資料
在廣西南寧這座城市的最東端，穿城而過的邕江之畔，矗立著兩百多幢別墅。門牌號為“蓉茉大道77號”的這片別墅群在導航上對應的是“通發園小區”，小區門口卻沒掛牌子。
2013年4月最後一周，一名房產經紀賣出了這裡的一套220平方米的雙拼別墅，價格是350萬元。而在2004年，第一任房主買下它時，只用了不到1/7的價錢——43萬元。
權且拿全市住房均價作一對比——2004年，南寧市房產局信息部發布的均價是2621元/平方米；到2013年，南寧公布的房價自控目標是7632元/平方米。算下來，9年來的均價變動近3倍。即使考慮到一些搶手樓盤往往漲幅會超過均價，也不難看出，“通發園小區”的增值速度遠超全市樓市。
買主和房產經紀都心照不宣的是，“通發園”巨大的差價源於這裡是廣西壯族自治區交通廳的職工別墅。210餘名職工，247套別墅，幾乎是人手一套。其中面積最大、400平方米的獨棟別墅原價也不過是58萬元。
恆創地產中介公司的人對南方周末記者介紹說，買家往往看中的是通發園跟普通商品房一樣房產證、土地證齊全，不像常見的公務員房改房、集資房那樣過戶手續繁雜甚至不能過戶。
2013年4月，南方周末記者收到一份來自廣西交通廳系統內部人士的報料，聲稱“通發園別墅”就是一種變相的低價福利購房；而且，該廳職工早在2000年就已經人手一套“房改房”，此後的2008年，又幾乎人手一套市場化運作的“集資房”。十餘年來，廣西交通廳用三種模式為職工謀得了三套低價福利房。
其實早在2005年5月，《廣西經濟適用房管理暫行辦法》就明文禁止了已有房改房或集資房的職工再次參加集資建房；2006年8月，住建部等幾部委乾脆“一律停止審批黨政機關集資合作建房項目”。一而再再而三的禁令，並沒有阻擋多重福利分房在這個偏安一隅的自治區首府城市大行其道。
低價別墅群
合作開發在房地產業司空見慣，只是，這一次合作建成的商品別墅卻悉數低價賣給了共同上級主管單位的兩百餘名職工。
通發園別墅所在的“仙葫經濟開發區”，自南寧商品房市場啟動以來，就一直被房地產業界標記為別墅板塊。“很多別墅樓盤都在這個區域，好幾個至今仍在二手市場上火爆的別墅小區都是2004年前後開盤的。”輝煌置業一家分行的營業經理楊平告訴南方周末記者，這是南寧最大的一家一二手聯動房地產經紀公司。
在南寧市2013版地圖上，仙葫窩在不太起眼的最東端，但卻契合了南寧近年來“一路向東”的新城擴張戰略，一半區域還毗鄰著風景秀美的南寧母親河邕江，板塊內最貴的“龍胤花園”別墅就是依江而建的。
與“龍胤花園”一牆之隔的，正是交通廳的職工別墅小區通發園。“2004年交通廳職工結伴去踩盤時，看到隔壁的龍胤花園幢幢過百萬元，回來後毫不猶豫就繳了第一期預交款。”一位交通廳職工告訴南方周末記者。
根據“通發園小區預交款計畫的通知”等檔案，房款是在兩年間分9次繳齊的。
分配方案完全是公務員式的——按級別定大小，同級靠抽籤。110套、200平方米的雙拼別墅是科級和工勤職工的；一百餘名處級幹部能參與略大一點220平方米房的抽籤；剩下25套緊挨景觀帶、400平方米的獨棟別墅則留給了廳級。2004年8月，通發園正式開工，機關服務中心發文通知大家將第二筆預交款打給“交通廳機關修建隊”。
彼時，用來修建通發園的近200畝土地並非廣西交通廳的，而是屬於交通系統內的上市公司“五洲交通”(股票代碼：600368)。1998年“五洲交通”拿到地後，投資千萬元把生地做成了熟地，而後一直擱置到2003年才在年報中提及合作開發之意。
2005年2月，“五洲交通”披露了合作方——廣西交通房地產開發公司(以下簡稱交通地產)。前者出地，後者出錢；前者收回作價的土地款後，項目盈虧五五分擔。公告沒有忘記提示這是一場關聯交易——作為一家以“過路費”為主要贏利來源的上市公司，“五洲交通”當年的第一大股東“廣西高速公路管理局”，是直屬於廣西交通廳的全民所有制事業單位；交通地產當年也還沒改制，是一家交通廳下屬的國有企業。
最具戲劇性的是，2006年底，出地的五洲交通宣布終止通發園小區項目。公告將通發園項目描述得頗為慘澹：該地塊地理位置較偏，即使在未來幾年內，該地區房地產項目的開發銷售形勢依然不容樂觀；項目未能按照契約規定的期限竣工，導致建設成本加大，給項目贏利帶來較大的風險。
“當時樣板房已經建好了，集資款交得差不多了。”上述交通廳職工覺得公告寫得讓人啼笑皆非。按照最便宜的41萬元/套計算，五洲交通退出之時，集資款應該已經到位至少8000萬元。
從賬面上看，“五洲交通”似乎沒有虧錢。通發園項目終止後，交通地產支付了兩千萬元的土地款，這是照著合作伊始每畝11萬元的評估價計算出來的。五洲交通聲稱可從該項目中獲利915萬元，年利潤率近10%。看起來，這筆贏利應該是用兩千多萬元的土地款減去一千多萬的土地平整費得到的，至於當年拿地時五洲交通花了多少錢，則無從得知。
2008年，通發園正式落成，並為每位參與購房的職工辦理了房產證和土地證。南方周末記者在南寧國土局隨意查詢了其中一套別墅的“土地登記卡”，2008年2月25日辦理分割土地證後的三天，這套別墅已經經過“買賣變更”更換了一次權利人，2010年5月再次“買賣變更”。
儘管不受產許可權制、買賣交易尚算活躍，這片公務員別墅群落成5年後，人氣依然不旺。2013年4月21日，星期日，小區內的裝修工人明顯多過業主，八成別墅仍然保留著剛剛交房時的模樣，沒有裝修。
關於通發園別墅，廣西交通廳機關服務中心主任邱重堅對南方周末記者表示，這是五洲交通和廣西交通地產公司開發的商品房，“也不只是我們交通廳的職工購買了，交通系統也有很多人買了這個小區的別墅”。
十年三套房
“現在這套手法聽起來有問題，查起來卻可能沒問題。”
“這真是一套巧妙的低價福利房操作手法。”廣西一位不願具名的律師說。他主要為房地產公司提供法律服務。
一家公司提供正常出讓的建設用地，一家公司提供商品房開發必需的建設資質，均是正當途徑。唯一可能存在法律或政策風險的就是“定向開發”這一點了。但事實上，直到2010年，住建部才明文禁止商品房在取得預售許可證之前變相收取預訂款，同時明文要求公布全部房源和價格。
“如果交通廳當時用自己的土地申報建設集資房，而且是建幾百平方米的別墅，房改部門肯定不會批准。但現在這套手法聽起來有問題，查起來卻可能沒問題。”這名律師如此解釋。
彼時，廣西交通廳已經是人手一套房改房。科級118平方米，處級145平方米，廳級210平方米。其中，一棟按照1998年房改成本價860元/平方米計算，一棟按照1999年房改成本價1150元/平方米計算。這片位於新民路67號的交通廳宿舍，地處南寧老的城市中心區內，毗鄰南寧市人民公園，用的是交通廳大院內自己的劃撥土地。
住著第一套房改房、等著第二套別墅房建成的廣西交通廳職工們，很快又迎來了第三套“集資房”的訊息。
2006年下半年，廣西交通廳開始著手在青秀區濱湖路66號大院裡再起兩棟高層。這裡依然是交通廳的地，其下屬公路局、港務局等事業單位在此辦公，職工房改房也建在了這個大院內。2006年大院內尚有1700平方米左右的空地，交通廳拿來給自己的兩百餘名職工運作“第三套房”。
第三套的地理位置當屬最佳，一牆之隔便是南寧最好的“濱湖路國小”，再往前走幾十米，還能依次看到南寧市政府、人民銀行南寧分行、新華社南寧分社。這樣的區位，集資購房價格只有1800元/平方米，甚至低於南寧當年的平均房價2900元/平方米。
2008年，第二套別墅商品房與第三套集資房接連完工交房。第三套的面積也不輸於通發園別墅，最小的戶型是四居室，180平方米。
不過第三套房沒有產權證，無法正常買賣。時至今日，該區域的一二手房價均已過萬。但是，儘管無法正常買賣，隔壁的濱湖路國小卻提供了龐大的租房市場——很多家長將小學生們送到在此租房經營的“午托”中心。
關於第三套“濱湖路66號”的房子，廣西交通廳機關服務中心主任邱重堅確認，這是用“市場運作方式”建設的職工住宅，可以辦理房產證，只是目前還在走程式過程中。“完全符合自治區政府的相關規定”。
“市場運作方式建房”
這兩種單位建房方式最大的區別就是，如果使用劃撥土地，市場運作方式建房需要補交40%以上的土地出讓金，集資房並不需要。“禁止二次參與集資房”政策並沒有廢止“市場運作方式建房”。
2005年5月，《廣西經濟適用房管理暫行辦法》業已明文禁止了已有房改房或集資房的職工再次參加集資建房，廣西交通廳的第三套房是2006年才開始建設的，為何還能面市？
南方周末記者前往南寧住房制度改革委員會辦公室諮詢，得到的答覆是，濱湖路66號大院內的交通廳職工房屬於“市場運作方式建房”，而非集資房。
這個專業名詞的出現，其實還比“禁止二次參與集資房”早一年。2004年4月，廣西壯族自治區出台了一個名為《市場運作方式建設住房暫行方法》相關檔案，規定已有房改房的仍然可以繼續參加市場運作方式建房。
所以市場運作方式建房的價格，理論上應該比同一區域的集資房貴，但比商品房便宜。
稍晚出現的“禁止二次參與集資房”政策並沒有讓“市場運作方式建房”即時廢止。2005年5月，房改辦的相關負責人還專門在《南國早報》上強調了兩個規定“並不衝突”、“與商品房相比，市場運作建房可以降低一部分成本，有利於改善職工住房條件”。
“2004年之後，南寧的黨政機關、事業單位、國企等多數開始採用市場運作方式建房，集資房因為受限和審批太多而越來越少。”前述不願意具名的律師告訴南方周末記者，“不排除一些單位掛羊頭賣狗肉，打著市場運作建房的旗號，實質上定的卻是類似於集資房的價格。”
住建部政策研究中心的趙路興對南方周末記者表示，類似做法在全國各地普遍存在，只是方式不盡相同、限制有寬有緊而已。“1998年中國停止福利分房之後，黨政機關、企事業單位利用自有土地做集資建房的口子一直沒有完全堵上。鑒於過去十多年保障房體系的缺失和商品房價格的暴漲，這個口子的存在有一定的合理性和必然性，但它的基本管理原則應該是等同於經濟適用房的。需要警惕這種口子越開越大、一人多套甚至還有別墅的現象蔓延”。
南寧的市場運作建房給衝破別墅用地的禁令留下了一個可能的空間。早在2003年，國土資源部便通知“停止別墅類用地的土地供應”，要求住宅用地容積率不能低於1.0，該禁令至今未松。
但在廣西林業廳以市場運作方式建設的職工小區“林業新村”內，南方周末記者卻看到了至少百餘套聯排或獨棟別墅。隨後查詢到的“林業新村”土地登記卡上，建築容積率赫然標註著“0.88”。而在這張土地登記卡上還寫著：只能用於建設職工住宅，不能用於商品房開發，不能轉讓。
“林業新村”自2006年開始建設，2010年完工。占地面積多達三十餘萬平方米，分成四個區域，其中的二區全部為別墅。在林業新村每棟房子的外立面上，都嵌有一塊標明樓房建設單位、時間等信息的牌子，上書“建設單位：廣西壯族自治區林業廳”。
“這裡是南寧最新的房地產熱門區域鳳嶺北，周邊地塊已經被各家房地產公司瓜分完畢，正在如火如荼建設之中。”提及此板塊，輝煌置業的營業經理楊平一臉憧憬。“如果能夠買賣，300平方米的雙拼別墅估計能賣450萬元左右。”
但據另外一位地產中介人士透露，“林業新村”目前還沒有房產證，別墅辦房產證的可能性不大。
2013年4月28日，南方周末記者前去南寧住房制度改革委員會辦公室諮詢，“市場運作建房能夠辦理房產證嗎？”一位工作人員回答：“可以。”
“交通廳的市場運作房有房產證嗎？”
“目前沒有，在辦理，但在今年之內也不會有。”
“為什麼？”
“不能告訴你。”
