會或者20%以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定。
第五十三條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自動中止：
（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；
（二）有犯罪行為的；
（三）以書面形式向業主大會提出辭呈的；
（四）拒不履行業主義務的；
（五）無故缺席業主委員會會議連續3次以上的；
（六）因疾病等原因喪失履行職責能力的；
（七）其他原因不宜擔任業主委員會委員的。
前款（一）項情形發生的，業主委員會委員資格自動中止後自然終結；其他情形發生的，其委員資格自動中止後，經業主大會會議決定通過，其委員資格終結。業主委員會委員資格自然終結或中止的，業主委員會應當記錄並保存相關資料。
第五十四條 業主委員會委員變更或資格中止的，應當自變更或資格中止之日起3日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬於業主大會所有的財物，移交給業主委員會或業主委員會會議決定的其他委員。
第五十五條 業主委員會委員因故缺額時，應在下一次業主大會會議召開時補選；缺額人數超過1/4的，應及時召開業主大會會議補選。補選的委員任期隨本屆業主委員會屆滿終止。
第四章 其他
第五十六條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與社區居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當支持社區居民委員會開展工作，並接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的社區居民委員會，並認真聽取社區居民委員會的建議。
第五十七條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔；經費的籌集、管理、使用具體由業主大會議事規則規定。
第五十八條業主大會業主委員會的印章依照有關法律法規和業主大會議事規則的規定刻制、使用、管理。
違反印章使用規定，造成經濟損失或者不良影響的，由責任人依法承擔相應的法律責任。
第五十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，當地主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
業主委員會及其委員違規或超越職權作出決定，侵害他人合法權益的，依法承擔相應的法律責任。
第六十條 因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的，在解散前，業主大會、業主委員會應當在當地主管部門和街道辦事處的指導監督下，做好業主共同財產清算工作。
業主大會解散前，業主共同財產清算結束後30日內，業主委員會應按規定向有關部門辦理業主委員會備案、印章等註銷手續，並將保管的其他檔案資料移交當地主管部門。
第六十一條業主委員會違反法規、政策等規定以虛假資料取得備案的，由當地主管部門責令限期改正；對逾期仍未改正的，由當地主管部門撤銷備案。
第六十二條本規程實施前已成立業主大會、業主委員會的，應按照有關法規、政策的規定和本規程進行規範。
第六十三條本規程自發布之日起施行。《成都市房產管理局關於印發<成都市物業管理業主大會規則（試行）>的通知》（成房物管〔2003〕3號）同時廢止。
